Berigtigelse er den juridiske og økonomiske afslutning på din bolighandel. Det er processen, der sikrer, at du officielt bliver registreret som ejer, og at sælger modtager sine penge, når alle betingelser er opfyldt. Uden korrekt berigtigelse er handlen ikke færdigbehandlet.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Juridisk krav: Købers ret til ejendommen sikres først endeligt ved digital tinglysning af skødet, som synliggøres i Tingbogen.
- Processen: Berigtigelsen iværksættes efter underskrift af købsaftalen og omfatter skødeskrivning, tinglysning, frigivelse af købesum samt udarbejdelse af refusionsopgørelse.
- Økonomi: Prisen for juridisk bistand til selve papirarbejdet ligger typisk omkring 6-7.000 kr., hvortil kommer statslig tinglysningsafgift.
- Vigtig opmærksomhed: Fejl i refusionsopgørelsen kan betyde, at køber overtager uafklaret gæld. Da underskrifter på skødet er bindende, kræver processen stor nøjagtighed.
- Ansvar: Det er kutyme, at det er købers ansvar og omkostning at forestå berigtigelsen, medmindre andet er aftalt.
Hvad dækker begrebet berigtigelse egentlig over?
Mange boligkøbere støder på ordet berigtigelse for første gang, når de står midt i en hushandel. Det kan lyde som et støvet juridisk begreb, men i virkeligheden dækker det over det praktiske maskinrum i handlen. Det er her, aftalen går fra at være et stykke papir til at blive virkelighed i form af ejerskifte.
Vi oplever ofte, at købere tror, handlen er afsluttet, når underskriften er sat. Men det er faktisk først her, at det tunge administrative arbejde begynder for at sikre din retstilling som ny ejer.
Nødvendigheden af en klar og gyldig købsaftale
En klar og gyldig købsaftale er grundlaget for enhver ejendomshandel. Købsaftalen indeholder alle detaljer om handlen, såsom ejendommens beskrivelse, købsprisen, betalingsbetingelserne, overtagelsesdatoen og eventuelle særlige vilkår. Det er afgørende, at alle vilkår er præcist formuleret og forstået af begge parter, for at undgå misforståelser eller tvister senere i processen.
Betalingsproces for købesummen
Betalingsprocessen for købesummen er en central del af berigtigelsen. Køberen skal betale den aftalte købesum til sælgeren, normalt via en pengeinstitutgaranti, for at sikre, at køberen har de nødvendige økonomiske midler til rådighed. Når købesummen er betalt, og alle andre vilkår i købsaftalen er opfyldt, kan ejendommen tinglyses på køberen.
Hvordan forløber processen fra underskrift til nøgleoverdragelse?
En bolighandel kan groft sagt deles op i to hovedfaser. Den første fase er aftalefasen, hvor du og sælger forhandler vilkårene på plads. Her bliver prisen, overtagelsesdagen og eventuelle forbehold skrevet ind i købsaftalen.
Når købsaftalen er underskrevet af begge parter, og eventuelle advokatforbehold er afklaret, glider handlen over i anden fase. Det er her, berigtigelsen finder sted.
I denne fase skal der udarbejdes et udkast til skødet. Dette dokument er selve beviset på, at ejendomsretten overdrages fra sælger til dig. Skødet skal godkendes af begge parter, før det sendes til tinglysning.
Samtidig med skødeskrivningen skal købesummen sikres. Det sker typisk ved, at din bank stiller en garanti over for sælgers bank. Først når skødet er tinglyst uden anmærkninger, bliver købesummen frigivet til sælger. Det er din sikkerhed for, at du ikke betaler for huset, før det officielt er dit.
Refusionsopgørelse og sikkerhedsoverdragelse
Udover betaling af købesum og tinglysning af ejendommen, indebærer berigtigelsen af en bolighandel også en refusionsopgørelse og eventuelt en overdragelse af sikkerhed til en ejerforening.
Refusionsopgørelsen er en opgørelse over de økonomiske forhold, der skal afregnes mellem køber og sælger. Det kan være udgifter til ejendomsskatter, renovation, forsikringer, og andre løbende udgifter, der skal fordeles korrekt mellem parterne.
Refusionsopgørelsen sikrer, at alle økonomiske forhold mellem sælger og køber bliver afklaret og afregnet. Det er en vigtig del af berigtigelsesprocessen, da det er med til at sikre, at køber overtager en gældsfri ejendom. Hvis der er fejl i refusionsopgørelsen, kan det betyde, at køber overtager en ejendom med uafklaret gæld.
Sikkerhedsoverdragelse kan være relevant, hvis der er en ejerforening tilknyttet ejendommen, hvor køber overtager sælgers forpligtelser.
Hvem har ansvaret for at handlen bliver berigtiget?
I langt de fleste danske ejendomshandler er det købers ansvar at stå for berigtigelsen. Det betyder, at det er dig eller din rådgiver, der skal sørge for, at dokumenterne bliver lavet, og at tidsfristerne bliver overholdt.
Selvom det er købers ansvar, kræver det et tæt samarbejde med sælgers bank og ejendomsmægler. Sælger skal nemlig sørge for at aflyse sine gamle lån i ejendommen, så du kan overtage den uden gæld.
Udarbejdelse af skøde som en del af berigtigelsen
En væsentlig del af berigtigelsesprocessen er udarbejdelsen af skødet. Skødet er det dokument, der formelt overdrager ejendomsretten fra sælger til køber. Skødet skal indeholde præcise oplysninger om ejendommen og parterne, samt vilkår for handlen. Det skal også underskrives af begge parter, før det kan tinglyses.
Hvordan tinglysning af skøde foregår
Når skødet er udarbejdet og underskrevet, skal det tinglyses. Tinglysning er en officiel registrering af ejendomsretten, og er nødvendig for at køber juridisk set kan blive ejer af ejendommen. Tinglysningen sker digitalt, og når skødet er tinglyst, er det synligt for alle i Tingbogen, at køber nu er den officielle ejer af ejendommen.
Skødes underskrivningsproces
Når skødet er udarbejdet, skal det underskrives af både køber og sælger. Det er en juridisk bindende handling, og det er derfor afgørende, at begge parter forstår indholdet af skødet og vilkårene for handlen, inden de underskriver. Det er også vigtigt at huske på, at en underskrift på et skøde ikke kan trækkes tilbage.
Digital tinglysning af skøde og registrering i tingbogen
Efter underskrivelsen skal skødet tinglyses. Tinglysning er en offentlig registrering af rettigheder over fast ejendom, og det er ved tinglysning, at ejendomsretten formelt overdrages fra sælger til køber. Skødet tinglyses digitalt, og når tinglysningen er gennemført, er det synligt for alle i Tingbogen, at køber nu er den officielle ejer af ejendommen.
Overgang af ejendomsretten til køber
Ejendomsretten overgår formelt til køber, når skødet er tinglyst. Fra dette tidspunkt er det køber, der har rettighederne og forpligtelserne over ejendommen. Det betyder også, at sælger ikke længere har nogen rettigheder over ejendommen, medmindre andet er aftalt i skødet.
Hvad koster tinglysning af skødet i afgifter til staten?
Når skødet skal tinglyses, opkræver staten en afgift. Denne afgift er en fast udgift, som du ikke kan forhandle om, og den kommer oveni prisen for selve boligen og rådgivningen.
Ved en almindelig fri handel består tinglysningsafgiften af to dele. For det første er der en fast grundafgift på 1.850 kr. Derudover skal der betales en variabel afgift på 0,6% af købesummen.
Hvis du eksempelvis køber et hus til 2 millioner kroner, vil den variable afgift være 12.000 kr. Sammenlagt med grundafgiften skal du altså betale 13.850 kr. til staten for at få dit navn på skødet.
Selve betalingen foregår digitalt via Tinglysningsrettens portal. Det er typisk din rådgiver, der sætter betalingen op, så du blot skal godkende den med MitID i forbindelse med underskriften.
Det er typisk køber, der betaler denne afgift, men det kan også være aftalt anderledes i købsaftalen. Afgiften er en procentdel af den tinglyste sum, med et minimumsbeløb, der er fastsat af staten.
Hvad koster berigtigelse?
Prisen på berigtigelse af ejendomshandel afhænger af om der indgår rådgivning i opgaven, eller om det kun er selve papirarbejdet der skal håndteres.
Priser på berigtigelse af ejendomshandel kan variere afhængigt af om der indgår rådgivning i opgaven, eller om det kun er selve papirarbejdet der skal håndteres.
Hvis der kun kræves håndtering af selve papirarbejdet, er prisen mindre. Typisk 6-7.000 kr.
I modsætning hertil kan prisen inklusiv rådgivning være højere, hvis der kræves bistand fra juridiske eksperter til at omfatte flere juridiske områder, som f.eks. stillingtagen til alle ejendommens dokumenter, forsikringsmæssig rådgivning og andre lignende områder.
Hvem skal betale berigtigelsesomkostninger?
Berigtigelsesomkostningerne betales typisk af køber af den faste ejendom. Men det er ikke en lov, blot en praksis.
Hvilken lovgivning regulerer berigtigelse af ejendomshandel?
I lov om formidling af fast ejendom er det i §46 angivet, at ejendomsmægleren i fornødent omfang skal indhente dokumenter til brug for skødet og refusionsopgørelsen, således at disse dokumenter kan udarbejdes som en ren ekspeditionssag.
Lovgivningen redegør her kun for ejendomshandel, hvor der medvirker en ejendomsmægler på sælgers side. Foregår handlen uden ejendomsmægler, er der ikke samme regulering.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
