Jordfordeling ændrer ejendommenes arealer gennem en samlet plan, som gennemføres ved kendelse. Køber eller sælger du en bolig med arealer i en jordfordeling, skal skødet tage højde for, hvad kendelsen ændrer, og hvor langt registreringen er nået. De gamle matrikeloplysninger er ikke nødvendigvis en dækkende beskrivelse af den ejendom, handlen skal omfatte.
Kendelsen og den efterfølgende registrering har forskellige funktioner. Kendelsen fastlægger den bindende jordfordeling. Derefter skal arealer, adkomst, hæftelser og byrder bringes på plads i registrene. Du bør derfor indhente både kendelsen og en aktuel status på dens gennemførelse.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Jordfordeling kan ændre de arealer og hæftelser, som et senere skøde skal forholde sig til. En bindende kendelse og den færdige registrering er forskellige trin, som du bør kontrollere ved køb eller salg.
- Hent kendelsen og eventuelle tillæg.
- Sammenhold arealfortegnelsen med kort og matrikeloplysninger.
- Kontrollér, hvordan berørte pantehæftelser håndteres.
- Få oplyst, om registreringen er afsluttet.
Hvorfor er jordfordeling anderledes end et privat bytte?
Ved jordfordeling berigtiges arealomlægningerne mellem de deltagende lodsejere samlet på en fastsat skæringsdag. Jordfordelingskommissionen afgør, om planen kan godkendes, og afsiger kendelsen. Planen beskriver blandt andet arealer, kontante vederlag og betingelser.
Det adskiller sig fra et almindeligt mageskifte, hvor to parter bytter ejendom på grundlag af en privat aftale. Du kan ikke uden videre bruge fremgangsmåden for to private skøder som forklaring på en jordfordeling. Kendelsen og kommissionens særlige opgaver er en del af grundlaget for registreringen.
Jordfordeling bruges blandt andet til omlægning af landbrugsjord og gennemførelse af natur- og miljøprojekter. Også anden fast ejendom end landbrugsejendomme kan inddrages, når det er påkrævet for en hensigtsmæssig plan. En bolig med berørte jordarealer kan derfor kræve denne dokumentkontrol, selv om din egen interesse først og fremmest er boligen.
En bindende kendelse er ikke en færdig tingbog
Efter jordfordelingslovens § 4 er kendelsen bindende for de lodsejere og rettighedshavere, som planen omfatter. Den tinglyses som en byrde på ejendommene. Kendelsen kan også bestemme, at der tinglyses pant for et angivet beløb med forrentning til sikkerhed for kontante vederlag.
Det næste trin er at få de omlagte arealer registreret. Kommissionen skal sørge for notering i Matriklen og tinglysning med den relevante til- og fraskrivning af hæftelser og byrder. Når tinglysningen er gennemført, underrettes lodsejere og panthavere om matrikelbetegnelserne for arealerne.
Du bør altså skelne mellem en tingbog, som viser selve kendelsen, og en tingbog, hvor jordfordelingens ændringer er færdigregistreret. Geodatastyrelsen beskriver, at der kan gå tid mellem kendelsen og indsendelsen af den matrikulære sag. I mellemperioden kan matrikelkortet stadig vise tidligere ejer- og ejendomsforhold.
En foreløbig visning af de påtænkte skel kan hjælpe med overblikket. Den bør imidlertid identificeres som foreløbig, så du ikke bruger omtrentlige arealer som bevis for den endelige registrering. Bed om en forklaring på eventuelle forskelle mellem kendelse, kort og registeroplysninger.
Hvad sker der med pant i de afgivne arealer?
En arealændring kan påvirke långivers sikkerhed. Jordfordelingslovens § 6 har derfor særlige regler om hæftelser. Når et grundstykke afgives, og der ikke eller kun delvis ydes vederlag i jord af betydning for ejendommens økonomiske udnyttelse, kræves som udgangspunkt det nødvendige samtykke fra panthaverne til frigørelsen.
Et manglende samtykke betyder dog ikke i alle tilfælde, at jordfordelingen må opgives. Kommissionen kan bestemme, at den gennemføres, og panthavernes krav dækkes da i prioritetsorden, så langt vederlaget rækker. De pantehæftelser, som bliver stående, må ikke få deres sikkerhed forringet. De rykker op i det omfang, foranstående hæftelser indfries.
