Ja. Flere arvinger kan få huset udlagt til sig og blive registreret som medejere, når boets skifteform, arvegrundlag og økonomi tillader det, og de personer, der råder for boet, medvirker. Det fælles ejerskab bør først gennemføres, når I har skilt fire forhold ad: fordelingen i dødsboet, ejerandelene i skødet, hæftelsen for lånene og jeres indbyrdes aftale om brug og udgifter.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Ja, flere arvinger kan beholde et hus sammen, hvis boets skifteform, arvefordeling og økonomi giver grundlag for det, og de rette personer medvirker. Før overtagelsen skal I holde boets fordeling, ejerandelene, lånehæftelsen og jeres interne aftale adskilt.
- Ved privat skifte råder arvingerne som udgangspunkt i fællesskab over boets aktiver.
- Arveandel, tinglyst ejerandel og personlig hæftelse for lån er tre forskellige forhold.
- De modtagende arvinger skal registreres som købere med korrekte ejerandele i skødet.
- En samejeaftale bør regulere brug, udgifter, vedligeholdelse, beslutninger og senere udtræden.
- Finansiering og eventuelle ændringer af debitorer skal afklares særskilt med långiver.
Hvornår kan flere arvinger blive medejere?
At være arving gør dig ikke automatisk til registreret ejer af en del af huset. Først skal det være afklaret, hvem der kan handle for dødsboet, og om huset skal udlægges til én eller flere arvinger eller sælges. Ved privat skifte får arvingerne en skifteretsattest, som dokumenterer, at boet er udleveret til dem.
Efter dødsboskiftelovens § 26 råder arvingerne i et privat skifte i forening over boets aktiver og træffer beslutninger om boets forhold. Det betyder, at én arving ikke kan beslutte på alles vegne uden den nødvendige fuldmagt. Hvis boet behandles af en bobestyrer, er det i stedet bobestyreren, der handler for boet efter reglerne for denne skifteform.
Når huset udlægges til flere arvinger, beskriver Tinglysningsrettens vejledning, at der skal tinglyses et skøde med de modtagende arvinger som købere. Arvinger, som ikke skal have ejendommen, skal efter omstændighederne medvirke i rollen »Boet efter afdøde«. Ved bobestyrerbehandling skal bobestyreren tiltræde overdragelsen. Skifteformen skal derfor være kendt, før skødet udformes.
Hvorfor er arveandel ikke ejerandel?
Arveandel og ejerandel måler ikke det samme. Din arveandel angiver din andel af dødsboets nettoværdi. Din ejerandel angiver derimod, hvor stor en ideel del af hele ejendommen du ejer efter overdragelsen. Tinglysningsretten kræver, at den andel, hver køber erhverver af hele ejendommen, angives i skødet.
Hold derfor disse fire størrelser adskilt:
- din arvelod i det samlede dødsbo
- den værdi, huset indgår med ved boets udlæg
- din registrerede ejerandel i huset
- den gæld, du personligt hæfter for efter låneaftalerne
De fire størrelser følger ikke automatisk hinanden. Forenklet illustrativt eksempel: Tre søskende er arvinger, men kun to skal overtage huset. De to indsættes som købere i skødet, mens den tredje ikke bliver medejer alene på grund af sin arveret. Hvordan den tredje arvings lod dækkes, skal fremgå af boets samlede opgørelse. Det kan ikke udledes af skødet alene.
Skødet skal samtidig angive de ejerbrøker, som overdragelsen faktisk gennemfører. En aftale om, hvem der betaler mest til huset, ændrer ikke i sig selv de registrerede ejerandele i skødet.
Hvilke beslutninger hører hjemme i samejeaftalen?
Når I er blevet medejere, har I brug for klare spilleregler for tiden efter dødsboet. Skødet registrerer ejerskabet, men løser ikke alle spørgsmål om den daglige brug eller om en senere udtræden. En samejeoverenskomst om fast ejendom er et særskilt aftalespor og erstatter hverken skødet eller aftalerne med långiver.
Aftalen kan blandt andet tage stilling til:
- hvem der må bruge eller bebo huset, og på hvilke vilkår
- hvordan løbende udgifter, vedligeholdelse og større arbejder fordeles
- hvilke beslutninger der kræver enighed, og hvem der håndterer de praktiske betalinger
- hvordan en ejerandel værdiansættes, hvis en medejer ønsker at træde ud
- hvordan et samlet salg besluttes og gennemføres, hvis I ikke længere vil eje sammen
Tinglysningsretten har en særskilt dokumenttype til tinglysning af en samejeoverenskomst som servitut. Hvis bestemmelser skal tinglyses, skal de fremgå af den tekst eller det uddrag, der anmeldes. Om en konkret intern bestemmelse kan og bør tinglyses, afhænger af dens indhold. I bør derfor skelne mellem de rettigheder, der skal kunne ses i Tingbogen, og de betalings- og samarbejdsregler, som alene gælder mellem jer.
