Hvis kun én ægtefælle står på skødet, er den ægtefælle registreret ejer. Hvem der ender med huset, afhænger dog af delingsformue, særeje, aftaler, lån, samtykke og den konkrete situation ved skilsmisse eller død.
Skal din ægtefælle være medejer af ejendommen?
Så skal ejerskabet ændres med en overdragelsesaftale og et ægtefælleskøde, som tinglyses.
Se skødepakke →Hvis kun én ægtefælle står på skødet, er den ægtefælle registreret ejer af huset. Hvem der ender med huset, afhænger dog også af delingsformue, særeje, lån, samtykke og eventuelle aftaler.
- Skødet viser ejerretten i tingbogen.
- Delingsformue kan betyde, at værdien skal deles.
- Særeje kan ændre, om huset indgår i delingen.
- Banken skal acceptere ændringer i lån og pant.
- En overtagelse kræver normalt skøde og efterkontrol.
Hvem ejer huset, mens I er gift?
Mens I er gift, ejer den ægtefælle huset, som står på skødet. Tinglysningen viser den registrerede ejendomsret, og den anden ægtefælle bliver ikke medejer alene ved at være gift eller betale til husholdningen.
Det er udgangspunktet for rådigheden over huset, men ikke hele svaret. Ægtefælleregler kan påvirke, om værdien skal deles, om dispositioner kræver samtykke, og hvad der sker ved et senere ophør.
Betyder formuefællesskab, at begge får halvdelen?
Formuefællesskab betyder ikke, at begge ejer huset i tingbogen. Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold er hovedsporet, at delingsformue deles ved separation, skilsmisse eller død.
Hvis huset er delingsformue, kan værdien derfor indgå i opgørelsen, selv om kun den ene står på skødet. Det betyder ikke nødvendigvis, at huset fysisk skal deles, eller at begge skal stå som ejere bagefter.
Hvornår kan huset holdes uden for delingen?
Huset kan helt eller delvist holdes uden for delingen, hvis der gælder gyldigt særeje eller en anden kildebåret undtagelse. Særeje kan fx følge af ægtepagt eller en bestemmelse fra gavegiver eller arvelader.
Det afgørende er dokumentgrundlaget. Hvis den tinglyste ejer mener, at huset er særeje, bør det kunne dokumenteres. Hvis dokumentet kun dækker en del af værdien, kan resten have et andet delingsspor.
Kan den anden ægtefælle stoppe et salg?
Hvis huset er familiens helårsbolig og helt eller delvis indgår i ligedelingen, kræver visse dispositioner samtykke fra den anden ægtefælle. Det gælder blandt andet overdragelse og pantsætning efter reglerne om familiens helårsbolig.
Samtykket giver ikke ejerskab, men det kan beskytte hjemmet mod, at ejerægtefællen handler alene i bestemte situationer. Hvis boligen ikke er familiens helårsbolig, eller hvis den er fuldstændigt uden for ligedelingen, kan vurderingen være anderledes.
Hvad sker der med lånet?
Lånet følger ikke automatisk skødet. Den eller de personer, der har underskrevet lånedokumenterne, hæfter over for banken eller realkreditinstituttet efter låneaftalen. Hvis begge hæfter, kan begge stadig være ansvarlige, selv om kun den ene ejer huset.
Hvis huset skal overtages af den ene ægtefælle alene, skal banken acceptere, at lånet kan fortsætte på de vilkår. Den vurdering er bankens tredjepartskrav og ikke en regel om, hvem der civilretligt ejer boligen.
Hvem får huset ved skilsmisse?
Ved skilsmisse skal I skelne mellem ejerregistrering og økonomisk deling. Den tinglyste ejer har udgangspunktet som ejer, men værdien af huset kan indgå i bodelingen, hvis huset er delingsformue.
Hvis den anden ægtefælle skal overtage huset, kræver det normalt en aftale, et dokumentgrundlag og en tinglyst ejerændring. Hvis den tinglyste ejer beholder huset, kan der stadig være et økonomisk mellemværende i bodelingen.
Hvem får huset ved dødsfald?
Ved dødsfald indgår ejerforhold, formueordning og arveregler i vurderingen. Hvis huset står i afdødes navn, er det afdødes ejerret, der skal håndteres i boet. Hvis huset står i længstlevendes navn, kan værdien stadig være relevant for boopgørelsen, hvis den er delingsformue.
Arvespørgsmål afhænger blandt andet af børn, testamente, særeje og boets behandling.
Hvordan løser I det, hvis begge skal eje?
- Afklar om huset skal ejes i fællesskab, og i hvilke ejerandele.
- Afklar om overdragelsen skal ske mod betaling, gældsovertagelse eller andet vederlag.
- Få banken til at tage stilling til lån og pant.
- Udarbejd skøde og eventuelle supplerende aftaler.
- Tinglys skødet og kontrollér tingbogen bagefter.
Hvis I også vil aftale særeje, skal det behandles særskilt. En skødeændring og en formueaftale har forskellige juridiske funktioner.
Hvilke omkostninger kan opstå?
Der kan være tinglysningsafgift ved ejerændring, og der kan komme bankomkostninger, vurderingsudgifter eller omkostninger ved ændring af pant. Hvis der ikke sker ejerændring, men kun en intern aftale om økonomi, ser omkostningerne anderledes ud.
Det praktiske spørgsmål er derfor først, hvad I vil ændre: ejerskab, lån, pant eller deling. Først derefter giver det mening at vurdere de relevante omkostningstyper.
Hvilke forhold kan stoppe eller forsinke en overtagelse?
En overtagelse kan stoppe, hvis banken ikke godkender den ægtefælle, der skal sidde med lånet alene. Den kan også stoppe, hvis parterne ikke er enige om værdi, ejerandel eller om huset er delingsformue eller særeje.
Tinglysningen kan forsinkes, hvis skødet ikke er korrekt oprettet, hvis en nødvendig underskrift mangler, eller hvis dokumenterne ikke stemmer med tingbogen. Det er dokument- og myndighedsproblemer, ikke bankens kreditvurdering.
Illustrativt eksempel: Lene står alene på skødet, men huset er delingsformue. Ved skilsmisse ønsker Lene at blive boende. Hun kan være registreret ejer, men værdien af huset kan stadig skulle indgå i bodelingen, og banken skal acceptere den fremtidige finansiering.
Hvis Lene derimod kan dokumentere, at huset er fuldstændigt særeje, kan delingssporet se anderledes ud. Eksemplet viser, at svaret ikke kan findes i skødet alene.
Hvordan kontrollerer I jeres stilling?
Kontrollér først tingbogen for ejerskab, lånedokumenterne for hæftelse og eventuelle ægtepagter eller gave-/arvedokumenter for særeje. De dokumenter viser forskellige rettigheder og må ikke læses som én samlet regel.
Hvis I vil ændre resultatet, skal dokumenterne ændres i det rigtige spor. Ejerændring kræver skøde, låneændring kræver bankens accept, og særeje kræver et gyldigt formuegrundlag.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle regler om ægtefællers økonomiske forhold og tinglyst ejerskab.
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Retsinformation: tinglysningsafgiftsloven
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
