For ugifte samlevende bliver huset ikke automatisk delt eller overført, når samlivet ophører. Hvis én af jer ejer huset alene, fortsætter det registrerede ejerskab som udgangspunkt. Hvis I ejer det sammen, skal I normalt vælge mellem salg, at den ene overtager den andens andel, eller at I fortsætter som medejere i en periode. Ejerskab, lån og løbende betalinger skal afklares hver for sig.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
For ugifte samlevende ændrer et samlivsophør ikke automatisk ejerskabet eller boliglånet. Hvis I ejer huset sammen, skal I normalt vælge mellem salg, overtagelse af den enes andel eller fortsat fælles ejerskab i en periode.
- Ejerskab: Tingbogen og jeres aftaler viser udgangspunktet.
- Lån: En intern aftale frigør ikke en meddebitor.
- Overtagelse: Afklar værdi, finansiering, skøde og dato i den rigtige rækkefølge.
- Midlertidig løsning: Aftal brug, betalinger, vedligeholdelse og en frist.
- Uenighed: Den rette sagstype afhænger blandt andet af antallet af fælles aktiver.
Hvad afgør jeres muligheder for huset?
Begynd med Tingbogen. Den viser, hvem der er registreret som ejer, og hvilke ejerandele der er tinglyst. Derefter skal I gennemgå en eventuel samejeoverenskomst, overdragelsesaftale eller anden aftale om huset. Aftalerne kan have betydning for jeres indbyrdes opgørelse, selv om de ikke ændrer den registrerede adkomst.
Ugifte samlevende får ikke automatisk delingsformue, fordi de bor sammen. Udgangspunktet er, at hver beholder sine egne aktiver, mens fællesejede aktiver må håndteres efter de konkrete ejer- og aftaleforhold. Det er derfor misvisende at behandle huset, som om de almindelige regler om deling mellem ægtefæller gælder. De nærmere regler om deling mellem ugifte samlevende afhænger blandt andet af, hvem der ejer de enkelte aktiver.
Få disse oplysninger frem, før I vælger løsning:
- de registrerede ejere og ejerandele
- aftaler om samejet, salg, forkøbsret eller værdiansættelse
- hvem der har underskrevet lån, pantebreve eller garantier
- hvem der bruger huset, og hvordan de løbende udgifter betales
- om der er uenighed om betalinger, forbedringer eller andre indbyrdes krav
Det er ikke afgørende i sig selv, hvem der flytter først. En fraflytning ændrer hverken ejerandelen i Tingbogen eller en underskrevet gældsforpligtelse.
Hvilke tre veje kan I vælge?
Hvis I ejer huset sammen, er der typisk tre praktiske hovedveje. Valget afhænger af jeres aftaler, økonomien i huset og långiverens stilling. Ingen af løsningerne gennemføres alene ved, at I bliver enige om, hvem der skal bo der.
- I kan sælge huset til en tredjemand. Et frivilligt salg af hele huset kræver, at ejerne medvirker. Efter indfrielse af lån og betaling af handelsudgifter skal provenuet opgøres efter ejerforholdet, aftalerne og eventuelle dokumenterede indbyrdes krav.
- Den ene kan overtage den andens ejerandel efter aftale. Her skal I både afklare værdi, overtagelsesvilkår, finansiering og den registrerede ejerændring. En udløsning af en samlever fra huset kræver derfor flere afklaringer end selve beregningen af et beløb.
- I kan fortsætte som medejere i en afgrænset periode. Det kan give tid til et senere salg eller en finansieringsafklaring, men det kræver klare vilkår om brug, betalinger og en vej ud af samejet. En særskilt aftale om fortsat fælles ejerskab efter samlivsophøret bør være konkret og tidsmæssigt afgrænset.
Løsningerne har forskellige udgiftsspor. Et salg kan medføre salgs- og låneomkostninger. En overtagelse kan medføre udgifter til værdiansættelse, finansiering, skøde og tinglysning. Fortsat sameje bevarer de løbende udgifter og risikoen for senere uenighed. Sammenlign derfor hele forløbet, ikke kun et muligt udkøbsbeløb.
Hvorfor ændrer en fraflytning ikke papirerne?
Et samlivsophør berører flere forskellige forhold, som ikke ændres på samme tidspunkt:
- Den faktiske brug af huset handler om, hvem der bor der.
- Ejerskabet handler om aftalen og den registrerede adkomst.
- Gælden handler om, hvem der har forpligtet sig over for långiver.
- Den indbyrdes opgørelse handler om betalinger og krav mellem jer.
Illustrativt eksempel: Ida og Mads ejer huset med halvdelen hver og har begge underskrevet boliglånet. Mads flytter, mens Ida bliver boende og betaler de næste ydelser. Mads mister ikke sin ejerandel ved at flytte, og långiver mister ikke sit krav mod ham. Idas betalinger kan få betydning for deres indbyrdes opgørelse, men ændrer ikke automatisk ejerandelene.
Hvis Ida skal overtage huset, kræver det derfor en aftale om overdragelsen, en afklaring med långiver og en ændring af adkomsten. Kan finansieringen ikke godkendes på de ønskede vilkår, må de i stedet overveje salg eller fortsat sameje med en skriftlig midlertidig aftale.
Hvorfor kan skødet ikke frigive en låntager?
Et skøde og et lån regulerer to forskellige forhold. Skødet dokumenterer ejerændringen, mens lånedokumenterne bestemmer, hvem der skylder pengene. Hvis I begge har underskrevet en fælles gæld, hæfter I fortsat over for kreditor, indtil kreditor accepterer en anden ordning. En intern aftale om, at den ene overtager alle betalinger, er ikke nok til at frigive den anden.
