Bodelingsoverenskomst: Skal den tinglyses?

Af Skøde Centret

En bodelingsoverenskomst skal normalt ikke tinglyses som én samlet aftale. Hvis aftalen betyder, at ejerskabet til en fast ejendom ændres, skal selve ejerændringen derimod anmeldes til tinglysning. Vilkår om for eksempel indbo, bil, opsparing og anden gæld hører som udgangspunkt ikke hjemme i Tingbogen.

Det afgørende er derfor ikke dokumentets navn, men hvad aftalen gør ved ejendomsretten. En privat aftale kan fastlægge jeres indbyrdes fordeling, men den ændrer ikke i sig selv den registrerede adkomst. Tinglysningen gør ejerændringen synlig i Tingbogen og giver beskyttelse over for senere rettigheder og retsforfølgning.

Hvad er det, der skal tinglyses?

Hvis I ejer boligen sammen, og den ene overtager den andens andel, skal den nye ejerfordeling registreres. Det samme gælder, hvis ejerandelene ændres uden en fuld overtagelse. Hvis den person, der allerede står som eneejer, beholder boligen, medfører bodelingsaftalen derimod normalt ikke en ny adkomst.

• Boligen skifter ejer: Ejerændringen anmeldes som et adkomstdokument.
• Ejerandelene ændres: De nye andele skal fremgå korrekt af anmeldelsen.
• Ejeren er uændret: Der er normalt ingen ejerændring at registrere alene på grund af bodelingen.
• Andre aktiver fordeles: Aftaler om løsøre, konti og andre private forhold bliver ikke registreret i Tingbogen.

Ved separation eller skilsmisse anvendes dokumenttypen Bodeling til overdragelsen. Den udfylder samme grundlæggende funktion som et skøde ved andre ejerskifter. En nærmere forklaring findes i guiden om hvad et skøde og tinglysning gør.

Fire spor skal holdes adskilt

En boligovertagelse under en bodeling består i praksis af flere selvstændige spor. De kan hænge sammen, men ét afsluttet spor løser ikke automatisk de andre:

1. Den private bodelingsaftale fastlægger, hvordan I fordeler aktiver og gæld mellem jer. Når I er enige, kan I som udgangspunkt selv indgå aftalen, og Domstolene anbefaler, at den er skriftlig og underskrevet.
2. Adkomsten afgør, hvem der står registreret som ejer af ejendommen. En ændring skal anmeldes særskilt til Tingbogen.
3. Finansieringen handler om lån og hæftelse. En ændret adkomst betyder ikke i sig selv, at banken har frigivet den fraflyttende part fra en låneaftale. Gældsovertagelse skal derfor afklares særskilt med den relevante kreditor.
4. Slutkontrollen viser, om anmeldelsen er endeligt tinglyst, og om der er kommet anmærkninger eller andre forhold, som kræver opfølgning.

Dette skel er centralt: I kan have en underskrevet bodelingsoverenskomst uden at have ændret den registrerede ejer, og I kan have tinglyst en ny ejer uden dermed at have afsluttet bankens behandling af lånene.

Sådan registreres ejerændringen

Tinglysningsrettens digitale vejledning beskriver et forløb, hvor oplysningerne om ejendom, parter, ejerandele, overdragelsessum og eksisterende pant indgår i anmeldelsen. Et sikkert arbejdsforløb er:

1. Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér de registrerede ejere, deres andele, eksisterende pant og eventuelle dokumenter under behandling.
2. Afklar, om overdragelsen er endelig, eller om den først skal gennemføres, når en betingelse er opfyldt, eksempelvis at finansieringen falder på plads.
3. Vælg Bodeling ved en endelig overdragelse. Dokumenttypen Bodeling Betinget kan bruges, når ejerskiftet først skal blive endeligt efter opfyldelse af en angivet betingelse.
4. Angiv overdrager, erhverver og ejerandele præcist. Den samlede overdragelsessum omfatter både kontant betaling og pantegæld, som overtages som en del af handelen.
5. Angiv, hvilke tinglyste hæftelser den nye ejer skal respektere, og sørg for de nødvendige digitale underskrifter.
6. Vedhæft den manuelt underskrevne separations- eller skilsmissebevilling. Hvis grundlaget er en dom, skal dommen vedhæftes med den nødvendige oplysning om ankeforhold.

Hvis du vil gå tættere på grænsen mellem en registreret adkomst og de øvrige dele af opgøret, kan du læse om, hvorfor tinglysning af bodelingen ikke nødvendigvis er nok.

Skal hele aftalen vedhæftes?

Tinglysningsrettens almindelige vejledning kræver dokumentation for separationen eller skilsmissen, men angiver ikke hele bodelingsoverenskomsten som et standardbilag. Det er derfor ikke en god sikkerhedsstrategi at uploade hele den private aftale uden et konkret dokumentationsbehov.

Bilag, der lægges i Bilagsbanken, er offentligt tilgængelige. PDF-bilag må derfor ikke indeholde CPR-numres sidste fire cifre eller andre følsomme personoplysninger. Hvis Tinglysningsretten i den konkrete sag beder om yderligere dokumentation, bør anmodningen følges så snævert som muligt, så kun relevante oplysninger indsendes.

Eksempel: Aftalen omfatter mere end boligen

Anne og Bo ejer en bolig sammen. I deres bodelingsoverenskomst aftaler de, at Anne overtager Bos andel, mens de også fordeler bil, indbo og opsparing. Det er overdragelsen af Bos ejerandel, der skal registreres i Tingbogen. Fordelingen af bilen, indboet og opsparingen bliver mellem dem og skal ikke tinglyses som adkomst.

Hvis overtagelsen først skal være endelig, når finansieringen er godkendt, kan en betinget bodeling være relevant. Banken skal samtidig tage særskilt stilling til lånene og til, om Bo frigøres fra hæftelsen. Efter tinglysningen bør Anne kontrollere tingbogsattesten og bankens bekræftelse hver for sig.

Hvilke omkostninger kan følge med?

Der skal betales tinglysningsafgift for registreringen. Ved ejerskifte mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskab indeholder tinglysningsafgiftsloven en særlig regel, hvor kun den faste afgift udløses, når betingelserne er opfyldt. Hvis overdragelsen ikke sker som følge af opløsning af formuefællesskab, kan afgiftsresultatet være et andet.

Et nyt lån eller en ændring af pant er en særskilt disposition og kan medføre sin egen tinglysningsafgift. Banken eller andre medvirkende kan desuden have egne omkostninger. Beløbene bør derfor afklares ud fra den konkrete overdragelse og de dokumenter, der faktisk skal tinglyses.

Kontrol før og efter anmeldelsen

Inden anmeldelsen sendes, bør I kunne svare klart på disse spørgsmål:

• Ændrer aftalen ejeren eller ejerandelene i Tingbogen?
• Er overdragelsen endelig, eller afhænger den af finansiering eller et andet vilkår?
• Stemmer den angivne overdragelsessum og den overtagne pantegæld med aftalen?
• Er bankens behandling af lån og frigørelse fra hæftelse afklaret særskilt?
• Er de nødvendige bilag vedhæftet uden overflødige eller følsomme oplysninger?

Efter anmeldelsen skal resultatet kontrolleres. En opdateret tingbogsattest viser de registrerede ejere, aktuelle hæftelser og dokumenter, der endnu ikke er færdigbehandlet. Hvis dokumentet får en anmærkning eller afvises, er ejerændringen ikke afsluttet som forventet, før årsagen er håndteret.

Fagligt grundlag og kilder

• Tinglysningsretten: Bodeling
• Domstolene: Deling af fælles formue
• Retsinformation: Tinglysningsloven
• Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven
• Tinglysningsretten: Udskrifter fra fast ejendom

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →