Bodelingsskøde: Hvad er det, og hvornår bruges det?

Af Skøde Centret

Artiklen er senest opdateret 20. september 2026

Af Skøde Centret

Et bodelingsskøde er det dokument, der bruges til at tinglyse en overdragelse af fast ejendom mellem ægtefæller ved separation eller skilsmisse. Du har brug for at få ejerændringen registreret, hvis den ene skal overtage den andens bolig eller ejerandel. Skødet erstatter hverken aftalen om den økonomiske bodeling eller afklaringen af, hvem der fremover hæfter for lånene.

Det afgørende er, om ejendommen skifter ejer. En skilsmisse ændrer ikke automatisk navnene i Tingbogen, og en flytning gør heller ikke den tilbageværende ægtefælle til eneejer. Omvendt kræver skilsmissen ikke i sig selv et nyt skøde, hvis ejerskabet fortsætter uændret.

For at gennemføre overdragelsen skal jeres aftale, oplysningerne til tinglysning og løsningen på lånene passe sammen. Begynd derfor med at få overblik over den nuværende ejerfordeling, formueordningen og den betaling, som overtagelsen skal indgå i.

Hvad ændrer et bodelingsskøde?

Bodelingsskødet angiver den ejendom og den ejerandel, der overdrages, samt parterne og overdragelsens økonomiske oplysninger. Når ejerændringen tinglyses, registreres den nye ejers adkomst. Adkomst er betegnelsen for det retlige grundlag for at være ejer.

Tinglysningen beskytter ejendomsretten over for konkurrerende aftaler og kreditorforfølgning efter tinglysningslovens regler. En konkurrerende aftaleerhverver skal blandt andet være i god tro for at kunne fortrænge en utinglyst ret. En privat aftale om, at du overtager huset, og en registrering af din ejendomsret løser således forskellige opgaver. En underskrevet aftale kan ikke uden videre træde i stedet for tinglysningen.

I det digitale tinglysningssystem hedder dokumenttypen »Bodeling«. Der findes også »Bodeling Betinget«, når overdragelsen skal afvente, at aftalte betingelser bliver opfyldt. Betegnelserne bodelingsskøde og skilsmisseskøde bruges i forbindelse med dette ejerskifte, men dokumentnavnet afgør ikke, om hele jeres økonomiske opgør er afsluttet.

Skødet tager heller ikke automatisk stilling til bankkonti, bil, indbo eller andre poster mellem jer. Det kan derfor være muligt at få boligspørgsmålet på plads, mens andre dele af opgøret fortsat kræver en aftale. I skal i så fald beskrive tydeligt, hvad boligaftalen afslutter, og hvad der stadig udestår.

Hvornår har du brug for et bodelingsskøde?

Behovet opstår, når en overdragelse ved separation eller skilsmisse skal ændre det registrerede ejerskab til fast ejendom. Det kan være et hus, en ejerlejlighed eller et sommerhus. Du kan få overblik ved at sammenholde ejerforholdene før og efter det ønskede opgør:

• I ejer begge boligen, og den ene skal eje den alene: Den fraflyttende ejers andel skal overdrages.
• Kun den ene ejer boligen, og den anden skal overtage: Hele ejendommen skal overdrages.
• Kun den ene ejer boligen og beholder den: Der er ikke alene af den grund en ejerændring at tinglyse, selv om boligens værdi kan få betydning for bodelingen.
• I beholder de samme ejerandele i en periode: Fraflytning og ændret betaling af udgifter ændrer ikke i sig selv adkomsten.
• I sælger til en udenforstående: Køberens erhvervelse tinglyses som et almindeligt salg; jeres indbyrdes fordeling af resultatet er et særskilt spørgsmål.

Et bodelingsskøde er således ikke et dokument, som alle skilte boligejere skal have. Behovet følger den konkrete overdragelse. Før du bestiller dokumentet, bør det være afklaret, hvem der skal eje hvad, og på hvilket grundlag ændringen sker.

Artiklen handler om fast ejendom. En andelsbolig eller en lejebolig følger et andet overdragelsesforløb og skal ikke behandles som et ejerskifte af hus eller ejerlejlighed i Tingbogen.

