En tilbagekøbsret ved familieoverdragelse giver dig som sælger mulighed for at købe boligen tilbage på de vilkår, I aftaler. Retten opstår ikke automatisk, fordi køberen er dit barn. Aftalen skal afklare, hvornår retten kan bruges, hvordan prisen findes, og hvem der kan gøre den gældende. Skal retten beskyttes over for senere købere og kreditorer, er tinglysningen et særskilt spørgsmål.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
En tilbagekøbsret giver sælgeren mulighed for at købe boligen tilbage på aftalte vilkår. Familien skal afklare betingelser, pris, varighed og rettighedshavere samt tinglysningens beskyttelse over for andre.
- En forkøbsret bliver relevant, når ejeren vil sælge; en tilbagekøbsret kan give ret til at kræve et tilbagekøb.
- Ved tinglysning skal købesummen eller beregningsmåden være fastlagt. Bilag bliver ikke tinglyst sammen med servitutteksten.
- Tilbagekøb kræver et ejerskifte med skøde og særskilt afklaring af betaling og lån.
- Udgifter kan omfatte dokumentarbejde, tinglysningsafgifter, vurdering og låneomlægning.
- Kontrollér frister, påtaleberettiget og tinglysningssvar. Klausulen frigør ikke i sig selv den nuværende ejer fra gæld.
Skal forældrene kunne kræve boligen tilbage?
Begynd med det resultat, I ønsker. En tilbagekøbsret er en køberet, som sælgeren forbeholder sig ved overdragelsen. Den kan give forældrene mulighed for at kræve et tilbagekøb, når aftalens betingelser er opfyldt. En ret til at købe er ikke i sig selv en pligt til at købe.
En forkøbsret har et andet udgangspunkt: Ejeren beslutter at sælge, og rettighedshaveren får mulighed for at købe først efter aftalens vilkår. Vil I alene sikre, at forældrene får tilbuddet, når barnet ønsker at sælge, kan en forkøbsret derfor være det relevante aftalespor.
Du bør kunne pege på den hændelse, der udløser retten. Er det en bestemt dato, barnets fraflytning eller et ønske om videresalg? Ordene i overskriften afgør ikke alene, hvad I har aftalt. En klausul med overskriften tilbagekøbsret kan være afhængig af, at barnet selv vil sælge.
Hvilke vilkår skal familien tage stilling til?
Skriv aftalen, så den også kan forstås, når familiens situation har ændret sig. Brug disse spørgsmål som forberedelse til den konkrete udformning:
- Hvem har retten: én forælder, begge sammen eller hver for sig?
- Hvilken ejendom eller ejerandel omfatter den?
- Hvornår må retten bruges, og hvornår ophører den?
- Hvordan skal et krav meddeles, og hvilke frister gælder for svar, betaling og overtagelse?
- Hvilken betydning skal dødsfald, videreoverdragelse og ændringer i ejerkredsen have?
- Hvordan fastsættes prisen, og hvem betaler udgifterne ved tilbagekøbet?
Personkredsen og ejendommens senere ejere er to forskellige spørgsmål. Du kan have en ret, som tilkommer en bestemt forælder, men som skal respekteres af senere ejere. Tag særskilt stilling til, om retten er personlig, og om den skal kunne gå videre. Familierelationen er ikke en præcis beskrivelse af rettens varighed eller rækkevidde.
Aftalelovens § 36 giver mulighed for at ændre eller tilsidesætte urimelige aftaler efter en konkret vurdering af indholdet, forholdene ved aftalens indgåelse og senere omstændigheder. En underskrift er derfor ikke en garanti for, at ethvert tilbagekøbsvilkår kan håndhæves uændret.
Hvordan undgår I en uklar tilbagekøbspris?
Vil du have køberetten tinglyst, skal prisgrundlaget være afklaret. Tinglysningsretten kræver, at købesummen enten er fastsat, eller at det er beskrevet, hvordan den skal beregnes. Retten skal desuden forpligte både nuværende og fremtidige ejere.
Overvej, hvordan jeres prismodel behandler forbedringer og ændringer i boligens stand. Hvis I vil bruge en vurdering, bør I beskrive vurderingstidspunktet, hvem der vurderer, og hvordan uenighed håndteres. Det er praktiske aftalepunkter; der findes ikke i de nævnte tinglysningskrav en færdig prisformel, som passer til alle familiehandler.
Illustrativt, fiktivt eksempel: En mor sælger et hus til sin datter og forbeholder sig en tilbagekøbsret ved datterens fraflytning. Familien overvejer den oprindelige pris som tilbagekøbspris. Datteren vil senere finansiere et nyt tag. Før arbejdet bestilles, har parterne brug for at afklare, om og hvordan den udgift påvirker prisen. En model med et udtrykkeligt forbedringstillæg kan give et andet resultat end en fast pris uden tillæg. Eksemplet viser behovet for klare vilkår, ikke en bestemt prisregel.
En aftalt familiepris og en tinglyst ret afgør ikke i sig selv den skattemæssige behandling. Det spørgsmål skal holdes adskilt fra aftalens civilretlige virkning.
Hvad skal faktisk tinglyses?
En aftale mellem jer og beskyttelsen over for andre er forskellige forhold. Efter tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at være beskyttet mod konkurrerende aftaler og retsforfølgning. En konkurrerende ret skal selv være tinglyst for at fortrænge en utinglyst ret; ved en aftale skal erhververen desuden være i god tro.
Tilbagekøbsretten anmeldes som en servitut, altså en ret over ejendommen. En omtale i familiens købsaftale er ikke det samme som en tinglyst servitut.
Kontrollér især selve anmeldelsesteksten. Tinglysningsrettens vejledning om servitutter præciserer, at bilag ikke bliver tinglyst. Hvis prisgrundlaget kun står i en vedhæftet eller separat aftale, kan du derfor ikke behandle det, som om det indgår i den tinglyste tekst. De bestemmelser, der udgør den ret, I vil beskytte, skal med i anmeldelsen.
Kontrollér også, hvem der står som påtaleberettiget, det vil sige hvem der kan håndhæve servitutten, og om personen stemmer med teksten. Vil I tidsbegrænse servitutten, skal perioden fremgå korrekt. Tinglysningsrettens vejledning angiver, at en slutdato i det særlige datofelt medfører automatisk sletning på datoen. En frist for at bruge retten og tidspunktet for sletning bør derfor afstemmes.
Hvad betyder tilbagekøbsretten for lån og udgifter?
Se tilbagekøbsretten sammen med ejendommens øvrige rettigheder. Tinglysning giver ikke automatisk forældrene en bedre placering end allerede beskyttede panterettigheder. Du bør få rettens placering i forhold til pant afklaret, før familien indretter sig på, at den giver den ønskede sikkerhed.
Når retten senere bruges, skal finansieringen af købet og håndteringen af eksisterende lån afklares særskilt. Tilbagekøbsklausulen frigør ikke i sig selv barnet fra gæld. Et finansieringstilsagn er heller ikke noget, servitutten giver.
Ved gældsovertagelse indeholder tinglysningsloven en særregel: Hvis forælderen efter aftale overtager pantegælden, pantebrevet udelukker krav om indfrielse ved ejerskifte, og forælderens ejerskab tinglyses ubetinget, indtræder forælderen i gælden, og barnet frigøres. Långiveren kan dog kræve ydelser hos barnet, indtil långiveren har modtaget meddelelse og det nødvendige bevis. I andre tilfælde kræver gældsovertagelsens virkning over for långiveren en aftale mellem denne og den nye ejer.
Budgettér særskilt med udarbejdelse af aftalen og tinglysning af servitutten. Ved et senere tilbagekøb kommer skødet og dets tinglysning samt eventuel vurdering og låneomlægning til. Offentlige tinglysningsafgifter og honorarer for dokumentarbejde er forskellige udgiftstyper. Få afklaret, hvilke poster der bliver relevante i jeres forløb, og hvem der skal betale dem.
Hvordan bruger I retten, når tiden kommer?
Du skal gennemføre et ejerskifte, hvis retten udnyttes. Boligen bliver ikke automatisk registreret tilbage hos forældrene, fordi en aftalt dato eller begivenhed indtræffer. En praktisk rækkefølge er:
- Find den fulde aftale og den tinglyste servitut med senere ændringer. Kontrollér, hvem der har retten, om den består, og om betingelserne for at bruge den er opfyldt.
- Gør retten gældende på den aftalte måde og inden de relevante frister. Gem dokumentation for meddelelsen.
- Opgør prisen efter aftalen, og afklar betaling, overtagelse og lån. En uafklaret pris eller uenighed om udløsningsvilkåret skal løses, før I behandler handlen som afklaret.
- Udarbejd skødet på det dokumenterede grundlag, og anmeld ejerændringen til tinglysning.
- Kontrollér tinglysningssvaret og det registrerede ejerskab. Afklar samtidig, om tilbagekøbsretten skal aflyses eller ændres efter handlen.
Hvis familien i stedet bliver enig om at opgive retten, skal I også håndtere registreringen. Den påtaleberettigedes rolle ved ændring eller aflysning skal afklares; en mundtlig besked om, at retten ikke længere skal bruges, opdaterer ikke Tingbogen.
Fagligt grundlag og kilder
Det faglige grundlag er tinglysningsloven, aftaleloven og tinglysningsafgiftsloven. Dokumentkravene følger Tinglysningsrettens servitutvejledning og spørgsmål om køberetter. Begrebsskel og den korte skatteomtale bygger på Skattestyrelsens juridiske vejledning om købe- og salgsretter til fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
