Et bodelingsskøde er det dokument, der ændrer den tinglyste ejer af en fast ejendom, når boligen overdrages mellem ægtefæller ved separation eller skilsmisse. I har kun brug for det, hvis ejerforholdet i Tingbogen skal ændres. En bodelingsaftale eller en bankaftale kan ikke alene erstatte skødet, og skødet frigør ikke automatisk nogen fra gælden.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Et bodelingsskøde bruges, når den tinglyste ejer af en fast ejendom skal ændres mellem ægtefæller ved separation eller skilsmisse. Det erstatter ikke bodelingsaftalen og frigør ikke automatisk den udtrædende ægtefælle fra lån.
- Skødet er kun nødvendigt, når ejerforholdet i Tingbogen ændres.
- En betinget bodeling kan bruges, når overdragelsen afventer en præcis betingelse.
- Andele, ejerskiftesum og separations- eller skilsmissedokumentation skal være korrekte.
- Den særlige faste tinglysningsafgift kræver, at betingelserne for opløsning af formuefællesskab er opfyldt.
- Kontrollér både ny adkomst, betalinger og skriftlig gældsfrigørelse.
Hvornår skal I bruge et bodelingsskøde?
Bodelingsskøde er den almindelige betegnelse for det adkomstdokument, som på tinglysning.dk anmeldes med dokumenttypen Bodeling. Tinglysningsretten beskriver Bodeling som dokumentet til overdragelse af fast ejendom ved separation eller skilsmisse. Dokumentet handler derfor om den konkrete ejerændring, ikke om hele jeres økonomiske opgørelse.
I skal bruge dokumentet, når en ændring mellem jer skal registreres i Tingbogen, for eksempel når:
- I begge står som ejere, og den ene overtager den andens ejerandel.
- Den ene står som ejer og overdrager hele eller en del af boligen til den anden som led i delingen.
- I fortsætter som medejere, men ændrer de tinglyste ejerandele.
Hvis den samme ægtefælle allerede er tinglyst eneejer og fortsætter som eneejer, er der ingen adkomstændring at registrere. Boligens værdi kan stadig have betydning for bodelingen ved skilsmisse, men der er ikke brug for et bodelingsskøde alene af den grund. Sælges boligen til en tredjemand, bruges et almindeligt skøde til salget. For ugifte samlevende er den særlige dokumenttype til separation og skilsmisse heller ikke det rette udgangspunkt.
Hvad ændrer skødet – og hvad ændrer det ikke?
Tre dokument- og kontrolspor skal holdes adskilt:
- Jeres bodelingsaftale fastlægger den indbyrdes fordeling, herunder værdi, betaling, overtagelsesdag og eventuelle andre aktiver eller krav.
- Bodelingsskødet ændrer den registrerede adkomst til den konkrete ejendom.
- Aftalen med långiver afgør, hvem der fremover er debitor på lånene, og om den udtrædende ægtefælle er frigjort.
Et tinglyst skøde er derfor ikke i sig selv bevis for, at den udtrædende ægtefælle er ude af alle lån. Tinglysningslovens § 39 har en snæver regel om indtræden i pantegæld, når erhververen har overtaget gælden efter aftale, pantebrevet ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og den nye adkomst er tinglyst ubetinget. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale med den nye ejer. I bør derfor få en særskilt skriftlig bekræftelse på debitorskifte eller frigørelse og ikke nøjes med at kontrollere Tingbogen. Det samme skel er centralt ved fælles banklån ved skilsmisse.
Illustrativt eksempel: I ejer hver halvdelen af boligen, og den ene skal overtage hele ejendommen. Bodelingsaftalen fastsætter værdien og den indbyrdes betaling, bodelingsskødet overfører den andens ejerandel, og långiveren tager særskilt stilling til gælden. Hvis den blivende ægtefælle derimod allerede ejer hele boligen, ændrer bodelingen ikke adkomsten, og skødesporet falder væk. Aftale- og gældssporet kan stadig bestå.
Hvornår er en betinget bodeling relevant?
Dokumenttypen Bodeling Betinget bruges, når ejerændringen først skal være endelig, efter at en præcist angivet betingelse er opfyldt. Tinglysningsretten nævner betaling af ejerskiftesummen som et eksempel. Når betingelsen er opfyldt, skal den betingede adkomst føres frem til endelig registrering.
En betinget bodeling er ikke en erstatning for en uafklaret aftale. Ejerandele, ejerskiftesum og øvrige vilkår skal være fastlagt, mens det klart skal fremgå, hvad der mangler, før overdragelsen kan afsluttes. Hvis alle betingelser allerede er opfyldt, anvendes den endelige dokumenttype. Den nærmere forskel kan også være relevant ved et betinget skøde ved skilsmisse.
Hvilke oplysninger og bilag skal være på plads?
Før anmeldelsen bør I samle og kontrollere de oplysninger, der bærer både ejerændringen og Tinglysningsrettens behandling:
- Den præcise ejendom og de aktuelle adkomstforhold i Tingbogen.
- Sælgerandelen, som angiver hvor stor en del af sælgerens egen ejerandel der overdrages, og køberandelen, som angiver hvor stor en del af hele ejendommen køberen erhverver ved anmeldelsen. En andel, køberen ejer i forvejen, skal ikke tælles med igen.
- Den samlede ejerskiftesum. Den omfatter både kontant betaling og pantegæld, som overtages som led i ejerskiftet.
- De eksisterende hæftelser og servitutter samt den tinglysningsmæssige håndtering af dem.
- En manuelt underskrevet separations- eller skilsmissebevilling fra Familieretshuset eller en domsudskrift med den dokumentation, Tinglysningsrettens aktuelle vejledning kræver.
Tinglysningsrettens bilagsbank er offentligt tilgængelig. Bilag må derfor ikke indeholde de sidste fire cifre i personnumre eller andre følsomme personoplysninger. Vedhæft kun den nødvendige dokumentation; hele den private bodelingsaftale bør ikke gøres offentlig uden et konkret tinglysningsbehov.
Hvordan gennemfører og kontrollerer I ejerændringen?
- Kontrollér, hvem der står som ejer nu, og hvilket ejerforhold I vil have registreret efter overdragelsen.
- Fastlæg den indbyrdes aftale om værdi, ejerskiftesum, betaling og overtagelsesdag. Få samtidig afklaret finansiering og gældsfrigørelse med långiveren.
- Vælg Bodeling eller Bodeling Betinget ud fra, om overdragelsen er endelig. Angiv andele, ejerskiftesum, hæftelser og bilag i overensstemmelse med det aftalte resultat.
- Lad de nødvendige parter underskrive, og anmeld dokumentet digitalt til Tinglysningsretten.
- Læs tinglysningssvaret. En frist eller retsanmærkning viser, at et bestemt forhold stadig skal afklares; det er ikke det samme som en færdig, anmærkningsfri adkomst.
- Hent en ny tingbogsattest, og kontrollér den registrerede ejerandel. Sammenhold den med bodelingsaftalen, de gennemførte betalinger og långiverens skriftlige bekræftelse.
Overdragelsen er først fuldt kontrolleret, når tre resultater stemmer: den private aftale er gennemført, Tingbogen viser den aftalte ejer, og långiverforholdet er dokumenteret. Ét af resultaterne beviser ikke automatisk de to andre.
Hvornår gælder den faste tinglysningsafgift?
Efter tinglysningsafgiftslovens § 10 betales kun den faste tinglysningsafgift, når ejerskiftet mellem ægtefællerne sker som følge af opløsning af formuefællesskab. Det faste beløb er 1.850 kr. i 2026. Den relevante afgiftserklæring og dokumentation for separationen eller skilsmissen skal være på plads i anmeldelsen.
Den særlige regel gælder ikke automatisk, blot fordi parterne bliver skilt. Hvis der ikke er et bestående formuefællesskab at opløse, eksempelvis fordi det tidligere er ophævet ved skilsmissesæreje, skal afgiftsgrundlaget vurderes efter de almindelige regler. Nyt pant eller finansiering hos en tredjemand er desuden et særskilt afgifts- og lånespor. En nærmere gennemgang hører til emnet om tinglysningsafgiften ved skilsmisseskøde.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende lovgivning og aktuelle myndighedsvejledninger om bodeling, adkomst, pantegæld og tinglysningsafgift.
- Tinglysningsrettens vejledninger om Bodeling og Bodeling Betinget.
- Tinglysningsloven om registrering af adkomst og gældsovertagelse.
- Tinglysningsafgiftsloven og Den juridiske vejledning om tinglysningsafgift.
- Danmarks Domstole og Familieretshuset om delingsformue og bodeling.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
