En bodelingsoverenskomst skal ikke tinglyses, bare fordi I har lavet en aftale om bodeling. Tinglysning bliver relevant, når aftalen skal føre til en registreret ændring af ejerforhold, rettigheder eller adkomst til fast ejendom.
Skal I skilles, og skal ejendommen overtages?
Så skal ejerskabet ændres med en overdragelsesaftale og et skilsmisseskøde, som tinglyses.
Se skødepakke →En bodelingsoverenskomst skal ikke tinglyses, hvis den kun fordeler formue og gæld mellem jer. Tinglysning bliver relevant, når aftalen skal føre til en registreret ændring af ejerforhold eller anden rettighed over fast ejendom.
- Aftalen er det private bevis for den økonomiske deling mellem jer.
- Tingbogen skal ændres, hvis en ejerandel i boligen skal flyttes.
- Et tinglyst dokument frigør ikke automatisk en ægtefælle fra lån.
- Betingelser om betaling eller bankgodkendelse bør stå klart før tinglysning.
- Kontroller bagefter både aftale, betaling, låneændring og Tingbog.
Hvad er det korte svar på, om aftalen skal tinglyses?
Hvis bodelingsoverenskomsten kun fordeler penge, indbo, bil, bankkonti eller anden formue mellem jer, skal den normalt ikke tinglyses. Den virker som en privat aftale mellem jer, når den er gyldigt indgået og kan dokumentere, hvad I har aftalt.
Hvis aftalen derimod betyder, at den ene skal overtage hele eller dele af en bolig, skal ejerændringen normalt registreres i Tingbogen. Det er ikke selve den private aftale, der er pointen i Tingbogen, men den ændring af adkomst eller rettighed, som aftalen skal gennemføre.
Hvad er en bodelingsoverenskomst i praksis?
En bodelingsoverenskomst er den skriftlige aftale, hvor I beskriver, hvordan aktiver og gæld fordeles ved separation eller skilsmisse. Aftalen kan blandt andet beskrive boligværdi, friværdi, lån, betaling mellem jer, overtagelsesdato og hvem der skal beholde bestemte aktiver.
Domstolene beskriver, at ægtefæller, der er enige om delingen, kan dele deres formuer uden myndighedsgodkendelse, men at en skriftlig aftale er et praktisk bevis for delingen. Den funktion skal holdes adskilt fra tinglysning, som handler om offentlig registrering af bestemte rettigheder.
Hvornår kan bodelingsoverenskomsten blive liggende privat?
Aftalen kan blive liggende privat, når den ikke skal ændre noget i Tingbogen, Personbogen eller andre offentlige registre. Det kan være tilfældet, hvis boligen sælges til en tredjepart, hvis I allerede har gennemført ejerændringen på anden vis, eller hvis aftalen kun handler om betaling og intern afregning.
Det private spor kræver stadig præcision. Hvis du senere skal dokumentere, at en betaling var led i bodelingen, eller at en gældspost blev fordelt på en bestemt måde, er det aftalens ordlyd, underskrifter og bilag, der bærer beviset. Tinglysning gør ikke en upræcis aftale mere klar.
Hvornår skal der ske tinglysning ved fast ejendom?
Tinglysning er relevant, når den tinglyste ejerregistrering skal ændres. Hvis begge står på skødet, og den ene skal overtage den andens andel, skal Tingbogen opdateres, så den offentlige adkomst viser den nye ejer. Det gælder også, hvis ejerandelene ændres.
Tinglysningsretten beskriver bodeling som en dokumenttype ved overdragelse af fast ejendom ved separation eller skilsmisse. Derfor bør du ikke nøjes med en privat aftale, hvis aftalen faktisk skal flytte adkomsten til boligen. Her er en artikel om tinglysning af skilsmisseskøde et nærliggende spor.
Hvad ændrer Tingbogen, og hvad ændrer den ikke?
Tingbogen viser blandt andet ejerforhold og tinglyste rettigheder over fast ejendom. Når ejerændringen bliver tinglyst korrekt, kan du kontrollere, at den person, der skal stå som ejer, faktisk er registreret som ejer.
Tingbogen ændrer derimod ikke automatisk jeres interne økonomiske aftale, bankens kreditvurdering, fordeling af øvrig gæld eller betaling mellem jer. Derfor kan en bodelingsoverenskomst godt være nødvendig, selv om der også skal tinglyses et adkomstdokument.
Hvad er forskellen på bodelingsoverenskomst, skøde og bodelingsskøde?
Bodelingsoverenskomsten er den samlede aftale om delingen. Et skøde eller bodelingsskøde er det tinglysningsmæssige dokument, der bruges til at registrere ejerændringen i Tingbogen. Ordene bruges nogle gange tæt på hinanden, men dokumenterne løser ikke samme opgave.
Hvis du læser om bodelingsskøde, er hovedspørgsmålet adkomstændringen. Hvis du læser om bodelingsoverenskomsten, er hovedspørgsmålet den samlede økonomiske aftale mellem jer. En sikker proces holder de to spor adskilt.
Hvad hvis overdragelsen er betinget?
En boligovertagelse kan være betinget af betaling, bankens godkendelse eller andre konkrete forhold. Hvis betingelserne ikke er opfyldt endnu, kan det være forkert at behandle aftalen som en færdig ejerændring. Tinglysningsretten har et særskilt bodelingsspor for betingede tilfælde.
Den praktiske pointe er, at I bør skrive betingelserne tydeligt. Hvem skal betale hvad, hvornår skal banken acceptere låneændringen, og hvad sker der, hvis betingelsen ikke opfyldes? Uklare betingelser kan give problemer, selv om dokumentet teknisk kan sendes til tinglysning.
Hvilke oplysninger skal være klar før tinglysning?
Før en ejerændring sendes til tinglysning, skal aftalegrundlaget hænge sammen med oplysningerne i dokumentet. Det gælder især ejendommen, ejerandelene, parterne, overdragelsens karakter og eventuelle betingelser. Hvis tallene eller rollerne ikke stemmer, kan tinglysningsforløbet blive forsinket.
En enkel gennemgang kan omfatte:
- hvem der står som ejer i Tingbogen før ændringen
- hvilken andel der overdrages, og hvem der skal eje efter ændringen
- om der er pant, som kræver særskilt håndtering
- om overdragelsen er endelig eller betinget
- hvilke bilag eller erklæringer der skal følge tinglysningen
Hvordan hænger tinglysning sammen med bank og lån?
Hvis den ene ægtefælle skal overtage boligen alene, skal lånesporet afklares særskilt. Et tinglyst skøde kan vise, hvem der ejer boligen, men det frigør ikke automatisk den anden fra et lån, som begge hæfter for. Banken eller realkreditinstituttet skal acceptere ændringen i debitorforholdet.
Derfor bør du ikke behandle tinglysning som det sidste trin, før långiverens stilling er afklaret. Hvis bankens accept mangler, kan der stadig stå et økonomisk ansvar tilbage, selv om bodelingsaftalen mellem jer siger, at den ene skal betale lånet fremover.
Hvad hvis aftalen også handler om særeje eller ægtepagt?
En bodelingsoverenskomst efter separation eller skilsmisse er ikke det samme som en ægtepagt. Hvis dokumentet reelt skal oprette, ændre eller ophæve særeje mellem ægtefæller, er det et andet spor end tinglysning af adkomst til fast ejendom.
Det skel kan have stor praktisk betydning. Tingbogen viser ejerforhold for fast ejendom, mens en ægtepagt hører til et særskilt registerspor. Hvis du blander de to dokumenttyper sammen, kan du ende med en aftale, der beskriver et ønsket resultat uden at bruge det rigtige registreringsspor.
Hvilke omkostninger kan tinglysningen udløse?
En privat bodelingsoverenskomst udløser ikke i sig selv tinglysningsafgift, hvis den ikke tinglyses. Hvis aftalen skal føre til tinglysning af en ejerændring eller anden rettighed, kan der være offentlige afgifter og eventuelle udgifter til dokumentudarbejdelse, bankbehandling eller vurdering.
Afgiftsspørgsmålet afhænger af dokumenttype og afgiftsgrundlag. Hvis prisen er hovedspørgsmålet, bør du behandle det som et særskilt afgifts- og dokumentpunkt, ikke som et generelt svar på, om hele bodelingsoverenskomsten skal tinglyses. Se også tinglysningsafgift af skøde ved skilsmisse.
Hvad kan gå galt, hvis I kun gør det ene spor?
Hvis I kun laver en privat aftale, men ikke får ændret Tingbogen, kan den offentlige ejerregistrering blive stående som før. Det kan give problemer, når boligen senere skal sælges, belånes eller dokumenteres over for tredjemand.
Hvis I kun får tinglyst ejerændringen, men ikke får en klar bodelingsoverenskomst, kan der stadig være uenighed om betaling, overtagelsesdato, lån, udgifter i mellemperioden eller fordeling af øvrige aktiver. Begge spor skal passe til det resultat, I faktisk vil opnå.
Hvordan kontrollerer du, at aftalen er gennemført rigtigt?
Efter underskrift og eventuel tinglysning bør du kontrollere resultatet konkret. Tingbogen skal vise den ejer, aftalen forudsætter. Betalinger og modregninger skal kunne dokumenteres. Banken skal have bekræftet eventuelle låneændringer, hvis en ægtefælle skulle frigøres.
Hvis I stadig er i den indledende fordeling, kan artiklen om bodeling af hus hjælpe med at holde friværdi, gæld og ejerforhold adskilt, før tinglysningssporet vælges. Efterkontrollen bør altid tage udgangspunkt i det, aftalen konkret skulle ændre.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om deling af fælles formue, tinglysning og bodeling som adkomstdokument.
- Danmarks Domstole: vejledning om deling af fælles formue.
- Tinglysningsretten: vejledning om bodeling ved fast ejendom.
- Retsinformation: tinglysningsloven, lov om ægtefællers økonomiske forhold og lov om ægtefælleskifte.
- Retsinformation: tinglysningsafgiftsloven for det afgrænsede afgiftsområde.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
