Når du køber en andelsbolig, køber du ikke selve lejligheden. Du køber i stedet en andel i en forening, som ejer ejendommen. Den andel giver dig brugsret til en specifik bolig i ejendommen. Det betyder, at du ikke får tinglyst ejerskab, men bliver en slags medejer af hele ejendommen sammen med de øvrige beboere.
Du betaler en månedlig boligafgift til foreningen. Den dækker både drift og vedligehold, lån på ejendommen, ejendomsskatter og fællesudgifter som f.eks. vicevært, renovation og forsikringer. Afgiften kan variere meget – både afhængigt af foreningens gæld og hvordan den administreres.
Skal boligen skifte ejer?
Du har stor frihed til at indrette dig som du vil i boligen. Men det er vigtigt at forstå, at brugsretten er juridisk forskellig fra at eje sin bolig. Det påvirker både din økonomi og dine muligheder, når du på et tidspunkt vil sælge igen.
Som andelshaver har du også indflydelse på foreningens beslutninger. Det gælder f.eks. ved generalforsamlinger, hvor man stemmer om større projekter og ændringer i vedtægterne. Det kræver engagement – og det er ikke altid alle i foreningen er enige.
Det er værd at nævne, at en andelsbolig ikke egner sig til alle. Hvis du ønsker fuld kontrol, mulighed for at leje ud frit eller at bruge boligen som investering, er ejerbolig typisk et bedre valg. Men for mange kan andelsformen være en god og økonomisk overkommelig måde at få sin egen bolig på.
Hvad koster det at købe en andelsbolig?
Prisen på en andelsbolig er reguleret. Du kan ikke sætte en vilkårlig salgspris – den må maksimalt være det, man kalder maksimalprisen. Det er et loft, som foreningen fastsætter på baggrund af ejendommens værdi og foreningens gæld. Det gør, at priserne typisk ligger lavere end ved køb af en ejerbolig.
Maksimalprisen bliver enten beregnet ud fra en offentlig vurdering eller en valuarvurdering. Sidstnævnte foretages af en professionel vurderingsmand og resulterer ofte i højere andelspriser. Det er derfor vigtigt at kende vurderingsmetoden, når du kigger på en bolig.
Ud over andelsprisen skal du være opmærksom på boligafgiften. Den månedlige udgift varierer afhængigt af foreningens økonomi og lån. En lav andelspris kan dække over en høj boligafgift – og omvendt. Du skal altså se på hele økonomien og ikke kun på prisen for selve andelen.
Det er en god idé at gennemgå foreningens regnskab og vedtægter, før du køber. Se efter om der er store lån, planlagte renoveringer eller begrænsninger i forhold til fremtidigt salg.
Hvordan finansierer man en andelsbolig?
Når du køber andelsbolig, får du ikke et realkreditlån. Det skyldes, at du ikke ejer murstenene – kun en andel i en forening. Derfor skal du låne pengene i banken, ofte som et almindeligt boliglån eller et andelsboliglån.
Andelsboliglån har typisk højere renter end realkreditlån. Til gengæld kan du nogle gange få mere fleksible låneformer, som f.eks. kassekredit eller lån med variabel rente. Det gør det lettere at tilpasse lånet til din økonomi – især hvis du er studerende, selvstændig eller på anden måde har en mere fleksibel indkomst.
Banken vurderer ikke kun din privatøkonomi, men også foreningens. Hvis foreningen har høj gæld eller dårlig økonomi, kan det være sværere – eller dyrere – at få lån. Det er derfor afgørende at vælge en sund forening.
Du skal også være opmærksom på, at du ikke kan få rentefradrag på din boligafgift, som du kan ved ejerbolig. Det betyder, at den reelle udgift til lån og boligafgift ofte ligger højere end man tror ved første øjekast.
Fordele og ulemper ved andelsbolig – hvad skal du overveje?
En andelsbolig kan være en økonomisk genvej til egen bolig. Men det kræver, at du forstår både de økonomiske og praktiske konsekvenser. Fordelene er til at få øje på:
- Lavere købspris end ejerboliger
- Ingen ejendomsværdiskat
- Ingen tinglysningsafgift og skødeomkostninger
- Du får medindflydelse og et fællesskab
- Forudsigelig prisudvikling og lavere risiko for spekulation
Men der er også forhold, du bør overveje nøje:
- Du ejer ikke boligen, og der er begrænsninger for salg og udlejning
- Du hæfter indirekte for foreningens lån
- Høj gæld i foreningen kan give høj boligafgift
- Du har ikke mulighed for at udnytte friværdi eller belåne boligen
- Renten på andelsboliglån er højere end realkreditlån
Vi mener, at andelsboliger er et godt alternativ til en ejerbolig – især i større byer. Men det kræver, at du vælger en sund forening og kender forskellen på at eje og have brugsret.
Hvis du vil læse mere om, hvordan en ejendomshandel fungerer, kan du finde en guide til hvad der sker i boligkøbets forskellige faser.