Købe samlever ud af huset: Hvordan håndterer vi sagen?

Af Skøde Centret

Hvordan overdrager du bolig mellem jer som ugifte – uden dyre fejl? Her får du et overblik over regler, faldgruber og de konkrete trin, så I kan gennemføre en sikker overdragelse – hvad enten I køber sammen, overdrager en andel eller den ene køber den anden ud.

Hvad er forskellen på ægtefæller og samlevende ved bolig?

Som ugifte samlevende har I ikke fælleseje. Det betyder, at ejendommen tilhører den eller dem, der står på skødet. Står kun den ene som ejer, har den anden ingen automatisk ret til ejendommen ved et brud – uanset hvor meget vedkommende har betalt i husleje, forbedringer eller daglige udgifter. Derfor bør ejerforhold altid afspejle den faktiske aftale mellem jer og registreres korrekt.

Arveretten er også anderledes. Uden ægteskab arver I ikke hinanden automatisk. Ønsker I, at den længstlevende kan blive boende eller skal arve ejendom, kræver det testamente. Det er især vigtigt, hvis der er særbørn, eller hvis kun den ene står som ejer. Du kan læse en overskuelig gennemgang i vores artikel om arveret for ugifte samlevende.

Ejerskab stiftes og ændres ved skøde og tinglysning. Skødet dokumenterer aftalen, mens tinglysningen gør den gyldig og synlig for omverdenen – herunder banker og købere. Gaver mellem ugifte kan udløse gaveafgift, hvis prisen ikke afspejler markedsværdien, så vær omhyggelig med værdiansættelsen, når I overdrager en andel.

Ved samlivsophør er der ingen lovbestemt bodeling for ugifte. Udgangspunktet er, at hver beholder sit. Har I købt sammen, fordeles efter ejerandel – medmindre I har aftalt andet skriftligt. Netop derfor er det klogt at aftale rammerne på forhånd, så jeres forventninger til ejerandele, udgifter og senere salg er klare og kan håndhæves.

Hvordan fordeler vi ejerandele, hvis vi køber sammen?

Når I køber bolig sammen som ugifte, er det jer, der bestemmer fordelingen af ejerandelene. Den kan være 50/50, men den kan også afspejle, at den ene lægger en større udbetaling, løfter en større månedlig økonomi eller financerer forbedringer. Ejerandelene registreres i skødet som ideelle anparter og skal afspejle den aftale, I faktisk har.

Det næste skridt er en samejeoverenskomst. Det er en skriftlig aftale, der supplerer skødet og beskriver “spillereglerne” for økonomi og beslutninger – og hvad der sker, hvis I går fra hinanden. En velskrevet aftale forebygger dyre konflikter og misforståelser. Vi gennemgår de typiske punkter i vores guide om samejeoverenskomst om fast ejendom.

• Hvordan udbetaling, forbedringer og løbende udgifter påvirker ejerandelene.
• Hvem beslutter hvad om ombygning, udlejning og salg – og hvordan stemmes der.
• Hvad er prissætningen, hvis den ene skal købe den anden ud.
• Hvem har forkøbsret, og hvordan fastsættes fristen.
• Hvordan håndteres uenighed, og hvilken løsning gælder, hvis I ikke bliver enige.

Det er værd at overveje en aftale om særlige indskud (f.eks. arv), så de kan trækkes “op af potten”, før en rest fordeles. Tilsvarende kan I aftale, at bestemte forbedringer giver et tillæg til den, der har betalt. Jo mere konkret, jo færre konflikter senere. Og husk: Det er aftalen – ikke gode intentioner – der tæller, når hverdagen eller forholdet ændrer sig.

Hvordan køber jeg min samlever ud af boligen?

Processen begynder med en realistisk værdiansættelse. Værdien bør så vidt muligt være markedspris, så overdragelsen ikke får utilsigtede skattemæssige følger. Vælg en metode, I kan dokumentere (f.eks. mæglervurderinger eller sammenlignelige handler i området). Aftal herefter købesum, dato for overtagelse og hvem der bærer omkostningerne.

Næste skridt er finansiering. Banken vil som udgangspunkt kræve, at den, der bliver boende, kan godkendes til at overtage realkreditlån og banklån alene. Det er bankens sikkerhed for, at gælden kan betjenes. Få derfor bankens accept tidligt – det er ofte her, sager trækker ud.

Selve overdragelsen sker via købsaftale/overdragelsesaftale og skøde. I skødet angives ejerandel, købesum og vilkår, og skødet tinglyses. Vær opmærksom på, at underpris i forhold til markedsværdi kan blive set som en gave. Du kan dykke ned i forløbet i vores overblik om skøde ved samlivsophør.

Husk også de praktiske detaljer: Nøgler og overtagelsesstand, aflæsninger, forsikringer, eventuel fordeling af løsøre og depositum på forbrug. Få skrevet det hele ind, så der ikke opstår gråzoner. Det kan virke omstændeligt, men en præcis aftale – og et korrekt tinglyst skøde – er det, der skaber ro, når følelserne fylder, og kalenderen er presset.

Hvilke skatter og afgifter skal vi forholde os til?

Ved overdragelse mellem ugifte er der tre hovedspor: skat af en eventuel fortjeneste, gaveafgift (hvis prisen ikke er markedspris), og tinglysningsafgift. De spiller sammen, så en fejlvurdering ét sted kan fordyre det hele.

Skat af fortjeneste: Sælger kan blive beskattet af fortjeneste, hvis ejendommen overdrages med gevinst. Mange ejerboliger er skattefri efter parcelhusreglen, men det kræver, at ejendommen reelt har tjent som bolig. Reglen er ikke automatisk – vurder altid, om betingelserne faktisk er opfyldt.

Gaveafgift: Sælges en andel til væsentligt under markedspris, kan forskellen anses som en gave. For ugifte gælder særlige personkredse og betingelser for, hvornår der er gaveafgift, og hvornår der i stedet er tale om personlig indkomst. Rammerne og bundfradragene ændrer sig, så tjek altid de aktuelle regler om gaver og arv, før I fastsætter prisen.

• Tinglysningsafgift betales ved alle ejerskifter: en fast afgift på 1.850 kr. samt 0,6 % af købesum/værdi (højeste tal).
• Omkostninger til skøde og eventuel rådgivning er separate udgifter.
• Banken kan opkræve gebyrer for gældsovertagelse eller ændring af lån.
• Værdiansættelse koster, hvis I køber mægler- eller valuarvurdering.

Det er værd at overveje, om ekstrabetalinger for forbedringer eller særlige indskud skal prissættes særskilt, så en ellers fair markedspris ikke “skævvrides” og udløser utilsigtet gavebeskatning. Dokumentation og en klar prislogik gør en stor forskel, hvis SKAT spørger.

Hvilke dokumenter og trin kræver en sikker overdragelse?

Forløbet er grundlæggende det samme, uanset om I køber første gang, lægger kæreste på skødet eller køber hinanden ud. Forskellen ligger i detaljerne – især prisfastsættelse, bankens samtykke og hvordan I får beskrevet aftalen præcist.

Start med en skriftlig aftale om vilkår: hvem køber/hvem sælger, pris og dato, fordeling af omkostninger og praktiske forhold (overtagelsesstand, forsikring, forbrug). Den aftale danner grundlag for skødet. Skal der udlignes et forskud (f.eks. fordi den ene ikke kan betale hele købesummen kontant), kan det ske via et privat gældsbrev med klare vilkår. Har I fælles ejerskab, bør en samejeoverenskomst opdateres, så den passer til den nye virkelighed.

Dernæst udarbejdes skødet og tinglyses digitalt. Tinglysning gør ejerskiftet gyldigt og synligt, så banker, kreditorer og offentlige myndigheder kan se de nye ejerforhold. Vi gennemgår de praktiske skridt i vores artikel om tinglysning af bolig, og du kan selv se platformen for den digitale tinglysning.

• Værdiansæt og dokumentér markedsprisen på ejendommen/andelen.
• Få bankens skriftlige accept af gældsovertagelse og nye lånebetingelser.
• Lav overdragelsesaftale, og få skødet udarbejdet på de aftalte vilkår.
• Tinglys skødet og betal tinglysningsafgiften.
• Afregn købesum og luk/tilpas forsikring, forbrug og eventuelle fuldmagter.

Er du i tvivl om, hvad der skal med – og i hvilken rækkefølge – så brug en tjekliste, og kryds af undervejs. En logisk proces med klare dokumenter sparer tid og minimerer risikoen for, at noget går galt ved tinglysningen.

Hvad overser mange ugifte ved bolig og samlivsophør?

En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er, at ugifte tror, de er beskyttet som ægtefæller. Det er de ikke. Mangler din underskrift på skødet, er du ikke medejer – uanset hvor meget du har betalt. Og uden testamente kan du stå uden ret til at blive boende, hvis partneren dør før dig.

Vi ser desværre ofte, at par undlader at lave samejeoverenskomst, selv om de fordeler indskud, forbedringer og udgifter skævt. Når forholdet ender, opstår forventninger om “retfærdig” deling, der ikke afspejles i skødet. Det skaber konflikter, som kunne have været undgået med klare, skriftlige regler fra start.

En anden klassiker er underpris ved interne handler. Intentionen er god (“vi hjælper hinanden”), men forskellen til markedspris kan blive opfattet som en gave – med afgift eller i værste fald beskatning – fordi I er ugifte. Det samme gælder, hvis den ene betaler uforholdsmæssigt meget uden at få ejerandel eller gældsbrev.

Endelig undervurderes bankens rolle. Gæld kan ikke bare “stå tilbage” på to navne, hvis den ene flytter. Banken kræver typisk, at den blivende part kan godkendes alene. Uden den godkendelse falder overdragelsen til jorden – eller må laves om. Få derfor styr på bodelingens rammer tidligt; vores baggrundsartikel om bodeling for samlevende giver et fornuftigt udgangspunkt for drøftelserne.