Reelle ejere er de fysiske personer, der i sidste ende råder over en tilstrækkelig del af selskabets kapital eller stemmer eller kontrollerer det på anden måde. Ved selskabskundens bolighandel skal en virksomhed omfattet af hvidvaskloven identificere dem og gennemføre rimelig kontrol af deres identitet. Du kan derfor blive bedt om oplysninger om hele ejerkæden og særlige kontrolrettigheder.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Reelle ejere er de fysiske personer, der i sidste ende råder over en tilstrækkelig del af selskabets kapital eller stemmer eller kontrollerer det på anden måde. Ved selskabskundens bolighandel skal en virksomhed omfattet af hvidvaskloven identificere dem, gennemføre rimelig identitetskontrol og klarlægge ejerstrukturen.
- Reelt ejerskab er forskelligt fra boligens tinglyste ejer og retten til at underskrive.
- Mere end 25 procent er en indikation; andre kontrolrettigheder kan også have betydning.
- Indirekte ejerskab kræver gennemgang af hele ejerkæden, kapital og stemmer.
- Saml ejeroversigt og relevant dokumentation efter virksomhedens konkrete anmodning.
- Adgangen til registeret er begrænset; registrering erstatter ikke virksomhedens konkrete identitetskontrol.
Et ApS kan købe eller sælge et hus eller en ejerlejlighed i sit eget navn. Selskabets navn og CVR-nummer fortæller, hvilken juridisk person der deltager i handlen. De viser ikke nødvendigvis, hvilke mennesker der står bag selskabet.
Efter hvidvasklovens regler om kundekendskab skal den omfattede virksomhed indhente oplysninger om selskabskundens reelle ejere og gennemføre rimelige foranstaltninger for at kontrollere deres identitet. Den skal også klarlægge selskabets ejer- og kontrolstruktur. Det kan eksempelvis være banken eller en ejendomsmægler, som har selskabet som kunde.
Spørgsmålet handler altså om kundekendskab hos den professionelle virksomhed. Som privat køber får du ikke alene ved boligkøbet en generel pligt til selv at gennemføre modpartens fulde hvidvaskkontrol. Repræsenterer du selskabskunden, bør du derimod være klar til at forklare, hvem der ejer eller kontrollerer den.
Hvad er forskellen på ejendomsejer og reel ejer?
Den, der står som ejer af boligen i Tingbogen, kan være selskabet. Den reelle ejer er en fysisk person bag selskabet. Personen bliver ikke dermed personligt ejer af boligen, og oplysningerne om reelt ejerskab ændrer ikke i sig selv selskabets adkomst.
En legal ejer er en person eller virksomhed med kapitalandele eller stemmerettigheder i selskabet. En legal ejer kan altså være et andet selskab. Når du undersøger reelle ejere, skal du derfor videre gennem eventuelle selskaber i ejerkæden til de fysiske personer, som opfylder definitionen.
Retten til at underskrive for selskabet er et tredje spørgsmål. En direktør er ikke automatisk reel ejer, blot fordi vedkommende kan forpligte selskabet. Omvendt giver reelt ejerskab ikke i sig selv underskriftsret. Hold de to kontroller adskilt, når oplysningerne bruges ved tinglysning af skødet.
Skal du eje mere end 25 procent?
Mere end 25 procent af kapitalen eller stemmerettighederne er som udgangspunkt en indikation på reelt ejerskab. Erhvervsstyrelsens vejledning om reelle ejere understreger, at tallet ikke er en fast grænse. Den samlede faktiske indflydelse skal vurderes.
Du kan derfor ikke nøjes med at oplyse alle personer med mere end 25 procent og udelade resten uden at undersøge deres rettigheder. En mindre ejerandel kan sammen med andre rettigheder give kontrol. En ret til at udpege eller afsætte flertallet af bestyrelsen kan eksempelvis have betydning, når retten bygger på vedtægter eller en aftale.
Kontrol kan også foreligge uden ejerandele. Det betyder dog ikke, at enhver praktisk indflydelse eller kontakt med ledelsen gør en person til reel ejer. Beskriv den konkrete rettighed og dens grundlag, så vurderingen bygger på selskabets faktiske forhold.
Hvordan finder du personer bag en ejerkæde?
Start med det selskab, der er kunde i handlen, og følg ejerskabet gennem hvert selskab frem til personerne bag det. Notér kapitalandele og stemmer hver for sig. Undersøg også aftaler eller andre rettigheder, som ændrer kontrollen.
Et forenklet, fiktivt eksempel viser selve kapitalberegningen: Du ejer 40 procent af et holdingselskab, som ejer 75 procent af selskabet, der sælger boligen. Din indirekte kapitalandel er 0,40 × 0,75 = 0,30, altså 30 procent. Beregningen illustrerer kapitalandelen; stemmer og øvrige kontrolrettigheder skal stadig undersøges.
Et resultat under 25 procent afslutter heller ikke vurderingen. Kontrol gennem selskaberne kan have betydning, selv om den beregnede kapitalandel er mindre. Flere direkte og indirekte besiddelser kan desuden skulle ses samlet. Fremlæg derfor hele ejerstrukturen frem for kun en slutprocent.
Hvilke oplysninger skal du have klar?
Den omfattede virksomhed skal kende de reelle ejeres identitet og forstå ejer- og kontrolstrukturen. Omfanget af kontrollen afhænger af en risikovurdering. Der findes derfor ikke én dokumentliste, som uden videre dækker alle selskaber og alle handler.
Som praktisk forberedelse kan du samle følgende og spørge den konkrete virksomhed, hvad den skal bruge:
- Selskabets navn og CVR-nummer samt navnene på personerne bag ejerkæden.
- En oversigt over hvert ejerled med kapitalandele og stemmerettigheder.
- Relevant dokumentation for ejerskab og oplysninger om særlige kontrolrettigheder.
- De aftaler eller vedtægtsbestemmelser, som forklarer en kontrolret.
- De identitetsoplysninger og den dokumentation, virksomheden konkret efterspørger om personerne.
Listen er en praktisk forberedelse, ikke en udtømmende lovbestemt bilagspakke. Forklar uoverensstemmelser mellem oversigten og registrerede oplysninger, og oplys, hvis ejerskabet har ændret sig. Et organisationsdiagram viser sammenhængen, mens den underliggende dokumentation gør det muligt at kontrollere forklaringen.
Er en registrering nok, og hvad hvis ingen findes?
Ved etablering af et løbende kundeforhold med et selskab, der skal registrere reelle ejere, skal den omfattede virksomhed indhente et registreringsbevis eller et udtræk fra Erhvervsstyrelsens system. Registeroplysningerne erstatter ikke den konkrete identifikation og kontrol.
Adgangen til oplysninger om reelle ejere er begrænset siden 1. september 2025. Efter CVR-lovens adgangsregler kan bestemte myndigheder, forpligtede enheder ved kundekendskabskontrol og personer med den krævede legitime interesse få adgang efter anmodning. Forpligtede enheder omfatter eksempelvis banker og ejendomsmæglere.
Du bør derfor ikke forudsætte, at enhver frit kan hente alle ejeroplysninger. Afklar med den virksomhed, der udfører kontrollen, hvordan den indhenter registeroplysninger, og hvilket supplerende materiale du skal levere.
Er alle muligheder udtømt uden at identificere en reel ejer, skal den daglige ledelse identificeres som reelle ejere efter hvidvasklovens særlige regel. Det gælder også, hvis der er tvivl om, hvorvidt de identificerede personer er de reelle ejere. Du kan ikke vælge denne løsning alene, fordi ejerkæden er besværlig.
Den omfattede virksomhed skal også gennemføre rimelige foranstaltninger for at kontrollere ledelsespersonernes identitet og opbevare oplysninger om de iværksatte foranstaltninger og eventuelle vanskeligheder. Denne behandling af ledelsen i kundekontrollen gør ikke personerne til ejere af selskabets kapital.
Reglerne her tager udgangspunkt i et almindeligt selskab som et ApS eller A/S. Definitionen har en undtagelse for ejere af selskaber, hvis ejerandele handles på et reguleret eller tilsvarende marked med den krævede oplysningspligt. Indgår et sådant selskab i ejerkæden, bør du få den konkrete struktur vurderet frem for at anvende et almindeligt procenteksempel alene.
Fagligt grundlag og kilder
- Hvidvaskloven: reelle ejere og kundekendskab
- Erhvervsstyrelsens vejledning om reelle ejere
- CVR-loven: adgang til oplysninger om reelle ejere
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: