Et skøde på sommerhus bruges til at registrere overdragelsen af ejendommen eller en ejerandel i tingbogen. Før skødet underskrives, skal det være afklaret, hvad købet omfatter, hvem der skal eje huset, og om køberen skal have tilladelse til at købe. Her gennemgår vi et almindeligt privat køb og de sommerhusforhold, der kræver særlig opmærksomhed.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Et skøde på sommerhus skal passe til både handlen og købernes forhold. Få overblik over, hvad du bør afklare før underskrift, og hvad du skal kontrollere efter tinglysningen.
- Forskellen på sommerhus med egen og lejet grund.
- Bopælskrav og eventuel tilladelse til at købe.
- Ejerandele og særskilte aftaler om ferieuger.
- Oplysninger, underskrift og anmeldelse af skødet.
- Tinglysningsafgift og opfølgning på svaret.
Følger grunden med sommerhuset?
Start med at kontrollere, om handlen omfatter både hus og grund. Et sommerhus på lejet grund kan være en bygning, som ejes af en anden end grundejeren. Efter tinglysningslovens § 19 har sådan en bygning sit eget bygningsblad og behandles tinglysningsmæssigt som en selvstændig fast ejendom.
Det betyder, at et skøde på huset ikke i sig selv giver ejerskab til grunden. Sammenhold derfor købsaftalen med bygningens og grundens oplysninger i tingbogen. Læs også lejeaftalen: Hvor længe gælder den, hvordan reguleres lejen, og kræver overdragelsen grundejerens samtykke efter aftalens vilkår?
Få denne afklaring, før du tager udgangspunkt i en almindelig handel med hus på egen grund. Det er den konkrete ejendom og dens rettigheder, der skal identificeres korrekt i skødet.
Skal køberen have tilladelse til at købe?
Ved et almindeligt køb er udgangspunktet, at du kan erhverve sommerhuset uden Civilstyrelsens tilladelse, hvis du har bopæl i Danmark i erhvervelseslovens forstand eller tidligere har haft bopæl her i sammenlagt mindst fem år. Det er alternative betingelser. De fem år behøver ikke at være én sammenhængende periode.
Bopæl i lovens forstand handler om dit faste og varige hjem. En folkeregisteradresse afgør ikke alene spørgsmålet. Tinglysningsretten vurderer de konkrete oplysninger, og reglerne gælder uanset køberens nationalitet.
Opfylder du ingen af de to betingelser, kræver et almindeligt køb af sommerhus til fritidsbrug tilladelse. Civilstyrelsen oplyser, at tilladelse til en sådan sekundærbolig kræver en særlig stærk tilknytning til Danmark. Afklar derfor bopælshistorik og eventuel tilladelse tidligt, så skødet kan indeholde de relevante erklæringer og bilag.
Arv, visse gaver og bodeling følger særregler. De skal vurderes ud fra den konkrete overdragelsesform.
Hvordan fordeler I ejerskabet, når I køber sammen?
Skødet skal vise hver købers andel af hele ejendommen. Køber to personer hele sommerhuset med lige store ejerandele, skal hver stå med 1/2. Overtager én person derimod halvdelen fra en eneejer, er den overdragne andel 1/2; sælgeren beholder resten.
En ejerandel er ikke en automatisk fordeling af ferieuger. Hvis I ejer halvdelen hver, fortæller skødet ikke, hvem der må bruge huset i juli, eller hvordan I træffer beslutning om et nyt tag. Aftal brug, løbende udgifter, større arbejder og udtræden særskilt i en samejeoverenskomst.
Eksempel: To søskende køber 1/2 hver, men ønsker forskellig brug af huset. De kan beskrive den ønskede fordeling af uger i deres aftale, mens ejerandelene fortsat fremgår af skødet. Overvej samtidig, hvordan brugsfordelingen skal hænge sammen med betalingerne. Læs mere om fordeling af ejerandele på skødet.
Hvilke oplysninger skal være klar til skødet?
