At købe sin første bolig er en af de største økonomiske beslutninger, du kommer til at træffe i dit liv. Det er en proces fyldt med spænding, men også med mange nye begreber og regler, som kan virke uoverskuelige.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Finansieringskrav: Du skal selv kunne lægge 5 % af købesummen i udbetaling, mens de resterende 95 % typisk fordeles mellem realkredit- og banklån.
- Startomkostninger: Udover udbetalingen bør du afsætte 40.000-50.000 kr. til tinglysningsafgifter, ejerskifteforsikring og rådgivning.
- Sikkerhed i handlen: Underskriv aldrig en købsaftale uden et rådgiverforbehold, som sikrer, at din rådgiver og bank kan godkende handlen i sin helhed, før den er bindende.
- Boligens stand: Nærlæs tilstandsrapporten for kritiske skader på vitale bygningsdele, og tegn en ejerskifteforsikring for at dække skjulte mangler.
Hvor mange penge skal jeg selv have op af lommen?
Det første og vigtigste skridt er at få styr på finansieringen. Før finanskrisen kunne man låne til hele købesummen, men i dag er reglerne strammere for at sikre en sund boligøkonomi.
Som udgangspunkt skal du selv kunne lægge 5 procent af boligens pris som udbetaling. Dette er et krav fra Finanstilsynet, som bankerne skal overholde. Har du ikke denne opsparing, bliver det meget svært at få lov til at købe.
Resten af finansieringen er typisk delt op i to typer lån. De første 80 procent kan finansieres via et realkreditlån, som er den billigste låneform. De næste 15 procent finansieres typisk via et banklån, som har en højere rente.
Udover selve udbetalingen skal du også huske at sætte penge af til omkostningerne ved handlen. Der skal betales for tinglysning til staten, eventuel ejerskifteforsikring og rådgivning. En tommelfingerregel er at afsætte yderligere 40.000 til 50.000 kroner til disse poster.
Hvordan bliver jeg godkendt til et boliglån?
Inden du forelsker dig i en bolig, skal du have et såkaldt købebevis fra banken. Det er bankens forhåndsgodkendelse af, hvad du må købe for. Uden dette papir kan du ikke slå til hurtigt, hvis drømmeboligen dukker op.
Banken kigger især på to nøgletal: Dit rådighedsbeløb og din gældsfaktor. Rådighedsbeløbet er det, du har tilbage, når alle faste udgifter er betalt. Gældsfaktoren viser forholdet mellem din samlede gæld og din husstands årsindkomst før skat.
Vi oplever ofte, at førstegangskøbere bliver overraskede over, hvor meget banken kræver i rådighedsbeløb. Det er derfor en god idé at lægge et realistisk budget tidligt i processen, så du ved præcis, hvad du har at gøre godt med.
Husk også, at bankens første tilbud ikke nødvendigvis er det endelige. Det kan ofte betale sig at indhente tilbud fra flere banker for at sammenligne renter og gebyrer. Det gælder især banklånet og de løbende gebyrer, hvor der kan være penge at spare.
Hvilken boligtype passer bedst til min situation?
Når økonomien er på plads, skal du overveje dine behov. Som førstegangskøber af bolig står valget ofte mellem en ejerlejlighed eller et mindre hus, afhængigt af hvor i landet du søger.
En ejerlejlighed kræver typisk mindre vedligeholdelse, da du er en del af en ejerforening, der tager sig af de ydre rammer som tag og facade. Til gengæld betaler du fællesudgifter til foreningen, hvilket skal regnes med i det månedlige budget.
Et hus giver mere frihed og ofte en have, men du står selv med ansvaret for al vedligeholdelse. Er taget utæt, eller går fyret i stykker, er det dig selv, der skal betale og arrangere reparationen. Du kan finde gode råd om vedligeholdelse hos uvildige kilder som Bolius, hvilket kan hjælpe dig med at vurdere omfanget af arbejdet.
Beliggenheden er ofte det punkt, hvor man må gå på kompromis. Priserne i de store byer er høje, og mange må søge lidt længere væk fra centrum for at få pengene til at række. Overvej transporttid og nærhed til indkøb som vigtige parametre.
Hvorfor kan jeg ikke bare stole på ejendomsmægleren?
Dette er en af de mest udbredte misforståelser blandt førstegangskøbere. Ejendomsmægleren er sælgers mand. Mæglerens opgave er at sælge boligen til den højest mulige pris og på de bedste vilkår for sælgeren.
Derfor har du brug for din egen rådgiver, der udelukkende varetager dine interesser. Det sikrer, at der er balance i handlen, og at du ikke skriver under på vilkår, der stiller dig dårligt senere hen.
Når du finder en bolig, du vil købe, skal du insistere på at få indsat et rådgiverforbehold i købsaftalen. Det er en lille klausul, der sikrer, at din underskrift ikke er bindende, før din rådgiver og din bank har godkendt handlen i sin helhed.
Med professionel køberrådgivning får du gennemgået alle dokumenterne. Det gælder alt fra servitutter og lokalplaner til referater fra ejerforeningen, som kan gemme på oplysninger om kommende store udgifter.
Hvad skal jeg kigge efter i tilstandsrapporten?
Ved huskøb (og visse ejerlejligheder) vil der foreligge en tilstandsrapport. Den giver et overblik over boligens synlige skader og mangler. Skaderne vurderes med farvekoderne rød, gul og grå, afhængigt af hvor alvorlige de er.
Det er vigtigt ikke at lade sig skræmme af antallet af anmærkninger, men snarere se på typen af skader. En rød skade på en vital bygningsdel som taget er mere kritisk end flere mindre kosmetiske skader.
Tilstandsrapporten er også forudsætningen for, at du kan tegne en ejerskifteforsikring. Denne forsikring dækker skjulte skader, som ikke er nævnt i rapporten. For en førstegangskøber giver dette en stor tryghed, da uforudsete håndværkerregninger kan vælte budgettet.
Hvis du er usikker på boligens stand, kan det være en god investering at tage en byggesagkyndig med ud at se på huset, inden du skriver under. Du kan også tjekke offentlige data om ejendommen på Boligejer.dk for at se tidligere vurderinger og BBR-oplysninger.
Hvad sker der, når jeg har underskrevet?
Når købsaftalen er underskrevet af både dig og sælger, og dit rådgiverforbehold er afklaret, er handlen endelig. Herefter starter processen med at få det formelle på plads.
Det vigtigste dokument i denne fase er skødet. Skødet er det officielle bevis på, at du nu ejer ejendommen. Det skal tinglyses digitalt, og staten opkræver en tinglysningsafgift for denne registrering.
Korrekt tinglysning af skøde er afgørende for at sikre din ejendomsret mod andres krav. Først når skødet er tinglyst uden anmærkninger, kan købesummen frigives til sælgeren.
Til sidst udarbejdes en refusionsopgørelse. Det er et regnskab, hvor man fordeler udgifter til ejendomsskat, vand og varme mellem køber og sælger pr. overtagelsesdagen. Det sikrer, at du kun betaler for forbrug i den periode, du reelt har ejet boligen.
Gode råd til din boligjagt
For at opsummere processen, er her de vigtigste punkter, du bør have fokus på:
- Få et skriftligt købebevis fra banken, før du byder på en bolig.
- Husk altid at få indføjet et rådgiverforbehold i købsaftalen.
- Læs tilstandsrapporten grundigt og overvej en ejerskifteforsikring.
- Sørg for at have en buffer i økonomien til uforudsete udgifter.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
