Tinglysning af bodelingsoverenskomst: Hvad du skal vide

Af Skøde Centret

Når I går fra hinanden, er aftalerne om økonomi lige så vigtige som følelserne. Her får du overblikket over, hvordan bodelingsoverenskomst og tinglysning spiller sammen, så bolig, gæld og papirer bliver håndteret rigtigt – uden unødige omkostninger eller forsinkelser.

Hvad er en bodelingsoverenskomst – og hvornår tinglyses den?

En bodelingsoverenskomst er jeres skriftlige aftale om, hvordan værdier og gæld fordeles, når ægteskabet ophører. Aftalen skaber ro og dokumenterer, hvem der fremover har ret til hvad. Men aftalen i sig selv ændrer ikke ejerforhold til fast ejendom. Det er først, når der bliver udarbejdet og tinglyst et særskilt skøde (et skilsmisseskøde), at ejerskiftet på boligen bliver juridisk synligt for omverdenen og banken.

Det er også vigtigt at kende skæringstidspunktet – den dag jeres økonomiske fællesskab ophører. I praksis er det den dag, hvor ansøgningen om separation eller skilsmisse modtages hos Familieretshuset. Regler og indgange til ansøgningen finder du hos Familieretshuset. Skæringstidspunktet hjælper med at afgrænse, hvilke aktiver og passiver der indgår i delingen.

Har I fælles bolig, kræver fordelingen næsten altid et tinglyst skøde. Bodelingsoverenskomsten er “rammen” for, at skødet kan laves, men den kan ikke stå alene over for Tinglysningsretten. Og har banken pant i boligen, skal banken typisk godkende gældsovertagelsen, før skødet kan endeligt registreres.

Vær også opmærksom på, at reglerne for ugifte samlevende er helt andre. Her er der ikke formuefællesskab, og en “bodeling” følger ikke de samme principper. Vil du se forskellene, kan du læse vores gennemgang af bodeling for samlevende.

Hvilke punkter bør stå i aftalen for at holde dig sikker?

Bodelingsoverenskomsten vinder og taber sin værdi på detaljerne. Jo mere konkret, jo færre misforståelser. Aftalen bør være klar i sprog, datoer og tal, og samtidig tage højde for praktiske mellemregninger – eksempelvis forudbetalte udgifter, ejendomsskatter, forbrugsafregninger og forsikringer.

Det er værd at beskrive værdierne på en realistisk måde. Når det gælder boligen, bør I fastlægge en brugbar værdi, som både I og banken kan stå på mål for. Skriver I, at én part overtager boligen, så angiv også, hvordan lån håndteres: Hvilke lån skal overtages? Skal der indfries? Skal der optages nye? Skal sælger have et privat gældsbrev?

Disse punkter bør som minimum fremgå:

• Aktiver: Bolig, biler, konti, aktier, indbo og andre værdier – med angivelse af, hvem der får hvad.
• Passiver: Realkredit, banklån, forbrugslån og eventuelle kautioner – med tydelig fordeling af hæftelse.
• Bolig: Hvem overtager ejendommen, på hvilke vilkår, til hvilken værdi, og med hvilken overtagelsesdato.
• Gældsovertagelse: Krav til bankens godkendelse og eventuelle betingelser for frigørelse af den fraflyttede part.
• Tidsplan og betingelser: Frister for underskrift, tinglysning, flytning og hvordan uenigheder løses.

Overenskomsten er privat mellem jer, men den bør kunne vises som bilag i banken og ved tinglysning af skødet. Derfor skal den være underskrevet af begge parter og gerne dateret i direkte forlængelse af separation/skilsmisse.

Hvordan foregår tinglysningen af boligen efter skilsmisse trin for trin?

Når I har aftalen på plads, er næste skridt at få ændret ejerforholdet i Tingbogen. Det sker med et skilsmisseskøde. Processen er digital, men der er flere skridt, som skal spille sammen – især bankens samtykke til gældsovertagelsen.

Typisk forløb ser sådan ud:

• Skilsmisse eller separation: I modtager bevilling fra Familieretshuset, som bruges som grundlag.
• Aftalegrundlag: I udarbejder bodelingsoverenskomsten, der beskriver overtagelse og vilkår.
• Banken: Overtagende part får godkendt lån og frigørelse af den fraflyttede – ofte via gældsovertagelseserklæring.
• Digitalt skøde: I udfylder skilsmisseskødet og vedhæfter relevante bilag via Tinglysning.dk og underskriver med MitID.
• Tinglysning og registrering: Afgiften betales, Tinglysningsretten kontrollerer, og adkomst registreres i Tingbogen.

Et skilsmisseskøde er ikke et “almindeligt” handelskøbe­skøde, men det skal stadig indeholde de centrale oplysninger om ejendom, parter og vilkår. Få et hurtigt overblik i vores artikel om hvad et skilsmisseskøde er, og hvad det koster.

Hvad koster tinglysningen – og hvornår kan 0,6% undgås?

Tinglysningsafgift er et lovbestemt gebyr, som betales i forbindelse med registrering af skødet. Reglerne er faste, og små afvigelser i oplysningerne kan ændre beløbets størrelse.

Når du overdrager bolig efter skilsmisse, er det normalt den særlige fritagelse, der gør forskellen – forudsat at bevilling foreligger, og at tinglysningen sker som led i bodelingen mellem ægtefæller. Vi gennemgår detaljerne i vores guide til tinglysningsafgift ved skilsmisse.

Undgå at blande reglerne sammen: Overdragelser mellem ægtefæller i ægteskabet beskattes efter en anden hovedregel end overdragelser ved skilsmisse. Det er her, mange kommer i tvivl – ikke mindst når banken spørger til beregningsgrundlaget.

Hvilke dokumenter og frister skal du være opmærksom på?

Selve bodelingsoverenskomsten har ingen formkrav i loven, men i praksis kræver banken og Tinglysningsretten en række dokumenter for at ændre adkomst på boligen. Jo tidligere du indsamler dem, desto mindre risiko er der for pauser og afvisninger i tinglysningen.

Som udgangspunkt bør du have:

1) Separations- eller skilsmissebevilling som grundlag for fritagelse for 0,6% ved tinglysningen. 2) Den underskrevne bodelingsoverenskomst, som dokumenterer, at I er enige om vilkår og overtagelse. 3) Bankens skriftlige godkendelse af gældsovertagelse og eventuelle nye lån, så den fraflyttede part kan frigøres. 4) Eventuel tinglysningsfuldmagt, hvis en part ikke selv underskriver digitalt. 5) Supplerende bilag, hvis der er særlige forhold (for eksempel servitutter, der skal ændres).

Tidsmæssigt kan en tinglysning gå igennem på alt fra få timer til nogle dage, hvis alt er korrekt. Det, der typisk forsinker sager, er manglende bevilling, uoverensstemmelser i navne eller CPR, fravær af bankens samtykke, eller uenighed om købesum og vilkår.

Hvad misforstår mange om bodeling, banken og skødet?

Set fra sagsbordet siden 2003 er den største misforståelse, at en bodelingsoverenskomst i sig selv skulle ændre ejerforholdet til boligen. Det gør den ikke. Først når et skøde bliver udarbejdet og tinglyst, er ejerskiftet juridisk gennemført – og først da kan banken frigøre den fraflyttede part for fælles lån.

En anden klassiker er troen på, at 0,6%-afgiften altid falder bort, når ægtefæller handler. Det gør den kun i forbindelse med separation/skilsmisse, når der foreligger bevilling. Overdrager I medens I stadig er gift (for eksempel for at få begge på skødet), beregnes 0,6% af den del, der skifter hænder, typisk ud fra den offentlige vurdering minus 20% – medmindre købesummen er højere.

Vi ser også mange, der udskyder skødet, fordi “vi har jo aftalen”. Problemet opstår, når banken ikke vil give nye lån eller frigøre den fraflyttede uden tinglyst adkomst. Det kan efterlade jer i et økonomisk limbo, hvor begge fortsat hæfter for lån, som ingen af jer egentlig ønsker.