Husleje ved forældrekøb skal fastsættes efter de lejeregler, der gælder for den konkrete bolig. Du kan derfor ikke finde beløbet alene ud fra dine låneydelser eller annoncer for lejligheder i nærheden. Undersøg først, om boligen har fri leje eller en reguleret leje, og dokumentér derefter grundlaget for beløbet. I visse tilfælde kan huslejenævnet forhåndsgodkende lejen, før du indgår en lejeaftale med dit barn.
Ved et forældrekøb er du ejer og udlejer, mens barnet er lejer. Familieforholdet giver ikke i sig selv adgang til at aftale en højere leje end den, lejeloven tillader.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Husleje ved forældrekøb afhænger af boligens lejeregler, ikke alene af ejerens udgifter. Afklar først regelsættet, og dokumentér derefter beløbet, før du aftaler lejen med dit barn.
- Fri leje, småejendomsregler og det lejedes værdi giver forskellige grundlag for lejefastsættelsen.
- Boligens historie, stand og relevante sammenligningslejer skal indgå; annoncer er ikke tilstrækkelig dokumentation.
- Forhåndsgodkendelse kræver blandt andet, at du ejer boligen og ikke ejer andre udlejede ejerboliger. Søg før lejeaftalen indgås.
- Gebyret for denne forhåndsgodkendelse er 614 kr. i 2026. Et underskud i boligbudgettet giver ikke automatisk ret til højere leje.
- Hold husleje, særskilt forbrug og depositum adskilt i kontrakten. For høj leje kan medføre nedsættelse og tilbagebetaling.
Hvilke regler gælder for netop din bolig?
Start med ejendommens historie. Det har betydning, hvornår den blev taget i brug, om kommunen er reguleret, og hvor mange boliger ejendommen omfattede på det relevante tidspunkt. En reguleret kommune er en kommune, hvor de særlige regler om huslejeregulering gælder. Et nyt køkken gør ikke alene en ældre lejlighed til en bolig med fri leje.
- Fri leje: I ejendomme taget i brug efter den 31. december 1991 kan lejen aftales frit. Der findes også særlige muligheder for visse tidligere erhvervslokaler og nyindrettede tagboliger. Her skal de særlige betingelser være opfyldt, og aftalen skal oplyse, at lejemålet er omfattet. Fri leje kan stadig prøves efter reglerne om urimelige aftaler.
- Små ejendomme i regulerede kommuner: For ældre ejendomme er udgangspunktet seks eller færre beboelseslejligheder den 1. januar 1995. Lejen vurderes efter småejendomsreglerne med sammenligning til bestemte regulerede lejemål. Reglerne giver ikke automatisk ret til at bruge annoncerede markedspriser.
- Det lejedes værdi: For eksempel i en ureguleret kommune vurderes lejen ud fra tilsvarende boliger i kvarteret eller området. En leje, der er væsentligt højere end det lejedes værdi, kan kræves nedsat. Fri leje og særlige ordninger skal først være afklaret.
- Andre regulerede lejemål: Her kan omkostningsbestemt leje være udgangspunktet. Den bygger på lovens regler om ejendommens nødvendige drift, afkast og eventuelle forbedringer. Særlige regler for gennemgribende forbedrede lejemål kræver selvstændig dokumentation.
En ejerlejlighed er som udgangspunkt en selvstændig ejendom efter lejeloven. Når småejendomsreglerne skal vurderes, er antallet af lejligheder i hele opgangen derfor ikke i sig selv afgørende. Flere ejerlejligheder, som samme udlejer ejer i samme ejerforening, skal derimod regnes som én ejendom ved denne vurdering. Den relevante ejer- og ejendomshistorik skal også være afklaret.
Bed sælger eller administrator om oplysninger om ejerlejlighedens opdeling, tidligere ejerforhold og eventuelle andre lejligheder under samme ejer. Sammenhold dem med ibrugtagningstidspunktet og kommunens status. Lejelovens regler om ejendomme og lejefastsættelse er grundlaget; betegnelsen forældrekøb afgør ikke, hvilket regelsæt der gælder.
