Hjemfaldspligt betyder, at en kommune eller region efter en aftale kan have ret til at købe ejendommen tilbage på et bestemt tidspunkt og på de vilkår, der står i klausulen. For dig som boligejer er nøglespørgsmålet derfor ikke betegnelsen alene, men den tinglyste servituts præcise tilbagekøbsår, prisvilkår, varsel og eventuelle regler om erstatning for bygninger.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Hjemfaldspligt giver en kommune eller region ret til at købe ejendommen tilbage på et bestemt tidspunkt og efter klausulens vilkår. Din retsstilling afhænger af den fulde tinglyste servitut, herunder tilbagekøbsår, prisvilkår, varsel og eventuel bygningserstatning.
- Hent både en aktuel tingbogsattest, deklarationen og alle senere påtegninger.
- Frikøb fjerner tilbagekøbsretten, mens udskydelse kun flytter tilbagekøbsåret.
- Et beregnerresultat eller et gammelt tilbud erstatter ikke et aktuelt skriftligt tilbud fra rettighedshaveren.
- Få långiveren til at vurdere den konkrete ejendom, før du binder dig til købet.
- Lad købsaftalen placere ansvar, betaling og frister, og kontrollér bagefter den aftalte registrering i Tingbogen.
Hvilket vilkår gælder for din ejendom?
Hjemfaldspligt kaldes også tilbagekøbsret. Retten stammer fra den aftale, der blev indgået, da en offentlig ejer solgte ejendommen, og ikke fra én fælles regel med samme indhold for alle boliger. To ejendomme med samme tilbagekøbsår kan derfor være omfattet af forskellige prisvilkår og forskellige regler om, hvad den offentlige ejer overtager.
Begynd med en aktuel tingbogsattest. Attesten viser de registrerede servitutter, men overskriften er ikke nok til at fastslå retsstillingen. Hent også den fulde deklaration og alle senere påtegninger. Tinglysningsretten oplyser, at både tingbogsattesten og udskrifter af de tinglyste dokumenter kan hentes på tinglysning.dk.
Kontrollen bør som minimum afklare:
- hvem der har tilbagekøbsretten
- hvilken ejendom eller hvilket areal retten omfatter
- tilbagekøbsåret og reglerne om varsling
- tilbagekøbssummen eller måden, den fastsættes på
- om ejeren får erstatning for bygninger
- om en senere påtegning har ændret årstal eller andre vilkår
Kan kommunen kun overtage grunden?
Det kan du ikke afgøre ud fra ordet hjemfaldspligt. Den konkrete deklaration bestemmer, hvad tilbagekøbsretten omfatter. Københavns Kommune oplyser eksempelvis, at nogle aftaler indeholder bygningserstatning. I de tilfælde overtager kommunen efter aftalen ejendommen, men betaler ejeren for bygningernes værdi. Andre klausuler kan have et andet indhold.
Illustrativt eksempel: To boliger har begge tilbagekøbsår i samme kalenderår. Den ene deklaration giver ejeren ret til bygningserstatning, mens den anden bruger andre tilbagekøbsvilkår. Boligernes økonomiske risiko kan derfor ikke sammenlignes alene ud fra årstallet. Eksemplet er fiktivt; dokumenternes ordlyd afgør forskellen.
Forsvinder hjemfaldspligten, når boligen sælges?
Et almindeligt ejerskifte fjerner ikke i sig selv en tinglyst tilbagekøbsret. Køber overtager ejendommen med de registrerede servitutter på boligen, medmindre rettigheden bliver aflyst eller ændret som led i handlen. Det er derfor ikke tilstrækkeligt, at sælger og køber internt aftaler, at hjemfaldspligten ikke skal have betydning.
Hvis du får oplyst, at retten allerede er frikøbt eller udskudt, bør du kontrollere, om ændringen faktisk fremgår af Tingbogen. En kvittering, en ældre beregning eller en mail om et muligt tilbud dokumenterer ikke alene, at den tinglyste rettighed er ændret.
Hvad sker der, når tilbagekøbsåret nærmer sig?
Fremgangsmåden afhænger af deklarationen og den kommune eller region, som har retten. Københavns Kommune oplyser, at kommunen normalt varsler et tilbagekøb fem år før tilbagekøbsåret. Hvis tilbagekøbet er varslet, og retten hverken er frikøbt eller udskudt inden tidspunktet, overtager kommunen ejendommen på deklarationens vilkår.
Den københavnske varslingspraksis er ikke en landsdækkende standardfrist. Du skal kontrollere både servitutten og aktuelle oplysninger hos den konkrete rettighedshaver. Selv et tilbagekøbsår langt ude i fremtiden kan have betydning nu, fordi en køber og en långiver skal vurdere, hvor længe ejendommen kan beholdes, og hvad det kan koste at ændre retten.
Hvad ændrer frikøb og udskydelse?
Frikøb og udskydelse løser ikke det samme problem. Ved frikøb accepterer rettighedshaveren mod betaling at opgive tilbagekøbsretten, hvorefter servitutten skal aflyses fra Tingbogen. Ved udskydelse bliver retten stående, men tilbagekøbsåret flyttes til et senere tidspunkt ved en påtegning.
Det afgørende skel er, at servitutten er den bindende rettighed, mens muligheden for at købe den fri eller udskyde den kan bero på en aktuel kommunal ordning. I Københavns Kommunes ordning vurderer kommunen hver sag konkret, og kommunen oplyser, at den politisk vedtagne mulighed kan ændres uden varsel. Du bør derfor ikke behandle en tidligere ejers tilbud eller en ældre praksis som en varig ret til frikøb eller udskydelse.
Hvordan vurderer du pris og finansiering?
Boligens udbudspris fortæller ikke, hvad hjemfaldspligten koster. I Københavns Kommunes beregning indgår blandt andet ejendommens eller grundens værdi, den aftalte tilbagekøbssum, tilbagekøbsåret og en kalkulationsrente. Ved udskydelse indgår også det ønskede nye tilbagekøbsår. En digital beregner giver kun et illustrativt resultat; et aktuelt skriftligt tilbud fra rettighedshaveren er det relevante beslutningsgrundlag.
Vurderingsgrundlaget kan også ændre sig. I Københavns Kommune kan en ny offentlig vurdering danne grundlag for tilbuddet. Ved frikøbstilbud skal der indhentes en mæglervurdering, som ejeren betaler, hvis en ny offentlig vurdering ikke foreligger. Et tilbud kan have en udløbsdato og kan bortfalde, hvis vurderingsgrundlaget ændres. Sammenlign derfor ikke kun købesummen med et beregnet frikøbsbeløb. Medtag også udgifter til vurdering, tinglysning, finansiering og den restbegrænsning, der består efter en udskydelse.
Realkreditinstituttet skal værdiansætte ejendommen ud fra dens markedsværdi. En tidsbegrænset og økonomisk belastende tilbagekøbsret kan derfor påvirke både vurderingen og de lånemuligheder, du konkret får tilbudt. Der findes ikke ét sikkert svar alene ud fra antallet af år til tilbagekøb. Få långiverens vurdering af den bestemte ejendom og de bestemte dokumenter, før du binder dig.
Hvordan undersøger du boligen før køb?
Undersøgelsen bør være afsluttet, mens du stadig kan reagere på resultatet. En praktisk rækkefølge er:
- Hent en ny tingbogsattest, den fulde deklaration og alle påtegninger.
- Notér tilbagekøbsår, tilbagekøbssum, varsel, rettighedshaver, bygningserstatning og ejendommens præcise omfang.
- Bed rettighedshaveren om skriftlig bekræftelse af den aktuelle mulighed for frikøb eller udskydelse og om et konkret tilbud, hvis det er relevant.
- Forelæg dokumenterne og tilbuddet for din bank eller dit realkreditinstitut, så finansieringen vurderes på det rigtige grundlag.
- Sørg for, at købsaftalen præciserer, hvem der skal gennemføre og betale en aftalt ændring, hvilke frister der gælder, og hvad der sker, hvis tilbuddet ændres eller bortfalder. Et relevant bankforbehold skal være formuleret til den konkrete finansieringsrisiko.
- Kontrollér efter betaling og tinglysning, at servitutten er aflyst ved frikøb eller har fået den aftalte påtegning ved udskydelse.
Hvis dokumentet er uklart om rettens omfang eller beregningsvilkår, er det et objektivt stoppunkt. Den uklarhed skal afklares med rettighedshaveren og indgå i finansieringen og aftalen, før handlen bliver ubetinget.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på aktuelle officielle kilder om kommunale tilbagekøbsrettigheder, tinglyste dokumenter og værdiansættelse ved realkredit.
- Retsinformation: vejledning om offentligt udbud ved salg af kommuners og regioners faste ejendomme
- Københavns Kommune: aktuelle oplysninger om tilbagekøbsret, frikøb og udskydelse
- Tinglysningsretten: tingbogsattester, servitutter og udskrifter af tinglyste dokumenter
- Retsinformation: lov om realkreditlån og realkreditobligationer
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: