Du kan købe din samlever ud af huset, hvis I kan blive enige om værdien og vilkårene, og finansieringen kan gennemføres. Skødet ændrer ejerskabet, men det frigør ikke altid den fraflyttende samlever fra lånene. Derfor skal udkøbsbeløb, finansiering, betaling, skøde og gældsfrigørelse passe sammen, før overdragelsen afsluttes.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Et udkøb kræver en aftale om værdi og vilkår, godkendt finansiering og et skøde med korrekte ejerandele. Skødet ændrer ejerskabet, men den fraflyttende samlever skal have sin lånehæftelse afklaret særskilt.
- Ugifte har ikke automatisk samme delingsregler som ægtefæller.
- Udkøbsbeløbet skal bygge på ejerandel, værdi, gæld og jeres aftaler.
- Kontant betaling og skødets samlede ejerskiftesum kan være forskellige beløb.
- Finansiering og skriftlig gældsfrigørelse bør være afklaret før afslutningen.
- Kontrollér efter tinglysning både ejerforholdet og långiverens dokumentation.
Hvad ejer I, og hvad har I aftalt?
For ugifte findes der ikke en automatisk deling efter ægtefællereglerne. Udgangspunktet for huset er derfor den registrerede ejerandel i Tingbogen, mens jeres indbyrdes aftaler og eventuelle krav skal undersøges særskilt. Det gælder også, selv om I har boet sammen længe eller har betalt forskellige beløb til boligen.
Begynd med tingbogsoplysningerne, købsaftalen, lånedokumenterne og en eventuel samejekontrakt. En samejekontrakt kan blandt andet indeholde en aftalt metode til værdiansættelse, forkøbsret eller regler om forskellige indskud. Den ændrer dog ikke i sig selv den tinglyste ejerandel. Den bredere økonomiske opgørelse behandles særskilt som bodeling efter samlivsophør, men er ikke en skilsmissebodeling.
Hvordan fastsætter I udkøbsbeløbet?
I bør først aftale, hvordan huset skal værdiansættes, og hvilken dato værdien skal gælde fra. Det kan for eksempel ske ved en eller flere uafhængige vurderinger. Herefter kan I opstille den overtagne ejerandels foreløbige nettoværdi ud fra den aftalte ejendomsværdi, den relevante gæld og den registrerede ejerandel. Uens indskud, særskilte lån mellem jer eller bestemmelser i en samejekontrakt skal behandles som selvstændige poster, hvis de skal påvirke opgørelsen.
Illustrativt eksempel: Huset værdiansættes til 3.000.000 kr., den relevante gæld udgør 2.000.000 kr., og I ejer halvdelen hver. Hvis I i eksemplet lægger gælden forholdsmæssigt til grund og ikke har andre indbyrdes krav, er den foreløbige friværdi 1.000.000 kr., så den overdragne halvdel har en udgangsværdi på 500.000 kr. Ejer den fraflyttende samlever i stedet 40 procent under de samme forudsætninger, er udgangsværdien 400.000 kr. Eksemplet fastsætter ikke jeres pris; det viser, hvilke forudsætninger I skal gøre synlige.
Det kontante udkøbsbeløb er heller ikke nødvendigvis det samme som skødets samlede ejerskiftesum. Ved tinglysningen skal overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser, der er en del af ejerskiftet, medregnes sammen med den kontante betaling. Et skøde med kun det beløb, som overføres til din samlever, kan derfor beskrive handlen forkert.
Hvorfor er lån og skøde to forskellige spor?
Skødet registrerer, hvem der ejer huset. Låneaftalen afgør, hvem långiveren kan kræve betaling af. Du kan derfor blive registreret som eneejer, uden at din tidligere samlever nødvendigvis er frigjort fra sin personlige hæftelse.
Tinglysningslovens § 39 har et afgrænset spor for gældsovertagelse. Hvis du efter aftale overtager pantegælden, pantebrevet siger, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og din adkomst bliver tinglyst ubetinget, kan du indtræde i gælden, og overdrageren kan blive frigjort efter lovens regel. Panthaveren kan dog fortsat kræve den tidligere ejer for ydelser, indtil meddelelse om overtagelsen og bevis for tinglysningen er modtaget. I andre tilfælde kræver virkningen over for panthaveren en aftale med den nye ejer. Vilkårene i pantebrevet og långiverens skriftlige bekræftelse skal derfor kontrolleres.
Bankens vurdering af, om du kan bære finansieringen alene, er en særskilt kreditbeslutning. Hvis et lån skal omlægges, indfries eller erstattes, er den godkendte finansiering et objektivt stoppunkt. Et internt løfte om, at du fremover betaler alle ydelser, frigør ikke i sig selv den anden part over for långiveren.
Hvilke oplysninger skal aftalen og skødet indeholde?
En skriftlig overdragelsesaftale bør samle de vilkår, som ikke kan udledes af skødet alene. Det omfatter navnlig:
- ejendommen og de nuværende samt fremtidige ejerandele
- værdiansættelsesmetode, værdiansættelsesdato og kontant udkøbsbeløb
- hvilken gæld der forudsættes overtaget, omlagt eller indfriet
- betalingsmåde, overtagelsesdag og fordeling af løbende boligudgifter
- betingelser, frister og virkningen, hvis finansiering eller gældsfrigørelse ikke opnås
Skødet skal derefter gennemføre den aftalte ejerændring med korrekte oplysninger om parter, ejendom, handel og andele. Tinglysningsrettens skødevejledning beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som købers ejendomsret, og kræver den samlede ejerskiftesum angivet.
Andelene har hver sin målestok. Hvis I ejer halvdelen hver, og din samlever overdrager hele sin halvdel til dig, er sælgerandelen 1/1 af din samlevers egen ejerandel. Din køberandel er derimod 1/2 af hele ejendommen, fordi din eksisterende halvdel ikke skal tælles med igen. Det skel er et konkret kontrolpunkt i et skøde ved samlivsophør.
Hvordan gennemfører I overdragelsen i rigtig rækkefølge?
- Hent aktuelle tingbogs- og låneoplysninger, og gennemgå jeres aftaler.
- Aftal værdi, overdraget andel, udkøbsbeløb, overtagelsesdag og overgangens udgifter.
- Få finansieringen og den fraflyttende samlevers frigørelse afklaret skriftligt.
- Underskriv overdragelsesaftalen, og udarbejd skødet med de korrekte andele og handelsoplysninger.
- Betal tinglysningsafgiften, underskriv skødet digitalt, og anmeld det til tinglysning.
- Gennemfør betalingen efter aftalens betingelser, og kontrollér det endelige resultat i Tingbogen samt långiverens dokumentation.
Hvis finansiering, betaling eller frigørelse endnu ikke er endeligt på plads, bør dokumenterne afspejle det. Tinglysningsretten anvender betinget skøde, når en ejerændring først skal gennemføres endeligt efter opfyldelse af fastsatte betingelser. Den rette dokumentform afhænger af, hvad der faktisk mangler i jeres handel.
Hvad koster udkøbet, og hvad kan stoppe det?
Omkostningerne kan bestå af tinglysningsafgift på ejerskiftet, vurdering, dokumentudarbejdelse samt bankens udgifter til kreditbehandling, låneændring eller ny finansiering. Hvis der skal tinglyses nyt pant, er det et særskilt afgifts- og lånespor. Beløbene afhænger af den konkrete overdragelse og finansiering.
Ugifte kan ikke uden videre bruge afgiftsreglen for ægtefællers ejerskifte ved opløsning af formuefællesskab. Ved overdragelse mellem samboende eller samejere skal handelstype, overdraget ideel andel, ejerskiftesum og ejendomstype angives korrekt. De oplysninger påvirker beregningsgrundlaget for tinglysningsafgiften.
Processen bør sættes på pause, hvis I ikke har en fælles værdi, hvis ejerandelen eller en intern aftale er uklar, hvis finansieringen mangler, eller hvis den fraflyttende samlever ikke kan få sin hæftelse afklaret. Det samme gælder, hvis skødets ejerskiftesum ikke kan afstemmes med betaling og overtaget gæld.
Hvad hvis udkøbet ikke kan gennemføres nu?
Alternativerne er normalt at sælge huset til en tredjemand eller fortsætte samejet i en afgrænset periode. Et midlertidigt sameje kræver klare aftaler om brugsret, betaling af lån og drift, vedligeholdelse, salgsproces og en slutdato. Det flytter ikke i sig selv lånehæftelsen og bør derfor ikke behandles som et gennemført udkøb.
Hvis I vælger at vente, skal I kunne se forskel på den midlertidige ordning og den endelige løsning. Et samlet overblik over ugifte samlevende med fast ejendom kan hjælpe med at holde ejerskab, intern aftale og finansiering adskilt, indtil boligen enten overtages eller sælges.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om ugifte samlevende, skøder, ejerandele, gældsovertagelse og tinglysningsafgift.
- Tinglysningsloven
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, ejerandele og debitorskifte
- Tinglysningsafgiftsloven og Skattestyrelsens juridiske vejledning
- Borger.dk og Familieretshusets vejledning om ikke-gifte samlevende
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
