Når et ægteskab ender, skal boligen ofte følge med. Overdragelse af skøde er den praktiske nøgle til at få én ejer og én hæftelse. Her får du en jordnær gennemgang af processen, afgifterne og faldgruberne, så du kan træffe rolige valg i en presset situation.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hvornår skal boligens skøde ændres ved skilsmisse?
Skødet skal ændres, når den ene af jer skal blive boende og have ejendommen alene. Selve bodelingen kan beskrive, hvem der skal have huset og til hvilken pris, men først når et nyt skøde er tinglyst, har den tilbageblivende part den fulde ejerskabshjemmel (adkomst). Skødet er derfor den sikringsakt, der gør aftalen effektiv over for banker, realkredit og omverdenen.
Det gælder både ved separation og skilsmisse. Typisk står I i forvejen som lige store medejere, og overdragelsen omfatter så den andel, der forladerens navn står på. I enkelte ægteskaber står kun den ene på skødet. Her kan den anden part som udgangspunkt ikke “overtage” uden et nyt skøde, selvom I deler værdier i bodelingen. I skal altså flytte navnet på skødet – ikke bare aftale det på papir.
Overdragelsen kan ske efter forskellige økonomiske modeller: kontant afregning af en udligningssum, delvis kontantbetaling kombineret med lån, eller fuld overtagelse af eksisterende realkreditlån og bankgæld. Valget afhænger af boligøkonomi, bankens krav og den indbyrdes prisfastsættelse.
Har du brug for en samlet forståelse af økonomien, er det værd at dykke ned i, hvordan man kan overtage huset ved skilsmisse, så forventningerne til både købesum, lån og tidsplan er realistiske fra start. Det mindsker risikoen for dyre omveje – og giver ro omkring børnenes bolig og hverdagen, mens papirerne falder på plads.
Hvordan foregår et skilsmisseskøde trin for trin?
Overdragelsen starter med, at I bliver enige om, hvem der skal have boligen, hvilken købesum der afregnes, og hvornår nøgler og udgifter skifter hænder. Det skrives ind i jeres bodelingsaftale. Dernæst udarbejdes selve skødet, hvor den udtrædende part tinglyst overdrager sin andel til den, der bliver boende. Skødet indeholder også de erklæringer, tinglysningsretten kræver for at kunne registrere ejerskiftet korrekt.
Et godt arbejdsgreb er at forstå, hvad et skilsmisseskøde er – og at have en klar bodelingsaftale, der passer til netop jeres situation. En bodelingsaftale kan være enkel, men skal være præcis. Som udgangspunkt er der ikke strenge formkrav, men aftalen skal kunne fungere som tydeligt grundlag for skødet og bankens lånesag.
- Beslut pris, overtagelsesdato og hvem der overtager hvilke lån.
- Udarbejd bodelingsaftale med de aftalte vilkår.
- Lav skødeudkast med korrekte tinglysningserklæringer.
- Underskriv digitalt med MitID, når udkastet er gennemgået.
- Indsend til tinglysning og afvent registrering i tingbogen.
Når skødet er tinglyst, kan banken færdiggøre lånesagen og formelt frigive den, der flytter ud. Husk, at overtagelsesdatoen styrer, hvornår I skifter udgifter og risiko. Aftal også, hvem der afholder vedligehold og forsikringer i perioden frem til overtagelsen, så der ikke opstår gråzoner.
Hvad sker der med lån og hæftelse, når én overtager?
Ejerskifte og lån skal følges ad. Den, der bliver boende, skal godkendes til at overtage hele gælden eller optage nye lån, der indfrier den andens hæftelse. Indtil banken har godkendt et debitorskifte, hæfter I ofte fortsat sammen, selv om I har aftalt noget andet i bodelingen.
Banken og realkreditinstituttet vil normalt se dokumentation for jeres aftaler og det tinglyste skøde, før de kan færdiggøre sagen. I praksis er det derfor smart at få en forhåndsdrøftelse med banken tidligt i forløbet, så krav til indkomst, budget og sikkerhed er kendt, inden I lægger jer fast på pris og dato.
Hvis der er flere lån (realkredit og bank), skal der ske kreditvurdering på hver del. Det kan også være, at lånene omlægges i samme ombæring, enten for at få lavere ydelse eller for at frigøre midler til udbetaling af en udligningssum.
Ved realkredit sker der ofte et formelt debitorskifte. Det lyder teknisk, men betyder blot, at långiver skriver lånet om til at stå i én persons navn. Læs mere om typiske krav til debitorskifte på realkreditlån – og vær opmærksom på, at frigivelsen af den fraflyttende part først gælder, når långiver har sagt endeligt ja.
Hvad koster tinglysning af et skilsmisseskøde?
Tinglysningsafgiften afhænger af situationen. Ved separation/skilsmisse kan I undgå den variable afgift på 0,6 procent, hvis overdragelsen sker på baggrund af en gyldig separations- eller skilsmissebevilling. I den situation betales kun tinglysningsgebyret på 1.850 kr. Det er den klare hovedregel ved skilsmisseskøder.
Timing betyder noget. Hvis overdragelsen gennemføres, før der foreligger bevilling, betragtes den som en overdragelse mellem ægtefæller i ægteskabet. Her er afgiften 1.850 kr. plus 0,6 procent af den andel af den offentlige vurdering minus 20 procent, der overdrages (medmindre en aftalt købesum er højere – så beregnes 0,6 procent af købesummen). Overvej derfor, om det er mest fordelagtigt at afvente bevillingen og dermed spare den variable afgift.
Bemærk også, at adgangen til fritagelse for den variable afgift forudsætter, at der har været formuefællesskab. Er du i tvivl om betingelserne, kan du orientere dig i vores gennemgang af tinglysningsafgift ved skilsmisse, hvor principperne er sat i system. Separations- eller skilsmissebevillingen udstedes af Familieretshuset og fungerer som afgørende dokumentation over for tinglysningen.
Husk: Afgiften er en ren registreringsomkostning. Den siger ikke noget om jeres aftalte pris, finansiering eller fordeling af friværdi – men den kan påvirke timingen for, hvornår skødet med fordel tinglyses.
Er tinglysning og bodelingsaftale nok – og hvilke dokumenter kræves?
En bodelingsaftale er et vigtigt udgangspunkt, men den ændrer ikke tingbogen. Først når et skøde er sendt ind og tinglyst, er ejerskiftet registreret. Det er et krav i dansk ret, at overdragelser af fast ejendom bliver tinglyst, og i praksis foregår det digitalt og underskrives med MitID via tinglysning.dk.
Skødet skal indeholde de lovpligtige erklæringer, der viser, at overdragelsen sker som led i separation/skilsmisse (bodeling). Det er også vigtigt, at overtagelsesdato, købesum og vilkår for overtagelse af lån fremgår tydeligt, så bank og realkredit kan arbejde parallelt med lånesagen. Når skødet er tinglyst, kan långiver færdiggøre debitorskifte og frigive den fraflyttende part fra hæftelse.
I praksis skal du typisk bruge oplysninger om ejendommen (matrikel, adresse), parternes navne og CPR-numre, den aftalte økonomi (købesum/udligningssum), overtagelsesdato og dokumentation for separations- eller skilsmissebevilling. Har I børn, er det ofte en god idé at koordinere overtagelsesdatoen med samværs- og bopælsordninger, så skolen, flytning og hverdag hænger sammen.
Et ekstra råd er at være opmærksom på forsikringer, ejendomsskat, fællesudgifter og forsyningsafregning. Aftal, hvem der betaler hvad i perioden frem til overtagelse, og hvornår aflæsninger og navneskift bestilles. Det forebygger de små regningsstridigheder, som ofte fylder unødigt meget i en i forvejen sårbar situation.
Hvad overser mange ved skilsmisseskøder set fra praksis?
Efter to årtier med skødesager ser vi de samme misforståelser gå igen. De er forståelige – men kan koste dyrt i både tid og penge. Den hyppigste er troen på, at bodelingsaftalen i sig selv ændrer ejer- og hæftelsesforhold. Det gør den ikke. Uden tinglyst skøde står begge fortsat som ejere i tingbogen, og banken kan fortsat se jer som fælles debitorer.
En anden klassiker er timing af tinglysningen. Mange sender skødet ind, før separations- eller skilsmissebevillingen foreligger, og mister dermed fritagelsen for den variable afgift på 0,6 procent. At vente få uger på bevillingen kan betyde en mærkbar besparelse.
- Bankfrigivelse sker ikke automatisk – långiver skal godkende kreditten og debitorskifte.
- Overtagelsesdato undervurderes – den styrer udgifter, risiko og nøgler.
- Erklæringer i skødet – forkert angivelse af grundlag (bodeling) kan udløse forkert afgift.
- Servitutter og regler overses – særligt i ejerforeninger, hvor vedtægter og husorden har betydning.
Skal ejendommen overdrages ved skilsmisse?
Hvis den ene part bliver boende i huset, er det afgørende at få ændret skødet, så den fraflyttende part frigøres for gældsforpligtelserne. Et korrekt udformet skilsmisseskøde og en bodelingsoverenskomst sikrer en ren juridisk linje fremadrettet.
