Familiesalg af bolig: Hvordan undgår I problemer?

Af Skøde Centret

I mindsker risikoen for problemer ved at behandle et familiesalg som en reel bolighandel. Pris, betaling, ejerandel, finansiering og overtagelse skal hænge sammen på skrift, før skødet anmeldes. Familierelationen erstatter hverken kontrol af Tingbogen eller långiverens stillingtagen, og den samme aftale kan kræve forskellige oplysninger i købsaftalen, skødet og lånedokumenterne.

Hvad gør et familiesalg anderledes?

Et familiesalg er en overdragelse af hele eller en del af en bolig mellem familiemedlemmer eller andre nærtstående. I tinglysningssystemet skal overdragelsen angives med den handelstype, der svarer til parternes relation. Det har betydning for de oplysninger, som skal afgives, og for beregningen af den offentlige tinglysningsafgift.

Selv om køber og sælger kender hinanden, er der stadig tale om et ejerskifte. Skødet er dokumentet, der overdrager ejendomsretten, og tinglysningslovens § 1 gør tinglysning central for beskyttelsen mod senere aftaler og retsforfølgning. Hvis boligen hidtil har været et forældrekøb, kan I med fordel begynde med at skelne mellem forældrekøb og familieoverdragelse: Barnets brug af boligen gør ikke i sig selv barnet til ejer.

Hvilke oplysninger skal I afklare først?

Start med en aktuel tingbogsattest. Den viser den registrerede ejer, pantehæftelser og servitutter samt eventuelle dokumenter, som endnu ikke er færdigbehandlet. Attesten er et dateret øjebliksbillede, så en ældre kopi bør ikke være det eneste grundlag for handlen.

Før I fastlægger dokumenterne, bør følgende være afklaret:

• Hvem er registreret som ejer, og hvem skal være køber?
• Overdrages hele boligen eller kun en bestemt ideel andel?
• Hvilken overtagelsesdag, brugsret og risikoovergang har I aftalt?
• Hvilke hæftelser skal indfries, overtages eller blive stående?
• Er der servitutter, forkøbsrettigheder eller andre dokumenter, som påvirker overdragelsen?

Ved en deloverdragelse skal I skelne mellem sælgerandelen og køberandelen. Sælgerandelen beskriver, hvor meget af sælgerens egen ret der overdrages, mens køberandelen beskriver, hvor stor en del af hele ejendommen køber får. De to brøker kan derfor have forskellige nævnere, selv om de ved første blik ligner samme oplysning.

Hvis barnet allerede bor i boligen som lejer, bør I også tage stilling til lejeaftale, depositum, forudbetalt leje og forbrugsafregning. Det er et særskilt afregningsspor, selv om lejeren bliver ejer ved familiesalget.

Hvordan skal pris og betaling hænge sammen?

En familiepris er ikke kun det beløb, der overføres på overtagelsesdagen. Tinglysningsrettens skødevejledning bruger den samlede ejerskiftesum. Den kan blandt andet bestå af kontant betaling, overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser. Beløb, der ikke er betaling for den faste ejendom, skal holdes særskilt.

I bør derfor kunne følge de samme vilkår gennem alle dokumenter:

• Den aftalte pris og den overdragne ejerandel.
• Det beløb, der faktisk betales kontant.
• Gæld, som køber efter aftalen skal overtage.
• Et eventuelt familielån og dets selvstændige vilkår.
• Den ejerskiftesum og handelstype, der angives i skødet.

En offentlig vurdering er ikke nødvendigvis hele grundlaget for en forsvarlig familiepris. Hvis der findes konkrete og aktuelle tegn på en anden værdi, eksempelvis en nyere fri handel, en finansieringsvurdering eller væsentlige ændringer af ejendommen, kræver værdiansættelsen en særskilt kontrol, før I binder jer.

Forenklet illustrativt eksempel: Forældrene sælger en ejerlejlighed til barnet. Barnet betaler en del kontant, mens resten finansieres med et familielån. Den kontante overførsel er ikke alene den samlede ejerskiftesum. Hvis barnet i stedet kun køber halvdelen af boligen, skal både ejerandel, pris og finansiering tilpasses den del, der faktisk overdrages.

Hvorfor er skøde og lån to forskellige spor?

Skødet registrerer, hvem der ejer boligen. Det ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter personligt for et bank- eller realkreditlån. Et debitorskifte på boliglånet skal derfor håndteres særskilt fra ejerændringen.

Tinglysningslovens § 39 indeholder en snæver regel, hvor køber kan indtræde i pantegælden, og sælger kan blive frigjort, når flere konkrete betingelser i pantebrevet, parternes aftale og den ubetinget tinglyste adkomst er opfyldt. I andre tilfælde får en gældsovertagelse først virkning over for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. I bør derfor have skriftlig dokumentation for, om et lån fortsætter, overtages, omlægges eller indfries.

Et privat gældsbrev løser heller ikke alle finansieringsspørgsmål. Et familielån med pant i barnets bolig kræver et særskilt sikkerhedsspor, hvis forældrene skal have pant. Långiverens kreditbeslutning er en konkret tredjepartsvurdering, ikke en automatisk følge af skødet.

Hvordan går I fra familieaftale til ny adkomst?

En praktisk rækkefølge gør det lettere at opdage uoverensstemmelser, før de bliver skrevet ind i flere dokumenter:

1. Hent en frisk tingbogsattest og de tinglyste dokumenter, som har betydning for salget.
2. Fastlæg parterne, den overdragne ejerandel, overtagelsesdagen og hvad der følger med boligen.
3. Afklar værdiansættelse, samlet betaling og finansiering. Indhent långiverens stillingtagen, hvis gæld eller pant skal ændres.
4. Skriv en overdragelsesaftale, der samler vilkårene, og udarbejd skødet med korrekt handelstype, ejerandele og ejerskiftesum.
5. Lad de rette parter underskrive, og anmeld skødet til tinglysning.
6. Behandl tinglysningssvaret, gennemfør betaling og låneændringer, og kontrollér derefter den nye registrering.

Rækkefølgen kan tilpasses den konkrete handel, men I bør ikke underskrive en ubetinget aftale, mens et afgørende pris-, ejer- eller finansieringspunkt stadig er uafklaret.

Hvad kan stoppe eller forsinke tinglysningen?

Et skøde skal stemme med Tingbogen og med de rettigheder, der ønskes ændret. Tinglysningslovens § 10 kræver blandt andet, at dokumentet fremtræder som udstedt af den, der er beføjet til at råde over retten. Et skøde kan desuden kun være betinget af købesummens berigtigelse inden for en angiven frist. Andre vilkår må håndteres i aftalegrundlaget uden at gøre skødets adkomstbetingelse bredere end loven tillader.

Objektive stop- og kontrolpunkter omfatter:

• Sælgeren eller den overdragne andel stemmer ikke med den registrerede adkomst.
• Handelstype, ejerandele eller ejerskiftesum er angivet indbyrdes uforeneligt.
• En nødvendig underskrift, fuldmagt eller dokumentation mangler.
• Et pant eller en servitut forudsætter en særskilt påtegning, respekt eller aflysning.
• Långiverens beslutning er nødvendig for finansieringen, men foreligger ikke.

Hvis anmeldelsen afvises, skal den genanmeldes for at blive tinglyst. Hvis skødet tinglyses med frist, skal anmelderen opfylde fristen og indsende den krævede dokumentation. En sendt anmeldelse er derfor ikke i sig selv bevis for, at ejerændringen er afsluttet.

Hvilke udgifter ligger uden for familieprisen?

Omkostningerne kan ligge i flere lag. Der er offentlig tinglysningsafgift på skødet, og en ny pantsætning eller anden ændring af pant kan udløse et særskilt afgifts- og dokumentforløb. Afgiftsgrundlaget afhænger blandt andet af ejendomstypen, den overdragne andel og om handlen registreres som fri eller ikke-fri handel.

Dertil kan komme omkostninger til långiver, vurdering, indfrielse eller omlægning af lån, tekniske undersøgelser, dokumentudarbejdelse og økonomisk afregning. I bør kun budgettere med konkrete beløb, når den relevante myndighed, långiver eller leverandør har bekræftet beregningsgrundlaget. Et prisoverslag for skødet siger ikke nødvendigvis noget om de øvrige omkostninger.

Hvordan ved I, at salget er afsluttet?

Familiesalget er først praktisk afsluttet, når registrering, finansiering og betaling viser det resultat, I aftalte. Hent en ny tingbogsattest og sammenhold den med den underskrevne aftale og tinglysningssvaret.

• Kontrollér, at køber og ejerandel står korrekt under adkomst.
• Undersøg, om der består en frist eller en uventet retsanmærkning.
• Få dokumentation for indfrielse, gældsovertagelse eller sælgerens frigørelse fra lån.
• Afstem købesum, familielån, depositum og øvrige betalinger mod den aftalte slutafregning.
• Ved et tidligere forældrekøb bør leje, forbrug og eventuelle forudbetalinger afsluttes særskilt.

Gem den underskrevne aftale, det tinglyste skøde, tinglysningssvaret, den nye tingbogsattest og de endelige låne- og betalingsbilag. Så kan I dokumentere både ejerændringen og de forhold, som skødet ikke regulerer.

Fagligt grundlag og kilder

Fremstillingen bygger på gældende lovtekst og aktuelle myndighedsvejledninger om skøde, handelsoplysninger, lån og tinglysningssvar.

• Retsinformation: Tinglysningsloven, lovbekendtgørelse nr. 285 af 31. januar 2026.
• Tinglysningsretten: Skøder, oplysninger om handelen og sælger-/køberandele.
• Tinglysningsretten: Tingbogsattester, debitorskifte og tinglysningssvar.
• Skattestyrelsens juridiske vejledning om værdiansættelse ved familieoverdragelse.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →