Hjemfaldspligt betyder, at en tidligere sælger, eksempelvis kommunen, har forbeholdt sig ret til at købe ejendommen tilbage på bestemte vilkår. Før du køber, skal du kende servituttens indhold, tilbagekøbstidspunktet og betalingen ved et tilbagekøb. Undersøg også, om retten kan frikøbes eller udskydes. Det afgørende er den konkrete ejendoms dokumenter og et aktuelt tilbud fra rettighedshaveren.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Hjemfaldspligt kan give en tidligere sælger ret til at købe ejendommen tilbage på aftalte vilkår. Før boligkøb skal du kende både servitutten og dine konkrete muligheder for frikøb eller udskydelse.
- Find tilbagekøbsår, udløsende betingelser og betaling i dokumenterne.
- Læs senere påtegninger sammen med den oprindelige servitut.
- Skeln mellem at fjerne retten og at flytte tidspunktet.
- Få et aktuelt tilbud og en konkret finansieringsvurdering.
- Aftal ansvar og kontroller tinglysningen efter gennemførelsen.
Hvad giver hjemfaldspligten ret til?
En tilbagekøbsret giver rettighedshaveren mulighed for at overtage ejendommen efter den aftalte ordning. Ordet hjemfaldspligt fortæller derfor ikke i sig selv, hvad du får betalt, hvornår retten kan bruges, eller om du kan blive boende efter tilbagekøbsåret.
Se især efter, om tilbagekøbet omfatter både grund og bygninger, og hvordan betalingen er fastsat. En bestemmelse om bygningserstatning kan være væsentlig for økonomien. Du kan ikke uden videre regne med at få ejendommens almindelige salgspris ved tilbagekøbet.
Klausulen kan også have betydning før det nævnte årstal. Aarhus Kommune beskriver eksempelvis tilbagekøbsklausuler, der giver kommunen en ret ved ombygning eller tilbygning. Det er en grund til at undersøge dine byggeplaner særskilt; det er ikke en regel, som automatisk gælder for alle ejendomme med hjemfaldspligt.
En tilbagekøbsret er knyttet til de vilkår, der er aftalt for den konkrete ejendom. Hvis du møder forskellige betegnelser i salgsopstilling, tilbud og servitut, bør du få bekræftet, at dokumenterne handler om samme ret. Brug servituttens dato og identifikation ved forespørgslen.
Hvilke dokumenter skal du have frem?
Begynd med ejendommens aktuelle tingbogsattest. Den giver et overblik over registrerede rettigheder. Hent derefter den fulde servitut og eventuelle senere påtegninger, som kan ændre eksempelvis tilbagekøbsåret.
En overskrift eller et årstal i en salgstekst er ikke nok til at fastslå rettens indhold. Nyere dokumenter og ældre indskannede akter kan skulle findes forskellige steder i tinglysningssystemet. Bed om hjælp til at fremskaffe hele materialet, hvis der mangler sider eller henviste bilag.
Lav et kort arbejdsark med fem oplysninger: Hvem har retten? Hvilken ejendom omfatter den? Hvad udløser den? Hvad betales ved tilbagekøb? Hvilke ændringer er senere tinglyst? Skriv dokumentets dato ved hvert svar. Så opdager du lettere, hvis et gammelt brev og den aktuelle registrering beskriver forskellige forhold.
Tinglysningslovens regler beskytter rettigheder over fast ejendom over for senere aftaler og retsforfølgning på lovens betingelser. Du bør derfor få afklaret en registreret tilbagekøbsret som en del af selve handlen. Det er ikke tilstrækkeligt, at du og sælger er enige om at se bort fra den.
Hvad er forskellen på frikøb og udskydelse?
Ved frikøb betaler ejeren for at få tilbagekøbsretten bragt til ophør og aflyst. Ved udskydelse flyttes tidspunktet, mens retten består med ændrede vilkår. Du skal derfor sammenligne to forskellige resultater, ikke kun to beløb.
Københavns Kommune har en ordning med begge muligheder, men vurderer konkret, om en ejendom kan være omfattet. Ordningen er politisk vedtaget og kan ændres. En mulighed på kommunens hjemmeside er således ikke i sig selv et bindende tilbud til dig.
Bed rettighedshaveren om en skriftlig afklaring for den præcise ejendom. Den bør beskrive beløb, gyldighed, betalingsvilkår, eventuelle godkendelser og den efterfølgende tinglysning. Hvis du kun har en beregning, bør du få afklaret, hvad der mangler, før en aftale kan gennemføres.
Ved ejerlejligheder skal du også vide, om frikøbet vedrører din lejlighed eller hele ejendommen. Aarhus Kommune beskriver mulighed for individuelt frikøb efter et tinglyst fordelingstal. Den fremgangsmåde kan ikke uden kontrol overføres til en anden kommunes ordning eller en anden servitut.
Hvordan sammenligner du økonomien før køb?
Bed om at få vurderet den samlede handel med de dokumenterede vilkår. En lav købspris fortæller ikke alene, om boligen passer til din økonomi, når et muligt frikøb, låneomkostninger og fremtidige boligplaner skal med i vurderingen.
Lav gerne tre kolonner i dit eget budget: køb med den eksisterende ret, køb med udskydelse og køb med frikøb. Brug kun de muligheder, som faktisk er til rådighed. Skriv både beløbet nu og den rettighed, der er tilbage bagefter. En ukendt fremtidig frikøbspris bør stå som uafklaret og ikke som nul.
Forestil dig eksempelvis to boliger med samme pris, hvor den ene har en tilbagekøbsret, og den anden er frikøbt. De to priser kan ikke sammenlignes ordentligt, før du ved, hvad det koster at opnå det ønskede resultat for den første bolig. Eksemplet er en metode til at stille spørgsmål, ikke en vurdering af en bestemt bolig.
Send servitutten og tilbuddet til långiveren og få den konkrete finansiering vurderet. Undgå at basere købet på en forventning om, at et almindeligt lånetilsagn også omfatter dette forhold. Et aftalt bankforbehold skal passe til den afklaring, du faktisk mangler.
Hvad skal aftales og kontrolleres i handlen?
Hvis sælger skal sørge for frikøb, bør din købekontrakt præcisere opgaven. Få afklaret, hvem der betaler, hvornår frikøbet skal være gennemført, hvilken dokumentation du skal modtage, og hvad der sker, hvis betingelserne ikke bliver opfyldt.
Bed også om at få taget stilling til et tilbud, som udløber undervejs. Hvem bærer en eventuel ændring i beløbet, og skal du acceptere handlen, hvis kun en udskydelse kan gennemføres? Det er forskellige spørgsmål, som ikke bør gemmes i en upræcis formulering om, at forholdet ordnes senere.
Efter gennemførelsen skal resultatet kontrolleres. Ved frikøb bør du få dokumentation for aflysningen af den relevante ret. Ved udskydelse skal det nye tidspunkt kunne genfindes i den tinglyste påtegning. Kontroller ejendommens identitet, så dokumentationen vedrører netop det, du køber. Et frikøb af en enkelt lejlighed dokumenterer ikke i sig selv, at alle andre lejligheder er frikøbt.
Gem tilbud, accept, betalingsdokumentation og den efterfølgende registrering samlet. Det gør det lettere at forklare ejendommens forhold ved et senere salg og at opdage en uoverensstemmelse, mens sagen stadig kan undersøges.
Fagligt grundlag og kilder
Grundlaget er tinglysningsloven, LBK nr. 285 af 31. januar 2026, Tinglysningsrettens vejledning om dokumentudskrifter samt kommunernes egne beskrivelser af deres ordninger. Se Københavns Kommunes oplysninger om tilbagekøbsret og Aarhus Kommunes oplysninger om tilbagekøbsklausuler. De kommunale eksempler beskriver hver sin ordning; den konkrete servitut og et aktuelt tilbud skal undersøges særskilt.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: