Fritidsbolig – Hvad er en fritidsbolig?

Af Skøde Centret

Drømmen om et fristed i naturen er stor hos mange danskere, men reglerne for brug af huset kan være svære at gennemskue. Her får du overblikket over, hvad en fritidsbolig juridisk dækker over, og hvordan du navigerer i reglerne for ophold og ejerskab.

Hvad kendetegner egentlig en fritidsbolig juridisk set?

En fritidsbolig adskiller sig markant fra en helårsbolig i lovens forstand. Det er en ejendom, der er registreret til rekreativt brug, og hvor der som udgangspunkt ikke er bopælspligt. Det betyder, at du ikke må have din folkeregisteradresse her, medmindre du opfylder nogle helt særlige undtagelser.

Formålet med boligen er ferie og fritid. Det er her, du kobler af fra hverdagen, og huset er typisk beliggende i områder udlagt til sommerhusbebyggelse eller i landzone. Selvom mange moderne sommerhuse er bygget i en kvalitet, der matcher parcelhuse, ændrer det ikke på den juridiske status.

Vi oplever ofte, at købere bliver overraskede over, at de ikke bare kan flytte ind permanent, selvom huset er isoleret til det. Kommunerne holder øje med, om reglerne overholdes, og det er vigtigt at kende forskellen, før man skriver under på købsaftalen.

Hvis du vil dykke ned i den præcise definition, kan du læse mere om begrebet fritidsbolig og hvad det indebærer for dig som ejer. Det er fundamentet for at forstå dine rettigheder.

Det er også værd at bemærke, at finansieringen af en fritidsbolig er anderledes end ved helårsboliger. Realkreditinstitutterne belåner typisk kun op til 75 procent af værdien, hvilket stiller større krav til din egen udbetaling eller banklån.

Hvor meget må du opholde dig i huset om vinteren?

Reglerne for ophold i sommerhuse er delt op i to sæsoner. I sommerhalvåret, som løber fra 1. marts til 31. oktober, må du bo i huset lige så meget, du vil. Her er der ingen begrænsninger på, hvor mange overnatninger du må have.

Når vi rammer vinterhalvåret fra 1. november til slutningen af februar, ændrer reglerne sig. Her må du kun bruge huset til kortvarige ophold. I praksis tolkes dette ofte som weekender samt ferier, men du må ikke tage fast ophold i perioden.

Mange tror fejlagtigt, at man slet ikke må være der om vinteren, men det er ikke korrekt. Du må gerne nyde julen eller vinterferien i sommerhuset. Det afgørende er, at du bevarer din primære bopæl et andet sted og reelt opholder dig der til hverdag.

Det er vores erfaring, at grænsen kan være flydende, men hvis du begynder at pendle til arbejde fra sommerhuset hver dag i november, vil det sandsynligvis blive betragtet som ulovlig helårsbeboelse.

Kan du bruge sommerhuset som helårsbolig som pensionist?

Der findes en vigtig undtagelse i planloven, som er guld værd for seniorer. Hvis du er pensionist, har du en personlig ret til at benytte din fritidsbolig som helårsbolig, hvis du opfylder visse krav. Det giver en enorm frihed i den tredje alder.

For at opnå denne ret skal du have ejet huset i mindst et år. Derudover skal du enten være folkepensionist, førtidspensionist, modtage efterløn, eller være fyldt 60 år og gået på pension. Det er altså ikke nok bare at være fyldt 60 år; du skal have forladt arbejdsmarkedet.

Når betingelserne er opfyldt, behøver du ikke søge kommunen om lov. Du kan blot flytte din folkeregisteradresse til sommerhuset. Det er dog vigtigt at huske, at retten er personlig. Den følger ikke huset, hvis du sælger det, eller hvis din ægtefælle skal overtage det alene senere hen.

Du kan læse mere om de generelle regler for boligejere hos Boligejer.dk, som er en god kilde til offentlig information på området.

Hvilke overvejelser bør du gøre dig om udlejning?

At leje sommerhuset ud kan være en god måde at dække de faste omkostninger på. De første 46.100 kr. (2024-niveau) pr. år er skattefrie, hvis du udlejer gennem et bureau. Udlejer du privat, er bundfradraget væsentligt lavere.

Det er dog vigtigt at huske, at udlejning slider på huset. Du skal være indstillet på, at fremmede mennesker bruger dine ting, og at der vil være behov for hyppigere vedligeholdelse og rengøring.

Vi ser ofte, at ejere undervurderer arbejdsbyrden ved privat udlejning. Nøgleoverdragelse, rengøringskontrol og kommunikation med lejere tager tid. Et bureau tager en del af indtægten, men de står for det praktiske bøvl.

Husk også at tjekke servitutterne på ejendommen. I nogle sommerhusområder kan der være lokale regler eller foreningsvedtægter, der begrænser mulighederne for udlejning, selvom det er sjældent.