Adkomst: Hvad er adkomst?

Af Skøde Centret

Adkomst er den juridiske betegnelse for retten til at råde over en fast ejendom som ejer. Denne ret opnås og dokumenteres gennem registrering i Tingbogen, hvilket sikrer ejerens rettigheder over for omverdenen.

Hvad betyder adkomst i forbindelse med fast ejendom?

Adkomst fastslår, hvem der juridisk set ejer en bestemt fast ejendom. Når en person har tinglyst adkomst, fremgår det offentligt, at vedkommende er berettiget til at disponere over ejendommen. Dette omfatter retten til at sælge ejendommen, optage lån med pant i ejendommen eller foretage andre juridiske dispositioner.

Ifølge Tinglysningsloven skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Det betyder, at en ejers ret først er fuldt beskyttet mod eksempelvis kreditorer eller andre købere, når adkomsten er registreret.

En tinglyst adkomst fungerer som legitimation. Et privat dokument, der anmeldes til tinglysning, skal fremtræde som udstedt af den, der ifølge Tingbogen er beføjet til at råde over retten. Systemet sikrer dermed, at kun den retmæssige ejer kan udstede skøder eller pantebreve.

Uden tinglyst adkomst kan en ejer ikke udøve de fulde beføjelser, der normalt følger med ejerskabet. Det er derfor en forudsætning for en komplet overdragelse, at erhververen får registreret sin ret.

Hvordan får man adkomst til en ejendom?

Adkomst opnås typisk ved tinglysning af et adkomstdokument. Det mest almindelige dokument er et skøde. Et skøde defineres i Tinglysningsloven som ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af en sådan.

Ved arv overgår ejendomsretten til arvingerne. Her fungerer en skifteretsattest ofte som dokumentation for arvingernes ret. I forbindelse med dødsbobehandling kan der ske tinglysning af skifteretsattest som adkomst til fast ejendom, hvilket legitimerer arvingerne eller den længstlevende ægtefælle som nye ejere.

Ved tvangsauktion erhverves adkomst via et auktionsskøde. Fogeden foranlediger meddelelse om ejendommens salg eller overtagelse ved endelig tvangsauktion tinglyst. Dette sikrer auktionskøberens ret til ejendommen.

Ægtefæller kan også overdrage ejendomme mellem sig. Dette kræver ofte en ægtepagt eller en bodelingsoverenskomst, afhængigt af om overdragelsen sker under ægteskabet eller i forbindelse med separation og skilsmisse. Man kan her gennemføre en ændring af adkomst for ægtefælle fast ejendom for at sikre de korrekte ejerforhold.

Hvad er forskellen på adkomst og skøde?

Begreberne adkomst og skøde anvendes ofte i flæng, men dækker over to forskellige ting. Adkomst er selve den juridiske tilstand eller ret, man opnår. Skødet er det fysiske eller digitale dokument, der danner grundlag for denne ret.

Man kan sige, at skødet er værktøjet til at opnå adkomst. Når skødet er tinglyst uden anmærkninger, har køberen opnået endelig adkomst. Der findes dog andre dokumenttyper end skøder, der kan give adkomst, såsom en dom eller en hævdsdom.

Et gyldigt adkomstdokument skal indeholde oplysninger om ejendommens matrikelnummer og adresse samt person- eller CVR-nummer på de involverede parter. Dokumentet skal entydigt identificere, hvem retten overdrages til.

Hvor kan man se hvem der har adkomst på en ejendom?

Oplysninger om adkomstforhold findes i Tingbogen. Tingbogen føres ved hjælp af edb, og oplysningerne er offentligt tilgængelige. Enhver kan tilgå oplysninger om, hvem der er tinglyst som ejer af en specifik ejendom.

Adgangen til disse oplysninger administreres af Tinglysningsretten. Systemet viser den aktuelle ejer samt eventuelle hæftelser og servitutter, der hviler på ejendommen. Det er her, man kontrollerer, om sælgeren rent faktisk har retten til at sælge ejendommen.

Historiske oplysninger om tidligere ejere overføres til et særligt register, når en ny adkomst tinglyses. Det sikrer, at Tingbogen altid viser det aktuelle retsforhold.

Hvad koster tinglysning af adkomst?

Tinglysning af adkomst er forbundet med en afgift til staten. Afgiften består typisk af et fast grundbeløb samt en variabel del, der beregnes ud fra ejendommens værdi eller købesummen. Reglerne for afgiftsberegning varierer afhængigt af handlens karakter.

Ved almindelig fri handel beregnes afgiften ofte ud fra købesummen. I andre situationer, eksempelvis ved tinglysning af adkomst ved familiehandel af ejerlejlighed, kan der gælde særlige beregningsgrundlag, hvor den offentlige vurdering spiller en rolle.

I forbindelse med arv og dødsboskifte gælder der ligeledes specifikke regler. Arvinger skal ofte betale en samlet pris for tinglysning af adkomst ved dødsfald, som dækker retsafgiften for at få registreret de nye ejerforhold i Tingbogen.

Hvad betyder det at være adkomsthaver?

At være adkomsthaver betyder, at man er den registrerede ejer af ejendommen. Denne status giver en række beføjelser og beskyttelse i henhold til lovgivningen. Kun adkomsthaveren kan gyldigt pantsætte ejendommen eller stifte andre rettigheder over den.

Adkomsthaveren er beskyttet mod tidligere ejers kreditorer. En aftale eller retsforfølgning, der skal kunne fortrænge en utinglyst ret, skal selv være tinglyst, og erhververen skal være i god tro. Det betyder, at tinglysningen sikrer køberens ret mod tredjemand.

Som adkomsthaver hæfter man for de forpligtelser, der følger med ejendommen, herunder ejendomsskatter og afgifter til det offentlige. Visse rettigheder, såsom skatter og afgifter til stat og kommune, har gyldighed mod enhver uden tinglysning, men det er adkomsthaveren, der er den primære forpligtede.