Hvad er et bodelingsskøde, og hvornår er det nødvendigt?

Af Skøde Centret

Når et ægteskab opløses, skal ejerskabet af boligen ændres korrekt og sikkert. Her er den praktiske vej gennem bodelingsskøde, banken og tinglysningen.

Hvad er et bodelingsskøde, og hvornår skal du bruge det?

Et bodelingsskøde er dokumentet, der ændrer ejerskabet af jeres bolig, når én af jer skal stå som eneejer efter separation eller skilsmisse. Hvor bodelingsoverenskomsten beskriver, hvordan I deler værdier og gæld, er bodelingsskødet selve “nøgleoverdragelsen” i tingbogen – det papir, der gør aftalen gyldig udadtil. Uden skødet står I fortsat begge som ejere i det offentlige register, uanset hvad I har aftalt.

Du har brug for et bodelingsskøde, når:

– en af jer overtager den fælles bolig og skal stå alene som ejer
– I har aftalt, at ejendommens ejerandele skal ændres (fx fra 50/50 til 100/0)
– I vil have banken til at godkende gældsovertagelse eller debitorskifte, så den fraflyttende ikke hæfter videre

Selv om I er enige, kræver det en korrekt digital tinglysning, hvor alle oplysninger passer sammen: bodelingsoverenskomst, bankens samtykke til gældsovertagelse og de formelle felter i selve skødet. Processen er i dag digital, og underskrift sker med MitID. Du kan få overblik over hele forløbet i vores guide til overdragelse af bolig ved skilsmisse, hvor vi gennemgår trin og typiske dokumenter.

Pointen er enkel: Bodelingsskødet er din sikring af, at aftalen ikke kun er “på papir mellem jer”, men også anerkendt af tinglysningssystemet, realkreditten og omverdenen. Det giver ro – for jer begge – og minimerer risikoen for efterspil.

Hvilke trin skal du igennem, før skødet kan tinglyses?

Det letteste forløb opstår, når du tænker i den rigtige rækkefølge. Et bodelingsskøde er sidste skridt i en kæde, som starter med aftaler mellem jer og ender i tingbogen. Grundopskriften ser typisk sådan ud:

• I bliver enige om fordelingen og laver en bodelingsoverenskomst, der beskriver ejendom, eventuelle udbetalinger og håndtering af lån.
• Bank og realkredit tager stilling til gældsovertagelse/debitorskifte, så den tilbageværende kan bære lånene alene, og den fraflyttende frigives.
• Selve bodelingsskødet udfyldes digitalt med de korrekte parter, matrikeloplysninger, overtagelsesdato, vederlag og henvisning til bodelingen.
• Skødet underskrives med MitID og sendes til tinglysning, så adkomsten ændres i tingbogen.

Bankens tilsagn og bodelingsoverenskomsten er rammen for skødet. Har du ikke styr på dem, risikerer du, at skødet må ændres undervejs, eller at tinglysningen giver anmærkninger. Tinglysningen er digital, og det er i tinglysningssystemet, at du ser, hvornår adkomsten er opdateret i tingbogen.

Husk, at overtagelsesdatoen i skødet bør afspejle både jeres interne aftale og bankens tidshorisont for at gennemføre gældsovertagelsen. Ligeledes skal eventuelle vilkår i bodelingsoverenskomsten (fx en afdragsplan for udbetaling) formuleres klart – men uden at gøre skødet betinget af forhold, som tinglysningen ikke kan kontrollere. Et skødeteknisk rent dokument glider hurtigere igennem og minimerer risikoen for forsinkelser.

Hvad koster tinglysning ved skilsmisse eller separation?

Der er to dele i økonomien: jeres interne afregning (fx en udbetaling til den, der flytter) og den statslige tinglysningsafgift. Den statslige afgift afhænger af grundlaget for overdragelsen:

– Ved skilsmisse eller separation kan den variable afgift på 0,6% undgås, hvis der foreligger en separations- eller skilsmissebevilling. I så fald betales kun tinglysningsgebyret på 1.850 kr.
– Hvis der ikke foreligger bevilling (altså en almindelig handel), er hovedreglen 1.850 kr. + 0,6% af købesummen.

Det er altså bevillingen, der udløser fritagelsen for 0,6%-delen. Har I stadig fællesboet under opløsning og en gyldig bevilling, er afgiftsbilledet enkelt. Vil I derimod blot ændre ejerandele uden separation/skilsmisse – fx som led i en aftale under ægteskabet – beregnes afgiften efter reglerne for overdragelse mellem ægtefæller: 1.850 kr. + 0,6% af den andel af den offentlige vurdering minus 20%, der overdrages. Du kan læse om principperne i vores overblik over tinglysningsafgift ved skilsmisse.

Selve bevillingen udstedes af Familieretshuset, og det er den, der dokumenterer grundlaget for at undgå 0,6%-afgiften; mere om proceduren hos Familieretshuset. Afgifterne ovenfor er statslige og uafhængige af, hvem der udarbejder skødet. De opkræves digitalt i forbindelse med tinglysningen.

Hvordan håndterer du lån, gældsovertagelse og bankens krav?

Lånene afgør ofte tempoet i en bodeling. Banken og realkreditinstituttet skal godkende, at den, der bliver boende, kan overtage lånene alene. Det kaldes debitorskifte eller gældsovertagelse. Først når banken siger ja, kan den fraflyttende reelt frigives for hæftelsen – ellers hænger I økonomisk sammen, selv efter skilsmissen.

Bankens godkendelse er ikke formalia. Den beror på budget, indkomst, sikkerhed i ejendommen og eventuel omlægning eller etablering af nye lån. Aftaler i bodelingsoverenskomsten om, “at A alene hæfter”, binder ikke banken; det er altid kreditgiver, der bestemmer, hvem der står på lånene. Derfor er det klogt at få bankens tilsagn på plads, inden skødet sendes til tinglysning.

• Normalt beder banken om seneste lønsedler, årsopgørelser og budget,
• en aktuel ejendomsvurdering eller mæglerudtalelse,
• bodelingsoverenskomsten med aftalen om ejendommen,
• og dokumentation for eventuel udbetaling/udligning mellem jer.

Vær også opmærksom på hæftelser i tingbogen (fx ejerpantebreve), som kan kræve prioriteringsaftaler eller justeringer. Hvis lån skal omlægges, er timingen vigtig: Nogle vælger at få bank og tinglysning til at køre parallelt; andre laver først gældsovertagelsen og sender skødet afsted lige efter. Du kan dykke ned i detaljerne om overtagelse af lån i vores artikel om debitorskifte af realkreditlån ved skilsmisse, hvor vi beskriver krav og faldgruber.

Hvilke oplysninger skal stå i skødet for at undgå afvisning?

Tinglysningen er præcis med formalia. Mangler du noget, kommer der anmærkninger – eller i værste fald afvisning. Et velformuleret bodelingsskøde indeholder som minimum klare identifikationsoplysninger, korrekt henvisning til bodelingen og en tydelig beskrivelse af vederlaget (købesum/udligning). Det skal passe til både bankens tilsagn og jeres bodelingsoverenskomst.

• Parternes fulde navne og CPR-numre samt jeres roller (sælger/erhverver),
• ejendommens adresse, matrikelnummer og ejerlejlighedsnummer (hvis relevant),
• overtagelsesdato, risikoovergang og praktiske vilkår (fx nøgler, forbrug),
• vederlaget: kontantbeløb, gældsovertagelse eller kombination – formuleret entydigt,
• henvisning til bodelingsoverenskomst og separations-/skilsmissebevilling (ved afgiftsfritagelse).

Vederlaget skal kunne ”læses” af både tinglysningen og banken. Skriv derfor ikke blot “0 kr.”, hvis der reelt sker en udligning andetsteds; forklar i stedet, at overdragelsen sker som led i bodeling, og at vederlaget består af fx gældsovertagelse og/eller kontant udligning. Hvis der er særlige forhold – servitutter, brugsret eller midlertidig beboelse – skal det beskrives, så det ikke skaber konflikt med tinglysningspraksis.

Det hjælper også at tilpasse overtagelsesdagen til bankens proces, så skødet ikke skal ændres. Mangler du et overblik over processen i tinglysningen, finder du en trinvis gennemgang i vores guide til tinglysning af skilsmisseskøde, hvor vi viser, hvordan du undgår de typiske fejl.