Fast ejendom ved skilsmisse: Hvordan overdrages den?

Af Skøde Centret

Fast ejendom ved skilsmisse overdrages ved en aftale om boligen, et nyt skøde og tinglysning, hvis ejerskabet skal ændres. Bodeling, bankens lånebehandling og tinglyst ejerregistrering er tre forskellige spor, som skal passe sammen.

Hvad skal afklares, før boligen kan overdrages?

Før en bolig kan overdrages ved skilsmisse, skal I afklare, om den ene af jer skal overtage hele ejendommen, om ejendommen skal sælges, eller om en midlertidig løsning er nødvendig. Aftalen om boligen bør ikke stå alene som et løst beløb eller en mundtlig forståelse, hvis skødet, lånet og bodelingen skal hænge sammen.

Det første praktiske skel er, hvem der står som ejer i Tingbogen. Hvis I begge står på skødet, og den ene skal overtage boligen, skal den fraflyttende ægtefælles ejerandel overdrages. Hvis kun den ene står på skødet, kan boligen stadig indgå i bodelingen, men der er ikke nødvendigvis et tinglyst ejerskifte, medmindre ejendommen skal over på den anden ægtefælle.

Det andet skel er, om boligen er delingsformue eller særeje. Efter Ægtefælleloven § 5 deler ægtefæller som udgangspunkt deres formuer ved separation eller skilsmisse, medmindre en aftale eller særlige regler fører til et andet resultat. Reglen betyder ikke, at begge automatisk ejer halvdelen af boligen i Tingbogen. Den betyder, at værdien af det, der skal deles, indgår i den økonomiske opgørelse.

Det tredje skel er lånet. Et skøde ændrer ejendomsretten, men frigør ikke i sig selv den fraflyttende ægtefælle fra et fælles realkreditlån eller banklån. Hvis den ene skal overtage boligen alene, skal långiverne derfor behandle, om gælden kan overtages eller omlægges.

Hvem ejer boligen, og hvad ændrer skødet?

Skødet er det dokument, der registrerer ejerskiftet over fast ejendom. Når et skilsmisseskøde tinglyses, viser Tingbogen den nye ejer eller de nye ejerandele. Det er derfor skødet, der flytter den tinglyste adkomst, når boligen skal overdrages fra begge ægtefæller til den ene.

Skødet løser derimod ikke alle økonomiske spørgsmål mellem jer. Det fastsætter ikke automatisk den endelige bodeling, det fjerner ikke automatisk en meddebitor fra lånet, og det afgør ikke alene, om den aftalte overtagelsessum er rimelig. De spørgsmål skal være afklaret i bodelingen, i aftalen mellem jer og i bankens behandling.

Hvis kun den ene ægtefælle allerede ejer boligen ifølge Tingbogen, er der ikke et ejerskifte, hvis samme ægtefælle beholder boligen. Den anden ægtefælle kan stadig have krav på en økonomisk andel af værdien, hvis boligen indgår i delingsformuen. I den situation er skødet ikke hoveddokumentet; bodelingsaftalen og den økonomiske afregning er det centrale.

Hvis den ægtefælle, der ikke står på skødet, skal overtage boligen, kræver det derimod et tinglyst ejerskifte. Her skal skødet vise, hvem der overdrager, hvem der overtager, hvilken ejendom der overdrages, og hvilket grundlag overdragelsen sker på.

Hvordan hænger bodeling og tinglyst ejerskab sammen?

Bodelingen er den økonomiske deling af jeres formuer. Tinglysningen er den offentlige registrering af ejerskiftet. De to spor skal tale sammen, men de er ikke det samme. Du kan derfor godt have en bodelingsaftale, der siger, at du skal overtage boligen, uden at Tingbogen endnu viser dig som eneejer.

En skriftlig aftale om boligen bør forklare, hvordan overtagelsen indgår i den samlede bodeling. Det kan være ved, at den ene overtager boligen og samtidig betaler et beløb til den anden, eller ved at boligens værdi modregnes i andre aktiver og passiver. Hvis aftalen kun siger, at boligen overtages, men ikke forklarer den økonomiske afregning, kan skødet blive teknisk muligt, mens bodelingen stadig er uklar.