Hvordan adskiller skødet sig fra bodelingsaftalen?

Bodelingsaftalen beskriver jeres økonomiske opgør. Den kan fastlægge, hvem der overtager boligen, hvilken værdi I lægger til grund, hvilke forpligtelser I påtager jer indbyrdes, og om den ene skal betale et beløb til den anden. Skødet bruges til at gennemføre den aftalte ejerændring i Tingbogen.

Hvis I er enige, kan I efter Domstolenes vejledning selv dele formuerne uden en myndigheds godkendelse. En skriftlig aftale med begge underskrifter gør det muligt at dokumentere, hvad I har aftalt. Det er særlig relevant, når bolig, betaling og lån skal gennemføres på forskellige tidspunkter.

En bodelingsoverenskomst kan omfatte hele opgøret eller være afgrænset til boligen. Hvis den kun vedrører boligen, bør du kunne se, hvordan den aftalte betaling skal indgå i den resterende bodeling. Ellers risikerer I at opfatte samme beløb forskelligt: som endelig udligning hos den ene og som en foreløbig betaling hos den anden.

Hold også jeres interne gældsaftale adskilt fra kreditorernes rettigheder. At I skriver, at den ene overtager alle ydelser på huset, er ikke i sig selv dokumentation for, at den anden er frigjort over for banken. Den del skal afklares i låneforholdet.

Hvad betyder delingsformue, særeje og ejerandele?

Delingsformue betyder ikke, at I automatisk ejer alle aktiver sammen. Under ægteskabet råder hver ægtefælle som udgangspunkt over sin egen formue og hæfter for sine egne forpligtelser. Ved separation og skilsmisse opgøres de værdier, der skal indgå i delingen.

Derfor kan et hus være ejet af én ægtefælle, selv om værdien indgår i delingsformuen. Omvendt kan I være medejere af et hus, hvor en eller begge ejerandele er omfattet af særeje. Ejerandelene og formueordningen besvarer to forskellige spørgsmål: Hvem ejer boligen, og hvordan skal værdierne behandles ved opgøret?

Som hovedregel deles positive nettobodele, efter at den relevante gæld er fratrukket. En negativ bodel overføres ikke automatisk til den anden ægtefælle. Særeje og andre lovbestemte undtagelser kan holde værdier uden for ligedelingen, og særlige krav eller en gyldig aftale kan påvirke resultatet.

Hvis du skal overtage boligen, er »halvdelen af friværdien« derfor ikke altid det rigtige svar på, hvad du skal betale. Først må boligens placering i det samlede opgør afklares. En ægtepagt eller en særejebestemmelse fra en arvelader eller gavegiver kan være nødvendig for at forstå grundlaget.

Et bodelingsskøde ændrer ejerskabet efter den løsning, der er fundet. Det kan ikke bruges som genvej til at afgøre en uenighed om, hvorvidt boligen er særeje, eller om en ægtefælle har et særskilt økonomisk krav.

Hvordan fastlægges boligens værdi og betalingen?

Du skal kunne skelne mellem boligens værdi, gælden i boligen og det kontante beløb mellem jer. En opgørelse bør vise hver post for sig. Det gør det lettere at se, om en ændring i vurderingen eller låneindfrielsen også kræver en ændring af betalingen.

Følgende fiktive og forenklede eksempel illustrerer forskellen. To ægtefæller ejer hver halvdelen af et hus, som de ved overtagelsen værdiansætter til 3.200.000 kr. Der er 2.000.000 kr. i relevant boliggæld. I eksemplet indgår ingen andre aktiver, særkrav, særeje eller omkostninger, og parterne skal dele nettoværdien lige.

• Boligens nettoværdi er 3.200.000 kr. minus 2.000.000 kr., altså 1.200.000 kr.
• Hver ægtefælles andel af nettoværdien er 600.000 kr.
• Den ægtefælle, der overtager hele huset og hele gælden, betaler efter disse forudsætninger 600.000 kr. til den anden.

Beløbet er et regneeksempel, ikke en standardpris for at købe en ægtefælle ud. Hvis der eksempelvis også skal udlignes andre værdier mellem jer, kan kontantbetalingen blive anderledes. Ændrer I boligens værdi, gældsopgørelsen eller fordelingen af omkostninger, skal beregningen gennemgås igen.

Ved tinglysning er ejerskiftesummen desuden det samlede vederlag for den overdragne ejendom eller andel. Overtagelse af gæld kan indgå sammen med kontant betaling. Du kan derfor ikke uden videre kopiere de 600.000 kr. fra eksemplet ind som hele ejerskiftesummen. Det relevante gældselement og sammenhængen med den overdragne andel skal også fastlægges.

Bed om en opstilling, hvor den aftalte boligværdi, gælden, øvrige mellemregninger og kontantbetalingen kan følges hver for sig. Det er en praktisk kontrol af regnestykket og ikke en ekstra lovbestemt dokumenttype.

Hvilke datoer skal holdes adskilt?

En skilsmisse og en boligoverdragelse kan have flere relevante datoer. Hvis du bruger den samme dato til alle formål uden at undersøge forskellen, kan opgørelsen bygge på et forkert grundlag.

Ophørsdagen bestemmer som udgangspunkt, hvilke aktiver og passiver der indgår i formuedelingen. Udgangspunktet er udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager anmodningen om separation eller skilsmisse. Ægtefællerne kan aftale en anden ophørsdag, og skifteretten kan under lovens særlige betingelser fastsætte en anden dag.

Værdiansættelsen er et andet spørgsmål. Efter lovens udgangspunkt indgår aktiver og passiver med værdien på det tidspunkt, hvor de udlægges til en ægtefælle, eller ved skiftets afslutning, hvis de ikke er udlagt før. Husets værdi er derfor ikke automatisk låst til værdien på ansøgningsdagen.

Overtagelsesdagen handler om, hvornår den aftalte overtagelse skal gælde mellem jer. Betalingsdagen angiver, hvornår udligningen skal betales. Tinglysningstidspunktet viser, hvornår ejerændringen registreres. Disse tidspunkter kan hænge sammen uden at være identiske.

Hvis der går tid mellem aftalen og overtagelsen, bør I beskrive, hvem der betaler renter, afdrag, forsikring, forbrug og vedligeholdelse i mellemtiden. Angiv også, om betalingerne skal indgå i en senere mellemregning. Et afdrag kan reducere restgælden, mens en forbrugsbetaling dækker en løbende udgift; de to betalinger skal derfor ikke uden videre behandles ens i opgørelsen.

Bliver den fraflyttende ægtefælle fri af lånene?

Et bodelingsskøde er ikke i sig selv bevis for, at den tidligere ejer er frigjort fra boligens lån. Du skal undersøge hvert låneforhold, hvem der hæfter, og hvilket grundlag der skal til for at ændre hæftelsen. Banklån, realkreditlån og eventuelle garantier kan kræve forskellige afklaringer.

For pantegæld indeholder tinglysningslovens § 39 en særlig regel: Har erhververen aftalt at overtage gælden, kan gælden efter pantebrevet ikke kræves indfriet ved ejerskifte, og er erhververens adkomst tinglyst som ubetinget, indtræder erhververen i forpligtelsen, mens overdrageren frigøres. Panthaveren kan dog fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil panthaveren har fået meddelelse og det nødvendige bevis for overtagelsen og tinglysningen.

Er betingelserne for denne særlige regel ikke opfyldt, får gældsovertagelsen først virkning over for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. Derfor skal lånevilkårene og långiverens stillingtagen afklares konkret. En bank kan samtidig skulle vurdere, om den tilbageværende ægtefælle kan finansiere overtagelsen alene.

I praksis bør du få klar besked om, hvilke lån der fortsætter, hvilke der indfries, og hvilke personer der fremover hæfter. En accept af at undersøge finansieringen er ikke det samme som en endelig aftale om frigørelse.

Hvis den økonomiske løsning forudsætter, at den fraflyttende ægtefælle ikke længere hæfter, skal gennemførelsen tilrettelægges efter netop den forudsætning. Afklar gældsansvaret ved bodelingen, før I behandler skødets registrering som afslutningen på sagen.

Hvilke oplysninger og dokumenter skal være klar?

En brugbar dokumentpakke skal vise både overdragelsens grundlag og det, der konkret skal registreres. Du kan samle materialet i følgende grupper:

• Ejendommen: Adresse, matrikeloplysninger, eventuelt ejerlejlighedsnummer og den aktuelle registrering af ejere, pant og servitutter.
• Parterne: Korrekt identifikation af overdrager og erhverver samt eventuelle fuldmagter.
• Aftalen: Overdraget andel, aftalt værdi, samlet vederlag, kontant betaling, overtagelse og eventuelle betingelser.
• Separation eller skilsmisse: Den relevante bevilling eller dom i den form, Tinglysningsretten kræver.
• Økonomien: Opgørelser og aftaler om lån, indfrielse, finansiering og eventuel frigørelse af den tidligere ejer.

Tinglysningsrettens vejledninger til både »Bodeling« og »Bodeling Betinget« kræver en separations- eller skilsmissebevilling underskrevet manuelt af Familieretshuset eller en domsudskrift med ankepåtegning. Ankepåtegningen dokumenterer forholdet til en eventuel anke. Mangler den på domsbilaget, beskriver vejledningen en løsning, hvor byretten underskriver anmeldelsen digitalt som myndighed, og den relevante erklæring afgives.

Skeln mellem dokumenter, som du skal bruge til at afklare sagen, og bilag, som skal offentliggøres ved tinglysningen. Tinglysningsrettens bilagsbank er offentligt tilgængelig. Bilag må derfor ikke indeholde de sidste fire cifre i personnumre eller følsomme personoplysninger. Vedhæft ikke uden videre hele den private økonomiske opgørelse.

En fuldmagt skal passe til den disposition, der skal gennemføres. At en person hjælper med at udfylde anmeldelsen, betyder ikke automatisk, at personen også må underskrive overdragelsen for dig.

Hvorfor kan køberandelen være en halv?

Ved anmeldelsen betyder sælgerandel og køberandel ikke det samme. Sælgerandelen angiver, hvor stor en del af sælgerens nuværende ejerandel der overdrages. Køberandelen angiver, hvor stor en del af hele ejendommen køberen erhverver ved netop denne overdragelse.

Et fiktivt eksempel: Du og din ægtefælle ejer hver halvdelen af huset. Du overtager hele din ægtefælles halvdel og bliver eneejer. Din ægtefælle overdrager hele sin egen andel, så sælgerandelen er 1/1. Du erhverver halvdelen af den samlede ejendom, så køberandelen er 1/2.

Din eksisterende halvdel skal ikke lægges til i feltet for det, du køber. Den tæller først med, når man ser på dit samlede ejerskab efter overdragelsen: 1/2 plus 1/2 er 1/1.

Hvis din ægtefælle derimod ejer hele ejendommen og overdrager den til dig, er både sælgerandelen og køberandelen 1/1. Kontrollen skal således tage udgangspunkt i de faktiske ejerandele før overdragelsen. At begge forløb ender med én ejer, gør ikke oplysningerne i anmeldelsen ens.

Hvornår bruges betinget bodeling?

»Bodeling Betinget« bruges, når overdragelsen først skal gennemføres endeligt, når de aftalte betingelser er opfyldt, eksempelvis når betalingen er sket. Det fremgår af Tinglysningsrettens vejledning om bodeling. Et betinget dokument kræver, at vilkårene er fastlagt; det løser ikke en åben uenighed om, hvad aftalen skal indeholde.

Hvis du skal modtage et beløb, bør aftalen gøre det muligt at afgøre, hvornår betalingsbetingelsen er opfyldt. Skriv konkret, hvilket beløb der skal betales, hvornår og til hvem, samt hvordan betalingen dokumenteres. Aftalen bør også håndtere, hvad der skal ske, hvis den ikke gennemføres som forudsat.

Betinget bodeling erstatter ikke en manglende separations- eller skilsmissebevilling. Dokumentationskravet gælder også her. En overdragelse, som ønskes gennemført før bevillingen eller dommen, skal vurderes i et særskilt dokument- og afgiftsforløb.

Når betingelserne er opfyldt, skal den betingede registrering følges op med »Endelig Indførsel Adkomst«. Aftal fra begyndelsen, hvem der sørger for dette trin, og hvilket bevis der skal foreligge. At pengene er overført, får ikke i sig selv den betingede registrering til at blive endelig.

Et betinget skøde ved skilsmisse skal desuden koordineres med låneforholdene. Det afgør ikke alene, om den tidligere ejer er frigjort for gæld.

Hvad koster et bodelingsskøde?

Omkostningen består af flere mulige poster. Den offentlige tinglysningsafgift er én post; betaling for dokumentarbejde, vurdering og ændringer af lån er andre. Du får først et retvisende budget, når det er afklaret, hvilke opgaver der faktisk er nødvendige i jeres overdragelse.

Tinglysningsafgiften for ejerskiftet er 1.850 kr., når overdragelsen mellem ægtefællerne sker som følge af opløsning af formuefællesskabet og opfylder betingelserne for afgiftsnedsættelsen. Skattestyrelsens vejledning om bodeling ved separation og skilsmisse beskriver både hovedreglen og undtagelsen, hvor der efter ægtepagten ikke består delingsformue.

Beløbet gælder derfor ikke automatisk, blot fordi dokumentet kaldes et bodelingsskøde, eller fordi parterne er blevet skilt. Hvis der ikke består delingsformue, eksempelvis på grund af en aftale om skilsmissesæreje, kan afgiftsnedsættelsen ikke bruges på det grundlag. Ved blandede formueordninger må betingelserne vurderes konkret. Der skal også afgives den relevante erklæring om opløsningen af formuefællesskabet.

Ud over afgiften kan budgettet omfatte:

• Udarbejdelse og kontrol af boligaftale, bodelingsskøde og eventuelle efterfølgende påtegninger.
• Vurdering af boligen, hvis I har behov for et fælles grundlag for prisen.
• Bankens eller realkreditinstituttets behandling af finansiering, låneændring eller indfrielse.
• Særskilte tinglysningsomkostninger, hvis løsningen også omfatter ændringer i pant.

Indhent priser for de konkrete opgaver og afklar, hvem af jer der betaler dem. Den faste afgift for ejerskiftet er ikke en samlet pris for at afslutte bodelingen.

Hvordan gennemføres overdragelsen i praksis?

Et sammenhængende forløb kræver, at de rigtige afklaringer kommer før de handlinger, som bygger på dem. Følgende rækkefølge er en praktisk måde at organisere sagen på:

1. Kontrollér ejerforhold og formueordning. Fastlæg, hvem der ejer boligen, hvilken andel der skal overdrages, og hvordan boligen indgår i opgøret.
2. Afklar værdi, finansiering og hæftelse. Undersøg, om den ønskede overtagelse kan gennemføres økonomisk, og hvad hvert lån kræver.
3. Fastlæg aftalen. Beskriv betaling, datoer, betingelser, udgifter og forholdet til resten af bodelingen.
4. Udarbejd anmeldelsen. Vælg korrekt dokumenttype og kontrollér ejendom, parter, andele, vederlag, erklæringer og bilag.
5. Indhent de nødvendige underskrifter. Ved den almindelige aftalte overdragelse skal køber og sælger underskrive, selv eller gennem en gyldig fuldmagt.
6. Anmeld dokumentet til tinglysning. Et dokument, der kun ligger underskrevet i underskriftsmappen, er endnu ikke anmeldt.
7. Gennemgå tinglysningssvaret og afslut de resterende forhold. Det kan være dokumentation, anmærkninger, endelig indførsel, betaling eller låneændringer.

Du bør kunne se, hvem der har ansvaret for hvert trin. Hvis en bank, myndighed eller fuldmægtig skal levere noget, må tidsplanen tage højde for dette. Undgå at fastsætte en ubetinget betalings- eller overtagelsesforpligtelse ud fra en godkendelse, som endnu ikke foreligger, uden at aftalen håndterer usikkerheden.

Der er forskel på, at anmeldelsen er modtaget, afventer manuel behandling og er tinglyst. Vurdér derfor fremdriften ud fra det faktiske svar i systemet. En kvittering for indsendelse dokumenterer ikke alene, at ejerændringen er registreret som ønsket.

Hvad gør I, hvis overtagelsen ikke kan gennemføres?

Hvis finansieringen ikke kan falde på plads, må I undersøge en anden løsning. Det kan være salg af boligen eller en aftalt periode med fortsat fælles ejerskab. Begge muligheder kræver, at de økonomiske følger og de nødvendige aftaler er afklaret; de følger ikke automatisk af, at den første plan mislykkes.

Ved fortsat fælles ejerskab bør I beskrive, hvem der må bruge boligen, hvem der betaler hvilke udgifter, hvordan større arbejder besluttes, og hvordan I senere kommer ud af ordningen. Sæt også en ramme for, hvornår løsningen skal vurderes igen. Fælles ejerskab kan fastholde økonomiske forbindelser, selv om I bor hver for sig.

Er I uenige om bodelingen, kan I hver især søge skifterettens hjælp, når en anmodning om separation eller skilsmisse er indgivet til Familieretshuset. Selve separationen eller skilsmissen behøver ikke afvente enighed om formuedelingen.

Hvem der kan udtage boligen, beror på bodelingsreglerne og de konkrete forhold. Ejeren har som udgangspunkt forrang, hvis begge ønsker samme aktiv, men loven indeholder undtagelser, blandt andet for familiens bolig, når den har væsentligst betydning for den anden ægtefælle. Reglerne forudsætter, at aktivet helt eller delvist indgår i ligedelingen. Overstiger værdien det beløb, der tilfalder den overtagende ægtefælle ved delingen, skal forskellen som udgangspunkt betales kontant; skifteretten kan i særlige tilfælde tillade betaling over en kortere periode. Retten til at udtage boligen løser ikke i sig selv finansieringen.

Hvis I aldrig har været gift, skal overdragelsen behandles efter reglerne for jeres ejer- og aftaleforhold. Reglerne om ægtefællers bodeling og den særlige skilsmisseafgift kan ikke uden videre overføres til bodeling mellem ugifte samlevende.

Hvad skal du kontrollere efter tinglysningen?

Sagen er først praktisk afsluttet, når de aftalte resultater kan dokumenteres. Kontrollér både registreringen og økonomien, så en gennemført del af forløbet ikke bliver taget som bevis for, at alt andet også er på plads.

• Ejerskab: Står den rigtige ejer med den rigtige samlede ejerandel i Tingbogen?
• Tinglysningssvar: Er der frister, manglende dokumentation eller retsanmærkninger, som kræver opfølgning?
• Betingelser: Er en eventuel betinget bodeling fulgt op med den nødvendige endelige indførsel?
• Betaling: Er det aftalte beløb betalt, og er mellemregningerne afsluttet eller tydeligt reserveret til senere opgørelse?
• Lån: Foreligger den nødvendige dokumentation for gældsovertagelse, indfrielse og frigørelse?

En retsanmærkning kan eksempelvis handle om allerede tinglyst pant, som dokumentet ikke har respekteret. En tinglysning med frist kan kræve yderligere dokumentation. Læs derfor selve svaret og få afklaret konsekvensen af det konkrete punkt.

Gem den underskrevne aftale, tinglysningssvaret, betalingsdokumentationen og de relevante lånebekræftelser samlet. Så kan du senere vise både, hvordan ejerskabet blev ændret, og hvordan de økonomiske forpligtelser blev afsluttet.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklen bygger på følgende lovgivning og officielle vejledninger:

• Lov om ægtefællers økonomiske forhold: Ejerskab, formuedeling, særeje, opgørelsestidspunkter og udtagelse af bolig.
• Tinglysningsloven: Beskyttelse af rettigheder, dokumentkrav, tinglysningssvar og overtagelse af pantegæld.
• Tinglysningsrettens vejledninger om bodeling, betinget bodeling, ejerandele, fuldmagter og påtegninger.
• Tinglysningsafgiftsloven og Skattestyrelsens juridiske vejledning om bodeling ved separation og skilsmisse.
• Danmarks Domstoles vejledning om deling af fælles formue og skifterettens hjælp.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →