At købe en andelsbolig adskiller sig markant fra at købe en ejerbolig. Det er en boligform, der byder på både økonomiske fordele og juridiske faldgruber. Her får du overblikket over, hvad du går ind til, så du kan træffe en tryg beslutning.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Du køber et andelsbevis og indtræder i et fællesskab, hvor du underlægges foreningens beslutninger og typisk skal godkendes af bestyrelsen.
- Finansiering sker udelukkende via banklån, da realkreditbelåning ikke er muligt, men til gengæld spares tinglysningsafgiften på selve overdragelsen.
- Vær særligt opmærksom på foreningens lånetyper og gæld; en lav købspris dækker ofte over en høj teknisk pris og risiko for huslejestigninger.
- Gennemgå altid vedtægterne for restriktioner vedrørende forældrekøb, udlejning og personlig hæftelse før underskrift.
Hvad ejer du egentlig, når du køber en andelsbolig?
Når du skriver under på en købsaftale om en andelsbolig, køber du faktisk ikke selve lejligheden. Du køber derimod et bevis på, at du ejer en andel af den forening, der ejer ejendommen. Det er en væsentlig juridisk forskel, som mange først opdager sent i processen.
Dit andelsbevis giver dig en eksklusiv brugsret til en specifik bolig i ejendommen. Du bliver altså medlem af et fællesskab, hvor I ejer bygningen i fællesskab. Det betyder også, at du er underlagt foreningens vedtægter og beslutninger på en helt anden måde end i en ejerforening.
Vi oplever ofte, at købere bliver overraskede over, at de ikke har skøde på boligen. I stedet for et tinglyst skøde, bliver du registreret som andelshaver i foreningens bøger. Det sparer dig for tinglysningsafgiften til staten på selve handlen, hvilket er en stor økonomisk fordel.
Det er dog vigtigt at forstå, at du som andelshaver hæfter for foreningens økonomi i et vist omfang. I de fleste moderne foreninger hæfter du kun med dit indskud, men det er afgørende at tjekke vedtægterne grundigt.
Fordi du indtræder i en forening, er det også foreningens bestyrelse, der skal godkende dig som køber. Det er typisk en formalitet, men det understreger, at du bliver en del af et forpligtende fællesskab.
Hvordan er økonomien skruet sammen i en andelsforening?
Prisen på en andelsbolig er ikke fri, som den er på ejerboligmarkedet. Der findes en maksimalpris, som er det højeste beløb, sælger må kræve for andelen. Denne pris udregnes på baggrund af foreningens formue og ejendommens værdi.
Ejendommens værdi fastsættes enten ved den offentlige vurdering eller ved en valuarvurdering. En valuarvurdering er foretaget af en ejendomsmægler og afspejler ofte en højere markedsværdi. Det er vigtigt at vide, hvilken metode foreningen bruger, da valuarvurderinger kan svinge mere fra år til år.
Udover købsprisen betaler du en månedlig boligafgift. Denne afgift dækker foreningens driftsudgifter, skatter, renovation og ikke mindst afdrag og renter på foreningens fælles lån. Det er her, du skal være særligt opmærksom.
En lav købspris kan ofte dække over en høj boligafgift, hvis foreningen har meget gæld. Omvendt kan en høj købspris betyde en lav boligafgift, hvis foreningen er næsten gældfri. Du skal derfor altid se på den samlede husleje inklusiv lån, når du sammenligner boliger.
Det er vores erfaring, at mange glemmer at kigge på foreningens lånetyper. Har foreningen lån med variabel rente eller renteswap, kan din boligafgift stige markant i fremtiden. Det er derfor en god idé at nærlæse regnskabet eller få professionel hjælp til det.
Hvordan finansierer du købet uden realkreditlån?
Finansiering af andelsboliger adskiller sig fra ejerboliger ved, at du ikke kan optage realkreditlån. Da du ikke ejer murstenene direkte, kan realkreditinstituttet ikke tage pant i boligen på samme måde.
I stedet skal du finansiere købet gennem et banklån, som typisk kaldes et andelsboliglån. Banken tager pant i dit andelsbevis som sikkerhed. Renten på disse lån er typisk højere end på realkreditlån, men lavere end på almindelige forbrugslån.
Hvis du køber sammen med en kæreste uden at være gift, skal I være ekstra opmærksomme. I bør sikre jer med en samejeoverenskomst, da I ikke automatisk arver hinanden eller har klare regler for deling ved brud. Det gælder også for andelsboliger.
Hvilke fordele og ulemper skal du overveje?
Der er mange gode grunde til at vælge en andelsbolig, men det er ikke den rette løsning for alle. Det handler meget om dit behov for frihed kontra økonomisk tryghed. Her er de væsentligste punkter, du bør tage med i dine overvejelser.
Fordelene er ofte økonomiske og sociale:
- Lavere indskudspris end ved tilsvarende ejerlejligheder.
- Ingen tinglysningsafgift på selve overdragelsesdokumentet (du sparer 0,6% af købesummen + 1.850 kr.).
- Ofte et stærkere socialt fællesskab og beboerdemokrati.
Ulemperne knytter sig ofte til begrænsninger i råderetten:
- Du kan ikke frit leje boligen ud (fremleje er ofte tidsbegrænset).
- Du kan ikke optage de billige realkreditlån til finansieringen.
- Du er afhængig af, at dine naboer i foreningen betaler deres del af fællesudgifterne.
Hvis du overvejer at købe en andelsbolig som forældrekøb, skal du være opmærksom på, at mange foreninger har vedtægter, der forbyder dette. Det er derfor afgørende at tjekke foreningens regler for udlejning og overdragelse, før du skriver under.
Husk også at undersøge muligheden for boligstøtte, da reglerne for andelsboliger kan variere fra lejeboliger, især hvis du er pensionist eller førtidspensionist.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
