Et afgiftspantebrev er ikke gæld eller sikkerhed for et lån. Det er en registrering af et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag, som under bestemte betingelser kan reducere den procentbaserede tinglysningsafgift, når der senere tinglyses nyt pant. Fordelen er en mulig besparelse; begrænsningen er, at registreringen kun kan bruges efter reglerne og ikke kan hæves som penge.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Et afgiftspantebrev er ikke gæld, men en registrering af et ubrugt afgiftsfritagelsesgrundlag, som kan reducere den procentbaserede tinglysningsafgift ved et senere nyt pant. Fordelen kræver, at beløbet, ejendommen og anmeldelsen passer til reglerne; registreringen er hverken kontanter eller sikkerhed for et lån.
- Hovedstolen viser det beløb, der kan bruges som afgiftsfritagelsesgrundlag.
- Et afgiftspantebrev kan kun nedlyses eller aflyses, ikke forhøjes.
- Ved delvis brug bliver restbeløbet stående, mens den faste afgift på det nye pant består.
- Det skal som hovedregel bruges ved nyt pant i samme ejendom eller andelsbolig.
- Kontrollér dokumenttype, hovedstol og registrering før og efter anmeldelsen, fordi fejl ikke nødvendigvis kan rulles tilbage.
Hvad gemmer et afgiftspantebrev?
Afgiftspantebrevet dokumenterer, hvor stor en tinglyst hovedstol der stadig kan bruges som grundlag for nedsættelse af afgiften på et fremtidigt pantebrev. Beløbet står registreret på den faste ejendom eller andelsboligen. Du kan derfor se dokumentet i Tingbogen eller Andelsboligbogen.
Navnet kan give indtryk af, at dokumentet er et almindeligt pantebrev. Det er det ikke. Afgiftspantebrevet indeholder ikke et lån, giver ikke en kreditor sikkerhed og viser ikke, at du skylder hovedstolen. Tinglysningsafgiftslovens § 5 a beskriver det alene som en måde at bevare et ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag til senere tinglysning af nyt pant.
Hvordan opstår det ved en låneændring?
Et afgiftspantebrev kan blandt andet opstå ved en låneomlægning, hvor det nye pantebrev har en lavere hovedstol end det tidligere. Den del af den gamle tinglyste hovedstol, som ikke bruges til det nye pant, kan parkeres i et afgiftspantebrev. Et fuldt indfriet pantebrev, der stadig er tinglyst, eller et ejerpantebrev kan også omdannes, når betingelserne er opfyldt.
Et ekstraordinært afdrag på et lån opretter derimod ikke automatisk et særskilt afgiftspantebrev for det afdragne beløb. Så længe det oprindelige pantebrev fortsat dækker en restgæld, ligger den ledige del af den tinglyste hovedstol i det eksisterende pantebrev. Det er derfor dokumentets tinglyste status og hovedstol, ikke kun lånets aktuelle restgæld, der skal kontrolleres.
Hvilken økonomisk fordel kan du få?
Fordelen er, at hovedstolen på afgiftspantebrevet kan modregnes i afgiftsgrundlaget for et nyt pantebrev med pant i samme ejendom eller samme andelsbolig. Dermed kan den procentbaserede del af tinglysningsafgiften blive mindre. Den faste afgift for tinglysningen af det nye pant består.
Forenklet illustrativt eksempel: Et afgiftspantebrev har en hovedstol på 1.000.000 kr., og der skal tinglyses et nyt pantebrev på 750.000 kr. Hvis alle betingelser er opfyldt, kan de 750.000 kr. bruges som afgiftsfritagelsesgrundlag for det nye pant. Afgiftspantebrevet nedlyses derefter til 250.000 kr., som kan stå til en senere tinglysning. Eksemplet følger Den juridiske vejledning om afgiftspantebreve.
Hvad kan afgiftspantebrevet ikke bruges til?
Afgiftspantebrevet kan ikke erstatte et pantebrev, og en bank kan ikke få sikkerhed i det som ved tinglysning af et ejerpantebrev. Det kan heller ikke omdannes tilbage til et egentligt pantebrev. Hvis du har brug for ny finansiering, skal der derfor stadig oprettes eller anvendes et dokument, som faktisk giver pant.
- Hovedstolen kan ikke forhøjes efter oprettelsen.
- Beløbet er ikke et kontant tilgodehavende og kan ikke udbetales.
- Det reducerer kun afgiften inden for det registrerede beløb og de lovbestemte betingelser.
- Ved delvis brug skal dokumentet nedlyses; ved fuld brug skal det aflyses.
Hvornår kan afgiftsfordelen blive begrænset?
Hovedreglen er, at afgiftspantebrevet skal bruges ved tinglysning af nyt pant i samme ejendom eller samme andel i en andelsboligforening. Det nye pantebrev skal anmeldes, før afgiftspantebrevet nedlyses eller aflyses, og den krævede erklæring om afgiftsfritagelse skal være knyttet til anmeldelsen. Hvis det nye pant er større end det beløb, der kan genbruges, beregnes den procentbaserede afgift af den overskydende del.
En udstykning eller opdeling i ejerlejligheder kan ændre mulighederne. Et afgiftspantebrev er ikke en egentlig hæftelse og følger derfor ikke automatisk med over på de nye ejendomme. Den juridiske vejledning beskriver, at et afgiftspantebrev efter en ejerlejlighedsopdeling kan blive stående på hovedejendommen uden at kunne bruges på de nye ejerlejligheder. En planlagt opdeling bør derfor afklares, før afgiftsgrundlaget disponeres.
Hvad skal du kontrollere før anmeldelsen?
Kontrollen bør ske både før og efter tinglysningen:
- Kontrollér dokumenttypen, hovedstolen og den ejendom eller andelsbolig, afgiftspantebrevet er registreret på.
- Fastlæg, hvor meget af hovedstolen der skal bruges til det nye pantebrev, og om resten skal blive stående.
- Sørg for, at det nye pantebrev henviser korrekt til afgiftspantebrevet, og at anmeldelsesrækkefølgen følger afgiftsreglerne.
- Kontrollér efter tinglysningen, at afgiftspantebrevet er nedlyst eller aflyst med det rigtige beløb, og at det nye pant er registreret som forventet.
Beløb og dokumenttype skal være afklaret inden omdannelsen. I en offentliggjort sag fra 2022 blev et ejerpantebrev omdannet med en anden hovedstol end anmelderen havde tilsigtet. Vestre Landsret fandt ikke grundlag for at kræve ejerpantebrevet genindført, fordi anmeldelsen var registreret som indsendt. Sagen viser et konkret kontrolbehov, men afgør ikke, hvordan enhver senere fejl skal behandles. Tinglysningsrettens sagsresume beskriver forløbet.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på de gældende regler og myndighedernes aktuelle vejledninger om pant og tinglysningsafgift.
- Retsinformation: tinglysningsafgiftsloven, især reglerne om afgiftsfritagelsesgrundlag i § 5 a.
- Skattestyrelsen: Den juridiske vejledning 2026-1 om ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag og afgiftspantebreve.
- Tinglysningsretten: vejledning om afgiftspantebreve og sagsresumeet om omdannelse af ejerpantebrev.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: