Når du skal sikre en rettighed over en ejendom, er tinglysning nødvendig for at gøre aftalen juridisk gyldig. Det koster en fast afgift til staten at få registreret en servitut i tingbogen. Her får du overblikket over priser, processen og reglerne for digital tinglysning.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Lovkrav: En servitut skal tinglyses for at være beskyttet mod fremtidige ejere; en privat skriftlig aftale er ikke tilstrækkelig ved salg af ejendommen.
- Økonomi: Staten opkræver en fast tinglysningsafgift på 1.850 kr. I modsætning til skøder er der ingen variabel værdiafgift på servitutter.
- Processen: Registreringen foregår digitalt på tinglysning.dk, hvor anmelder opretter dokumentet, og parterne underskriver med MitID.
- Krav til kort: Hvis rettigheden kun vedrører en del af grunden, er det et krav, at der vedhæftes et præcist rids eller kortbilag.
- Anbefaling: Vær omhyggelig med de juridiske formuleringer, da Tinglysningsretten kun prøver formalia og ikke indholdets rimelighed eller konsekvenser.
Hvad er prisen for at tinglyse en servitut?
Når du skal have tinglyst en servitut på en ejendom i Danmark, skal du betale en afgift til staten. Denne afgift kaldes tinglysningsafgift. For servitutter er regnestykket heldigvis ganske simpelt sammenlignet med andre typer af dokumenter.
Prisen er en fast afgift på 1.850 kr. Dette beløb reguleres ikke automatisk hvert år, men fastsættes ved lov. Det betyder, at uanset om servitutten omhandler en lille færdselsret eller en omfattende byggerestriktion, er statsafgiften den samme.
I modsætning til tinglysning af skøder, hvor man typisk betaler en variabel afgift baseret på købesummen, er der normalt ingen variabel afgift på servitutter. Du skal derfor kun forholde dig til det faste grundbeløb, når du budgetterer med omkostningerne til staten.
Det er dog vigtigt at huske, at de 1.850 kr. udelukkende dækker selve registreringen hos Tinglysningsretten. Hvis du har brug for professionel hjælp til at formulere og anmelde servitutten, vil der være et honorar til rådgiveren oveni.
Vi oplever ofte, at boligejere bliver overraskede over, at selv små aftaler mellem naboer koster penge at registrere. Men uden betaling af afgiften vil Tinglysningsretten afvise dokumentet, og rettigheden vil ikke være beskyttet.
Hvorfor er det nødvendigt at tinglyse en servitut?
En servitut er en begrænset rettighed over en fast ejendom. Det kan være en ret til at benytte en vej, en ledning der ligger på grunden, eller begrænsninger for, hvor højt man må bygge. For at denne rettighed skal respekteres af alle, skal den tinglyses.
Tinglysning fungerer som en sikringsakt. Det betyder, at når servitutten er registreret i tingbogen, er den offentligt kendt. Hvis ejendommen bliver solgt, er den nye ejer forpligtet til at respektere servitutten, fordi den står tydeligt i ejendommens blad i tingbogen.
Hvis du blot laver en skriftlig aftale med din nabo og lægger den i skuffen, er aftalen kun gyldig mellem jer to. Sælger naboen sit hus, er den nye ejer som udgangspunkt ikke bundet af jeres private aftale, medmindre den er tinglyst.
Derfor er korrekt tinglysning af en servitut afgørende for at sikre dine rettigheder i fremtiden. Det skaber klarhed og forebygger konflikter, der ellers kunne opstå mange år senere.
Hvordan foregår den digitale tinglysning?
Al tinglysning i Danmark foregår i dag digitalt. Det betyder, at du ikke længere skal sende fysiske papirer med posten til en domstol. I stedet foregår hele processen via portalen tinglysning.dk, hvor man logger ind med MitID.
Den person, der opretter dokumentet i systemet, kaldes anmelderen. Anmelderen indtaster teksten til servitutten og angiver, hvilken ejendom der skal pålægges servitutten. Det er også her, man udpeger, hvem der skal underskrive dokumentet.
Selve teksten i servitutten skal være juridisk præcis. Tinglysningsretten prøver ikke indholdets rimelighed, men de tjekker, om det er klart formuleret, og om det strider mod andre tinglyste rettigheder eller lovgivningen.
Når dokumentet er klar, skal det underskrives digitalt af de involverede parter. Det er typisk ejeren af den ejendom, servitutten lægges på, samt den part, der får rettigheden. Når alle har underskrevet, sendes dokumentet til prøvelse hos Tinglysningsretten.
Hvad skal man være opmærksom på ved rids og kort?
Hvis en servitut kun vedrører en bestemt del af en grund, stiller Tinglysningsretten krav om dokumentation. Det er ikke nok blot at skrive, at naboen må køre på den nordlige del af grunden. Området skal defineres præcist.
Dette gøres ved at vedhæfte et rids eller et kortbilag til den digitale anmeldelse. Kortet skal tydeligt vise, hvilket areal servitutten dækker. Det sikrer, at der aldrig opstår tvivl om, hvor eksempelvis en nedgravet ledning præcist befinder sig.
Det er vores erfaring, at mange servitutter bliver afvist i første omgang, fordi kortmaterialet ikke lever op til de tekniske krav. Det kan derfor være en fordel at alliere sig med en landinspektør eller en juridisk rådgiver, hvis servitutten kræver geografisk afgrænsning.
Du kan ofte finde eksisterende kortmateriale og matrikelkort via Geodatastyrelsen, som kan bruges som baggrund for at tegne det nye rids ind.
Hvordan finder jeg servitutter på min egen bolig?
Som boligejer eller potentiel køber er det vigtigt at vide, hvilke forpligtelser der hviler på ejendommen. Alle tinglyste servitutter er offentligt tilgængelige, og du kan selv slå dem op uden omkostninger.
Du logger ind på den officielle tinglysningsportal via tinglysning.dk og søger på adressen. Her vil du kunne se en liste over alle hæftelser og servitutter. Nogle servitutter kan være meget gamle og skrevet i et sprog, der kan være svært at tyde i dag.
Hvordan slettes eller aflyses en servitut?
Tiderne skifter, og en servitut, der var relevant for 50 år siden, er måske overflødig i dag. Hvis du ønsker at få fjernet en servitut fra tingbogen, kaldes det en aflysning. Dette kræver også en digital ekspedition.
For at kunne aflyse en servitut, skal du have accept fra den eller de personer, der er påtaleberettigede. Det vil sige dem, der har retten til at håndhæve servitutten. Hvis det er en privat vejret, skal naboen, der har retten, skrive under på, at den må slettes.
Selve aflysningen foregår ved, at man opretter en påtegning på den eksisterende servitut i tinglysningssystemet. Når de rette parter har underskrevet med MitID, slettes servitutten fra tingbogen.
En positiv detalje er, at det som udgangspunkt er gratis i statsafgift at aflyse en servitut. Du skal altså ikke betale de 1.850 kr. igen, når servitutten skal væk. Der kan dog stadig være udgifter til juridisk assistance, hvis du har brug for hjælp til at indhente samtykke og ekspedere sagen.
Kan man selv stå for tinglysningen?
Teknisk set er det muligt for privatpersoner selv at logge ind og oprette dokumenter. Systemet er dog primært bygget til professionelle brugere, og sprogbruget kan være teknisk og juridisk tungt.
Hvis du vælger at gøre det selv, skal du være meget omhyggelig med formuleringerne. En upræcis servitut kan give falsk tryghed, hvis den senere viser sig ikke at dække det, du troede, eller hvis den bliver afvist af Tinglysningsretten på grund af formelle fejl.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