Brug den endelige købsaftale og en aktuel tingbogsattest som grundlag. Skødets oplysninger skal passe sammen med handlen. Kontrollen bør omfatte:
- Ejendommens identifikation, herunder adresse og matrikeloplysninger samt eventuelt særskilt bygningsblad.
- Købernes og sælgernes identitet og de præcise ejerandele, som overdrages.
- Købesum, overtagelsesdag og oplysninger til beregning af tinglysningsafgiften.
- Nødvendige erklæringer, eventuel erhvervelsestilladelse og underskriftsforhold.
- Om der skal anvendes et endeligt eller betinget skøde.
Skødet samler oplysninger til ejerskiftet. Gennemgangen af husets fysiske stand hører også med til købet og bør ske, før du binder dig. Se vores artikel om tilstandsrapport på sommerhus, hvis du skal vurdere den del af materialet.
Hvordan foregår underskrift og tinglysning?
Skødet oprettes digitalt på tinglysning.dk. Ved det sædvanlige forløb underskriver parterne med MitID. Hvis nogen skal underskrive på fuldmagt, skal grundlaget og rollerne være afklaret, før dokumentet sendes til underskrift.
Når underskrifterne er på plads, skal skødet også anmeldes til tinglysning. Underskrift og anmeldelse er to forskellige trin. Aftal derfor, hvem der sender anmeldelsen, modtager svaret og følger op på eventuelle mangler. Bed om anmeldelseskvitteringen, så du kan se, at dokumentet faktisk er sendt.
Et betinget skøde kræver senere opfølgning for at blive endeligt. For tinglysning som adkomst kan skødet kun være betinget af købesummens berigtigelse inden en angiven frist. Andre uafklarede forhold i købsaftalen bliver ikke løst ved blot at kalde skødet betinget.
Hvad koster tinglysning af sommerhusskødet?
Ved et almindeligt ejerskifte er den statslige tinglysningsafgift 1.850 kr. plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. Procentafgiften rundes op til nærmeste beløb deleligt med 100 kr. Ved almindelig fri handel er grundlaget som udgangspunkt ejerskiftesummen.
Et regneeksempel: Købes et sommerhus i fri handel for 2.400.000 kr., og hele beløbet er afgiftsgrundlaget, er procentafgiften 14.400 kr. Sammen med den faste afgift giver det 16.250 kr. Eksemplet forudsætter en almindelig overdragelse uden afgiftsfritagelse.
Ved familieoverdragelse eller anden handel, som ikke er fri handel, skal afgiftsgrundlaget vurderes efter de særlige regler. Du kan derfor ikke uden videre genbruge beregningen. Udgifter til udarbejdelse af dokumenter og eventuel tinglysning af lån ligger uden for eksemplet. Se også vores beregner for tinglysningsafgift på skøde.
Hvad skal du kontrollere, når svaret kommer?
Læs tinglysningssvaret og kontrollér, at køberne, ejerandelene og ejendommen er registreret som aftalt. En frist eller retsanmærkning kræver konkret opfølgning; det er ikke tilstrækkeligt at konstatere, at anmeldelsen er sendt. En retsanmærkning kan eksempelvis vedrøre eksisterende hæftelser, som handlen forudsætter håndteret.
Gem det tinglyste skøde sammen med købsaftalen, eventuel tilladelse og jeres aftale om fælles ejerskab. Vil du bruge sommerhuset til helårsbeboelse, bør du desuden få afklaret brugsreglerne med kommunen. Ejerskiftets registrering er ikke i sig selv en tilladelse til den ønskede anvendelse.
Fagligt grundlag og kilder
Gennemgangen bygger på tinglysningsloven, erhvervelseslovens regler om bopæl og Civilstyrelsens vejledning om sekundærboliger. Fremgangsmåden er kontrolleret mod Tinglysningsrettens vejledninger. Afgiftsberegningen bygger på tinglysningsafgiftslovens regler, kontrolleret den 17. oktober 2026.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: