Et skøde kan ved en privat bolighandel uden ejendomsmægler udarbejdes uden en særskilt skriftlig købsaftale. Det kræver stadig en aftale om overdragelsen, og skødet skal opfylde tinglysningskravene. Du bør få alle vilkår dokumenteret før underskrift, fordi skødets oplysninger om parter, ejendom og pris ikke nødvendigvis løser spørgsmål om betaling, forbehold, husets tilstand og overtagelse.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Ved en privat bolighandel uden mægler kan skødet udarbejdes uden en særskilt skriftlig købsaftale. Parterne skal stadig have en afklaret aftale, og skødet skal opfylde tinglysningskravene.
- Tilbud og accept kan skabe binding, før skødet tinglyses; forbehold skal afklares tidligt.
- Dokumentér pris, betaling, overtagelse, ejendommens forhold, frister og ansvar for gennemførelsen.
- Et betinget skøde kan ikke uden videre rumme alle aftaleforbehold.
- Manglende købsaftaledokument udsætter ikke automatisk frister for fortrydelse eller huseftersynets dokumenter.
- Afklar udgifter til tinglysning, finansiering og berigtigelse, og følg op på anmeldelse og afregning.
Kan I være bundet, selv om købsaftalen mangler?
Ja. Det er aftalens indhold og forløbet mellem parterne, der har betydning. En aftale bliver ikke først bindende, fordi dokumentet har overskriften købsaftale, eller fordi skødet er tinglyst. Efter aftalelovens regler kan tilbud og accept skabe en bindende aftale, men blandt andet forbehold og uafklarede vilkår kan ændre vurderingen.
En mundtlig aftale eller en udveksling af beskeder kan derfor få juridisk betydning. Om I faktisk har indgået en endelig aftale, kræver en konkret vurdering af, hvad I har sagt og skrevet. Hvis du vil vente med at blive bundet til gennemgang af dokumenter eller godkendelse af finansiering, skal det fremgå klart af forhandlingerne og aftalegrundlaget.
Boligejer.dk beskriver aftaleindhold ved selvsalg og forklarer, at der ikke er bestemte formkrav til købsaftalen. Skriftlig dokumentation gør det imidlertid lettere at fastslå pris, frister og parternes forpligtelser, hvis der opstår uenighed.
Ved salg formidlet af en ejendomsmægler gælder særlige pligter: Mægleren skal udarbejde udkast til købsaftale og undersøge og kontrollere oplysninger, så parternes forhold bliver betryggende reguleret. Muligheden for en formfri privat aftale ophæver ikke disse pligter.
Hvilke vilkår skal I have skrevet ned?
Et skøde er dokumentet om overdragelse af ejendomsretten. Tinglysningen giver beskyttelse over for konkurrerende aftaler og retsforfølgning efter lovens betingelser. En konkurrerende ret skal selv være tinglyst for at fortrænge en utinglyst ret; en erhverver efter en konkurrerende aftale skal desuden være i god tro. Det er et andet spørgsmål, om jeres aftale regulerer alle de praktiske og økonomiske forhold mellem jer.
Saml derfor mindst følgende punkter i et aftalegrundlag, som begge parter kan gennemgå:
- Hvilken ejendom eller ejerandel der overdrages, og hvem der er køber og sælger.
- Pris, betalingsfrister, eventuel sikkerhed og betingelser for at frigive pengene.
- Overtagelsesdag, eventuel tidligere adgang samt fordeling af forbrug og øvrige aftalte udgifter.
- Hvilke dokumenter køber har modtaget, kendte forhold ved ejendommen og aftaler om undersøgelser eller reparationer.
- Hvilket inventar der følger med, og hvordan eventuelle ændringer eller manglende opfyldelse håndteres.
- Forbehold, frister, omkostningsfordeling og hvem der sørger for skøde, anmeldelse og afsluttende afregning.
Listen er en praktisk arbejdsplan, ikke en udtømmende lovbestemt formular. Har I allerede udvekslet tilbud eller underskrevet dokumenter, bør de gennemgås, før I skriver nye vilkår. En ny tekst ændrer ikke ensidigt det, der allerede er aftalt.
Et fiktivt eksempel: Køber og sælger er enige om pris og overtagelsesdag. Sælger har også lovet at reparere en utæt tagrende, men der står kun pris og ejendom i skødet. Hvis arbejdet ikke udføres, mangler parterne klar dokumentation for frist, arbejdets omfang og aftalt reaktion. Tinglysningen udfører ikke reparationen og fastlægger ikke i sig selv disse vilkår.
Hvis parterne i stedet skriftligt aftaler et præcist arbejde, en frist og en nærmere beskrevet tilbageholdelse af en del af betalingen indtil dokumenteret opfyldelse, har de et mere afklaret grundlag. Køber bør ikke udlede en ret til vilkårlig tilbageholdelse alene af eksemplet; den konkrete aftale og mangel har betydning.
Kan et betinget skøde rumme alle forbehold?
Nej. Der er forskel på en købsaftale med forbehold og de betingelser, et skøde kan have, når det tinglyses som adkomst. Adkomst betyder her den registrerede ejendomsret.
Efter tinglysningslovens § 10, stk. 4, må et skøde, der tinglyses som adkomst, kun være betinget af købesummens berigtigelse inden en angivet frist. Et sådant skøde kan derfor ikke bruges som en generel beholder for uafklaret bankgodkendelse, byggetilladelse eller andre aftaleforbehold.
Hvis finansieringen stadig skal godkendes, bør du få afklaret, hvordan dette forbehold virker mellem parterne, før et skøde om endelig overdragelse underskrives. Aftalen skal blandt andet angive, hvem der kan påberåbe sig forbeholdet, hvornår svaret skal foreligge, og hvad der sker ved afslag. At skrive ordet betinget på et dokument gør ikke enhver betingelse egnet til tinglysning som adkomst.
Hvad sker der med fortrydelse og rapporter?
Et manglende særskilt købsaftaledokument udsætter ikke automatisk lovbestemte frister. Ved køb af en eksisterende ejendom, der hovedsagelig skal være bolig for køber, kan reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom give fortrydelsesret. Der er undtagelser, blandt andet auktion, ejendomme med landbrugspligt og en allerede indgivet begæring om tvangsauktion, som køber kendte eller burde kende.
Købers skriftlige besked om fortrydelse skal som udgangspunkt være kommet frem til sælger senest seks hverdage efter aftalens indgåelse. Hvis aftalen indgås ved, at køber accepterer sælgers salgstilbud, regnes fristen fra købers kendskab til tilbuddet. Lørdage og grundlovsdag tæller ikke som hverdage.
Køber skal som hovedregel også betale en godtgørelse på 1 procent af købesummen inden samme frist. Der gælder blandt andet en undtagelse ved køb fra en sælger, der har opført ejendommen med salg for øje, eller hvis hovederhverv er at sælge fast ejendom og som handler som led i dette erhverv.
Er aftalen tinglyst, skal køber inden fristen foretage det fornødne til aflysning. Er boligen taget i brug, skal den stilles til sælgers disposition. Købers ændringer skal inden samme frist føres tilbage til væsentlig samme tilstand, og forringelser som følge af uagtsomhed hos køber eller personer, der har haft adgang i købers interesse, skal udbedres inden fristen. Et aftalt rådgiver- eller bankforbehold skal vurderes efter sin egen ordlyd.
Vil sælger benytte huseftersynsordningens mulighed for begrænset ansvar for visse mangler, skal dokumenterne og oplysningerne gives rettidigt. Køber skal blandt andet have gyldige tilstands- og elinstallationsrapporter samt de krævede forsikringsoplysninger, før aftalen indgås, senest før købers tilbud accepteres. Ved et forsikringstilbud skal sælger give det krævede skriftlige løfte om betaling af mindst halvdelen af den tilbudte præmie, hvis køber tegner forsikring, og køber skal være oplyst om ordningens retsvirkninger. Ordningen giver ikke ansvarsfrihed for alt; eksempelvis kan garantier, svig og grov uagtsomhed stadig begrunde et ansvar.
Hvordan gennemfører I overdragelsen på et klart grundlag?
Begynd med at samle den aftale, I allerede har, og afklar eventuelle uenigheder. Kontrollér derefter ejerforhold, dokumenter og finansiering. Få særskilt dokumentation for, hvordan eksisterende lån håndteres, og om sælger frigøres fra sin gæld. Hvis en anden handler for sælger, skal retten til at gøre det være dokumenteret, eksempelvis gennem en relevant fuldmagt eller boets dokumenter.
Skødet udarbejdes på det afklarede grundlag. Kontrollér parter, ejendom, ejerandele, købesum og overtagelsesoplysninger før underskrift. Hvem der skal underskrive, afhænger af ejerforhold og eventuelle fuldmagter. De nødvendige underskrifter skal efterfølges af en faktisk anmeldelse til tinglysning.
Den private aftale skal ikke ukritisk vedhæftes i sin helhed. Tinglysningsrettens bilagsbank er offentlig. Brug kun nødvendige bilag, og følg myndighedens krav til personoplysninger og eventuelle uddrag. Aftalens private dokumentation og det nødvendige tinglysningsmateriale har forskellige formål.
Efter anmeldelsen skal en ansvarlig læse svaret og håndtere eventuel afvisning, frist eller anmærkning. Kontrollér den registrerede ejerandel og de aftalte forhold om pant. Et anmærkningsfrit skøde afslutter heller ikke automatisk alle andre aftalepunkter, eksempelvis en reparation eller refusionsopgørelse.
At undlade et separat dokument fjerner ikke i sig selv udgifterne til tinglysning, finansiering og gennemførelse. Afklar, hvilke berigtigelsesomkostninger aftalen omfatter, hvem der betaler, og hvem der følger sagen til afslutning. Hvis vilkårene fortsat er uklare, kan en særskilt skriftlig købsaftale være den mest overskuelige måde at samle dem på.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Aftaleloven om tilbud, accept og aftalens indgåelse.
- Retsinformation: Tinglysningsloven om skøder, adkomst og betingelser for tinglysning.
- Retsinformation: Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og lov om formidling af fast ejendom.
- Tinglysningsretten: Vejledninger om endeligt skøde, tinglysningssvar og offentlighed.
- Boligejer.dk, Erhvervsstyrelsen: Aftaleindhold og gennemførelse ved selvsalg.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: