Der er ikke en fast regel om, at køber eller sælger skal lave skødet. Parterne aftaler normalt i købsaftalen, hvem der står for udarbejdelse og tinglysning, og hvem der betaler omkostningerne. Over for staten er både køber og sælger afgiftspligtige ved ejerskiftet.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Vælg den situation, der passer til dig:
Købsaftalen afgør normalt, hvem der udarbejder skødet, anmelder det og endeligt bærer omkostningerne mellem parterne. Over for staten er både køber og sælger dog afgiftspligtige ved ejerskiftet, selv om de har aftalt, at kun den ene betaler.
- Skødet registrerer købers ejendomsret i Tingbogen.
- Den, der udarbejder skødet, behøver ikke være den samme som anmelderen.
- Køber og sælger skal normalt underskrive, før dokumentet kan anmeldes.
- Udgiften til skødearbejdet og tinglysningsafgiften er to forskellige poster.
- Købsaftalen bør placere ansvar for rettelser, svar og ekstraomkostninger.
Hvem har ansvaret for at få skødet lavet?
Købsaftalen bør angive, hvem der skal udarbejde og anmelde skødet. Det kan være køber, sælger eller en person, som en af parterne har bedt om at håndtere berigtigelsen. Der findes ikke en almindelig lovregel, som automatisk placerer den praktiske opgave hos den ene part i enhver bolighandel.
I praksis ses det ofte, at købers side står for skødet, mens andre handler placerer opgaven hos sælgers side. Det afgørende for dig er derfor ordlyden i den konkrete købsaftale. En formulering om, hvem der berigtiger handlen, omfatter typisk arbejdet med skødet og den efterfølgende ekspedition.
Den, der laver skødet, skal omsætte den indgåede aftale til de oplysninger, som skal registreres i Tingbogen. Det gælder blandt andet korrekt ejendom, køber og sælger, ejerandele, købesum og relevante erklæringer. Oplysningerne skal svare til handelen og til de registrerede forhold.
Du bør skelne mellem ansvar for opgaven og ansvar for resultatet. Selv om en anden udfylder anmeldelsen, skal du som part kontrollere, at navn, ejendom og ejerandel er korrekte, før du underskriver. En digital underskrift er ikke blot en kvittering for, at dokumentet er modtaget.
Kan du selv udarbejde og anmelde et skøde?
Du kan som udgangspunkt selv oprette en digital anmeldelse på tinglysning.dk. Systemet indeholder dokumenttyper og felter til tinglysning, men det tager ikke stilling til, om handlens aftaler er rimelige, eller om alle civilretlige og skattemæssige spørgsmål er løst korrekt.
Et almindeligt køb mellem uafhængige parter kan virke enkelt, men skødet skal stadig passe sammen med købsaftalen, finansieringen og Tingbogens oplysninger. Fejl i ejerandele, personoplysninger, afgiftsoplysninger eller erklæringer kan føre til afvisning eller tinglysning med frist.
Ved familieoverdragelse, skilsmisse, samlivsophør, dødsbo, gave, deloverdragelse eller ændring af ejerandele er der ofte flere dokumenter og regelsæt i spil. Her er det ikke nok kun at kunne udfylde den digitale formular. Du skal også kende grundlaget for overdragelsen og de oplysninger, som anmeldelsen bygger på.
Hvis du selv står for opgaven, bør du på forhånd afklare, hvem der følger Tinglysningsrettens svar, retter eventuelle fejl og sørger for, at frister bliver opfyldt. Anmelderen modtager meddelelser om sagen og har derfor en praktisk nøglefunktion, indtil skødet er endeligt registreret.
Hvad er forskellen på at lave, anmelde og underskrive skødet?
Rollerne bliver let blandet sammen. Den person, der udarbejder skødet, indtaster oplysningerne. Anmelderen sender dokumentet til tinglysning og modtager svar. Køber og sælger er parterne i ejerskiftet og skal normalt underskrive digitalt eller være repræsenteret ved en gyldig fuldmagt.
| Rolle | Hovedopgave | Det bør du kontrollere |
|---|---|---|
| Den, der udarbejder | Indtaster handlens oplysninger | At skødet svarer til aftalen |
| Anmelderen | Sender og følger anmeldelsen | At svar og frister håndteres |
| Køber | Erhverver ejendomsretten | Navn, ejendom og ejerandel |
| Sælger | Overdrager ejendomsretten | Parter, vilkår og købesum |
Tinglysningsrettens vejledning om skøder beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som ejendomsret for køber. Når anmeldelsen er klar, overføres den normalt til parternes underskriftsmapper, før anmelderen kan sende den videre.
Det betyder, at den, der laver skødet, ikke overtager ejendommen og heller ikke kan erstatte parternes stillingtagen. Du og den anden part skal kunne genkende den aftale, som bliver registreret. Bruges der fuldmagt, skal den dække den relevante underskrift og kunne anvendes i tinglysningssystemet.
Hvem skal betale for arbejdet med skødet?
Betalingen for selve arbejdet med at udarbejde og ekspedere skødet følger normalt parternes aftale. Hvis købsaftalen placerer berigtigelsen hos køber, vil køber typisk også betale den aftalte udgift til opgaven. En anden fordeling kan gælde, hvis det står i aftalen.
Du bør læse omkostningsafsnittet sammen med afsnittet om berigtigelse. Det ene kan beskrive, hvem der udfører opgaven, mens det andet beskriver, hvem der betaler. De to spørgsmål behøver ikke at have samme svar, og uklare formuleringer bør afklares, før arbejdet sættes i gang.
Udgiften til at få skødet lavet er ikke det samme som tinglysningsafgiften. Arbejdsvederlaget betaler for udarbejdelse og ekspedition, mens afgiften betales til staten, når dokumentet anmeldes. Der kan desuden være særskilte omkostninger knyttet til finansiering, refusionsopgørelse eller andre dele af handlen.
Hvis du sammenligner tilbud eller fordeler udgifter mellem parterne, skal du derfor se på, hvilke opgaver beløbet dækker. Et beløb mærket som skødeomkostning kan i én handel kun vedrøre udarbejdelsen og i en anden også omfatte anmeldelse, opfølgning og andre ekspeditioner.
Hvem betaler tinglysningsafgiften mellem køber og sælger?
Køber og sælger kan aftale, hvem der endeligt skal bære tinglysningsafgiften mellem dem. Ved almindelige bolighandler er det ofte køber, men praksis er ikke i sig selv en ufravigelig regel. Det er købsaftalens fordeling, du skal bruge i den konkrete handel.
Den interne aftale ændrer ikke nødvendigvis myndighedernes krav. Efter tinglysningsafgiftslovens § 18 er både den, der erhverver, og den, der afstår, afgiftspligtige ved ejerskifte. Køber og sælger har altså begge et ansvar over for staten, selv om de indbyrdes har aftalt, at kun den ene betaler.
I den praktiske ekspedition bliver afgiften ofte lagt ud eller indbetalt af den, der anmelder skødet. Det gør ikke anmelderen til den part, som efter købsaftalen endeligt skal bære udgiften. Beløbet kan være opkrævet hos en part på forhånd eller indgå i handlens samlede økonomiske opgørelse.
Du kan derfor møde tre forskellige svar på spørgsmålet om betaling: hvem købsaftalen pålægger udgiften, hvem der faktisk indbetaler beløbet ved anmeldelsen, og hvem myndighederne kan anse som afgiftspligtig. De svar skal holdes adskilt, når du kontrollerer handlens økonomi.
Hvornår skal køber og sælger underskrive?
Når anmeldelsen er udfyldt, sendes den til de relevante parters underskriftsmapper. Tinglysningsretten oplyser, at dokumentet først kan sendes til tinglysning, når alle nødvendige parter har underskrevet. Anmelderen skal samtidig sørge for, at parterne ved, at dokumentet ligger klar.
Du underskriver normalt med MitID. Før underskriften bør du kontrollere, at du står i den rigtige rolle, og at ejendommen, ejerandelene og de centrale handelsoplysninger er rigtige. En stavefejl eller forkert brøk kan få betydning for den registrering, der efterfølgende fremgår af Tingbogen.
En part kan i visse situationer underskrive ved fuldmagt. Det ændrer ikke på, at fuldmagten skal være gyldig og passe til den disposition, der foretages. Tinglysningsretten har særlige vejledninger om fuldmagter og om tilfælde, hvor en part ikke selv kan underskrive digitalt.
Den praktiske vejledning om, hvordan du underskriver et digitalt skøde, kan bruges som kontrol af selve forløbet. Underskriften bør først ske, når eventuelle uoverensstemmelser mellem skødet og købsaftalen er rettet.
Hvad sker der, hvis skødet indeholder fejl?
Tinglysningsretten kan afvise anmeldelsen eller tinglyse dokumentet med en frist, hvis oplysninger eller dokumentation mangler. En afvisning betyder, at anmeldelsen skal indsendes igen. Ved en frist skal den krævede dokumentation eller rettelse håndteres inden for den frist, der fremgår af tinglysningssvaret.
Anmelderen modtager svarene fra systemet. Hvis du ikke selv er anmelder, bør det være aftalt, hvem der orienterer dig, og hvem der udfører rettelserne. Ellers kan en sag blive stående, selv om både køber og sælger tror, at ejerskiftet er afsluttet.
Fejl kan også bestå i, at skødet teknisk bliver tinglyst, men ikke svarer til parternes aftale. Derfor bør kontrollen ikke begrænses til, om systemet accepterer anmeldelsen. Du skal også sammenholde registreringen med købsaftalen og de ejerandele, som parterne har aftalt.
Når du ser på tinglysning af skøde, er slutpunktet en korrekt registrering, ikke blot en afsendt anmeldelse. Dokumentet kan være betinget, tinglyst med frist eller endeligt tinglyst, og de betegnelser beskriver forskellige stadier i forløbet.
Hvad bør købsaftalen sige om skøde og omkostninger?
Købsaftalen bør tydeligt placere ansvaret for berigtigelsen. Du skal kunne se, hvem der udarbejder skødet, hvem der anmelder det, hvem der følger tinglysningssvar, og hvem der sørger for eventuelle rettelser. Det reducerer risikoen for, at en nødvendig opgave falder mellem parterne.
Fordelingen af omkostninger bør være lige så konkret. Aftalen kan skelne mellem udgiften til udfærdigelse af skøde, statens tinglysningsafgift og andre udgifter ved handlens gennemførelse. Hvis flere ydelser er samlet i ét beløb, bør det fremgå, hvad beløbet omfatter.
Det bør også være klart, hvordan et ekstra beløb håndteres, hvis anmeldelsen skal ændres, eller hvis myndighederne fastsætter en anden afgift end forventet. Aftalen mellem parterne kan fordele den økonomiske risiko, men den kan ikke fjerne de pligter, der følger af lovgivningen over for myndighederne.
Før du underskriver købsaftalen, kan du derfor kontrollere fire ting: ansvarlig for skødet, ansvarlig anmelder, intern betaling af afgiften og håndtering af fejl eller ekstraarbejde. De oplysninger giver et mere præcist svar end den generelle antagelse, at én bestemt part altid skal ordne og betale alt.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.