Du skal ikke tinglyse en bodelingsoverenskomst alene, fordi den fordeler jeres formue ved separation eller skilsmisse. Men overdrager aftalen en ejerandel i fast ejendom, skal ejerændringen tinglyses for at beskytte den nye ejers ret mod konkurrerende aftaler og kreditorforfølgning. Aftalen, registreringen af ejerskabet og frigørelsen fra lån er tre forskellige dele af forløbet.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En bodelingsoverenskomst kræver ikke i sig selv tinglysning. Overdrager aftalen en ejerandel i fast ejendom, skal ejerændringen tinglyses for at beskytte den nye ejers ret.
- Den private aftale, registreringen af ejerskabet og gældsfrigørelsen skal afklares hver for sig.
- Både Bodeling og Bodeling Betinget kræver den relevante bevilling eller dom.
- Afgiften for ejerskiftet er 1.850 kr. i 2026, når betingelserne om opløsning af formuefællesskab er opfyldt. Dokumentarbejde og finansiering kan koste ekstra.
- Kontrollér tinglysningssvaret, eventuelle betingelser og dokumentationen for låneforholdene, før du afslutter sagen.
Hvilken del af aftalen vedrører Tingbogen?
En bodelingsoverenskomst kan beskrive, hvem der beholder boligen, hvordan I fordeler indbo og opsparing, og hvad den ene skal betale den anden. Ægtefælleloven giver jer mulighed for at aftale formuedelingen i forbindelse med separation eller skilsmisse. Den samlede aftale bliver ikke til en tinglysningssag, blot fordi boligen nævnes.
Spørgsmålet er, om en ret over ejendommen ændres. Skal du overtage din tidligere ægtefælles ejerandel, skal den ændring registreres i Tingbogen. Beholder I derimod de samme ejerandele, mens I alene aftaler den interne betaling af udgifter, sker der ikke et ejerskifte af den grund. En særskilt ret, eksempelvis pant, skal vurderes for sig.
Efter tinglysningslovens § 1 giver tinglysning beskyttelse mod senere konkurrerende aftaler og retsforfølgning. En konkurrerende ret skal selv være tinglyst for at fortrænge den utinglyste ret, og en aftaleerhverver skal være i god tro. Derfor kan en underskrevet privat aftale ikke sidestilles med en færdig tinglysning af ejerændringen.
Hvilke dokumenter skal du have klar?
Ved overdragelse som led i separation eller skilsmisse anvendes den digitale dokumenttype Bodeling. Den samler de oplysninger, der skal bruges til at registrere ejerskiftet. Tinglysningsrettens vejledning kræver en separations- eller skilsmissebevilling underskrevet manuelt af Familieretshuset eller en udskrift af dom med ankepåtegning. Mangler dommens ankepåtegning på bilaget, beskriver vejledningen et særskilt forløb med byrettens digitale underskrift.
Før anmeldelsen kan du samle følgende oplysninger og kontrollere dem mod jeres boligaftale:
- Ejendommens adresse og matrikeloplysninger samt de nuværende ejere.
- Hvem der overdrager, og hvilken ejerandel der skifter hænder.
- Det samlede vederlag for ejerskiftet, herunder eventuel overtagelse af pantegæld.
- Bevilling eller dom og nødvendige oplysninger til underskrift.
- Hvilke eksisterende hæftelser og servitutter anmeldelsen skal respektere.
Du bør ikke vedhæfte hele jeres private økonomiske opgørelse som standard. Bilagsbanken er offentligt tilgængelig, og Tinglysningsretten oplyser, at bilag ikke må indeholde CPR-nummerets sidste fire cifre eller følsomme personoplysninger. Vælg det nødvendige dokumentationsgrundlag og fjern de oplysninger, som ikke må offentliggøres.
Kan tinglysningen afvente betalingen?
Hvis overdragelsen først skal gennemføres endeligt, når en aftalt betingelse er opfyldt, kan dokumenttypen Bodeling Betinget være relevant. Tinglysningsretten nævner betaling af købesummen som eksempel. Betingelsen skal fremgå præcist, så I ved, hvad der skal dokumenteres, før overdragelsen kan gøres endelig.
En betinget bodeling fjerner ikke bilagskravet. Også denne dokumenttype kræver den relevante bevilling eller dom. Hvis du stadig venter på afgørelsen om separation eller skilsmisse, er det derfor ikke nok blot at vælge den betingede dokumenttype. Afklar dokumentgrundlaget, før du sender anmeldelsen.
Illustrativt, fiktivt eksempel: I har fået separationsbevilling og aftalt, at du overtager boligen, når den aftalte betaling er gennemført. En betinget bodeling kan afspejle dette betalingsvilkår. Var betalingen allerede gennemført og alle betingelser opfyldt, ville behovet for netop dette forbehold være et andet. Aftalen bør samtidig angive, hvem der sørger for den endelige registrering.
En ændring af ejerskabet efter skilsmisse afgør ikke alene, om den tidligere ejer er frigjort fra lån. Jeres interne aftale om at overtage gælden skal holdes adskilt fra virkningen over for långiveren.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en særregel for pantegæld: Har I aftalt gældsovertagelse, kan gælden efter pantebrevet ikke kræves indfriet ved ejerskifte, og er den nye ejers adkomst tinglyst ubetinget, indtræder den nye ejer i gælden, og overdrageren frigøres. Panthaveren kan dog fortsat kræve ydelser af den tidligere ejer, indtil meddelelse og fornødent bevis for overtagelsen og tinglysningen er modtaget.
I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren gennem en aftale med den nye ejer. Du skal derfor have afklaret de konkrete lånevilkår og eventuelle krav om kreditgodkendelse. En betinget registrering opfylder ikke særreglens krav om ubetinget adkomst. Det er en grund til at kontrollere både tinglysningssvaret og dokumentationen for gælden, før du anser overdragelsen for afsluttet.
Hvad betaler du for registreringen?
Ved ejerskifte mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskab gælder en særlig regel om tinglysningsafgift. Når betingelserne er opfyldt, er afgiften for ejerskiftet 1.850 kr. i 2026. Anmeldelsen skal indeholde den relevante afgiftserklæring med oplysninger om bevillingen eller dommen. En skilsmisse giver ikke i sig selv adgang til den nedsatte afgift: Har I eksempelvis kun skilsmissesæreje og intet formuefællesskab, kan reglen ikke bruges alene med henvisning til bruddet.
Den offentlige afgift er én udgiftspost. Hertil kan komme betaling for at udarbejde dokumenter, indhente en vurdering og ændre finansieringen. Du kan bede om en opdeling af beløbene, så dokumentarbejde og långiverens omkostninger ikke forveksles med tinglysningsafgiften. Nye lån eller særskilte rettigheder kan kræve deres egen ekspedition.
Hvordan kontrollerer du, at sagen er afsluttet?
Et dokument i underskriftsmappen er endnu ikke en færdig registrering. Ifølge Tinglysningsrettens bodelingsvejledning skal anmeldelsen sendes ind, når de krævede underskrifter er på plads. Herefter skal resultatet kontrolleres.
- Sammenhold ejendommen, parterne, de overdragne andele og vederlaget med aftalen, inden du underskriver.
- Kontrollér efter anmeldelsen, om dokumentet er tinglyst, afvist eller afventer behandling.
- Læs eventuelle frister og retsanmærkninger. En modtagelseskvittering viser ikke, at alle forhold er afklaret.
- Følg en betinget bodeling frem til den endelige registrering, når betingelserne er opfyldt.
- Gem dokumentation for betaling og den særskilte afklaring med långiveren sammen med tinglysningssvaret.
Hvis I ikke er enige om, hvem der skal overtage boligen, eller om betalingen kan gennemføres, løser en tinglysningsanmeldelse ikke uenigheden. Du må først få det underliggende aftalegrundlag afklaret. Det gælder også, hvis jeres formuefællesskab og bolig kræver en samlet opgørelse, før ejerskiftet kan fastlægges.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om beskyttelse af ejendomsrettigheder og overtagelse af pantegæld.
- Ægtefælleloven om aftaler ved formuedeling.
- Tinglysningsrettens vejledninger om Bodeling og Bodeling Betinget.
- Tinglysningsafgiftsloven og vejledningen om afgift ved bodeling fra Skattestyrelsen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
