Står kun din ægtefælle på skødet, bliver du ikke automatisk medejer, fordi I er gift. Ved skilsmisse kan du alligevel have ret til en del af værdierne og i visse tilfælde til at overtage huset. Det afhænger blandt andet af, om boligen er delingsformue eller særeje, jeres samlede økonomi og boligens betydning for jer hver især.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Kun én ægtefælle på skødet betyder ikke, at ejeren automatisk beholder både huset og alle værdierne ved skilsmisse. Den anden kan få del i værdierne og under bestemte betingelser overtage boligen.
- Ægteskab skaber ikke automatisk medeje eller fælles gæld.
- Delingsformue opgøres samlet med relevant gæld. Dit krav er ikke nødvendigvis halvdelen af husets friværdi.
- Ejeren har som udgangspunkt fortrin til huset, men boligens betydning for den anden kan ændre resultatet.
- Afklar særeje, værdi, betaling og lån, før ejerændringen gennemføres. Kontrollér tinglysning og gældsfrigørelse hver for sig.
- Medregn relevante udgifter til tinglysning, dokumenter, vurdering og låneændringer.
Hvad fortæller skødet om dine rettigheder?
Skødet og Tingbogen viser det registrerede ejerskab. Hvis din ægtefælle har købt huset alene, ændrer ægteskabet ikke i sig selv ejerforholdet. Det gælder også, når I begge bor der og betaler til husholdningen.
Formuefællesskab betyder, at værdier som udgangspunkt skal deles ved separation eller skilsmisse. Det betyder ikke, at I ejer alle ting sammen under ægteskabet. Et hus kan derfor tilhøre din ægtefælle alene og samtidig være delingsformue.
Lånedokumenterne besvarer et tredje spørgsmål: Hvem skylder pengene? Du overtager ikke automatisk din ægtefælles gæld ved at blive gift. Omvendt kan du have underskrevet et lån og dermed have en betalingsforpligtelse, selv om du ikke ejer huset. Sammenhold derfor skødet med låneaftalerne, når du undersøger din stilling.
Får du halvdelen af husets værdi ved skilsmisse?
Du kan ikke beregne dit krav alene ved at halvere boligens friværdi. Ved en bodeling opgøres hver ægtefælles delingsformue med fradrag af den gæld, der hører til. De positive nettoformuer deles som udgangspunkt lige. En negativ nettoformue overføres ikke til den anden ægtefælle som gæld.
Er huset delingsformue, indgår værdien i ejerens opgørelse. Men også anden opsparing, øvrige aktiver og relevant gæld påvirker resultatet. Forskellen på delingsformue og særeje skal derfor afklares, før I regner på, hvad den ene skal betale den anden. At huset er købt før ægteskabet, gør det ikke i sig selv til særeje.
Et forenklet, fiktivt eksempel: Anna ejer huset alene. Efter fradrag af boliglånet har hun en delingsformue på 800.000 kr. Bo har 200.000 kr. i opsparing, som også er delingsformue. De har ingen andre poster, særeje eller særlige krav, og ligedelingen fraviges ikke. Deres samlede 1.000.000 kr. giver 500.000 kr. til hver. Beholder Anna huset og Bo opsparingen, skal Anna betale Bo 300.000 kr.
Bo får altså ikke en halv ejerandel i huset, og betalingen bliver heller ikke halvdelen af friværdien. Hvis Bo i samme eksempel ingen opsparing havde, ville udligningen være 400.000 kr. Andre formueforhold kan ændre beløbet igen. Særlige regler kan desuden føre til, at ligedelingen fraviges, blandt andet ved visse kortvarige ægteskaber; kort varighed er ikke alene nok.
Kan du overtage huset, selv om du ikke ejer det?
Ja, det kan være muligt ved bodelingen. Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold kan hver ægtefælle overtage aktiver efter vurdering, når de helt eller delvist indgår i ligedelingen. Det gælder også den anden ægtefælles aktiver.
Ønsker I begge huset, har ejeren som udgangspunkt fortrin. Du kan dog få fortrinsret til familiens helårsbolig, hvis boligen har den væsentligste betydning for dig ved opretholdelsen af hjemmet. Det kræver en konkret vurdering. At børnene skal bo hos dig, er ikke i sig selv en ubetinget garanti for at få huset.
Retten til at overtage boligen og evnen til at finansiere den skal afklares hver for sig. Overstiger værdien det beløb, du har krav på i delingen, skal forskellen som udgangspunkt betales kontant. I kan aftale en løsning, og skifteretten kan i særlige tilfælde give mulighed for betaling over en kortere periode. Lånene kræver samtidig deres egen afklaring.
Er huset helt særeje, som ikke indgår i ligedelingen ved skilsmissen, giver denne regel dig ikke ret til at kræve huset udlagt. En frivillig overdragelse er et andet spørgsmål. Har I delingsformue og kan ikke blive enige om delingen, kan I bede skifteretten om hjælp, når anmodningen om separation eller skilsmisse er indgivet.
Kan ejeren sælge huset uden dit samtykke?
For familiens helårsbolig i Danmark kræver salg, pantsætning og udlejning som udgangspunkt dit samtykke, når boligen helt eller delvist skal indgå i ligedelingen ved separation eller skilsmisse. Reglen omfatter også en bolig, der er bestemt til familiens helårsbolig.
Beskyttelsen kan fortsætte, selv om I er flyttet fra hinanden. Efter separation eller skilsmisse gælder kravet, indtil der er indgået en aftale eller truffet endelig afgørelse om boligen. Derfor er en fraflytning ikke i sig selv det samme som at opgive indflydelsen på et salg.
Samtykke gør dig ikke til medejer og giver dig ikke automatisk en andel af salgsprisen. Det er heller ikke en ubetinget mulighed for at blokere enhver disposition: Der kan gives tilladelse, hvis der ikke er rimelig grund til at nægte aftalen. Er boligen helt undtaget fra ligedeling som særeje, gælder netop denne samtykkeregel ikke.
Hvad hvis huset er særeje, og du har bidraget?
At huset kun står i din ægtefælles navn, beviser ikke, at det er særeje. Undersøg en eventuel ægtepagt og dokumenter om arv eller gave. Særeje kan også følge de midler, som huset er købt for. En ægtepagt om særeje skal være underskrevet af jer begge og tinglyst i Personbogen.
Betaling til udgifter eller forbedringer giver dig ikke automatisk en ejerandel. Hvis du mener, at I har aftalt medeje eller et lån mellem jer, skal aftalen og betalingerne undersøges. Kontoudtog dokumenterer betalingerne, men viser ikke nødvendigvis, hvad I aftalte om dem.
Ved skilsmisse kan der være grundlag for særejekompensation, hvis du har medvirket til at bevare eller øge formue, som holdes uden for delingen. Bidraget kan blandt andet bestå i arbejde i hjemmet, omsorg for børn eller fordelingen af familiens udgifter. En særskilt regel kan give kompensation for at undgå et urimeligt økonomisk resultat. Ingen af reglerne giver automatisk tilbagebetaling af alle dine udgifter eller medeje i huset.
Hvordan får I afklaret boligen og lånene?
Start med at vælge, hvilket resultat I ønsker. Under et fortsat ægteskab kan spørgsmålet være, om du skal med på skødet. Ved en skilsmisse er spørgsmålet, hvem der skal overtage boligen, eller om den skal sælges. En ændring af særejet og en overdragelse af ejerskab er forskellige dispositioner.
- Find ejeroplysninger, skøde, låneaftaler, restgæld og eventuel ægtepagt frem. Medtag dokumenter om særeje fra arv eller gave. Er der uenighed om ejerskabet eller formueordningen, skal det afklares før den endelige beregning.
- Få ved bodeling fastlagt boligens værdi og den samlede økonomiske opgørelse. Værdien fastsættes efter lovens udgangspunkt ved udtagelsen af boligen eller ved skiftets afslutning, hvis den ikke er udtaget før. Aftal, hvem der overtager, hvad der skal betales, overtagelsesdagen og fordelingen af de løbende udgifter.
- Afklar lånene med långiver. Få dokumenteret, hvem der fremover hæfter, og på hvilket grundlag en tidligere skyldner bliver frigjort. En aftale mellem jer er ikke i alle tilfælde tilstrækkelig over for långiver.
- Få ejerændringen anmeldt med det dokument, der passer til overdragelsen. Ved separation eller skilsmisse beskriver Tinglysningsrettens vejledning om bodeling blandt andet kravene til bevilling eller dom og underskrifter.
- Kontrollér til sidst både registreret ejer, aftalt betaling og dokumentation for gældsfrigørelse. Et tinglyst ejerskifte er ikke i sig selv dokumentation for, at alle tre forhold er afsluttet.
For pantegæld findes en særlig regel om gældsovertagelse, når gælden efter pantebrevet ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, den nye ejer har aftalt overtagelsen, og ejerretten er tinglyst ubetinget. Den tidligere ejer kan dog fortsat kræves for ydelser, indtil panthaveren har fået meddelelse og bevis. I andre tilfælde kræver overtagelsen en aftale med panthaveren for at få virkning over for denne. Derfor skal lånets vilkår undersøges konkret.
Som praktisk kontrol bør I undgå at afslutte overdragelsen, mens finansieringen eller en nødvendig gældsfrigørelse er uafklaret. Aftal i stedet en løsning eller klare betingelser om, hvad der sker, hvis overtagelsen ikke kan gennemføres. Et salg kan være alternativet, hvis ingen af jer kan overtage på de nødvendige vilkår.
Afklar også udgifter til tinglysningsafgift, dokumentudarbejdelse, vurdering og eventuelle ændringer af lånene. Ved uenighed kan der komme retsafgift og udgifter til bobehandler. Bed om særskilte beløb for de relevante poster, så boligens værdi og omkostningerne ved løsningen ikke blandes sammen.
Gælder det samme, hvis ejeren dør?
Nej. Ved dødsfald skal formuedeling og arv vurderes efter reglerne for dødsboer. Du kan have arveret som ægtefælle, selv om du aldrig har stået på skødet. Arveretten som ægtefælle bortfalder dog ved separation og skilsmisse. Det betyder ikke automatisk, at huset bliver dit alene, hvis du er arving; blandt andet særeje, testamente og andre arvinger påvirker resultatet.
Muligheden for uskiftet bo knytter sig til delingsformue og forudsætter, at lovens betingelser er opfyldt. Afdødes myndige særbørn skal samtykke, og økonomien skal kunne bære ordningen. Ved mindreårige særbørn gælder særlige krav om værgens samtykke og skifterettens tilladelse. Hvis det er dødsfald, du vil forberede jer på, skal ejerforhold, formueordning og arveforhold derfor gennemgås samlet.
Fagligt grundlag og kilder
Reglerne og dokumentkravene bygger på:
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om ejerskab, gæld, delingsformue, særeje, samtykke og udtagelse af bolig.
- Tinglysningsloven om beskyttelse af rettigheder over fast ejendom og overtagelse af pantegæld.
- Arveloven om ægtefællers arv og betingelserne for uskiftet bo.
- Danmarks Domstoles vejledning om deling af fælles formue og Tinglysningsrettens vejledninger om bodeling og ægtepagt som adkomst.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
