Når kun én ægtefælle står på skødet, er den pågældende som udgangspunkt den registrerede ejer. Det betyder dog ikke, at navnet på skødet alene afgør, hvem der beholder huset ved en skilsmisse eller et dødsfald.
Svaret afhænger af flere adskilte spørgsmål: Hvem ejer huset nu? Skal værdien indgå i en deling? Kan den anden ægtefælle få ret til at overtage huset? Hvem hæfter for lånene? Og skal huset behandles i et dødsbo? De spørgsmål kan føre til forskellige svar.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Kun én ægtefælle står på skødet, men navnet alene afgør ikke altid, hvem der beholder huset ved brud eller dødsfald. Her får du skellene mellem ejerskab, deling, overtagelse og lånehæftelse.
- Se forskellen på registreret ejerskab og delingsformue
- Forstå hvornår den anden ægtefælle kan overtage huset
- Hold skøde, huslån og personlig hæftelse adskilt
- Få overblik over rettigheder uden en ejerandel
- Følg dokumenterne fra afklaring til tinglysning
Hvad bestemmer skødet under ægteskabet?
Skødet viser, hvem der er registreret med adkomst til ejendommen i Tingbogen. Står kun din ægtefælle på skødet, bliver du ikke automatisk medejer, fordi I bliver gift, bor sammen i huset eller betaler til de fælles udgifter.
Den registrerede ejer råder som udgangspunkt over huset og får en eventuel værdistigning knyttet til sin formue. Det følger samtidig af reglerne om ægtefællers økonomiske forhold, at hver ægtefælle råder over sin egen formue og hæfter for sine egne forpligtelser. Der kan dog være begrænsninger i ejerens rådighed over familiens bolig, selv om den anden ægtefælle ikke er medejer.
Ejerskab, formueordning og gæld skal derfor undersøges hver for sig. En tingbogsattest viser den registrerede ejer og de tinglyste rettigheder, men den fortæller ikke i sig selv, om huset er delingsformue eller særeje, eller hvem banken kan kræve betaling af.
Hvorfor er delingsformue ikke det samme som medeje?
Delingsformue, som tidligere blev kaldt formuefællesskab, betyder ikke, at ægtefæller ejer alle aktiver sammen under ægteskabet. Ordningen handler først og fremmest om, hvordan nettoværdier skal opgøres og fordeles, når formuefællesskabet ophører.
Ved separation eller skilsmisse opgøres hver ægtefælles aktiver og gæld som udgangspunkt særskilt. En positiv nettobodel indgår normalt i ligedelingen, mens en negativ bodel ikke overføres til den anden ægtefælle. Hvis huset tilhører den ene og er delingsformue, indgår husets nettoværdi derfor på ejerens side. Den anden ægtefælle får ikke af den grund en halv ejerandel i selve huset.
Er huset helt eller delvist særeje, kan en tilsvarende del af værdien være holdt uden for ligedelingen. Det er derfor nødvendigt at kontrollere både skødet, en eventuel ægtepagt og andre dokumenter, der bestemmer formueordningen. Du kan læse mere om forskellen mellem delingsformue og fælles ejerskab.
Hvem kan beholde huset ved skilsmisse?
Ejeren har normalt fortrinsret til at udtage sit eget aktiv ved bodelingen. Det er alligevel ikke altid ejeren, der ender med huset. Efter ægtefællelovens §§ 48-49 kan den anden ægtefælle i visse tilfælde udtage et aktiv, som indgår i ligedelingen, hvis aktivet har den væsentligste betydning for blandt andet opretholdelsen af hjemmet.
Det er en konkret vurdering, ikke en automatisk regel. Der kan blandt andet være betydning i, hvem der skal blive boende med børn, hvilke andre boligmuligheder parterne har, og om huset overhovedet indgår i ligedelingen. Den ægtefælle, der overtager huset, skal kunne dække den del af vurderingsbeløbet, som ligger ud over vedkommendes andel af boet. Finansieringen kan derfor blive et selvstændigt stoppunkt, selv om bodelingen peger mod en overtagelse.
Hvis huset skifter ejer som led i separation eller skilsmisse, skal ejerskiftet dokumenteres og tinglyses som bodeling. En aftale mellem ægtefællerne ændrer ikke i sig selv den registrerede adkomst.
Hvilke rettigheder har du uden at være ejer?
Den ægtefælle, der ikke står på skødet, kan have en beskyttelse uden at være medejer. Hvis huset er familiens helårsbolig og helt eller delvist indgår i ligedelingen, kræver salg, pantsætning og visse andre dispositioner som udgangspunkt den anden ægtefælles samtykke efter ægtefællelovens § 6. Samtykkekravet beskytter hjemmet, men giver ikke en ejerandel.
Der kan også opstå et kompensationskrav, hvis den ene ægtefælle gennem arbejde i hjemmet, omsorg for børn eller fordeling af familiens udgifter har medvirket til at bevare eller forøge formue, som ikke skal deles. En anden kompensationsregel kan få betydning, hvis en ægtefælle ellers bliver stillet urimeligt økonomisk efter en samlet vurdering af blandt andet samlivets længde og ægtefællernes økonomiske forhold. Begge regler kræver en konkret vurdering og fører ikke automatisk til, at den anden ægtefælle får huset.
Det centrale skel er derfor, om du spørger til rådighed over boligen nu, økonomisk deling senere eller mulighed for faktisk overtagelse. En uddybning findes i artiklen om rettigheder uden at stå på skødet.
Hvad betyder skødet for huslånet?
Skødet og lånedokumenterne løser to forskellige spørgsmål. Skødet viser den registrerede ejer, mens gældsbreve og låneaftaler viser, hvem der personligt hæfter over for långiveren. En ægtefælle kan derfor hæfte for et boliglån uden at stå på skødet, og en medejer bliver ikke nødvendigvis frigjort fra et lån, fordi ejerandelen overdrages.
Hvis huset skal overgå fra den ene til den anden eller fremover ejes i fællesskab, bør finansieringen afklares før tinglysningen. Banken eller realkreditinstituttet skal tage stilling til, hvem der fremover skal være debitor, og om en eksisterende debitor kan frigøres. En ændring af skødet kan ikke erstatte långiverens godkendelse. Det er uddybet i gennemgangen af, hvem der hæfter for huslånet.
Hvad sker der med huset ved dødsfald?
Ved dødsfald skal boets deling og arven behandles, før man kan fastslå, hvem der endeligt får huset. Først har formueordningen betydning for, hvilke værdier der tilhører henholdsvis afdøde og længstlevende. Derefter afgør arvereglerne, testamentet og boets behandlingsform, hvad længstlevende eller andre arvinger kan modtage.
En længstlevende ægtefælle kan efter omstændighederne overtage huset som led i sin boslod, sin arv eller et uskiftet bo. Det kræver, at betingelserne for den valgte løsning er opfyldt, og at husets værdi kan rummes i det, længstlevende har ret til at udtage eller kan betale sig til. Skødet alene afgør altså heller ikke udfaldet her.
Hvis den registrerede ejer er død, skal dødsboets adkomst normalt registreres, før huset kan udlægges eller overdrages videre. Processen er beskrevet nærmere under tinglysning af skøde ved dødsfald.
Sådan afklarer I den konkrete situation
En sikker afklaring begynder med dokumenterne, ikke med en antagelse om, at ægteskabet i sig selv gør jer til fælles ejere:
- Hent en aktuel tingbogsattest og kontroller den registrerede ejer, ejerandelene, pant og servitutter.
- Find en eventuel ægtepagt, aftale om særeje, testamente eller tidligere bodelingsaftale.
- Opgør husets forventede nettoværdi og hold den adskilt fra spørgsmålet om, hvem der hæfter for lånene.
- Fastlæg, om spørgsmålet gælder rådighed under ægteskabet, deling ved brud, overtagelse af boligen eller behandling ved dødsfald.
- Afklar finansiering og långiverens krav, før I underskriver og tinglyser en ændring af ejerskabet.
Hvis I ønsker at gøre begge ægtefæller til registrerede ejere under ægteskabet, kræver det en reel overdragelse af en ejerandel og et nyt skøde. Fremgangsmåden er beskrevet i artiklen om, hvordan ægtefællen kommer med på skødet. Efter tinglysningen bør I kontrollere både den nye adkomst og eventuelle aftalte ændringer i låneforholdene.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Lov om ægtefællers økonomiske forhold om rådighed, gæld, deling, samtykke, kompensation og udtagelse.
- Danmarks Domstole: Deling af fælles formue om opgørelse af ægtefællernes formuer og aktiver.
- Tinglysningsretten: Adkomst om skøde, ejerskab og dokumenttypen bodeling.
- Retsinformation: Arveloven om ægtefællens arv og muligheder for at udtage aktiver ved dødsfald.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