Hvordan dokumenterer du et realistisk lejeniveau?
Hvis lejen skal vurderes gennem sammenligninger, skal boligerne passe både fysisk og juridisk. Se på beliggenhed, boligtype, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. En lejlighed med nyere bad, altan eller en anden vedligeholdelsesfordeling kan give et andet sammenligningsgrundlag.
For små ejendomme i regulerede kommuner må lejen ikke væsentligt overstige lejen i tilsvarende lejemål, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Du kan altså ikke uden videre sammenligne med nybyggeri med fri leje. Hvis egnede sammenligningslejemål mangler, eller deres leje er atypisk, kan huslejenævnet bruge oplysninger om driftsudgifter til at beregne et grundlag efter lovens regler.
Ved det lejedes værdi har det betydning, om lejen i en sammenligningsbolig har været særskilt prøvet. En boligannonce viser derimod et ønsket beløb. Den dokumenterer ikke alene, hvad der faktisk betales, eller om beløbet kan opkræves lovligt.
Saml derfor oplysninger om de sammenlignede boligers lejevilkår og stand, hvor de kan fremskaffes. Hold særskilt forbrug uden for sammenligningen. Gem også fotos, plantegning og dokumentation for forbedringer i din egen bolig. Hvis du kun har annoncer og et finansieringsbudget, mangler der stadig et sikkert grundlag for en reguleret husleje.
Kan du få lejen godkendt inden aftalen?
Som ejer kan du efter lejelovens § 132 få huslejenævnet til at afgøre, hvilken leje der lovligt kan opkræves, inden du træffer beslutning om at udleje boligen. Denne adgang kræver, at du ikke ejer andre udlejede ejerboliger. Du skal allerede være ejer; ordningen er derfor ikke en forhåndsgodkendelse til enhver, der overvejer at købe en bestemt lejlighed.
Københavns Kommunes vejledning præciserer blandt andet, at der ikke må være indgået en lejeaftale med en potentiel lejer, og at nævnet skal kunne besigtige boligen. En mundtlig aftale kan også være en lejeaftale. Vent derfor ikke blot med underskriften, hvis du vil bevare muligheden for at få lejen afklaret på forhånd.
- Afklar hos huslejenævnet i boligens kommune, om dit ejerskab og dine øvrige udlejninger opfylder betingelserne.
- Send en skriftlig anmodning med de oplysninger og bilag, nævnet kræver. Oplys om boligens størrelse, stand og den planlagte udlejning. Ved møbleret udlejning skal inventaret indgå i grundlaget.
- Betal gebyret og sørg for adgang til besigtigelse. Gebyret for denne forhåndsgodkendelse er 614 kr. i 2026 efter den officielle satsvejledning.
- Læs afgørelsens forudsætninger, inden du fastlægger aftalen med barnet. Gem afgørelsen sammen med lejekontrakten og boligens dokumentation.
Nævnet kan kun ændre den forhåndsgodkendte leje, hvis forholdene ændrer sig. Godkendelsen knytter sig derfor til det vurderede grundlag; den er ikke en blank tilladelse til senere at ændre bolig, inventar eller betaling. Den afgør heller ikke i sig selv alle andre vilkår i lejekontrakten.
Har du allerede indgået aftale, eller ejer du andre udlejede ejerboliger, opfylder du ikke betingelserne for denne særlige forhåndsgodkendelse. Få i stedet afklaret lejefastsættelsen ud fra den konkrete kontrakt og ejendommens oplysninger. Uenighed om en reguleret lejes størrelse kan behandles af huslejenævnet. En privat vurdering kan hjælpe med dokumentationen, men har ikke samme virkning som nævnets afgørelse. Eventuel betaling for vurdering og kontraktarbejde ligger ud over nævnets gebyr og afhænger af den aftalte opgave.
For høj leje kan føre til nedsættelse og krav om tilbagebetaling. Fristerne afhænger af, hvilke regler kravet bygger på. Afklar derfor et muligt krav, når problemet opdages, i stedet for at vente til barnet flytter.
Hvad hvis huslejen ikke dækker dine udgifter?
Dit boligbudget og den lovlige leje besvarer forskellige spørgsmål. Budgettet viser, om du kan betale lån, fællesudgifter og andre ejerudgifter. Lejereglerne bestemmer, hvad barnet kan pålægges at betale i leje. En dyrere finansiering skaber ikke i sig selv ret til en højere reguleret leje.
Et fiktivt regneeksempel: Antag, at lejen efter en konkret vurdering lovligt kan sættes til 6.000 kr. om måneden, mens dit budget for ejerudgifter og lånebetalinger er 8.500 kr. Forskellen er 8.500 kr. minus 6.000 kr., altså 2.500 kr. om måneden. Eksemplet viser alene et betalingsgab; det anslår ikke en lovlig husleje for en bestemt bolig.
Du kan ikke bruge forskellen som et automatisk tillæg til lejen. Ændres finansieringen, kan dit betalingsgab ændre sig uden nogen ændring af den lovlige leje. Det er et konkret punkt i vurderingen af fordele og ulemper ved forældrekøb, før familien binder sig til boligen.
Skattestyrelsen oplyser desuden, at udlejning til barnet beskattes med udgangspunkt i markedslejen, også når den aftalte betaling er lavere. I den sammenhæng er markedslejen den leje, du kan kræve af en ikke-nærtstående. Det er et særskilt spørgsmål fra lejelovens beskyttelse mod for høj leje.
Hvordan får du beløbet rigtigt ind i lejekontrakten?
Når grundlaget er afklaret, kan du samle aftalen i en lejekontrakt til privat udlejning. Lejeaftalen skal være skriftlig, hvis en af parterne kræver det. En skriftlig aftale hjælper desuden jer begge med at skelne mellem husleje, forbrugsbetaling og beløb ved indflytning.
Angiv den aftalte husleje og eventuel lovlig regulering tydeligt. Skriv også, hvem der betaler de enkelte forbrugsudgifter. Når du leverer varme og varmt vand til en almindelig udlejet lejlighed, skal udgifterne som udgangspunkt opkræves særskilt efter forbrugsreglerne. For koldt vand afhænger særskilt opkrævning blandt andet af målerforholdene. Ejerforeningens samlede opkrævning er derfor ikke i sig selv et beløb, som blot kan sendes videre til barnet ved siden af huslejen.
Hold depositum adskilt fra den månedlige leje. Ved en almindelig boligudlejning er udgangspunktet højst tre måneders leje i depositum. Forudbetalt leje kan derudover aftales for op til tre måneder, men må ikke overstige lejen i perioden fra barnets opsigelse til aftalens ophør.
Før aftalen indgås, sammenholder du kontraktens beløb og boligbeskrivelse med dokumentationen eller forhåndsgodkendelsen. Kontroller også, at en eventuel reguleringsaftale passer til boligens regelsæt. En senere lejeforhøjelse kræver et gyldigt grundlag og de relevante meddelelser eller varsler; en ny låneydelse er ikke tilstrækkelig begrundelse.
Fagligt grundlag og kilder
Reglerne og den praktiske fremgangsmåde bygger på følgende officielle kilder:
- Lejeloven på Retsinformation med senere ændringer: lejefastsættelse, ejendomsbegreb, forhåndsgodkendelse og betaling.
- Lov om boligforhold og den officielle satsvejledning for 2026: sagsbehandling og gebyr ved huslejenævnet.
- Københavns Kommunes vejledning om forhåndsgodkendt husleje: betingelser og besigtigelse.
- Skattestyrelsens vejledning om forældrekøb: den korte omtale af udlejning til nærtstående.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