Der findes desuden en undtagelse ved en ubetydelig formindskelse i forhold til ejendommens værdi. Den kræver, at kommissionen enstemmigt og udtrykkeligt erklærer i kendelsen, at udskillelsen kan ske uden fare for pantesikkerheden, og at hæftelserne kan slettes på det udskilte stykke. Et lille areal er derfor ikke alene dokumentation for, at samtykke kan undværes.
Som køber bør du få vist den relevante beslutning om de hæftelser, der berører de afgivne og modtagne arealer. Den almindelige lånesaldo fortæller ikke, hvordan pantet skal fordeles efter jordfordelingen.
Hvad hvis den oprindelige ejer ikke har tinglyst adkomst?
En jordfordeling kan også omfatte et areal, hvor den afstående lodsejer ikke står med tinglyst adkomst. Kommissionen kan efter lovens særlige ordning anse lodsejeren som rette adkomsthaver, når ejendomsretten er sandsynliggjort. Der skal samtidig ske indkaldelse af eventuelle adkomstberettigede efter de foreskrevne regler.
Det er en mulighed for at håndtere et bestemt dokumentproblem i jordfordelingen. Den giver ikke en sælger fri adgang til at medtage jord, som vedkommende blot bruger eller mener at eje. Du skal kunne se, om kommissionen faktisk har behandlet spørgsmålet, og hvilket areal afgørelsen gælder.
Hvis handlens arealbeskrivelse bygger på en sådan afgørelse, bør kendelsen indgå i dokumentgrundlaget for skødet. Ellers risikerer køber og sælger at lægge forskellige forudsætninger til grund for, hvad der kan overdrages.
Kan registreringen kræve en tillægskendelse?
Ja. Kan jordfordelingen ikke registreres i Matriklen eller tinglyses, skal kommissionen efter lovens § 8 afsige et tillæg, som sikrer gennemførelsen. Et tillæg kan også blive relevant ved bestemte indsigelser om eksempelvis frigørelse af et areal fra pant. Tillægskendelsen har samme retsvirkning som den oprindelige kendelse.
Du bør derfor ikke nøjes med den første kendelse, hvis sagen fortsat behandles. Spørg den ansvarlige for jordfordelingen, om der findes tillæg, uafklarede rettigheder eller ændringer i arealopgørelsen. Det giver skødeanmelderen et konkret grundlag for at tilrettelægge ejerskiftet.
Som fiktivt eksempel sælges en bolig, mens jordfordelingen indebærer, at et jordstykke afgives og et andet modtages. Kendelsen er tinglyst, men den nye matrikelregistrering mangler. Køberen bør da få beskrevet både de eksisterende registeroplysninger og de kendelsesbestemte ændringer. Kommer der et relevant tillæg om pant eller registrering, skal det også indgå i kontrollen. Eksemplet giver ingen automatisk regel om, at handlen enten skal standses eller gennemføres straks.
Hvad skal du samle til boligens ejerskifte?
Bed sælgeren og den ansvarlige for jordfordelingen om et samlet grundlag, som gør det muligt at følge netop den berørte ejendom. En praktisk dokumentpakke omfatter:
- Kendelsen og alle relevante tillæg.
- Kort og arealfortegnelse med tydelig forbindelse til ejendommens løbenumre og matrikelbetegnelser.
- Beslutninger om kontante vederlag og berørte pantehæftelser.
- Status for opmåling, matrikulær registrering og tinglysning.
- Den afsluttende underretning om nye matrikelbetegnelser, hvis registreringen er færdig.
Sammenhold materialet med en aktuel tingbogsattest. Ved tinglysning af skødet i en særskilt bolighandel skal dokumenterne beskrive det ejerskifte, parterne faktisk har aftalt, med hensyn til kendelsens virkninger.
Afklar også, hvem der betaler hvilke omkostninger. I jordfordelingssager, som lodsejerne selv rejser efter lovens ordning, er udgangspunktet, at lodsejerne afholder udgifterne, mens tilskud kan besluttes. Du kan derfor ikke generelt regne med en gratis proces. Udgifter til særskilt bistand og bolighandel bør afgrænses fra jordfordelingens egne omkostninger og fra kontante arealvederlag.
Det afsluttende kontrolpunkt er sammenhængen mellem kendelsen, den færdige ejendom og de registrerede rettigheder. En oplysning om, at jordfordelingen er besluttet, erstatter ikke denne kontrol.
Fagligt grundlag og kilder
- Jordfordelingsloven, LBK nr. 1051 af 10. juli 2023, om kendelse, hæftelser, registrering og omkostninger.
- Geodatastyrelsens vejledning om jordfordeling, herunder sammenhængen mellem kendelse og matrikulær registrering.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: