Tinglysning af skilsmisseskøde: Sådan gøres det korrekt

Af Skøde Centret

Når I går fra hinanden, skal ejerskiftet på boligen stå helt skarpt – både for jeres egen ro i maven og for bankens skyld. Her får du en gennemarbejdet guide til tinglysning af skilsmisseskøde, afgifter, bankens krav og de typiske faldgruber, vi ser i praksis.

Hvad er et skilsmisseskøde – og hvorfor tinglyses det?

Et skilsmisseskøde er det dokument, der ændrer, hvem der juridisk ejer jeres bolig efter bruddet. Skødet bliver tinglyst i Tingbogen, så hele omverdenen – banker, myndigheder og eventuelle købere – kan se den nye ejer. Det er ikke nok, at I aftaler, at den ene bliver boende. Uden tinglysning hænger den fraflyttede ofte stadig på lånet, og panthavere kan fortsat rette krav mod jer begge. Derfor er tinglysningen ikke bare formalitet, men fundamentet for en ren adskillelse.

Selve skødet bygger på jeres aftale om overdragelse af bolig ved skilsmisse – typisk en bodelingsoverenskomst eller overdragelsesaftale. Her fastsætter I, hvem der overtager, på hvilken dato, til hvilken pris, og hvem der bærer hvilke udgifter. Skødet oversætter aftalen til den juridiske registrering, som Tinglysningsretten kan godkende.

Tinglysningen giver også køberens kreditorværn. Det betyder, at den nye ejer står stærkt, hvis der senere opstår krav fra for eksempel sælgerens kreditorer. Dertil kommer klare linjer om hæftelse over for banken. Mange banker vil slet ikke frigive den fraflyttede, før skødet er tinglyst, og debitorskiftet på lånene er på plads. Kort sagt: Skilsmisseskødet er nøglen til, at aftalerne virker i virkeligheden – ikke kun på papiret.

Hvilke dokumenter og oplysninger skal du have klar?

Det er digital tinglysning, og tingbogen læser ikke mellem linjerne. Derfor er det vigtigt, at oplysningerne er præcise og underbyggede. Du underskriver med MitID, og alle centrale bilag skal være klar samtidig. Typisk skal følgende være på plads:

• Separations- eller skilsmissebevilling (eller dom), der dokumenterer grundlaget for overdragelsen.
• Ejendommens data: adresse, matrikelnummer og nuværende ejerforhold.
• Parternes fulde navne og CPR-numre, samt korrekt ønske til nyt ejerforhold (helt eller delvist køb).
• Overdragelsesaftale/bodelingsoverenskomst med købesum, overtagelsesdag og fordeling af udgifter.
• Panthaveres samtykker, hvis banken kræver det ved gældsovertagelse eller debitorskifte.

Har I en ægtepagt eller særejeregler, skal det afspejles i jeres aftale. Det er ikke tinglysningen, der løser uenighederne. Den kontrollerer formalia: stemmer data, er der plads i prioritetsrækkefølgen, er alle underskrifter korrekte, og harmonerer teksten med det, I reelt vil opnå?

Små fejl – en forkert overtagelsesdato, en upræcis købesum eller en manglende accept fra panthaver – kan udløse anmærkninger. Det forsinker registreringen og kan blokere for bankprocessen. Gør derfor forarbejdet grundigt: En fuld og konsistent dokumentpakke betaler sig i en hurtigere og glattere tinglysning.

Hvordan foregår tinglysningen trin for trin?

Tinglysningen sker digitalt via Tinglysningsrettens systemer. Du opretter sagen, udfylder skødet, vedhæfter relevante bilag og underskriver med MitID. Modparten underskriver også digitalt. Først når alle underskrifter og eventuelle samtykker er på plads, kan skødet anmeldes til registrering. Du kan læse om trin og svartider i vores guide til hvordan tinglysningen foregår i praksis.

Når skødet er anmeldt, modtager du enten godkendelse eller anmærkninger. En anmærkning er Tinglysningsrettens besked om, at noget mangler eller skal præciseres. Typiske anmærkninger handler om uoverensstemmelser i købesum, manglende panthaveraccept, uklare formuleringer om overtagelsesdag – eller at bilagene ikke underbygger det, der står i skødet. Rettes anmærkningerne, kan skødet normalt genbehandles uden ny afgift.

Godkendelsen registrerer ejerskiftet i Tingbogen. Herfra er den fraflyttede ikke længere ejer, og den nye ejer står som adkomsthaver. Du kan altid tjekke status og hente tingbogsattest via Tinglysningsrettens digitale portal. Husk, at tinglysning af skøde og bankens debitorskifte ofte kører side om side – men juridisk er det to spor, som begge skal være lukket før endemålet er nået.

Hvad koster tinglysning af skilsmisseskøde i afgift?

Afgiften afhænger af, om I har den formelle dokumentation for bruddet. Har I separations- eller skilsmissebevilling (eller dom), kan den variable afgift helt undgås. I så fald betaler I kun tinglysningsgebyret på 1.850 kr. Det er den klare særregel for overdragelser i forbindelse med separation/skilsmisse.

Hvis der derimod ikke foreligger en sådan bevilling eller dom, gælder hovedreglen for almindelige handler: 1.850 kr. i fast afgift plus 0,6% af købesummen. Den regel rammer sjældent rene skilsmissesituationer, fordi de fleste sørger for at have dokumentationen på plads – men den er god at kende, hvis timingen mellem jeres aftale og den formelle bevilling roder.

Vær opmærksom på, at købesummen i skødet skal være reel og hænge sammen med jeres bodeling. Afgiften beregnes efter reglerne – ikke efter, hvad der “føles rigtigt”. Du kan få overblikket over satser og særregler i vores guide til tinglysningsafgift af skøde ved skilsmisse. Hold også øje med, at andre udgifter (for eksempel bankens gebyrer ved låneomlægning) ikke er en del af tinglysningsafgiften, men separate bankomkostninger.

Hvordan spiller banken og lån ind i processen?

Banken og realkreditinstituttet ser først og fremmest på, om den der bliver boende, kan bære økonomien alene. Det kaldes debitorskifte eller gældsovertagelse. Her må banken lave en kreditvurdering, og den vil tit kræve, at lån omlægges, at der stilles ny sikkerhed, eller at afdrag og løbetid justeres. Det er helt almindeligt og ikke et udtryk for mistillid – banken skal sikre, at økonomien hænger sammen efter bruddet.

Af praktiske grunde kobler banken ofte sin proces til tinglysningen. Den vil have skødet klar til anmeldelse, men kan samtidig kræve panthaverpåtegning, nye lånedokumenter og eventuelt indfrielse af mindre lån. Det kan udløse bankgebyrer, men de er adskilt fra tinglysningsafgiften.

Bliver I i tvivl om, hvor ansvaret for de enkelte skridt ligger, kan du med fordel læse om hvad der sker med boliglånet ved skilsmisse. Her er hovedbudskabet: Få bankens betingelser på skrift tidligt i forløbet, og sørg for, at skøde og bankkreditter bliver lukket af i samme arbejdsgang. Det minimerer risikoen for, at noget “falder ned mellem to stole”.

Hvilke vilkår bør stå i aftalen – og hvordan fastsætter I købesummen?

Selve skødet er den juridiske registrering. Men motoren er jeres skriftlige aftale. Den bør være nøgtern, klar og praktisk brugbar. Det vigtigste er, at den kan læses og eksekveres af både Tinglysningsretten og banken – uden tolkninger og gætterier.

• Købesum: Et realistisk beløb, som I kan forklare (vurdering, mæglerudtalelse eller anden saglig forankring).
• Overtagelsesdag: Hvornår går risiko, skat og udgifter over, og hvornår fraflytter sælger?
• Gæld: Hvem indfrier hvilke lån, og hvem overtager hvilke? Vedlæg bankens samtykker.
• Udgifter: Hvem betaler tinglysningsafgift, bankgebyrer og eventuelle vurderingsomkostninger?
• Praktiske forhold: Nøgler, aflæsninger, forsikringer, eventuelt løsøre og frister for refusionsopgørelse.

Købesummen er tit det sværeste punkt. I en skilsmisse er målet ofte at finde et kompromis frem for maksimal pris. Alligevel er det klogt at støtte jer til markedsniveau, så både bank og tinglysning kan genkende tallene. I kan få et godt overblik i vores gennemgang af pris for overtagelse af hus ved skilsmisse. Husk, at købesummen i skødet skal matche aftalen én til én – og at afgift og bankbehandling tager udgangspunkt i netop det tal. Et skarpt og sammenhængende aftalegrundlag gør resten af processen markant nemmere.