Et skøde på sommerhus registrerer, hvem der ejer ejendommen efter købet. Før anmeldelsen skal ejendommen, parterne, ejerandelene og ejerskiftesummen passe med den aftalte handel. Skødet løser derimod ikke automatisk spørgsmål om lån, lovlig helårsbeboelse, bygningernes godkendelse eller de nærmere vilkår for flere ejeres brug af huset.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Et skøde på sommerhus registrerer køber som ejer, men ændrer ikke automatisk brugsret, BBR-forhold, lån eller servitutter. Før anmeldelsen skal ejendom, parter, ejerandele, ejerskiftesum og nødvendige erklæringer stemme.
- Skel mellem købsaftale, skøde, pant og brugsregler
- Kontrollér sælger- og køberandele ud fra hele ejendommen
- Afklar helårsbrug, BBR og tilladelser særskilt
- Beregn tinglysningsafgiften efter handelens type og sum
- Læs registreringssvaret og få eventuelle frister slettet
Hvad registrerer et skøde på sommerhus?
Skødet er adkomstdokumentet: Det viser, hvem der får ejendomsretten til den konkrete ejendom. Efter Tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom som udgangspunkt tinglyses for at være beskyttet mod senere modstridende aftaler og retsforfølgning.
Købsaftalen og skødet har forskellige opgaver. Købsaftalen fastlægger blandt andet pris, overtagelsesdag, forbehold og parternes øvrige pligter. Skødet omsætter de nødvendige dele af ejerskiftet til en registrering i Tingbogen. Oplysningerne må derfor ikke modsige hinanden.
Hvis ejerskiftet først skal være endeligt, når bestemte betingelser er opfyldt, kan et betinget skøde være relevant. Et endeligt skøde bruges, når overdragelsen ikke på samme måde er betinget. Dokumentets navn fortæller dog ikke alene, om registreringen er afsluttet uden frist; det fremgår af Tinglysningsrettens svar på anmeldelsen.
Hvilke oplysninger skal kontrolleres først?
Kontrollen begynder med den tinglyste adkomst og den ejendom, som handlen omfatter. Navnene på sælgerne skal svare til de registrerede ejere, og skødet skal knyttes til den rigtige faste ejendom. Hvis handelen omfatter flere matrikler eller ejendomme, skal det fremgå præcist, hvad der overdrages.
Før underskrift bør følgende oplysninger stemme:
- sælgers og købers identitet samt deres roller i anmeldelsen
- ejendommens identifikation og de arealer, der indgår i handlen
- den aftalte overtagelsesdag og den korrekte handelstype
- hvor stor en andel hver sælger overdrager, og hver køber erhverver
- den samlede ejerskiftesum og de beløb, som ikke skal indgå i den
- eventuelle erklæringer, tilladelser og underskrifter, som anmeldelsen kræver
Den samlede ejerskiftesum er ikke altid det samme som det beløb, der overføres kontant. Overtaget gæld eller andre ydelser kan indgå, mens eksempelvis løsøre skal holdes udenfor, når det reelt handles særskilt. Fordelingen skal kunne forklares ud fra købsaftalen og dokumentationen for handlen.
Hvordan angives ejerandelene korrekt?
Ved én køber, der overtager hele sommerhuset fra én ejer, er andelene normalt enkle. De kræver mere kontrol, når flere køber sammen, når en nuværende medejer køber en større andel, eller når kun en del af ejendommen skifter ejer.
Sælgerandelen og køberandelen har ikke samme udgangspunkt. Sælgerandelen viser, hvor stor en del af den enkelte sælgers egen ejerandel der overdrages. Køberandelen viser, hvor stor en del af hele ejendommen den enkelte køber får.
Illustrativt eksempel: To personer ejer sommerhuset med halvdelen hver. Den ene overdrager hele sin andel til den anden. Den afgivende ejers sælgerandel er hele vedkommendes egen andel, mens køberandelen er halvdelen af hele ejendommen. Efter registreringen bliver den anden person eneejer. Se flere eksempler på ejerandele på skødet.
Skødet viser ejerbrøkerne, men ikke hvordan flere ejere fordeler ferieuger, drift, vedligeholdelse eller et senere salg. Sådanne vilkår kræver en særskilt aftale, hvis ejerne vil regulere dem indbyrdes.
Hvad ændrer skødet ikke ved sommerhuset?
Et korrekt tinglyst skøde dokumenterer ejerskabet. Det gør ikke sommerhuset til en helårsbolig, ophæver ikke servitutter og godkender ikke bygninger eller installationer. Ejerskab, lovlig anvendelse og de faktiske bygningsoplysninger er tre forskellige kontrolspor.
Planlovens § 40 fastlægger udgangspunktet for brug af boliger i sommerhusområder. Historiske helårsrettigheder, pensionistreglen og kommunale dispensationer kan give et andet resultat, men de har egne betingelser. En kommunal dispensation efter sommerhusreglerne bortfalder ved ejerskifte. Det betyder, at køber ikke kan udlede sin brugsret alene af sælgers tidligere brug eller folkeregisteradresse. Læs mere om, hvor meget du må bo i sommerhuset.
