Overtagelsesdato: Hvordan fastsættes overtagelsesdatoen?

Af Skøde Centret

Overtagelsesdatoen er en af de absolut vigtigste milepæle i enhver bolighandel. Det er den dag, hvor nøglerne skifter hænder, og det juridiske ansvar for ejendommen formelt overgår fra sælger til køber. Datoen danner samtidig grundlag for en lang række økonomiske opgørelser mellem parterne.

Hvad er forskellen på overtagelsesdato og dispositionsdato?

Det er helt almindeligt, at begreberne overtagelsesdato og dispositionsdato bliver blandet sammen, men der er en væsentlig juridisk forskel. Overtagelsesdatoen er den skæringsdag, der står i det endelige skøde. Det er herfra, du som køber officielt ejer ejendommen i forhold til det offentlige, og det er typisk herfra, dine lån og renteudgifter starter.

Dispositionsdatoen er derimod den dag, hvor du rent fysisk får lov til at få nøglerne og flytte ind. I mange handler aftaler man, at køber må få nøglerne før den officielle overtagelsesdag. Det kan være for at give tid til at male, slibe gulve eller blot for at lette flytningen.

Vi oplever ofte, at købere tror, de er dækket af sælgers forsikring, indtil den officielle overtagelsesdag, selvom de har fået nøglerne før tid. Det er en farlig misforståelse. I det øjeblik du får nøglerne og dispositionsretten, overgår risikoen for ejendommen typisk til dig.

Det betyder, at du skal have tegnet din husforsikring, så den træder i kraft allerede fra den dag, du får nøglerne. Hvis der sker en skade i perioden mellem dispositionsdagen og overtagelsesdagen, er det din forsikring, der skal dække.

Når vi rådgiver om overtagelsesdatoen og hvordan den fastsættes, lægger vi stor vægt på, at disse datoer er klart defineret i købsaftalen. Det skaber tryghed for begge parter og sikrer, at der ikke opstår tvivl om, hvem der har ansvaret, hvis uheldet er ude.

Hvordan påvirker datoen refusionsopgørelsen?

Overtagelsesdatoen fungerer som en økonomisk skillelinje i handlen. Alle udgifter, der vedrører ejendommen før denne dato, påhviler sælger. Alle udgifter efter datoen påhviler køber. Da mange udgifter betales forud eller bagud, vil der næsten altid være et mellemværende, der skal gøres op.

Dette håndteres via en refusionsopgørelse. Det er et regnskab, hvor man opgør, hvad sælger har betalt for meget, eller hvad køber har lagt ud for. Typiske poster er ejendomsskatter, renovation, kontingent til grundejerforening og acontobetalinger for vand og varme.

Hvis overtagelsesdatoen eksempelvis er den 1. maj, men sælger har betalt ejendomsskat for hele første halvår, skal køber refundere sælger for perioden fra 1. maj til 30. juni. Det er vigtigt at være opmærksom på, at skattereglerne for boligejere har ændret sig, så meget nu kører automatisk via Skat, men refusionsopgørelsen er stadig relevant for de ydelser, der ikke reguleres automatisk.

Det er vores erfaring, at netop refusionsopgørelsen ofte giver anledning til spørgsmål. Det skyldes, at man som boligejer sjældent har det fulde overblik over, hvilke perioder de forskellige regninger dækker over.

En korrekt fastsat overtagelsesdato sikrer, at dette regnskab bliver retvisende. Hvis I ændrer datoen undervejs i forløbet, skal I huske, at det rykker hele grundlaget for refusionsopgørelsen, og tallene skal beregnes på ny.

Hvad gælder ved familieoverdragelse og skilsmisse?

Når vi hjælper med sager om familieoverdragelse eller skilsmisse, er overtagelsesdatoen mindst lige så vigtig som i en almindelig fri handel. Ved en familieoverdragelse, hvor forældre eksempelvis sælger et sommerhus til deres børn, markerer datoen tidspunktet for, hvornår børnene overtager de løbende udgifter.

I disse sager beregnes tinglysningsafgiften ofte ud fra den offentlige vurdering minus 15 procent, medmindre købesummen er højere. Her er overtagelsesdatoen afgørende for, hvornår denne værdifastsættelse er gældende fra, og hvornår skødet skal anmeldes til tinglysning.

Ved skilsmisse ser vi ofte, at den ene part bliver boende i huset, mens den anden flytter. Her er det vigtigt at få fastsat en klar overtagelsesdato for, hvornår den part, der overtager huset, alene hæfter for udgifterne.

