Skøde på sommerhus: Undgå faldgruber og juridiske problemer

Af Skøde Centret

Et sommerhuskøb skal være trygt – også når papirerne rammer tinglysningen. Her får du en jordnær, trinvis forklaring på skøde, tinglysning og de faldgruber, der oftest spænder ben.

Hvad er et skøde på sommerhus – og hvorfor er det nødvendigt?

Skødet er det juridiske dokument, der fastslår, hvem der ejer sommerhuset. Det er din endelige kvittering for ejendomsretten, og uden et korrekt tinglyst skøde kan andre i princippet gøre krav gældende, før din ret er beskyttet. Derfor er skødet ikke “ekstra papirarbejde”, men selve nøglen til, at ejerskiftet er gyldigt og kan ses i tingbogen.

Når skødet tinglyses, bliver din ret offentligt registreret. Det giver dig beskyttelse mod både sælgers kreditorer og eventuelle senere aftaler om ejendommen. Samtidig kan långivere først udbetale lån med pant i sommerhuset, når tinglysningen er på plads. Vil du have begrebet helt på plads, kan du læse vores korte forklaring af hvad et skøde er og hvordan det bruges i praksis.

I Danmark har vi siden 2009 haft digital tinglysning. Det betyder, at underskrift foregår med MitID, og at dokumenterne indsendes elektronisk til Tinglysningsretten. Selve registreringen sker i et centralt system, som du kan tilgå via Tinglysning, hvor du også kan se ejendommens historik, pant og servitutter.

Det er værd at huske, at skødet kun er toppen af isbjerget. Indholdet skal afspejle jeres aftale fra købsaftalen, og alle faktiske forhold om ejendommen – matrikel, adresse, servitutter og hæftelser – skal være korrekte. Er der fejl, kan tinglysningen ende med anmærkninger, forsinkelser og i værste fald udskudt overtagelse eller problemer med finansieringen.

Hvornår skal skødet udarbejdes og tinglyses ved et sommerhuskøb?

Tidspunktet følger som regel den almindelige handelseksekvering: Først underskriver I købsaftalen, dernæst opfyldes de betingelser, I har aftalt – typisk finansiering, eventuelle forbehold og de praktiske undersøgelser. Når betingelserne er væk, er det tid til skøde og tinglysning.

Det er en udbredt misforståelse, at skødet kan vente. I praksis bør det udarbejdes og sendes til digital tinglysning så hurtigt som muligt efter, at betingelserne er opfyldt. Jo længere du venter, desto større er risikoen for forsinkelser, anmærkninger og forstyrrelser i forhold til låneudbetaling, forsikring og ejendomsskat. Har I i købsaftalen aftalt en frist for skødet, er den naturligvis styrende – men vent ikke til sidste øjeblik.

Selve arbejdsgangen er forholdsvis strømlinet: Rådgiver udarbejder skødet, parterne kontrollerer indholdet, og begge underskriver med MitID. Herefter tinglyses skødet digitalt. Ønsker du indblik i selve registreringen, kan du se vores korte gennemgang af hvordan tinglysningen foregår i praksis.

Vær også opmærksom på handelsdato og overtagelsesdato. De tidspunkter har betydning for, hvornår risiko og udgifter skifter hænder, og det skal afspejles i skødet. Er der flere købere, skal fordelingen af ejerandele være klar fra start, så tinglysningen matcher finansieringen – det sparer tid og unødige anmærkninger.

Hvordan udarbejder og tinglyser du et skøde på sommerhus trin for trin?

Et godt skøde er kort, præcist og uden utydeligheder. I praksis følger processen typisk disse skridt:

• Indsamling af oplysninger: Parter, adresse, matrikel, købesum, handelsdato og overtagelsesdato samt servitutter og hæftelser.
• Udarbejdelse af skøde: Teksten afspejler aftalen i købsaftalen og beskriver ejerandele, eventuelle særlige vilkår og finansieringsforhold.
• Kontrol mod tingbogen: Tjek, at ejendomsdata, servitutter og eksisterende pant stemmer, så skødet ikke udløser unødige anmærkninger.
• Digital underskrift: Køber og sælger underskriver med MitID, hvorefter dokumentet indsendes til tinglysning.
• Afregning af afgift og registrering: Når afgiften er betalt, behandles dokumentet, og ejerskiftet bliver synligt i tingbogen.

Nøjagtighed er afgørende. Et forkert matrikelnummer, et manglende mellemnavn eller en overset servitut kan skabe anmærkninger og forsinke handlen. Særlige forhold – som brugsret til fællesarealer, vejrettigheder, fredninger eller pålagte forbud – skal være korrekt gengivet, så der ikke opstår tvivl om ejendommens anvendelse.

Husk også ejerandele ved flere købere. Fordelingen skal være forståelig og passe sammen med både finansieringen og jeres indbyrdes aftaler. Ved senere ændringer – for eksempel hvis én køber købes ud – kræver det et nyt skøde og ny tinglysning. Skødet er med andre ord den “færdige version” af jeres handel, og hvert ord bør være velovervejet.

Hvad koster det at tinglyse et skøde på sommerhus?

Tinglysningsafgiften til staten består af et fast beløb og en procentdel af købesummen. Hovedreglen er enkel: Du betaler en variabel afgift på en mindre procentdel af købesummen samt et fast gebyr. Særlige situationer – for eksempel overdragelser mellem ægtefæller – kan være undtaget fra den variable del, så der alene betales det faste beløb. Reglerne ændres fra tid til anden, så se de aktuelle satser i vores guide til tinglysningsafgift.

Husk, at afgift også kan blive aktuel ved andre dokumenter end skødet. Opretter du et ejerpantebrev eller et privat pantebrev i forbindelse med finansieringen, udløser det typisk en selvstændig afgift. Det samme gælder ændringer i pantet senere. Det er fornuftigt at tænke dokumentpakken samlet, så du undgår dobbeltarbejde og unødige udgifter.

Hvem betaler? I almindelige handler er det normalt køber, der afholder tinglysningsafgiften på skødet, men aftalen kan være anderledes. Er der tale om en familieoverdragelse, styres afgiften stadig af reglerne for skøder og pant – uanset om prisen er sat efter særlige værdiansættelsesregler. Planlæg derfor afgiften ind i dit budget fra start, så finansieringen kan falde roligt på plads.

Hvilke forhold skal du være opmærksom på, hvis I køber sommerhus sammen?

Fælles køb af sommerhus er populært – både blandt kærester, søskende og venner. Her er skødet kun det første skridt. Når flere ejer sammen, bør I lave klare aftaler om brug, udgifter og udtræden. De aftaler står ikke i skødet, men i en separat kontrakt, der supplerer tinglysningen.

Det bedste værn mod konflikter er en skræddersyet samejeoverenskomst. Den beskriver jeres spilleregler, og hvordan I håndterer alt fra fordeling af udgifter til udlejning og salg. Se, hvad en sådan aftale typisk indeholder, i vores guide til samejeoverenskomst om fast ejendom.

• Fordeling af ejerandele og løbende udgifter
• Brugerregler: højsæson, helligdage og planlægning
• Udlejning: hvem bestemmer, og hvordan fordeles indtægter?
• Vedligeholdelse og forbedringer: beslutninger og betaling
• Udtræden og værdiansættelse ved salg eller samlivsophør

Er I ugifte samlevende, er det særlig vigtigt at tænke arv og sikring ind fra start. Uden testamente arver I ikke hinanden. Det kommer bag på mange og kan få store konsekvenser, hvis den ene dør. Læs, hvorfor det er så vigtigt i vores artikel om arveret for ugifte samlevende. En klar kombination af skøde, samejeoverenskomst og testamente giver ro omkring sommerhuset – både i hverdagen og hvis livet ændrer sig.

Hvad sker der, hvis skødet indeholder fejl – eller tinglyses med anmærkninger?

En anmærkning er tinglysningens måde at sige: “Her er noget, der skal afklares”. Det kan forsinke handlen, låneudbetaling og overtagelse. Fejl spænder fra det enkle – et forkert navn – til det alvorlige, som manglende påtegning af servitutter eller uoverensstemmelser i matrikel og arealer. Jo tidligere fejl opdages, desto lettere er de at rette.

Det er bedre at forebygge end at brandslukke. Gennemgå oplysningerne linje for linje, inden I underskriver. Tjek også, at skødet passer til købsaftalen, og at alle særlige vilkår (for eksempel forkøbsret, brugsret eller fordeling af løsøre) er beskrevet korrekt eller lagt de rette steder. Er der først kommet en anmærkning, handler det om at indsende mangelbreve, rettelser eller supplerende dokumentation hurtigt og præcist.

• Forkerte eller ufuldstændige personoplysninger
• Fejl i matrikelnummer, adresse eller arealer
• Overseede servitutter eller manglende påtegninger
• Manglende samtykker eller fuldmagter
• Uklare ejerandele ved flere købere

Konsekvensen af uafklarede anmærkninger er, at ejerskiftet ikke registreres endeligt. Det kan bremse finansieringen og i værste fald udløse misligholdelse af handlen. Derfor giver det mening at planlægge processen, så skødet er korrekt første gang, og eventuelle afklaringer ligger klar, inden dokumentet sendes til tinglysning.