Bodeling ved skilsmisse: Sådan håndteres det

Af Skøde Centret

Udgangspunktet i et ægteskab er formuefællesskab. Det betyder ikke, at I “ejer alt 50/50”, men at nettoværdien af jeres formue som hovedregel deles, når I går fra hinanden. Ejerforholdet står i tingbogen og afgør, hvem der er ejer. Men i bodelingen ser man på værdien – medmindre noget er gjort til særeje.

Særeje kan være aftalt i en ægtepagt, eller det kan følge med arv eller gaver fra andre, hvis giveren har stillet krav om det. Er noget særeje, indgår det ikke i delingen. Pensionsordninger er som hovedregel også uden for deling ved skilsmisse, men der kan i særlige situationer være tale om kompensation.

Hvornår regner man? Den juridiske startdato for delingen – skæringsdagen – er normalt den dag, myndighederne modtager jeres anmodning om separation eller skilsmisse. Den dato afgør, hvilke aktiver og hvilken gæld der “låses ind” i opgørelsen. Om rammerne for selve bruddet kan du orientere dig hos Familieretshuset.

Huset indgår i bodelingen via sin nettoværdi: markedsværdi minus restgæld. Har én af jer finansieret forbedringer alene, kan det i nogle tilfælde tale for en regulering i opgørelsen. Vil den ene blive boende, kræver det typisk, at banken godkender et debitorskifte, så den fraflyttende fritages for hæftelse. Hvis det ikke kan lade sig gøre, er et salg ofte den praktiske løsning. Du kan dykke ned i principperne i vores guide om formuefællesskab og boligen.

Hvordan fastsætter I boligens værdi retfærdigt?

En fair værdiansættelse er grundlaget for en fair bodeling. I praksis vælger mange at indhente en aktuel markedsvurdering fra en eller to ejendomsmæglere – eller en valuar. Det vigtigste er, at I bliver enige om et realistisk tal, som begge kan stå på mål for. En for høj eller for lav pris skævvrider resten af forløbet.

Udgangspunktet er værdien på skæringsdagen. Har der været større forbedringer, som den ene har betalt alene, kan det tale for en justering. Omvendt kan udskudt vedligehold eller forhold i lokalområdet trække prisen ned. Derfor er det klogt at dokumentere det, som faktisk påvirker værdien, så uenigheder ikke ender som synsninger.

Det giver ro i maven at samle et faktabaseret grundlag:

• En eller flere skriftlige mæglervurderinger med begrundelser
• Offentligt vurderingsgrundlag som bagtæppe (ikke facit)
• Regninger for forbedringer og vedligehold
• Oplysninger om servitutter og andre tinglyste forhold

Enighed er det afgørende. Kan I ikke mødes om én værdi, låser alt andet sig fast. En neutral, skriftlig vurdering er ikke “sandheden”, men den giver et fælles ståsted. Husk også, at værdiansættelsen ikke står alene: Restgæld, lånevilkår og bankens holdning til økonomien efter bruddet er mindst lige så styrende for, hvad der reelt kan gennemføres.

Hvad sker der med lån og hæftelse ved brud?

Hæftelsen for jeres lån ændrer sig ikke automatisk, fordi I bliver separeret eller skilt. Har I optaget lån sammen, hæfter I som udgangspunkt stadig sammen, indtil banken og realkreditinstituttet har godkendt et debitorskifte – eller boligen er solgt og lånene indfriet. En bodelingsoverenskomst i sig selv frigør ikke nogen fra gælden.

Vil den ene af jer blive boende, skal banken vurdere, om den pågældende kan bære lånene alene – også når livet bliver dyrere som enlig. Banken ser på indtægt, faste udgifter, børnebidrag, øvrig gæld og et realistisk hverdagsbudget. Ofte kommer der også krav om ændrede lånevilkår eller en ekstra sikkerhed.

Det er klogt at starte dialogen med banken tidligt og arbejde parallelt med bodelingen. Så undgår I en papiraftale, der ikke kan gennemføres i virkeligheden. Vi går i dybden med bankernes praksis og det tekniske i et debitorskifte i vores gennemgang af overtagelse af realkreditlån alene ved skilsmisse.

Typisk beder banken om:

• Dokumenteret indkomst og opdateret budget
• Overblik over al gæld og faste udgifter
• Plan for uforudsete udgifter og vedligehold

Siger banken nej til debitorskifte, er alternativerne ofte et fælles salg eller en midlertidig ordning frem mod et planlagt salg. Det vigtigste er at undgå, at den fraflyttende står med en hæftelse, der “hænger” i årevis, mens man egentlig troede, man var ude.

Hvordan laver I en holdbar bodelingsoverenskomst?

Når værdier og gæld er opgjort, samler I det i en bodelingsoverenskomst. Det er jeres skriftlige aftale om, hvem der får hvad – og hvem der fremover bærer hvilke lån. Den bør angive skæringsdag, principperne for fordelingen, eventuelle udligningsbeløb, frister og forbehold for bankens godkendelser. Er der særlige forhold (misbrugskrav, reguleringskrav, særeje), skal det stå tydeligt.

Overenskomsten er ikke bare “papir til skuffen”. Banker og myndigheder bruger den som dokumentation for, at jeres dispositioner udspringer af skilsmissen. Den kan også senere dokumentere, at delingen skete korrekt, hvis der opstår uenighed. Men husk: Overenskomsten flytter ikke ejendomsretten til huset. Det kræver et tinglyst skøde.

I praksis arbejder man i denne rækkefølge: Enighed om grundlaget (værdi og gæld), udkast til bodelingsoverenskomst, forhåndsdialog med bank/realkredit, endelig underskrift – og derefter tinglysning af skøde, hvis en af jer skal stå som eneejer. For at undgå “papiraftaler uden effekt” gennemgår vi sammenhængen mellem dokumentation, frister og tinglysning i vores guide til bodelingsoverenskomst og tinglysning.

Vores erfaring er, at den bedste aftale er den, der kan gennemføres uden ekstra omveje. Skriv det, I faktisk kan og vil gøre – i den rækkefølge det kan lade sig gøre.

Hvornår kræver overdragelsen et bodelingsskøde – og hvad koster det?

Ændrer ejerforholdet sig som led i bodelingen, skal der tinglyses et bodelingsskøde. Skødet overfører adkomsten i tingbogen fra jer begge til den ene – eller fra den ene til den anden – alt efter aftalen. Skødet henviser normalt til bodelingsoverenskomsten, så sammenhængen er klar for banker og myndigheder. Vil du se, hvad skødet rummer i praksis, forklarer vi det i vores guide om skilsmisses skøde og pris.

Om tinglysningsafgift gælder en vigtig særregel ved separation/skilsmisse: Når overdragelsen sker som led i jeres skilsmisse og kan dokumenteres (separations- eller skilsmissebevilling), betales kun det faste tinglysningsgebyr. Den variable afgift på 0,6% undgås helt. Sker overdragelsen derimod som almindelig handel, er hovedreglen 1.850 kr. + 0,6% af købesummen. Overdrager I mellem ægtefæller uden for skilsmisse, beregnes 0,6%-delen typisk af den andel af den offentlige vurdering minus 20%, som skifter ejer, plus 1.850 kr.

Selve tinglysningen foregår digitalt via den offentlige tinglysningsportal. Det er vigtigt, at skødet er anmærkningsfrit, så panthavernes sikkerhed er i orden, og person- og ejendomsoplysninger stemmer. En enkelt fejl kan forsinke både lån, forsikring og jeres praktiske videre plan.

Hvad hvis I er ugifte og ejer bolig sammen?

Ugifte har ikke formuefællesskab. Når I går fra hinanden, er der ingen automatisk bodeling. I deler som udgangspunkt efter ejerandelene, der fremgår af skødet – og begge kan blive holdt fast på lån, hvis I hæfter sammen. Det gør jeres skriftlige aftaler afgørende, både mens I er sammen og ved et brud.

Den vigtigste aftale for ugifte er en samejeoverenskomst. Her kan I fastlægge ejerandele, hvordan I deler udgifter, hvordan indskud og forbedringer håndteres, og hvem der har forkøbsret ved et brud. Uden sådan en aftale ender mange sager i dyre konflikter om “hvem der har lagt hvad”. Vi gennemgår indhold og tinglysning i vores vejledning om samejeoverenskomst for fast ejendom.

Arv er også væsentlig: Ugifte arver ikke hinanden automatisk. Uden testamente kan den efterladte risikere at måtte sælge, selv om hverdagsøkonomien egentlig hænger fint sammen. Det er værd at overveje både testamente og forsikringer, hvis I vil sikre hinanden – og ikke kun jeres fordeling ved et brud.

Skal den ene blive boende efter et samlivsophør, gælder samme realitet som for gifte: Banken skal godkende debitorskifte. Ellers hænger I begge på gælden, uanset hvad der står i jeres interne aftale. Derfor er rækkefølgen den samme: Enig plan, bankens ja – og så tinglysning af nyt skøde.