Långiver kan vurdere indkomst, øvrig gæld, husets værdi og sikkerheden i ejendommen, før én låntager eventuelt kan fortsætte alene. Afklaringen kan føre til nye lånevilkår, indfrielse eller ændringer i tinglyst pant. Det konkrete resultat afhænger af låneaftalen og långiverens godkendelse. Læs derfor ejerændringen og boliglånet efter samlivsophøret som to parallelle opgaver.
Bed om en skriftlig bekræftelse, hvis en af jer skal frigøres fra gælden. Kontroller både, hvem der står som låntager, og om nødvendige ændringer i panteforholdene er gennemført.
Hvordan gennemfører I en overtagelse i rigtig rækkefølge?
En overtagelse bliver mere robust, når de indbyrdes vilkår, finansieringen og registreringen behandles i en sammenhængende rækkefølge:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og gennemgå skøde, lånedokumenter og eventuelle aftaler om samejet.
- Aftal, hvordan huset skal værdiansættes, og hvilke dokumenterede poster der skal indgå i den indbyrdes opgørelse.
- Afklar med långiver, om den ønskede finansiering og frigørelse af en låntager kan godkendes, før overdragelsen gøres ubetinget.
- Skriv vilkårene ned, herunder ejerandel, pris, overtagelsesdag, gæld, betalinger frem til dagen og eventuelle betingelser.
- Gennemfør ejerændringen med det relevante adkomstdokument. Et skøde ved samlivsophør og eventuelle ændringer vedrørende lån eller pant er særskilte dokumenttrin.
- Kontroller efter registreringen, at Tingbogen og långiverens oplysninger svarer til den aftalte løsning.
Efter tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Tinglysning skal ikke beskrives som det eneste, der skaber ejerskab mellem parterne, men den er central for den offentlige registrering og beskyttelsen af ejerændringen.
Hvad bør I aftale, mens huset er uafklaret?
Der kan gå tid, før et salg eller en overtagelse kan gennemføres. I mellemtiden bør en skriftlig aftale skelne mellem den løbende drift og den endelige økonomiske opgørelse. Ellers kan en betaling, der blot skulle holde huset i drift, senere blive opfattet som en endelig fordeling.
Aftalen kan blandt andet beskrive:
- hvem der må bo i huset, og om den anden har adgang
- hvordan låneydelser, forsikring, forbrug og øvrige ejerudgifter betales
- hvem der kan bestille vedligeholdelse, og hvordan større udgifter godkendes
- hvordan huset skal værdiansættes eller sættes til salg
- en frist eller en konkret hændelse, der udløser salg eller overtagelse
- hvordan midlertidige betalinger skal indgå i den senere opgørelse
En gyldig aftale kan regulere jeres indbyrdes forhold efter sit indhold, men den ændrer ikke i sig selv den tinglyste adkomst eller långiverens rettigheder. Kun bestemmelser, der opfylder reglerne for rettigheder over ejendommen, kan tinglyses med den tilsigtede ejendomsretlige virkning.
Hvad hvis I ikke kan blive enige?
Gennemgå først en eksisterende samejeoverenskomst og andre aftaler om salg, værdiansættelse eller forkøbsret. Hvis aftalen ikke løser konflikten, afhænger den rette sagstype af, hvad I ejer sammen, og hvad uenigheden handler om.
Ægtefælleskiftelovens § 1 giver skifteretten kompetence til at behandle opløsning af ugifte samlevendes sameje om flere aktiver i forbindelse med samlivets ophør. Er huset det eneste fællesejede aktiv, er der derimod ikke et bo med flere aktiver efter denne regel. En tvist alene om huset hører derfor som udgangspunkt under de almindelige civile domstole. Hvis der oprindeligt var flere fællesaktiver, men kun huset er tilbage, kan den konkrete processtilling have betydning.
Stop en planlagt overdragelse, hvis I er uenige om ejerskab, værdi, gæld eller aftalens grundlag. Den korrekte retlige vej bør afklares, før en af jer indgår en ubetinget aftale eller disponerer ud fra en forventning om at kunne overtage huset.
Hvornår er huset endeligt afklaret?
En løsning er ikke færdig, blot fordi én er flyttet, eller fordi I har underskrevet en intern aftale. Afslut med en kontrol af både ejerskab, gæld og den praktiske overdragelse:
- Tingbogen viser den aftalte ejer eller de aftalte ejerandele.
- Långiver har skriftligt bekræftet, hvem der fortsat hæfter.
- Overdragelsesbeløb eller salgsprovenu og aftalte mellemregninger er håndteret.
- Forsikring, forbrugsaftaler, nøgler og adgang svarer til den nye situation.
- En midlertidig samejeaftale er enten fortsat gældende på klare vilkår eller afsluttet.
Kontrollen kan afsløre, at huset er overdraget, mens en tidligere medejer stadig hæfter for gælden, eller at lånet er ændret, mens adkomsten fortsat er uændret. Det er netop derfor, de forskellige spor skal kontrolleres hver for sig.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende danske regler og officiel vejledning om ugifte samlevendes formueforhold, gæld, skifterettens kompetence og registrering af rettigheder over fast ejendom.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og Ægtefælleskifteloven
- Danmarks Domstole og Tinglysningsretten: skøder, adkomst, samejeoverenskomster og debitorskifte
- Familieretshuset: vejledning om ugifte samlevende, egne aktiver og fælles gæld ved samlivsophør
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