Kan I finansiere og drive huset sammen?
Ejerskab, pant og personlig lånehæftelse er forskellige forhold. Et skøde ændrer, hvem der er registreret som ejer, men det ændrer ikke automatisk, hvem der er debitor på et lån. Tinglysningsretten behandler en ændring af debitor på et tinglyst pantebrev som en særskilt påtegning. Hvis I vil fortsætte, overtage eller ændre lån, skal långiver derfor inddrages, før boet og skødet bindes op på den valgte løsning.
Få et skriftligt svar på, hvem långiver vil acceptere som debitor, og hvilke vilkår der gælder. En privat aftale om, at én medejer betaler ydelsen, frigør ikke i sig selv en anden person fra en eksisterende hæftelse. Læs mere om forskellen mellem ejerskab og gældsovertagelse.
Lav også et fælles driftsbudget, før I vælger samejet. Budgettet kan omfatte:
- ydelser på lån og eventuelle omkostninger ved ændring af finansieringen
- offentlig tinglysningsafgift på skøde og eventuelle nye pantdokumenter
- forsikring, forbrug og andre løbende ejerudgifter
- almindelig vedligeholdelse og en reserve til større arbejder
- eventuel vurdering og øvrige udgifter ved boets udlæg
Beløbene afhænger af ejendommen, overdragelsens opbygning og de eksisterende lån. Når tinglysningsafgiften ikke er artikelens hovedspørgsmål, giver et generelt regneeksempel derfor ikke et sikkert billede af jeres samlede udgift.
Hvornår bør I stoppe før overtagelsen?
Fælles ejerskab kræver mere end en fælles hensigt om at beholde huset. Sæt processen på pause, hvis I ikke kan dokumentere, hvem der må råde for boet, eller hvis en nødvendig arving, bobestyrer, skifteværge eller långiver ikke kan medvirke til den valgte løsning. En arving kan desuden kræve, at boets aktiver ikke deles, før boets gæld er betalt eller behørigt sikret.
Disse uafklarede forhold taler også for, at I sammenligner samejet med et salg fra boet eller et udlæg til én arving:
- I er uenige om, hvem der skal bruge huset, eller hvornår det skal sælges.
- En arving har brug for sin arv nu, mens andre ønsker at binde værdien i huset.
- Driftsbudgettet kræver betalinger, som ikke alle kan eller vil påtage sig.
- Den ønskede ejerfordeling, finansiering og fordeling i boet kan ikke bringes til at stemme.
- I mangler en brugbar metode til udtræden, værdiansættelse eller løsning af uenighed.
Hvis arvingerne i et privat skifte ikke kan blive enige, skal skifteretten kontaktes. En uenighed bør ikke omgås ved, at én arving disponerer over huset, før kompetencen og boets videre behandling er afklaret.
Hvordan kontrollerer I resultatet bagefter?
Når skødet er behandlet, bør du ikke nøjes med at kontrollere, at navnene står i et dokument. Sammenhold boets aftalegrundlag, skødet, långivers dokumenter og Tingbogen, så de forskellige spor ikke bliver blandet sammen.
- Kontrollér, at de rigtige arvinger står som købere, og at ejerandelene svarer til den aftalte overdragelse.
- Hent en tingbogsattest, og kontrollér den registrerede adkomst, servitutterne og de tinglyste hæftelser.
- Sammenhold oplysningerne med långivers godkendelser og lånedokumenter, så det er klart, hvem der hæfter.
- Sørg for, at samejeaftalen er underskrevet, og at eventuelle bestemmelser, som skal tinglyses, er anmeldt korrekt.
- Fastlæg den praktiske betalingsgang for forsikring, lån, forbrug og vedligeholdelse fra overtagelsesdagen.
Hvis en ejerandel, en hæftelse eller en anmeldt bestemmelse ikke svarer til aftalegrundlaget, skal uoverensstemmelsen afklares, før I disponerer videre over huset.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om privat skifte og aktuelle vejledninger om tinglysning af ejerskab, pant og sameje.
- Retsinformation: lov om skifte af dødsboer, navnlig reglerne om privat skifte og arvingernes fælles rådighed.
- Danmarks Domstole: vejledning om privat skifte og skiftefuldmagt.
- Tinglysningsretten: vejledninger om skifteretsattest, skøder, køberandele, samejeoverenskomst og debitorskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
