Bodeling ved skilsmisse: Sådan håndteres det

Af Skøde Centret

Når et ægteskab ophører, er den fælles bolig ofte det største aktiv, der skal deles. Bodeling ved skilsmisse indebærer en opgørelse af jeres samlede formue, en aftale om boligens fremtid og en række juridiske og økonomiske skridt, der sikrer en klar og holdbar løsning for jer begge.

Hvad betyder formuefællesskab for jeres fælles bolig?

I de fleste ægteskaber i Danmark gælder princippet om formuefællesskab, også kaldet delingsformue. Det betyder ikke, at I ejer alting halvt-halvt under ægteskabet, men at den samlede nettoværdi af jeres respektive formuer som udgangspunkt skal deles ligeligt ved separation eller skilsmisse.

For jeres bolig betyder det, at dens værdi indgår i den samlede pulje, der skal deles. Det gælder uanset, om kun den ene af jer står som ejer på skødet. Ejerforholdet, som det fremgår af tingbogen, afgør, hvem der juridisk ejer ejendommen og kan disponere over den. Men i selve den økonomiske opgørelse ved en skilsmisse ser man på boligens nettoværdi – altså markedsværdien fratrukket den gæld, der er i ejendommen.

Hvis I begge står på skødet, ejer I typisk ejendommen i lige sameje. Hvis kun den ene står som ejer, tilhører ejendommen juridisk set vedkommende, men værdien skal stadig deles. Det er en central del af den bodeling ved skilsmisse, som loven foreskriver.

Det er vores erfaring, at denne skelnen mellem juridisk ejerskab og den værdi, der skal deles, kan give anledning til misforståelser. Selvom den ene part har købt og betalt for huset før ægteskabet, vil en eventuel værdistigning i løbet af ægteskabet normalt indgå i delingsformuen.

Hvordan påvirker særeje delingen af boligen?

Særeje er den primære undtagelse til reglen om formuefællesskab. Hvis en bolig eller en del af dens værdi er gjort til særeje, skal den holdes helt eller delvist uden for den økonomiske deling ved skilsmisse. Særeje kan opstå på flere måder, og det er afgørende for bodelingen at få afklaret, om det er tilfældet.

Den mest almindelige måde at etablere særeje på er gennem en ægtepagt, som er en skriftlig og tinglyst aftale mellem ægtefæller. Her kan I aftale forskellige former for særeje, for eksempel at en bestemt ejendom skal være den enes fuldstændige særeje. Særeje kan også være bestemt af en tredjepart, typisk i forbindelse med arv eller en større gave, hvor arvelader eller gavegiver har betinget, at arven eller gaven skal være modtagerens særeje.

Hvis boligen er købt for midler, der stammer fra særeje, kan boligen også blive særeje. Det er dog afgørende, at pengestrømmen kan dokumenteres, så der ikke sker en sammenblanding med delingsformuen. Bliver særejemidler blandet med fælles midler, kan særejet i visse tilfælde gå tabt.

Udover faste ejendomme er pensionsordninger et andet stort aktiv, der ofte holdes uden for delingen. Hovedreglen er, at rimelige pensionsrettigheder ikke indgår i bodelingen. Der kan dog være undtagelser, som kan føre til krav om kompensation, hvis den ene part har en væsentligt større pension end den anden.

Hvilken dato bruges til at opgøre værdierne?

For at sikre en fair og gennemskuelig proces, skal jeres formue gøres op på en bestemt dato. Denne dato kaldes skæringsdagen. Skæringsdagen er den dag, hvor Familieretshuset modtager jeres anmodning om separation eller skilsmisse. Fra denne dato “låses” de aktiver og den gæld, som hver af jer ejer, og det er disse værdier, der skal indgå i bodelingen.

Det betyder, at formue, der erhverves, eller gæld, der stiftes, efter skæringsdagen, som udgangspunkt holdes uden for delingen. Hvis den ene part for eksempel vinder i lotto eller optager et stort forbrugslån dagen efter, at anmodningen er sendt, vil det normalt ikke påvirke den fælles opgørelse.