BBR beskriver registrerede fysiske forhold, eksempelvis areal, anvendelse, materialer og installationer. En oplysning i BBR er ikke i sig selv bevis for, at forholdet er lovligt godkendt efter byggeregler, lokalplan eller andre regler. Hvis BBR, salgsopstilling og de faktiske forhold ikke stemmer, skal forskellen undersøges i kommunens byggesag og relevante tilladelser. Siden om fejl i BBR ved boligkøb uddyber kontrollen.
Lån og pant er også et særskilt spor. Køber bliver ikke automatisk personligt ansvarlig for sælgers lån, og sælger frigøres ikke fra gæld, alene fordi det nye skøde tinglyses. Långiverens krav, gældsovertagelse og eventuelle nye pantedokumenter skal afklares selvstændigt.
Hvordan bliver skødet tinglyst?
Et skøde anmeldes normalt digitalt. Den praktiske rækkefølge afhænger af købsaftalen, men kan opdeles sådan:
- Kontrollér den nuværende adkomst, ejendommens identitet og de registrerede servitutter og hæftelser.
- Sammenhold købsaftalen med parter, andele, overtagelsesdag, handelstype og ejerskiftesum.
- Indsæt nødvendige erklæringer og eventuelle tilladelser, og vælg den korrekte dokumenttype.
- Lad de relevante parter underskrive efter den valgte underskriftsmetode.
- Betal tinglysningsafgiften og anmeld skødet til Tinglysningsretten.
- Læs resultatet, afhjælp en eventuel frist, og kontrollér derefter den registrerede adkomst i Tingbogen.
Et skøde kan blive registreret straks, udtaget til manuel behandling, tinglyst med frist eller afvist. En frist betyder, at registreringen kræver en bestemt supplerende handling, for eksempel en manglende erklæring, tilladelse eller tiltrædelse. Den konkrete årsag skal læses i resultatet. Den generelle side om, hvordan tinglysning foregår i praksis, beskriver den digitale arbejdsgang nærmere.
Hvad koster tinglysningen i fri handel?
Ved en almindelig fri handel med fast ejendom er afgiften efter Tinglysningsafgiftslovens § 4 i 2026 et fast beløb på 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Den variable del rundes op til nærmeste 100 kr. De aktuelle beløb fremgår af den officielle satsoversigt.
Illustrativt regneeksempel: Koster sommerhuset 2.000.000 kr. i en almindelig fri handel, er den variable afgift 12.000 kr. Sammen med den faste afgift bliver tinglysningsafgiften 13.850 kr.
Eksemplet omfatter kun registreringen af ejerskiftet. Hvis der samtidig tinglyses nyt pant, beregnes en særskilt panteafgift. Bankens omkostninger, rapporter, forsikringer og udgifter til udarbejdelse eller kontrol af dokumenter er heller ikke en del af skødets ejerafgift.
Hvad kan give en frist eller afvisning?
En anmeldelse kan ikke gennemføres som forventet, hvis den registrerede ejer ikke svarer til sælgeren, ejendommen eller andelene er angivet forkert, en påtaleberettiget ikke har tiltrådt, eller en nødvendig underskrift eller erklæring mangler. Servitutter kan desuden stille krav om samtykke ved salg eller bestemte anvendelser.
Købers ret til at erhverve fast ejendom kan også kræve en særskilt afklaring. Hvis bopæls- eller tilknytningsforhold gør erhvervelsesloven relevant, skal den korrekte erklæring eller en eventuel tilladelse være på plads. Manglende oplysninger kan føre til, at skødet tinglyses med frist for supplerende dokumentation.
Sommerhusloven har derudover særlige regler for blandt andet selskabers og foreningers erhvervelse til bestemte formål. En almindelig privatpersons køb er ikke omfattet af disse virksomhedsspecifikke krav, men det ændrer ikke en eventuel kontrol efter erhvervelsesloven. Købertype og planlagt anvendelse skal derfor beskrives korrekt.
Hvordan kontrollerer du resultatet?
Gem anmeldelsessvaret og sammenhold det med den nye registrering. Kontrollér, at den rigtige ejendom er registreret på de rigtige ejere, at hver køber har den aftalte andel, og at en delvis overdragelse har efterladt de øvrige ejerandele som forudsat.
Se også efter frister og bemærkninger. Et dokument med navnet “Endeligt Skøde” kan være tinglyst med en frist, som stadig skal slettes. Hvis handlen forudsætter ændringer i pant eller servitutter, skal du kontrollere disse registreringer særskilt; det nye skøde gennemfører dem ikke automatisk.
Afslut med at sammenholde Tingbogen, købsaftalen og Tinglysningsrettens resultat. Uoverensstemmelser bør rettes ud fra det konkrete dokument og den registrerede frist, før registreringen betragtes som færdig.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Tinglysningsretten: Skøder og vejledninger til adkomst
- Retsinformation: Planloven og borger.dk: Sommerhus
- BBR: Hvad er BBR?
- Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven og officiel satsoversigt
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: