Bør min ægtefælle også stå på skødet til huset, hvis vi får børn?

Af Skøde Centret

Overvejer du at få din ægtefælle med på skødet? Det kan give tryghed, men også nye forpligtelser. Her får du et nuanceret overblik over jura, økonomi, praktiske trin, alternativer til fælles skøde og de faldgruber, som mange først opdager, når det er for sent.

Hvad betyder fælles skøde juridisk for jer?

At stå på skødet er det samme som at være ejer. Det er skødet – ikke låneaftalen – der afgør, hvem der har ret til at bo, sælge, belåne og træffe beslutninger om ejendommen. Ved fælles ejerskab skal I normalt begge underskrive, hvis boligen skal sælges, belånes eller udlejes. Ejerandelene kan fordeles i lige dele (50/50) eller efter anden nøgle (fx 70/30), alt efter hvad der passer til jeres økonomi og historik.

Hæftelse for gæld følger ikke automatisk skødet. Du hæfter som udgangspunkt kun for lån, du selv har skrevet under på. I praksis vil banken dog ofte kræve, at begge ejere står på lånene eller sikkerheden, når begge står på skødet. Kreditorer kan som udgangspunkt kun gå efter den ægtefælles aktiver, der skylder dem penge, men har I fælles ejerskab, kan kreditorer søge udlæg i den pågældende ægtefælles ejerandel.

Hvis du ikke står på skødet, har du ikke ejerskab – heller ikke selv om du betaler på lån eller udgifter. Du har derfor en mere sårbar position ved skilsmisse eller dødsfald, medmindre I har sikret dig på anden måde. Læs mere om hvilke rettigheder du har, hvis du ikke står på skødet, så du kender din startposition, før du beslutter dig.

Hvornår er det klogt – og hvornår bør du vente?

Fælles skøde giver ofte mening, når I lever som familie og bygger værdi op sammen. Det kan give ro, at I begge har ejendomsret, når I får børn, planlægger større renoveringer eller investerer fælles midler. Har én af jer lagt en stor udbetaling før ægteskabet, kan en ægtepagt med særeje sikre den del, så ejerskab og værdier hænger bedre sammen.

Der er dog situationer, hvor du bør overveje at vente. Er den ene ægtefælle iværksætter med høj risiko eller står med ustabil økonomi, kan fælles ejerskab øge den praktiske udsathed, fordi den pågældendes kreditorer kan søge udlæg i vedkommendes ejerandel. Har den ene væsentligt dårligere kreditværdighed, kan fælles skøde også komplicere lån og refinansiering. Omvendt bør du tænke på, at hvis kun én står som ejer, står den anden svagere ved død eller skilsmisse uden supplerende aftaler.

Vil I dele ejerskabet, men styre fordelingen ved brud eller død, kan en ægtepagt med særeje, skilsmissesæreje eller kombinationssæreje være et godt værktøj. Læs om økonomisk tryghed med ægtepagt, så skødet og ægtepagten spiller sammen. Vi mener som udgangspunkt, at fælles ejerskab er klogt, når der er børn og stabil økonomi – men altid med klare aftaler om fordeling og ansvar.

Hvad viser erfaringer og cases på langt sigt?

Case A: Dødsfald uden fælles skøde. Louise og Mikkel boede i hus, ejet af Mikkel alene. Da Mikkel døde pludseligt, stod Louise uden ejerskab. Mikkel havde ikke opdateret testamente. Louise kunne ikke sælge eller omlægge lån, før dødsboet var behandlet og arvingerne var enige. Resultat: måneder med usikkerhed og ekstra omkostninger, som et fælles skøde og et opdateret testamente kunne have afværget.

Case B: Skilsmisse med fælles skøde og klare aftaler. Sara og Jonas ejede 60/40 og havde en skriftlig samejeaftale om forbedringer og brugsværdi. Ved brud kunne Jonas overtage boligen til markedspris fratrukket dokumenterede forbedringer, og et bodelingsskøde blev tinglyst. Processen blev kort, uden strid om “hvem der har betalt hvad”, fordi aftalen var tydelig.

Case C: Risikofyldt erhverv og individuelle hensyn. Anne driver virksomhed med svingende indtjening. Parret valgte, at ægtefællen Peter står alene som ejer midlertidigt, mens Anne ikke står på skødet. Samtidig oprettede de ægtepagt og testamente, så Anne er sikret ved død, og de aftalte en tidsplan for at tilføje hende, når økonomien stabiliserer sig. Resultat: beskyttelse mod Annes erhvervsrisiko – uden at gå på kompromis med den langsigtede plan om fælles ejerskab.

Hvilke omkostninger og skatter skal du forvente?

Når din ægtefælle skal på skødet, betaler I tinglysningsafgift. Afgiften består af en fast del på 1.850 kr. (aktuelt) plus en variabel del, som som hovedregel er 0,6% af overdragelsens værdi. Ved visse situationer – fx bodelingsskøde efter separation/skilsmisse – betales kun den faste afgift. Der kan også være bank-, rådgiver- og vurderingsomkostninger.

