Du kan sælge et forældrekøb til barnet som en familieoverdragelse. Før skødet anmeldes, skal I fastlægge, hvad barnet køber, prisen, overtagelsesdagen, betalingen og finansieringen. At barnet allerede bor i boligen, gør ikke barnet til ejer, og et nyt skøde fritager ikke automatisk forældrene for eksisterende lån. Derfor skal ejer-, aftale- og gældssporet passe sammen, før handlen gennemføres.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Et forældrekøb kan sælges til barnet, når aftale, finansiering og ejerændring bliver koordineret. Barnets bopæl gør ikke barnet til ejer, og skødet flytter ikke automatisk lånehæftelsen, så begge forhold skal være afklaret før tinglysningen.
- Salget er en familieoverdragelse med skøde, korrekte parter, ejerandele, pris og overtagelsesdag.
- Finansiering og en eventuel gældsovertagelse skal behandles særskilt med långiveren.
- Processen begynder med Tingbogen og slutter med endelig adkomst og afsluttende opgørelse.
- Offentlig tinglysningsafgift, finansiering, værdiansættelse og dokumenter kan medføre særskilte udgifter.
- Efter registreringen skal ejerandel, hæftelser, anmærkninger og forældrenes frigørelse kontrolleres.
Fra lejer til ejer: Hvad ændrer salget?
Ved et forældrekøb ejer forældrene boligen, mens barnet normalt bruger den som lejer. Når barnet køber boligen, går I fra forældrekøb til familieoverdragelse. Barnets bopæl og betaling af husleje har ikke i sig selv gjort barnet til ejer.
Skødet er dokumentet, der overdrager ejendomsretten og bruges til at registrere barnet som ejer i Tingbogen. Efter Tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Aftalen fastlægger vilkårene mellem jer, mens tinglysningen giver barnets ejendomsret den nødvendige beskyttelse udadtil.
Den eksisterende leje bør afsluttes på en dato, der passer med overtagelsen. Har barnet betalt depositum, forudbetalt leje eller acontoforbrug, bør I tage beløbene med i den afsluttende opgørelse. Dermed undgår I, at den samme betaling behandles som både leje og en del af boligkøbet.
Kan barnet overtage de eksisterende lån?
Skødet ændrer ejerforholdet, men det ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter for lånene. Derfor er bankens godkendelse ved familieoverdragelse et særskilt spor. Banken eller realkreditinstituttet kan kræve oplysninger om barnets økonomi, før en ny låneaftale eller en gældsovertagelse kan gennemføres.
Der findes en snæver regel om pantegæld i Tinglysningslovens § 39. Hvis barnet efter aftale overtager pantegælden, pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og barnets adkomst bliver tinglyst som ubetinget, indtræder barnet i gælden, og forældrene frigøres. Panthaveren kan dog fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil panthaveren har fået meddelelse om overtagelsen og dokumentation for den nye ejers tinglysning. I andre tilfælde kræver gældsovertagelsen en aftale mellem panthaveren og barnet.
I bør derfor have en skriftlig plan for hvert lån, før I underskriver en ubetinget overdragelsesaftale. Løsningen kan være, at de gamle lån indfries, at barnet overtager bestemte lån på godkendte vilkår, eller at en del af købesummen finansieres gennem et særskilt gældsforhold mellem forældre og barn. Et sådant gældsforhold ændrer ikke i sig selv debitor på boligens eksisterende lån.
Skal barnet købe hele boligen?
Et fuldt salg gør barnet til ejer af hele boligen og afslutter forældrenes ejerskab. En delvis overdragelse skaber i stedet et sameje mellem barnet og forældrene. Så skal skødet vise præcise ejerandele, og I bør aftale, hvordan udgifter, vedligeholdelse, brug og et senere salg håndteres. En intern aftale om disse forhold ændrer ikke automatisk lånehæftelsen.
Barnet kan også købe sammen med en partner. I den situation skal hver købers andel af hele ejendommen angives korrekt, og finansieringen skal passe til de personer, der faktisk skal hæfte. Spørgsmålet om, hvorvidt barnet køber forældrekøbet sammen med sin kæreste, bør derfor være afgjort, før købsaftalen og skødet udformes.
Hvis barnet endnu ikke kan finansiere købet, kan forældrene fortsætte udlejningen eller vente med overdragelsen. En delvis overdragelse bør kun vælges, hvis et fortsat sameje faktisk er den ønskede løsning, ikke alene fordi en fuld finansiering mangler her og nu.
Hvad skal I aftale før underskrift?
Handlens vilkår kan samles i en købsaftale ved salg til børn. Skødet registrerer ejerændringen, men det erstatter ikke behovet for klare vilkår om betaling, overtagelse og betingelser.
- Identificér den faste ejendom og kontrollér, hvem Tingbogen viser som ejer.
- Angiv, om barnet køber hele boligen eller en bestemt ideel andel, og hvem der i givet fald køber sammen med barnet.
- Fastlæg pris, overtagelsesdag, betalingsmåde og tidspunktet for betaling.
- Beskriv, om eksisterende pantegæld indfries, søges overtaget eller skal respekteres i skødet.
- Aftal, hvordan leje, depositum, forbrug og løbende boligudgifter opgøres frem til overtagelsesdagen.
- Gør det klart, om handlen afhænger af finansiering, panthavers accept eller andre dokumenterbare betingelser.
Ved tinglysningen skal overdragelsen markeres som familieoverdragelse og ikke som almindelig fri handel mellem uafhængige parter. Den samlede ejerskiftesum omfatter ikke kun kontant betaling, men kan også omfatte overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser. Prisen kan desuden få skattemæssige eller afgiftsmæssige følger, som bør afklares særskilt, før I indgår en ubetinget aftale.
Hvordan gennemfører I salget i rigtig rækkefølge?
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér ejer, hæftelser, servitutter og eventuelle uafsluttede anmeldelser.
- Fastlæg køberne, ejerandelene, prisen, overtagelsesdagen og den samlede betaling i en skriftlig aftale.
- Afklar barnets finansiering og behandlingen af hvert eksisterende lån, før en finansieringsafhængig handel bliver ubetinget.
- Udarbejd skødet med korrekte parter, andele, ejerskiftesum, handels- og ejendomstype samt de aftalte vilkår. Tinglysningsrettens skødevejledning beskriver de officielle oplysninger og dokumenttyper.
- Lad køber og sælger underskrive anmeldelsen digitalt, og anmeld skødet. Hvis overdragelsen først skal være endelig, når en aftalt betingelse er opfyldt, kan et betinget skøde være relevant.
- Behandl Tinglysningsrettens svar. En frist eller retsanmærkning skal afklares, før I betragter registreringen som afsluttet.
Rækkefølgen forhindrer, at barnet bliver registreret som ejer, mens finansiering, pantegæld eller betaling stadig er uafklaret. Den gør det også muligt at kontrollere, om resultatet svarer til den aftale, I faktisk underskrev.
Hvilke udgifter følger med overdragelsen?
Der betales offentlig tinglysningsafgift ved registrering af ejerskiftet. En familieoverdragelse er ikke almindelig fri handel, og afgiftsgrundlaget kan derfor afhænge af andre oplysninger end den kontante betaling mellem jer. Udgiften kan ikke fastslås sikkert ud fra det beløb, barnet overfører på overtagelsesdagen alene.
Der kan også være udgifter til værdiansættelse, dokumentudarbejdelse, bankens behandling, indfrielse eller etablering af lån og tinglysning af nyt eller ændret pant. I bør skelne mellem den offentlige afgift, finansieringsudgifter og øvrige tredjepartsudgifter, fordi de beregnes og opkræves på forskellige grundlag.
Hvornår er salget faktisk afsluttet?
Salget er ikke færdigkontrolleret, blot fordi skødet er underskrevet. Efter tinglysningen bør I kontrollere både ejerforhold, betaling og lån:
- Tingbogen viser barnet og eventuelle medkøbere med de aftalte ejerandele.
- Adkomsten er endelig, eller en eventuel frist eller retsanmærkning bliver håndteret.
- Købesummen og den afsluttende opgørelse er betalt som aftalt.
- Långiverens dokumenter viser, hvem der fremover hæfter, og om forældrene er frigjort som planlagt.
- Hæftelser og servitutter stemmer med det, parterne og långiverne har accepteret.
En ny tingbogsattest viser den registrerede ejer, servitutterne og de tinglyste pantebreve. Sammenhold attesten med købsaftalen, skødet og långiverens bekræftelse. Så kontrollerer I både, at barnet er blevet ejer, og at forældrene ikke står tilbage med en låneforpligtelse, som handlen skulle have fjernet.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og officielle vejledninger om skøde, tinglysning, pantegæld og tinglysningsafgift.
- Tinglysningsloven om rettighedsbeskyttelse, skøder og overtagelse af pantegæld.
- Tinglysningsretten om betingede og endelige skøder samt oplysningerne i anmeldelsen.
- Tinglysningsafgiftsloven og Skattestyrelsens juridiske vejledning om ejerskifte af fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