Indtil den officielle overtagelsesdag hæfter begge parter typisk solidarisk for lån og udgifter, medmindre andet er aftalt med banken og kreditforeningen. Det kan skabe store frustrationer, hvis den fraflyttede part stadig skal betale til et hus, de ikke bor i, fordi overtagelsesdatoen er sat langt ude i fremtiden.

Vi anbefaler altid, at man i forbindelse med samlivsophør får lavet en klar aftale om skæringsdagen hurtigst muligt. Det giver ro i maven og rene linjer i økonomien, så I kan komme videre hver for sig. Du kan læse mere om reglerne ved samlivsophør hos Familieretshuset, hvis I har brug for vejledning om de familiemæssige aspekter.

Hvordan foregår nøgleoverdragelsen og aflæsning?

På selve overtagelsesdagen – eller dispositionsdagen, hvis den ligger før – mødes køber og sælger typisk på ejendommen. Det er her, de fysiske nøgler bliver overdraget. Det er også her, man aflæser målere for el, vand, varme og eventuelt gas.

Det er vigtigt, at disse tal bliver indberettet til forsyningsselskaberne med det samme. I dag har mange målere fjernaflæsning, hvilket gør processen nemmere, men det er altid en god idé at tage et billede af målerne med sin mobiltelefon som dokumentation.

Under denne gennemgang bør køber og sælger også gå en runde i boligen. Man tjekker, om hårde hvidevarer virker som aftalt, og om boligen er ryddet og rengjort. Hvis der er opstået skader i perioden fra købsaftalen blev underskrevet til overtagelsen, skal det noteres nu.

Vi ser desværre tilfælde, hvor køber først opdager manglende rengøring eller defekte hvidevarer flere dage efter overtagelsen. Det gør det betydeligt sværere at gøre krav gældende over for sælger. Derfor er det en god idé at bruge den nødvendige tid på overdragelsesdagen.

Hvis I ikke selv kan være til stede på dagen, kan I give fuldmagt til en anden, der kan varetage opgaven. Det vigtigste er, at overdragelsen bliver dokumenteret, så der ikke opstår tvivl senere hen.

Hvilke forsikringer skal være på plads inden overtagelsen?

Som nævnt tidligere er forsikringsforholdene tæt knyttet til overtagelsesdatoen. Sælgers forsikring dækker kun indtil overtagelsesdagen eller dispositionsdagen, alt efter hvad der kommer først. Herefter ophører dækningen automatisk eller skal opsiges af sælger.

Køber skal have tegnet en husforsikring, der træder i kraft fra denne dato. Det er et krav fra banken og realkreditinstituttet, hvis der er lån i ejendommen. Uden en gyldig brandforsikring kan lånene ikke udbetales.

Derudover er der spørgsmålet om ejerskifteforsikring. Denne forsikring dækker skjulte fejl og mangler, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten. For at ejerskifteforsikringen skal være gyldig, skal den være tegnet og betalt senest på overtagelsesdagen, og inden køber får udleveret nøglerne.

Hvis du som køber får nøglerne før tid, skal ejerskifteforsikringen også træde i kraft før tid. Glemmer man dette, risikerer man at stå uden dækning for skjulte skader. Det er en ærgerlig situation, som vi desværre ser ske, når folk handler uden professionel rådgivning.

Du kan finde mere information om forsikringstyper og dækning hos Forsikring & Pension, som er brancheorganisationen for forsikringsselskaberne.

Kan man flytte overtagelsesdatoen, hvis planer ændres?

Livet går ikke altid som planlagt, og nogle gange opstår der behov for at ændre overtagelsesdatoen efter, at købsaftalen er underskrevet. Det kan være, at sælgers nye bolig ikke er klar, eller at købers bankbehandling trækker ud.

Det er muligt at ændre datoen, men det kræver enighed mellem begge parter. Man kan ikke ensidigt diktere en ny dato. Hvis I bliver enige om at rykke datoen, skal det laves som et skriftligt tillæg til købsaftalen.

En ændring har konsekvenser for hele handlens tidsplan. Skødet skal måske ændres, refusionsopgørelsen skal genberegnes, og bankerne skal orienteres, så lånene udbetales på det korrekte tidspunkt.

Hvis det er en familiehandel, er fleksibiliteten ofte større, da parterne kender hinanden godt. Men selv her anbefaler vi, at ændringer formaliseres skriftligt. Det sikrer, at der er styr på skatteforhold og tinglysning, så I ikke får problemer med det offentlige senere.

Husk også, at en udskydelse af overtagelsen kan medføre ekstra omkostninger til renter eller husleje for den part, der bliver forsinket. Disse forhold bør man også tage højde for, når man aftaler en ny dato.