Kursgevinst – Hvad er en kursgevinst?

Af Skøde Centret

Kursgevinst er den fortjeneste, du opnår, når værdien af et aktiv stiger, eller når du kan indfri gæld til en lavere kurs end den oprindelige. For boligejere er begrebet især relevant i forhold til realkreditlån, hvor renteændringer kan skabe store gevinster ved salg eller omlægning.

Hvad dækker begrebet kursgevinst over i en boligsammenhæng?

En kursgevinst opstår teknisk set, når der er en positiv forskel mellem købsprisen og salgsprisen på et aktiv.

For en boligejer er det mest interessante aspekt ofte knyttet til realkreditlån med fast rente. Realkreditlån er baseret på obligationer, og prisen på disse obligationer – kursen – svinger i takt med markedsrenten. Hvis renten stiger, falder kursen på obligationerne bag dit lån.

Det betyder i praksis, at du kan købe din restgæld tilbage billigere, end det beløb du oprindeligt skyldte. Hvis kursen eksempelvis falder til 80, kan du indfri et lån på 1 million kroner for 800.000 kroner. De 200.000 kroner, du sparer, kaldes en kursgevinst.

Det er vigtigt at forstå, at denne gevinst først bliver til virkelighed, den dag du realiserer den. Så længe du blot bliver boende og betaler dine terminer som normalt, er det en såkaldt papirgevinst. Det er først ved salg af boligen eller ved en låneomlægning, at gevinsten materialiserer sig og kan mærkes på bankbogen.

Hvordan beskattes kursgevinst på fast ejendom og lån?

I Danmark har vi nogle særlige regler, der gør boligmarkedet attraktivt sammenlignet med andre investeringsformer. Den mest kendte er Parcelhusreglen. Den sikrer, at fortjenesten ved salg af din private bolig som udgangspunkt er skattefri, forudsat at du selv har boet i ejendommen, og at grunden er under en vis størrelse.

Når det kommer til kursgevinst på selve gælden, er reglerne også gunstige for private boligejere. Hvis du som privatperson har et kontantlån eller et obligationslån, er en eventuel kursgevinst ved indfrielse af lånet normalt skattefri. Det gælder uanset, om indfrielsen sker i forbindelse med et salg af boligen eller ved en konvertering af lånet.

Dette står i skarp kontrast til reglerne for selskaber eller spekulanter, der ofte bliver beskattet af disse gevinster. Det er dog altid en god idé at orientere sig hos Skat for at være helt sikker på, hvordan reglerne rammer netop din situation, da der kan være undtagelser, hvis man driver erhverv fra adressen.

Vi oplever ofte, at boligejere bliver positivt overraskede over, at den gevinst, de opnår ved at skære en stor luns af restgælden, ofte ikke udløser en ekstra skatteregning. Det er en væsentlig faktor, der kan gøre det muligt at komme ud af en bolig med skindet på næsen, selvom huspriserne måske er faldet en smule.

Hvilken rolle spiller kursgevinst ved skilsmisse og bodeling?

Når et par går fra hinanden, og den ene part ønsker at blive boende i huset, bliver kursværdien af gælden pludselig meget konkret. Ved en bodeling skal man opgøre fællesboets formue, og her skal gælden i huset værdiansættes til den aktuelle kursværdi, ikke blot det nominelle beløb.

Hvis I har et fastforrentet lån, og renten er steget siden optagelsen, er kursen på lånet faldet. Det betyder, at gælden reelt er mindre værd, hvis den skulle indfries her og nu. Det er en fordel for den part, der overtager ejendommen, da vedkommende overtager en gæld, der “koster mindre” at indfri, end der står på papiret.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på bankens rolle. Selvom I er enige om, hvem der skal overtage, kræver det bankens godkendelse. Banken vil vurdere, om den blivende part har råd til at sidde i huset alene. Her kan en eventuel kursgevinst på gælden være med til at forbedre friværdien, hvilket kan gøre det nemmere at få kreditgodkendelsen.

I forbindelse med skilsmisse skal der typisk tinglyses et nyt skøde, hvor den ene part overtager den andens andel. Her er det værd at huske, at hvis I har en separations- eller skilsmissebevilling, slipper I for den variable tinglysningsafgift til staten. I skal kun betale den faste afgift på 1.850 kroner for at få ændret adkomsten.

Hvordan påvirker kursen en familieoverdragelse?

Ved familieoverdragelse, hvor forældre sælger en ejendom til deres børn, er finansieringen og gældsovertagelsen centrale elementer. Ofte vælger forældrene at indfri deres eksisterende lån i forbindelse med overdragelsen. Hvis de har en kursgevinst på dette lån, kan det give dem flere midler i hånden, som eventuelt kan gives som gave til børnene for at hjælpe med udbetalingen.

Alternativt kan det i nogle tilfælde aftales, at børnene overtager de eksisterende lån, hvis lånetypen tillader det. Her skal man dog være meget opmærksom på, at gælden skal overtages til den aktuelle kursværdi. Det har betydning for beregningen af købesummen og dermed også for, om overdragelsen holder sig inden for de skattemæssige rammer for gaver.

Når vi hjælper med familieoverdragelser, ser vi nøje på disse tal. Det er afgørende, at købesummen fastsættes korrekt, typisk med udgangspunkt i den offentlige vurdering minus 20%.

Hvornår bør du realisere din kursgevinst?

Timing er alt, når det handler om kursgevinster på realkreditlån. Mange boligejere overvejer at konvertere deres lån – altså lægge lånet om – for at realisere en kursgevinst. Det klassiske eksempel er en “opkonvertering”, hvor du skifter fra et lån med lav rente til et lån med højere rente.

Ved at gøre dette indfrier du din gamle gæld til en lav kurs (f.eks. kurs 75) og optager et nyt lån tæt på kurs 100. Forskellen skærer du af din restgæld. Ulempen er, at du fremover skal betale en højere rente på det nye lån. Manøvren er derfor en afvejning mellem en lavere gæld her og nu mod en højere månedlig ydelse.

Følgende overvejelser bør indgå i din beslutning:

• Hvor længe regner du med at blive boende i ejendommen? En kort tidshorisont taler ofte for at realisere gevinsten.
• Har du luft i økonomien til at betale en højere månedlig ydelse efter en omlægning?
• Tror du på, at renten vil falde igen i fremtiden, så du kan konvertere “ned” igen senere?

Det er vores erfaring, at mange glemmer omkostningerne ved selve omlægningen. Der skal betales gebyrer til bank og realkreditinstitut, og der skal ofte betales tinglysningsafgift for pantebreve. Disse omkostninger skal trækkes fra din bruttogevinst for at finde den reelle besparelse.

Hvad sker der, hvis du ikke gør noget?

Det er helt legitimt at forholde sig passivt. Hvis du har et fastforrentet lån med en lav rente, har du et utroligt billigt lån, som markedet ikke kan tilbyde i dag. Selvom du har en stor potentiel kursgevinst, kan værdien af at have en lav månedlig husleje være vigtigere for dig end at nedbringe gælden.

En kursgevinst på et realkreditlån forsvinder langsomt, efterhånden som lånet nærmer sig sit udløb. Kursen vil naturligt bevæge sig mod 100, jo tættere vi kommer på den dato, hvor obligationerne udløber. Derfor er kursgevinsten størst på lån med lang løbetid tilbage.

Hvis du ikke har planer om at sælge eller omlægge, er kursgevinsten blot et tal på et stykke papir. Det giver en vis tryghed i friværdien, da en lav kurs på gælden modvirker effekten af eventuelle prisfald på boligmarkedet, men det ændrer ikke din hverdag.

Du kan følge udviklingen i kurserne dagligt hos Finans Danmark eller via din egen banks netbank. Det giver et godt overblik over, hvordan din formue udvikler sig, selv når du sidder stille i båden.