Overvejer du at overdrage bolig i familien? Familiesalg kan være en klog vej til at sikre værdier på tværs af generationer – men kun hvis du gør det rigtigt. Her får du reglerne, eksempler fra virkeligheden, tidslinjer og en ærlig gennemgang af omkostningerne.
Hvad dækker familiesalg over, og hvem må bruge det?
Familiesalg betyder, at du overdrager en ejendom til en nær slægtning. Typisk er det forældre, der sælger til et barn, eller bedsteforældre til et barnebarn. Du kan også sælge den anden vej – altså fra barn til forælder. Reglerne er udviklet til netop de lige linjer i familien, fordi det ofte handler om at bevare en bolig i familien og planlægge arv på en smidig måde.
Skal boligen skifte ejer?
Det afgørende ved familiesalg er, at prisen kan ligge inden for en bestemt ramme i forhold til den offentlige vurdering. Det er her ±20 %-reglen kommer i spil. Handler I inden for rammen, undgår I som udgangspunkt skattemæssige overraskelser om skjulte gaver. Handler I uden for rammen, skal der som udgangspunkt tages stilling til gaveafgift på forskellen.
Hvem er omfattet? Som tommelfingerregel omfatter familiesalg forældre, børn, stedbørn, børnebørn, bedsteforældre og oldeforældre. Søskende er normalt ikke omfattet af 20 %-reglen. Ægtefæller har særregler, hvor overdragelse som udgangspunkt ikke udløser skat mellem jer, men der gælder stadig regler om tinglysning og finansiering.
Vil du dykke ned i de særlige situationer, så se vores side om familiesalg. Her kan du også læse om de praktiske undtagelser, og hvornår en aftale i familien faktisk bør udformes som en normal handel – bare med ekstra klare aftaler, så ingen bliver uenige senere.
Hvordan virker ±20 %-reglen, når I sætter prisen?
±20 %-reglen giver jer en tryg prisramme i forhold til den seneste offentlige vurdering. Ligger vurderingen eksempelvis på 3.000.000 kr., kan I som udgangspunkt sælge til mellem 2.400.000 kr. og 3.600.000 kr. uden at skattemyndighederne betragter forskellen til markedsprisen som en gave.
Sådan bruger du reglen i praksis: Start med at slå den senest offentliggjorte vurdering op. Aftal en pris inden for spændet, der også giver mening i forhold til boligens stand, forbedringer og beliggenhed. Vær især opmærksom på større forbedringer efter vurderingen – nyt tag, udestue eller omfattende renovering kan tale for en højere pris i spændet, så I ikke underprissætter.
Eksempel 1: Forældre sælger til datter. Offentlig vurdering: 2.400.000 kr. I vælger 2.160.000 kr. (10 % under). Her er I inden for rammen, og I undgår (i udgangspunktet) gaveafgift. Banken ser samtidig, at der er luft til uforudsete udgifter.
Eksempel 2: Søn sælger til mor. Offentlig vurdering: 4.000.000 kr. Boligen er tydeligt forbedret siden vurderingen. I sætter prisen til 4.500.000 kr. Det er over +20 % og I falder dermed uden for reglerne.
Hvad gør du, hvis vurderingen virker forkert eller forældet?
Det sker jævnligt, at den offentlige vurdering ikke rammer rigtigt. Enten fordi der er gået lang tid siden sidste vurdering, eller fordi boligen er forbedret – eller omvendt har et efterslæb, som vurderingen ikke afspejler. Er du i tvivl om hvorvidt vurderingen kan anvendes, bør du altid kontakte SKAT for at få et bindende svar først.
Hvilke omkostninger skal du regne med ved familiesalg?
Omkostninger ved familiesalg er mere end bare tinglysningsafgiften. Budgettér nøgternt – så undgår du overraskelser. Her er de typiske poster, du bør have med:
- Tinglysningsafgift på skødet: 1.850 kr. + 0,6 % af købesum (eller overtaget gæld). Dette er den store, uundgåelige post.
- Udgifter til skødeskrivning og berigtigelse: honorar for udarbejdelse af skøde, digital tinglysning og koordinering med banker og realkredit.
- Bank- og realkreditgebyrer: fx for gældsovertagelse, omlægning eller indfrielse.
- Eventuel gaveafgift: hvis prisen ligger uden for ±15 % eller I bevidst giver en del som gave.
- Praktiske udlæg: ejendomsdatarapport, tingbogsattest, evt. vurderingsrapport.
Vil du have en samlet gennemgang af posterne, kan du læse mere om hvad koster familieoverdragelse, inklusiv hvilke omkostninger der er faste – og hvilke der kan påvirkes af jeres valg af finansiering og timing.
Et konkret eksempel: Du sælger til 2.700.000 kr. Tinglysningsafgift bliver 1.850 kr. + 0,6 % af 2.700.000 kr. = 1.850 kr. + 16.200 kr. = 18.050 kr. Hertil kommer udgifter til skødeskrivning og eventuelle bankgebyrer. Ligger prisen inden for ±15 %, undgår I typisk gaveafgift. Ligger den udenfor, skal du overveje gaveandelen og de gældende satser i forhold til jeres familieforhold.
Hvordan håndterer I lån og gæld, så ingen hænger på risikoen?
Gælden på boligen er ofte den vigtigste brik i et familiesalg. Grundreglen er enkel: Enten overtager køber de eksisterende lån (med bankens og realkredittens godkendelse), eller også indfries de, og køber finansierer købet på ny.
Overtagelse af lån kræver, at købers økonomi kan bære det, og at långiver accepterer at frigive sælger fra hæftelse. Får I ikke en klar frigivelse, kan sælger hænge på resthæftelse – også efter overdragelsen. Derfor er det klogt at få en skriftlig bekræftelse på, at sælger er helt ude af hæftelsen, så snart skødet er tinglyst og lånet er på plads.
Et typisk forløb: Forældre sælger til søn for 2.600.000 kr. Der står et realkreditlån på 1.900.000 kr. Sønnen vil overtage lånet, men banken kræver en mindre omlægning og en forhøjelse af bidraget. Alternativet er, at forældrene indfrier lånet ved salget, og sønnen optager nye lån. Her er det vigtigt at regne på samlede omkostninger, herunder kurtage, indfrielsesbeløb og stiftelsesgebyrer.
Husk også det familiefinansierede element. Nogle vælger at kombinere banklån med et mindre familielån. Aftaler I det, bør der være et klart gældsbrev, en plan for tilbagebetaling og en pris, der stadig holder jer inden for de skattemæssige spilleregler – så ingen forveksler lån med en skjult gave.
Hvor lang tid tager et familiesalg fra første snak til tinglysning?
Tidsplanen afhænger af jeres forberedelse, bankens sagsbehandling og hvor godt dokumenterne er på plads. Mange bliver positivt overraskede: Et familiesalg kan være hurtigt, hvis alle handler beslutsomt og digitalt. Som tommelfingerregel kan du regne med denne tidslinje:
- Forberedelse og prisfastsættelse: 3–7 dage (indsamling af dokumenter, ejendomsdatarapport, afstemning af pris).
- Bank- og realkreditgodkendelse: 5–15 hverdage (afhænger af lånetype og kompleksitet).
- Skødeudkast og godkendelse: 2–5 hverdage (jo hurtigere I svarer, desto hurtigere går det).
- Digital underskrift og tinglysning: fra få timer til 3–5 hverdage, afhængigt af travlhed i tinglysningsretten.
- Refusionsopgørelse: typisk inden for 30 dage efter overtagelsesdagen.
Vil du se nærmere på sagsgangen i tinglysningen, kan du læse vores korte guide om hvor lang tid tager tinglysning. Her kan du også se, hvad der ofte forsinker en sag: manglende fuldmagter, bankernes travlhed eller små uoverensstemmelser i oplysningerne, som systemet ikke kan godkende.
Et praktisk råd: Book møde med banken, så snart I har en pris og en plan for lån. Giv alle nødvendige bilag på første møde (seneste lønsedler, budget, oplysninger om ejendommen). Jo mere komplet ansøgningen er, desto hurtigere går godkendelsen – og dermed hele familiesalget.
Hvordan udarbejder og tinglyser du skødet trin for trin?
Skødet er dokumentet, der formelt overfører ejendommen fra sælger til køber. Det skal udformes korrekt, underskrives digitalt og tinglyses, før handlen er endeligt på plads. Processen er digital, men kræver præcision i alle felter.
- Indsaml grunddata: matrikel, servitutter, lån, pris, overtagelsesdag, fordeling af omkostninger.
- Udarbejd skøde: sikre, klare formuleringer om pris, gæld, hæftelse og vilkår. Sæt også kryds ved eventuelle særlige forbehold.
- Koordinér med banker: afklar gældsovertagelse eller indfrielse, og sikre frigivelse af sælger.
- Digital underskrift: begge parter underskriver med MitID/NemID. Tjek, at navne og adresser matcher.
- Tinglysning og afgift: indsend skødet, betal afgiften, og afvent endelig registrering i tingbogen.
Er du i tvivl om begreberne, kan du starte her: hvad er et skøde. Når skødet er tinglyst uden anmærkninger, er ejerskiftet gennemført. Eventuelle anmærkninger skal ryddes af vejen – typisk manglende samtykke, uafklarede servitutter eller fejl i oplysninger.
Et godt tip er at lave en simpel tjekliste, før du trykker “indsend”: Stemmer købesum, overtagelsesdag og parternes cpr/cvr? Er servitutter gennemgået? Er honorarer og afgifter aftalt? En minutiøs gennemgang her sparer dig for både tid og ekstraomkostninger senere.
Er der regionale forskelle og særlige forhold for sommerhuse?
Nogle kommuner håndhæver bopælspligt strammere end andre, særligt i de største byer. Det kan have betydning for, om køber reelt må bruge boligen som helårsbolig fra dag ét. Lokale servitutter – fx om vejret, parkering eller udseende – varierer også. Det samme gør sagsbehandlingstider for byggeri og rettelser i BBR, som i visse kommuner tager længere tid. Det påvirker ikke tinglysningen direkte, men kan få praktisk betydning for jeres planer efter overtagelsen.
Sommerhuse har deres egne spilleregler. Her skal du være ekstra opmærksom på anvendelse (fritid vs. helår), fredningsforhold, kystnærhed og særlige servitutter om bebyggelse. Familiesalg af sommerhus følger som udgangspunkt de samme rammer om pris og gave, men praksis omkring anvendelse og lokalplaner kan gøre en stor forskel i hverdagen. Overvejer du at overdrage familiens sommerhus, kan du læse mere her: familieoverdragelse af sommerhus.
Endelig kan lokale markedsforhold spille ind. I mindre byer kan det være naturligt at lægge prisen i den lave ende af ±20 % – særligt hvis der ikke er stor efterspørgsel. I områder med høj omsætning og nye forbedringer kan det omvendt give mening at nærme sig den øvre grænse. Uanset hvad bør pris, finansiering og praktiske forhold hænge sammen – på papiret og i virkeligheden.
