Præjudicerende retsanmærkning – hvad er det?

Af Skøde Centret

Når du køber bolig, er tinglysningen det afgørende øjeblik, hvor ejendomsretten officielt skifter hænder. Det kan derfor give sved på panden, hvis du modtager besked om, at dit skøde er lyst med en præjudicerende retsanmærkning. Men bare rolig, det er en helt almindelig del af mange bolighandler.

Hvad dækker begrebet præjudicerende retsanmærkning over?

En præjudicerende retsanmærkning er Tinglysningsrettens måde at fortælle dig, at dit skøde er registreret, men at der er en konflikt med det, der allerede står i tingbogen. Det er en form for betinget godkendelse.

Du kan sammenligne det lidt med et syn af en bil. Bilen kan godt blive godkendt, men der kan være bemærkninger om fejl, der skal udbedres, før den er helt lovlig. På samme måde er dit skøde registreret, men der mangler noget, før du har den fulde og uindskrænkede råderet.

Det betyder i praksis, at din ret til ejendommen må vige for de rettigheder, der allerede står i tingbogen, og som anmærkningen vedrører.

Tinglysningsretten tager ikke stilling til, om anmærkningen er rimelig eller ej. De konstaterer blot faktuelt, at der er uoverensstemmelse mellem det indsendte dokument og de eksisterende data.

Hvorfor opstår anmærkningen typisk i en almindelig handel?

Den absolut hyppigste årsag til en retsanmærkning er gamle lån. Når du køber et hus, har sælger ofte stadig sine lån tinglyst i ejendommen. Disse lån bliver typisk først indfriet og slettet, når sælger har modtaget købesummen fra dig.

Da dit skøde ofte tinglyses, før sælgers bank har nået at fjerne de gamle pantebreve, opstår der en midlertidig konflikt. Tinglysningsretten sætter en anmærkning om, at sælgers gæld stadig står i vejen for din adkomst.

Dette er helt standard procedure i langt de fleste hushandler i Danmark. Systemet er indrettet sådan, fordi det sikrer, at sælger ikke kan stikke af med pengene uden at betale sin gæld, og at du ikke overtager sælgers gæld.

Vi oplever ofte, at købere bliver nervøse over dette, men så længe der er styr på købsaftalen og deponeringen af købesummen, er det en kalkuleret risiko, som håndteres professionelt.

Hvilke konsekvenser har det for din finansiering?

Selvom anmærkningen ofte er harmløs, har den betydning for din egen bank. Din bank kan nemlig ikke få tinglyst deres pant i ejendommen på 1. prioritet, så længe sælgers gamle lån står i vejen.

Det betyder, at din bank typisk vil kræve, at købesummen ikke frigives til sælger, før anmærkningen er slettet. Pengene står altså på en spærret konto. Det er din sikkerhed for, at du ikke ender med at betale for et hus, der er belånt til skorstenen af den tidligere ejer.

Hvis anmærkningen skyldes andre forhold end gæld, eksempelvis en servitut eller en manglende råderet, kan det være mere alvorligt. Her skal du være ekstra opmærksom og eventuelt søge rådgivning.

Du kan læse mere om de generelle processer hos Tinglysningsretten, hvis du vil se, hvordan systemet teknisk fungerer.

Hvordan fjernes anmærkningen igen?

Processen for at fjerne anmærkningen kaldes i fagsprog for at lyse skødet anmærkningsfrit. Det sker typisk gennem et samarbejde mellem din rådgiver og sælgers bank.

Når skødet er tinglyst med anmærkning, sender vi besked til sælgers bank om, at de nu kan indfri sælgers lån. Når lånene er betalt, sender banken en digital besked til Tinglysningsretten om at slette pantebrevene.

I det øjeblik sælgers pantebreve slettes, forsvinder den præjudicerende retsanmærkning på dit skøde ofte helt automatisk. Systemet opdager selv, at konflikten er løst.

I nogle tilfælde kræver det dog en manuel ekspedition, hvor man beder retten om at slette anmærkningen. Det er en del af den berigtigelse, vi hjælper med.

Hvad er fristen for at slette anmærkningen?

Når Tinglysningsretten tildeler en præjudicerende retsanmærkning, følger der altid en frist med. Denne frist er typisk sat til et par måneder frem i tiden, men den kan variere.

Det er kritisk vigtigt at overholde denne frist. Hvis anmærkningen ikke er håndteret inden fristens udløb, bliver dit skøde slettet fra tingbogen. Det betyder, at du mister din registrerede ret til ejendommen, og hele processen skal starte forfra.

Hvis det sker, skal der betales tinglysningsafgift en gang til. Ved en almindelig handel er afgiften kr. 1.850 plus 0,6% af købesummen, så det kan blive en dyr fornøjelse at overskride fristen.

Vi holder altid skarpt øje med disse frister i de sager, vi behandler. Hvis det trækker ud med sælgers bank, kan man søge om at få fristen forlænget, men det skal gøres aktivt inden udløb.

Hvordan sikrer du dig bedst som køber?

Den bedste sikring mod problemer med retsanmærkninger er en korrekt udformet købsaftale og professionel berigtigelse af handlen. Det handler om at have klare aftaler om, hvem der gør hvad.

I købsaftalen bør det altid fremgå, at købesummen først frigives til sælger, når du har fået et anmærkningsfrit skøde. Det er dit stærkeste kort på hånden.

Hvis du står og skal i gang med en handel, kan det være en fordel at sætte dig ind i hele forløbet omkring tinglysning af bolig, så du kender de forskellige trin.