Overdragelse mellem ægtefæller er som udgangspunkt afgiftsfri for gaveafgift, men tinglysningsafgiften skal stadig betales. Sælger I andele mellem jer, skal prisen være forsvarlig i forhold til markedsværdi og gæld, så I undgår efterfølgende spørgsmål fra bank eller skattemyndigheder. Parcelhusreglen kan betyde, at avance ved salg er skattefri, når boligen har været jeres helårsbolig, men reglerne er detaljerede – især hvis ejerskabet kun ændres delvist.

Omkostningerne afhænger altså af model (gave, salg, bodeling), ejendommens værdi og jeres finansiering. Vil du have et hurtigt overblik over afgifter og typiske udgifter, så start her: hvad koster det at få ægtefælle på skødet. Det er også værd at afstemme med banken, hvordan ejerandelene påvirker lån, bidragssats og krav til sikkerheder – særligt hvis I ændrer fordelingen markant.

Hvordan får din ægtefælle sit navn på skødet trin for trin?

Processen er enkel i sin kerne, men kræver præcision. Start med at afklare, hvorfor I ønsker ændringen: ligestilling af ejerskab, bedre beskyttelse ved død, eller fordi økonomien nu er fælles. Brug gerne en skriftlig plan for fordeling, lån og fremtidige scenarier (fx hvis én skal købe den anden ud).

• Vælg model: gaveoverdragelse, salg af andel eller kombination, og fastlæg ejerprocenter.
• Få en realistisk værdi (mæglervurdering/markedstal) som grundlag for pris og afgifter.
• Afstem med banken om lån, sikkerheder og eventuel refinansiering.
• Udarbejd skøde og eventuelt samejeaftale og/eller ægtepagt, så dokumenterne passer sammen.
• Tinglys skødet digitalt og betal afgiften; kontrollér efterfølgende tingbogen.

Vil du se processen udfoldet i en overskuelig rækkefølge, så brug denne trin-for-trin-guide til at få ægtefællen på skødet. Her finder du også praktiske detaljer om underskrifter, fuldmagter og dokumenter, så I undgår unødvendige forsinkelser i tinglysningen.

Hvilke alternativer har I til fælles skøde – gift og ugift?

Hvis du er i tvivl om fælles skøde her og nu, kan du skabe beskyttelse på andre måder. For gifte kan en ægtepagt sikre, at særlige værdier holdes ude af en ligedeling – eller omvendt, at en skæv fordeling udjævnes ved skilsmisse eller død. For ugifte er der endnu større behov for papir, fordi I ikke er omfattet af formuefællesskab eller arver hinanden automatisk.

• Ægtepagt med særeje/skilsmissesæreje/kombinationssæreje, der matcher jeres ejerskab.
• Samejekontrakt om fordeling, forbedringer, brugsret og udløsningsret.
• Gensidigt testamente og passende livsforsikringer (krydsliv), der sikrer den længstlevende.
• Midlertidig løsning: én ejer, den anden er sikret via testamente og aftaler – med plan for senere medeje.

Læs om fordelene ved at blive gift, hvis I i dag er samlevende, og om ægtepagtens betydning, hvis I vil finjustere balancen i jeres ægteskab. Er du endnu ikke medejer, så orientér dig i hvilke rettigheder du har uden at stå på skødet – og hvad der bør laves af aftaler i mellemtiden.

Hvilke faldgruber og regionale forskelle bør du kende?

Fælles skøde giver tryghed, men det er ikke uden ulemper. For det første kan lånesager blive tungere, fordi begge ejere skal kreditvurderes, underskrive og ofte medhæfte. For det andet kan uenigheder om forbedringer, brugsværdi og salg få større betydning, hvis I ikke på forhånd har aftalt, hvordan I værdiansætter og fordeler. Endelig er der praktisk administration: flere dokumenter, flere underskrifter og potentielt flere omkostninger ved senere ændringer.

• Større eksponering mod den ene ægtefælles kreditorer, hvis vedkommende har risikofyldt økonomi.
• Mindre fleksibilitet ved hurtige salg/omlægninger, fordi begge skal medvirke.
• Mulig uenighed om ejerandel ved store, skæve bidrag til forbedringer uden aftale.
• Bankkrav kan variere regionalt med boligmarkedets styrke og lånepolitik.
• Kommunale forhold (afgifter, vurderinger) og lokale prisudsving kan påvirke jeres beregning.

Regionalt er tinglysningen national og digital, men boligmarked, bankpraksis og kommunale forhold varierer. I områder med store prisudsving kan det være ekstra vigtigt at få en realistisk værdi, før I fastsætter ejerandel og pris for overdragelsen. Har I brug for at regne mere præcist, så kombiner jeres bankdialog med et kig på afgifter og praktiske trin via omkostningsguiden og den nævnte procesguide.