Værdien af jeres bolig skal også fastsættes med udgangspunkt i skæringsdagen. I praksis kan det dog være svært at ramme værdien præcist på en bestemt dato. Derfor aftaler man ofte at bruge en aktuel markedsvurdering, som indhentes i forbindelse med selve bodelingen. Det afgørende er, at I bliver enige om, hvilket værdifastsættelsesprincip I vil anvende.

Skæringsdagen markerer altså det økonomiske brud, selvom den endelige bodeling måske først finder sted flere måneder senere. Det skaber en klar ramme og forhindrer, at den ene part kan handle på en måde, der forringer den andens andel af boet.

Hvordan fastsætter I boligens værdi korrekt og retfærdigt?

Enighed om boligens værdi er fundamentet for en retfærdig bodeling. Uden enighed om dette centrale punkt kan hele processen gå i stå. Værdien skal afspejle den pris, som en uafhængig tredjepart ville være villig til at betale for ejendommen på det åbne marked.

Den mest anvendte metode er at bede en eller to lokale og uafhængige ejendomsmæglere om at give en skriftlig og begrundet salgsvurdering. Det giver et realistisk billede af markedsværdien. Nogle vælger at få en vurdering hver og derefter finde et gennemsnit, mens andre bliver enige om at bruge den samme mægler. Det vigtigste er ikke den præcise metode, men at I begge anerkender den værdi, I ender med at lægge til grund for jeres aftale.

Den offentlige ejendomsvurdering kan bruges som et pejlemærke, men den er sjældent præcis nok til at stå alene, da den ikke tager højde for ejendommens konkrete stand, forbedringer eller den aktuelle markedssituation.

For at underbygge værdiansættelsen og undgå senere tvivl, kan det være en god idé at samle dokumentation. Det kan omfatte:

• Skriftlige vurderinger fra en eller flere ejendomsmæglere.
• Dokumentation for væsentlige forbedringer, I har foretaget.
• Oplysninger om eventuelle fejl, mangler eller forestående store udgifter.
• Information om lokale forhold, der kan påvirke prisen, såsom kommende byggerier eller infrastrukturprojekter.

Hvis den ene part skal overtage boligen, er det denne aftalte markedsværdi, der bruges til at beregne, hvor meget vedkommende eventuelt skal betale til den anden part for at overtage dennes andel af friværdien.

Hvad sker der med banklån og gældsansvar ved skilsmisse?

En skilsmisse ændrer ikke automatisk på jeres gældsforpligtelser over for banken og realkreditinstituttet. Hvis I har optaget lån sammen, hæfter I begge fortsat personligt og solidarisk for hele gælden, indtil lånene enten er fuldt indfriet, eller långiver har godkendt, at den ene af jer kan overtage gælden alene.

Solidarisk hæftelse betyder, at banken kan kræve det fulde månedlige afdrag hos hver enkelt af jer, uanset hvad I internt har aftalt. En bodelingsoverenskomst, hvor I aftaler, at den ene part overtager huset og gælden, er altså ikke bindende for banken. Den fraflyttende part er først frigjort fra sin hæftelse, når banken har gennemført et såkaldt debitorskifte.

Et debitorskifte er en formel proces, hvor banken vurderer, om den part, der ønsker at blive boende, har en tilstrækkelig robust økonomi til at bære alle boligudgifterne alene. Banken vil foretage en ny kreditvurdering baseret på den blivende parts indkomst, rådighedsbeløb og øvrige gæld. Det er en proces, der minder meget om at skulle godkendes til et nyt boligkøb.

Vi oplever ofte, at denne del af processen undervurderes. Det er afgørende at indlede en dialog med banken tidligt i forløbet for at få en forhåndsgodkendelse. Siger banken nej til et debitorskifte, er den praktiske konsekvens ofte, at boligen må sælges, da den fraflyttende part ellers vil være bundet af en gæld, der kan forhindre vedkommende i at købe en ny bolig. En overtagelse af hus er derfor betinget af bankens accept.

Hvad skal en bodelingsoverenskomst indeholde?

En bodelingsoverenskomst er den skriftlige aftale, der dokumenterer, hvordan I har valgt at dele jeres fælles bo. Det er jeres køreplan for den økonomiske adskillelse og et afgørende dokument over for banker, realkreditinstitutter og myndigheder. Aftalen skaber klarhed og minimerer risikoen for fremtidige konflikter.

Selvom der ikke er formelle krav til, hvordan en bodelingsoverenskomst skal se ud, bør den som minimum indeholde en række centrale punkter for at være fyldestgørende. Den bør klart og præcist beskrive, hvilke aktiver og passiver der indgår i delingen, og hvordan de fordeles mellem jer. Det gælder ikke kun boligen, men også bil, indbo, opsparing og eventuel anden gæld.

En grundig bodelingsoverenskomst vil typisk indeholde oplysninger om skæringsdagen, en detaljeret opgørelse af hver parts bodele (de aktiver, der indgår i delingen), og hvordan værdierne er fastsat. Hvis den ene part skal betale et beløb til den anden for at udligne forskelle i bodelene, skal dette beløb, en såkaldt boslod, og betalingsfristen fremgå tydeligt. Det er også vigtigt at specificere, hvem der overtager hvilken gæld.

Når det gælder den fælles bolig, skal aftalen beskrive, om den ene part overtager den, og på hvilke vilkår. Det er standard at indsætte et forbehold om, at overtagelsen er betinget af bankens og realkreditinstituttets godkendelse af et debitorskifte. Uden dette forbehold kan den part, der skal overtage, risikere at være bundet af en aftale, som ikke kan realiseres økonomisk.

Hvornår er et skilsmisseskøde nødvendigt?

Hvis den ene af jer skal overtage den fælles bolig, er en bodelingsoverenskomst ikke nok til at overføre ejerskabet formelt. For at ændre ejerforholdet i tingbogen, som er det officielle register over ejendomsrettigheder i Danmark, skal der udarbejdes og tinglyses et nyt skøde. I forbindelse med en skilsmisse kaldes dette ofte et skilsmisseskøde.

Skødet er det juridiske dokument, der beviser, at ejendomsretten er overgået fra jer begge til den ene part alene. Uden en tinglysning af det nye skøde vil den fraflyttede part fortsat stå som medejer, hvilket kan skabe problemer i forhold til fremtidige boligkøb, lånoptagelse og i tilfælde af den blivende parts død eller gældsproblemer.

Tinglysningen sikrer, at den nye ejer kan disponere fuldt ud over ejendommen, for eksempel ved at optage nye lån med sikkerhed i boligen. Processen foregår digitalt via Tinglysningsrettens portal. Et skilsmisseskøde er typisk et relativt enkelt dokument, der henviser til jeres separations- eller skilsmissebevilling samt jeres bodelingsoverenskomst.

En væsentlig fordel ved at overdrage boligen som en del af en formel skilsmisse er, at I kan opnå en markant besparelse på tinglysningsafgiften. Normalt består afgiften af et fast gebyr samt en variabel afgift. Når overdragelsen sker som følge af en skilsmisse, er I fritaget for at betale den variable afgift, forudsat at I kan dokumentere, at I er separerede eller skilte. Det kræver blot, at I betaler det faste grundgebyr til staten.

Hvordan overdrages boligen, hvis I er ugifte samlevende?

For ugifte samlevende gælder der helt andre regler end for ægtefæller. Reglerne om formuefællesskab og automatisk ligedeling finder ikke anvendelse, når et papirløst forhold ophører. Her er udgangspunktet, at hver part udtager, hvad vedkommende selv ejer.

Hvis I ejer en bolig sammen, vil jeres ejerforhold typisk fremgå af skødet, ofte med en fordeling på 50/50. Ved et brud skal I selv blive enige om, hvordan I vil håndtere boligen. Hvis den ene skal overtage den andens andel, betragtes det som et almindeligt salg. Det betyder, at der skal udarbejdes et nyt skøde, og der skal betales fuld tinglysningsafgift af den del af ejendomsværdien, der overdrages.

Den største udfordring for ugifte er ofte, at der ikke findes en lovmæssig ramme for delingen. Har den ene part indskudt flere penge i boligen end den anden, eller betalt for en dyr renovering, er der ingen garanti for at få disse penge tilbage, medmindre I har en skriftlig aftale. Derfor er en samejeoverenskomst et afgørende redskab for ugifte boligejere. I en sådan aftale kan I på forhånd regulere, hvordan udgifter skal fordeles, hvad der skal ske ved et eventuelt brud, og hvordan en eventuel friværdi eller et tab skal deles.

Ligesom for gifte er en overtagelse af boligen betinget af bankens godkendelse. Den part, der ønsker at blive boende, skal kunne kreditgodkendes til at overtage hele gælden alene. Uden bankens accept er et salg på det åbne marked ofte den eneste udvej. En papirløs skilsmisse kræver derfor klare aftaler for at undgå fastlåste konflikter.

Hvilken rolle spiller banken i overtagelsen af huset?

Bankens rolle i en boligoverdragelse ved skilsmisse er central og kan ikke undervurderes. Uanset hvor enige I er om vilkårene i jeres bodelingsoverenskomst, er det i sidste ende banken og realkreditinstituttet, der afgør, om jeres plan kan realiseres. Deres primære interesse er at sikre, at lånene fortsat bliver betalt til tiden.

Når den ene part skal overtage boligen og den tilhørende gæld, skal banken foretage en grundig kreditvurdering af vedkommende. Banken ser på den fremtidige enlige forsørgers økonomi og vurderer, om den er stærk nok til at dække alle udgifter. Her indgår faktorer som indkomst, faste udgifter, eventuelle børnebidrag og et realistisk rådighedsbeløb til mad, tøj og uforudsete udgifter.

Banken vil typisk kræve at se et detaljeret budget, de seneste lønsedler og årsopgørelser. De beregner, om den blivende part kan modstå en eventuel rentestigning og stadig have en sund økonomi. Mange bliver overraskede over, hvor strenge kravene kan være, da en enlig persons økonomi er mere sårbar end et pars.

Det er en god idé at tage en tidlig og åben dialog med jeres bankrådgiver. Præsenter jeres situation og bed om en foreløbig vurdering af mulighederne. En forhåndsgodkendelse giver tryghed i de videre forhandlinger. Hvis banken giver afslag på at lade den ene part overtage gælden alene, er der ofte kun to alternativer tilbage: at sælge boligen på det åbne marked og dele et eventuelt overskud, eller at den fraflyttende part fortsat hæfter for gælden, hvilket sjældent er en holdbar løsning.

Hvad er de typiske trin i processen fra aftale til tinglysning?

En bodeling, der involverer fast ejendom, følger typisk en række faste trin for at sikre, at alle juridiske og økonomiske aspekter håndteres korrekt. En struktureret tilgang kan gøre en kompliceret proces mere overskuelig og mindske risikoen for fejl og konflikter undervejs.

Processen kan overordnet set opdeles i en aftalefase og en eksekveringsfase. Det er afgørende, at rækkefølgen overholdes, så I ikke indgår aftaler, der senere viser sig at være urealistiske. En typisk køreplan ser således ud:

• Enighed om vilkår: I starter med at blive enige om de grundlæggende vilkår. Det omfatter en aftale om boligens værdi, opgørelse af restgæld og en fordeling af den eventuelle friværdi eller gæld.
• Forhåndsgodkendelse fra banken: Den part, der ønsker at overtage boligen, kontakter banken for at få en foreløbig godkendelse til at overtage lånene alene.
• Udarbejdelse af bodelingsoverenskomst: Når de økonomiske rammer er på plads, udarbejdes den skriftlige bodelingsoverenskomst, der detaljeret beskriver alle aftaler, inklusive vilkårene for boligoverdragelsen.
• Underskrift af aftalen: Begge parter underskriver bodelingsoverenskomsten. Aftalen er nu juridisk bindende mellem jer, ofte med det forbehold at banken endeligt godkender gældsovertagelsen.
• Gennemførelse af debitorskifte og tinglysning: Når den endelige godkendelse fra banken foreligger, kan de praktiske skridt tages. Banken gennemfører debitorskiftet, og der udarbejdes og tinglyses et nyt skøde, som formelt overfører ejendomsretten.

Ved at følge denne rækkefølge sikrer I, at de økonomiske forudsætninger er på plads, før de endelige juridiske dokumenter underskrives og tinglyses. Det skaber tryghed for begge parter og en ren afslutning på det fælles boligejerskab.