Ved skilsmisse eller separation kan du i mange tilfælde nøjes med at betale den faste tinglysningsafgift på 1.850 kr. Det forudsætter, at overdragelsen sker som led i jeres bodeling, og at der foreligger en separations- eller skilsmissebevilling. Opfyldes betingelserne, bortfalder den ellers normale variable afgift på 0,6 %.
Uden bevilling – eller hvis overdragelsen ikke udspringer af bodelingen – gælder hovedreglen som ved almindelige handler: 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen. Og sker overdragelsen mellem ægtefæller under ægteskabet (altså ikke i forbindelse med skilsmisse), beregnes 0,6 %-delen som udgangspunkt af den andel af den offentlige vurdering minus 20 %, der overdrages.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Det praktiske er enkelt: Afgiften betales, når skødet sendes til digital tinglysning. Først når betalingen er registreret, bliver adkomsten ændret i tingbogen. Der er ingen vej uden om den faste afgift – den skal altid betales, men 0,6 %-delen kan altså spares i et regulært skilsmisseforløb.
Vil du dykke ned i forskellen på den faste og den variable del, kan du se vores gennemgang af reglerne for tinglysningsafgift, hvor vi forklarer, hvornår hver model gælder, og hvad Tinglysningsretten lægger vægt på.
Hvilke betingelser skal være opfyldt for afgiftsnedsættelsen?
Den reducerede afgift ved skilsmisse er betinget af, at Tinglysningsretten kan se, at overdragelsen er en direkte følge af jeres brud. Det kræver både dokumentation og den rigtige formulering i skødet. Grundprincipperne er forholdsvis enkle:
- Der skal foreligge en gyldig separations- eller skilsmissebevilling på tidspunktet for tinglysningen.
- Skødet skal klart erklære, at overdragelsen sker som led i bodeling efter separation/skilsmisse.
- Der skal være en tydelig sammenhæng mellem bruddet og ejerskiftet – både i indhold og tid.
- Bevillingen vedhæftes skødet digitalt, så Tinglysningsretten kan kontrollere grundlaget.
Hvis en af betingelserne mangler, risikerer du, at Tinglysningsretten opkræver den fulde afgift, altså 1.850 kr. plus 0,6 %. Det gælder også, hvis formuleringen i skødet er uklar, eller hvis overdragelsen mere ligner en almindelig handel mellem ægtefæller end en bodeling.
Bemærk også forskellen til ugifte: Samlivsophør giver ikke adgang til afgiftsnedsættelsen. Her gælder hovedreglen med den variable afgift. Tilsvarende gælder særlige beregningsregler, hvis I overdrager inden for familien i andre situationer end skilsmisse. Dem gennemgår vi i næste afsnit.
Hvordan beregnes afgiften i andre overdragelser end skilsmisse?
Hvis overdragelsen ikke sker som led i bodeling efter separation eller skilsmisse, gælder de almindelige afgiftsregler:
Overdragelse mellem ægtefæller i ægteskabet: Den variable afgift beregnes som udgangspunkt af den andel af den offentlige vurdering minus 20 %, der skifter ejer, og lægges oven i de 1.850 kr.
Ugifte samlevende ved samlivsophør: Der er ingen “skilsmisserabat”. Her gælder standardmodellen med 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen. Du kan læse om konsekvenserne ved brud for ugifte i vores overblik om ugifte samlevende og fast ejendom.
Hvordan påvirker bankens krav og gæld skødet ved skilsmisse?
Skøde og bank er to parallelle spor, der skal falde på plads samtidig. Skødet ændrer den juridiske ejer i tingbogen, men det frigør ikke automatisk den fraflyttende part fra lånene. Banken eller realkreditinstituttet skal godkende, at den blivende part kan stå alene på gælden.
Det betyder typisk, at der skal laves en egentlig låneoverførsel med kreditvurdering. Nogle gange kræver banken, at skødet er udarbejdet og underskrevet, før de gennemfører låneændringerne. Andre gange vil banken først godkende låneændringen, hvorefter skødet kan tinglyses. Pointen er, at rækkefølgen kan variere – men begge spor skal være på plads.
Et hyppigt spørgsmål er, om en bodelingsoverenskomst i sig selv frigør den fraflyttende part for hæftelse. Svaret er nej. Kreditorer er ikke bundet af jeres interne fordeling, før de har sagt ja til ændringen. Se mere om kravene ved at overtage realkreditlån alene ved skilsmisse, hvor vi gennemgår, hvad banker typisk beder om.
Konklusionen er enkel: Sørg for, at både skøde og låneaftaler afspejler den nye virkelighed. Det giver ro i maven – og undgår, at gamle hæftelser følger med ind i næste kapitel.
Hvordan foregår tinglysningen af skilsmisseskødet trin for trin?
Selve tinglysningen er digital og foregår i et fast forløb. Når bodeling og bankspor er på vej, samler du dokumenterne og får skødet formuleret korrekt. Et typisk forløb ser sådan ud:
- Aftal vilkår i bodelingen: hvem overtager, og til hvilken pris eller udligning.
- Indhent bankens principielle ja til, at den blivende part kan stå alene på lånene.
- Udarbejd skødet med den nødvendige skilsmisseerklæring og vedhæft bevillingen.
- Underskriv digitalt med MitID og betal den faste afgift på 1.850 kr.
- Afvent Tinglysningsrettens godkendelse og få kvittering for tinglysningen.
Det er vigtigt, at skødet indeholder den præcise erklæring om, at overdragelsen sker som led i bodeling efter separation/skilsmisse, og at bevillingen er vedhæftet. Ellers risikerer du enten afvisning eller opkrævning af 0,6 %-afgiften.
Den praktiske sagsgang – herunder hvordan underskrifter, afgift og ekspeditioner foregår – gennemgår vi i vores guide om hvordan tinglysningen foregår i praksis. Når alt er i orden, går tinglysningen normalt hurtigt. Eventuelle anmærkninger fra Tinglysningsretten skal afklares, før skødet er endeligt.
Skal ejendommen overdrages ved skilsmisse?
Hvis den ene part bliver boende i huset, er det afgørende at få ændret skødet, så den fraflyttende part frigøres for gældsforpligtelserne. Et korrekt udformet skilsmisseskøde og en bodelingsoverenskomst sikrer en ren juridisk linje fremadrettet.