Domstolene beskriver deling af fælles formue som et spørgsmål om at opgøre aktiver og gæld og dele den formue, der skal deles. For fast ejendom betyder det, at boligens værdi, lån, eventuelle udgifter og den aftalte overtagelse skal indgå i en samlet økonomisk opgørelse.

Det kan hjælpe at adskille tre spørgsmål:

• Hvem skal eje boligen efter skilsmissen?
• Hvilken værdi skal boligen indgå med i bodelingen?
• Hvem skal hæfte for lån, pant og løbende boligudgifter efter overtagelsen?

Hvis svaret på et af spørgsmålene mangler, er overdragelsen ikke klar, selv om I er enige om de to andre.

Hvornår fastlægges værdien af huset?

Værdiansættelsen er et af de punkter, hvor en skilsmisseoverdragelse let bliver uklar. Ophørsdagen og værdiansættelsesdagen er ikke nødvendigvis det samme. Ophørsdagen handler om, hvilke aktiver og passiver der indgår i formuedelingen, mens værdien af aktiver og passiver som udgangspunkt knytter sig til udlægstidspunktet eller skiftets afslutning.

Efter Ægtefælleloven § 27 indgår de aktiver og passiver, hver ægtefælle havde ved udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtog anmodning om separation eller skilsmisse. Det er ophørsdagen. For boligen betyder det, at det skal afklares, om boligen og den tilhørende gæld hører med i den formue, der skal deles.

Værdien kan kræve en selvstændig vurdering. Det kan ske ud fra en aftalt handelsværdi, en mæglervurdering, en vurdering fra bankens side eller en anden dokumenteret metode, som parterne accepterer. Hvis I ikke er enige om værdien, bliver skødet ikke i sig selv løsningen, fordi skødet ikke afgør, hvad boligen skal koste i bodelingen.

Forenklet illustrativt eksempel: I ejer boligen 50/50, og I aftaler, at den ene overtager den andens halvdel. Hvis boligen værdiansættes til 3.000.000 kr., og restgælden er 2.000.000 kr., er den simple friværdi 1.000.000 kr. Den fraflyttende ægtefælles halvdel af friværdien er i eksemplet 500.000 kr. Eksemplet er fiktivt og viser kun den enkle logik; den konkrete bodeling kan ændres af øvrige aktiver, gæld, særeje og aftalte modregninger.

Hvad skal der stå i aftalen om boligen?

Aftalen om boligen skal være konkret nok til, at skødet kan laves, banken kan behandle lånesporet, og I bagefter kan se, hvad der faktisk blev aftalt. En overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse bør derfor ikke kun beskrives som, at den ene overtager huset.

Aftalen bør som minimum tage stilling til:

• hvilken ejendom aftalen handler om
• hvem der overtager ejendommen
• om hele ejendommen eller en bestemt ejerandel overdrages
• hvilken værdi eller overtagelsessum der bruges i bodelingen
• hvordan eksisterende lån og pant håndteres
• hvem der betaler løbende udgifter frem til overtagelsesdagen
• hvilken dato overtagelsen skal have virkning fra mellem jer
• om skødet er betinget af bankens godkendelse eller andre forhold

Hvis aftalen er en del af en samlet bodeling ved skilsmisse, bør den også passe med jeres øvrige aktiver og passiver. Boligen kan ikke vurderes isoleret, hvis den ene samtidig overtager gæld, pensionsudligninger, indbo eller andre værdier efter aftale.

En bodelingsoverenskomst kan i nogle situationer være en del af dokumentgrundlaget, men den erstatter ikke altid et skøde. Hvis ejerskabet i Tingbogen skal ændres, skal der som udgangspunkt tinglyses et adkomstdokument, der registrerer den nye ejer.

Hvordan foregår selve overdragelsen trin for trin?

Når den ene ægtefælle skal overtage fast ejendom ved skilsmisse, bør processen have en klar rækkefølge. Rækkefølgen mindsker risikoen for, at skødet tinglyses, før den økonomiske aftale eller bankens behandling er på plads.

1. Afklar, om boligen skal overtages, sælges eller beholdes midlertidigt i fællesskab.
2. Kontroller, hvem der står som ejer i Tingbogen, og hvilke ejerandele der er registreret.
3. Afklar, om boligen indgår i delingsformuen, eller om særeje eller anden aftale ændrer resultatet.
4. Fastlæg den værdi, der skal bruges i bodelingen, og hvordan lån og øvrige boligposter indgår.
5. Indhent bankens stillingtagen, hvis lån skal overtages, omlægges eller frigøre en meddebitor.
6. Lav den skriftlige aftale om boligen og den samlede økonomiske afregning.
7. Udarbejd skødet med korrekt ejendom, parter, ejerandel, overdragelsesgrundlag og afgiftsoplysninger.
8. Underskriv skødet digitalt og anmeld det til tinglysning.
9. Kontroller efter tinglysningen, at Tingbogen viser den nye ejer, og at bankens lånespor er afsluttet som aftalt.

Skødet bør normalt ikke være det første dokument, I laver. Det bør bygge på den aftale, der allerede forklarer, hvorfor ejendommen overdrages, og hvordan overdragelsen indgår i bodelingen.

Hvornår skal banken ind over?

Banken eller realkreditinstituttet skal ind over, når den ægtefælle, der bliver i boligen, skal overtage gælden alene, omlægge lån eller frigøre den anden ægtefælle fra hæftelse. Det er et tredjepartsspor, ikke en regel om selve skødet.

Hvis I begge hæfter for et lån, fortsætter hæftelsen ikke med at forsvinde, fordi ejerandelen overdrages. Långiver skal acceptere ændringen. Banken kan derfor bede om oplysninger om indkomst, budget, ejendomsværdi, restgæld og fremtidig betalingsevne, før den tager stilling til, om den ene kan stå alene.

Et praktisk kontrolpunkt er at skelne mellem ejerskab og gæld:

• Skødet viser, hvem der ejer ejendommen.
• Pantebreve og låneaftaler viser, hvilken gæld der er sikret i ejendommen.
• Bankens accept afgør, om en meddebitor frigøres eller lånet ændres.

Hvis banken ikke har afsluttet lånesporet, kan det være relevant at gøre skødet betinget af den endelige låneafklaring. Det beskytter især den ægtefælle, der skal ud af både ejerforhold og gæld, fordi tinglyst ejerskifte og gældsfrigørelse ellers kan komme til at ligge forskudt.

Hvad koster tinglysningen ved skilsmisse?

Ved almindeligt ejerskifte af fast ejendom består tinglysningsafgiften normalt af en fast afgift og en variabel afgift. Ved overdragelse mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskab er afgiftsreglen anderledes. Efter tinglysningsafgiftsloven § 10 beregnes kun den faste afgift efter lovens faste afgiftsspor.

Det betyder, at overdragelsen af ejendommen ved separation eller skilsmisse ikke behandles som et almindeligt salg med variabel værdiafgift, når betingelserne for skilsmissesporet er opfyldt. Den faste afgift er 1.850 kr. efter den aktuelle lovbekendtgørelse.

Forenklet illustrativt eksempel: Hvis den ene ægtefælle overtager den andens ejerandel i en bolig som led i bodelingen, og overdragelsen opfylder betingelserne for afgiftsbehandling ved opløsning af formuefællesskab, er tinglysningsafgiften for ejerskiftet 1.850 kr. i eksemplet. Den variable afgift på 0,6 pct. bruges ikke i dette skilsmissescenarie. Eksemplet handler kun om tinglysningsafgiften for ejerskiftet, ikke om bankens omkostninger, låneændringer eller andre poster.

Hvis der samtidig skal tinglyses nyt pant, ændres pantebreve eller oprettes nye lån, kan der komme særskilte pantrelaterede omkostninger. De skal holdes adskilt fra skødets tinglysningsafgift. Du kan derfor godt have en lav tinglysningsafgift for selve ejerskiftet og stadig have andre udgifter i forbindelse med finansieringen.

Hvis du vil se skødeprocessen som et samlet dokumentspor, kan et skilsmisseskøde være den relevante skødevinkel. Hvis dit hovedspørgsmål derimod er den samlede pris for at overtage huset, skal afgift, lån, vurdering og eventuelle dokumentomkostninger vurderes hver for sig.

Hvilke dokumenter og oplysninger skal være klar?

En sikker overdragelse kræver mere end navne og adresse. Skødet skal kunne anmeldes korrekt, og parterne skal kunne dokumentere, hvorfor overdragelsen sker på skilsmissevilkår. Det er især relevant, når tinglysningsafgiften skal behandles efter skilsmissesporet.

Følgende oplysninger bør være på plads, før skødet udarbejdes:

• ejendommens adresse og matrikulære oplysninger
• nuværende ejerforhold og ejerandele
• aftalt overtagelsesdato mellem parterne
• separations- eller skilsmissegrundlag, når det er relevant for tinglysningen
• aftalt værdi eller overtagelsessum
• oplysninger om lån, pant og bankens behandling
• den skriftlige aftale om boligen og bodelingen
• MitID-adgang til digital underskrift

Danmarks Domstole beskriver, at tinglysning af rettigheder handler om offentlig registrering af blandt andet ejerskab, lån og pant. I praksis betyder det, at oplysningerne i skødet skal passe med både ejendommen, parterne og det retsgrundlag, der anmeldes.

Hvis der mangler dokumentation for separation eller skilsmisse, kan tinglysningssporet blive forsinket eller kræve rettelse. Hvis bankens lånebehandling mangler, kan det økonomiske resultat blive uafsluttet, selv om skødet teknisk kan sendes til tinglysning.

Hvad kan stoppe eller forsinke overdragelsen?

En overdragelse kan gå i stå af flere forskellige årsager. De skal ikke blandes sammen, fordi løsningen afhænger af, hvilken type problem der er tale om.

• Et aftaleproblem opstår, hvis I ikke har fastlagt overtagelsessum, værdi, overtagelsesdato eller afregning.
• Et bodelingsproblem opstår, hvis boligen ikke passer ind i den samlede deling af aktiver og gæld.
• Et bankproblem opstår, hvis långiver ikke har accepteret, at den ene overtager eller omlægger gælden.
• Et tinglysningsproblem opstår, hvis skødet mangler oplysninger, underskrift, korrekt ejendom eller korrekt dokumentgrundlag.
• Et efterkontrolproblem opstår, hvis Tingbogen er ændret, men lånesporet eller den økonomiske afregning ikke er afsluttet.

Hvis fejlen ligger i bodelingen, hjælper det ikke blot at rette skødet. Hvis fejlen ligger i bankens behandling, hjælper det ikke blot at lave en mere detaljeret bodelingsaftale. Overdragelsen bliver mest robust, når hvert spor afsluttes med den dokumentation, der hører til netop det spor.

Et særligt kontrolpunkt er familiens helårsbolig. Ægtefælleloven kræver samtykke til bestemte dispositioner over familiens helårsbolig, når boligen indgår i ligedelingen, og samtykkesporet kan fortsætte indtil aftale eller endelig afgørelse om boligen. Det gør ikke den anden ægtefælle til tinglyst medejer, men det kan begrænse, hvad ejeren kan gøre alene.

Hvad hvis I ikke er enige om boligen?

Hvis I ikke er enige om, hvem der skal overtage boligen, eller hvilken værdi der skal bruges, kan skødet normalt ikke løse uenigheden. Skødet forudsætter, at overdragelsen kan beskrives klart, og at de nødvendige parter kan underskrive.

Domstolene oplyser, at ægtefæller kan bede skifteretten om hjælp til delingen, når der er indgivet anmodning om separation eller skilsmisse til Familieretshuset. Skifteretten kan dermed blive relevant, hvis bodelingen blokerer for, at boligen kan fordeles eller sælges efter aftale.

Er boligen ejet af den ene, har ejeren som udgangspunkt fortrinsret, hvis begge ønsker den. Efter ægtefællelovens § 48 kan den anden ægtefælle dog få boligen udlagt, hvis den har den væsentligste betydning for opretholdelsen af hjemmet. Den samme behovsvurdering anvendes, når boligen ejes i sameje, mens en bolig, der fuldt ud er særeje, ikke kan udtages efter reglen. Den manglende værdi skal som udgangspunkt betales kontant efter § 49, hvis boligen er mere værd end det beløb, den pågældende ellers får ved delingen.

Uenighed kan handle om flere forskellige ting:

• om den ene overhovedet skal have mulighed for at overtage boligen
• hvilken værdi boligen skal sættes til
• om restgæld og øvrige boligudgifter er opgjort korrekt
• om den ene kan overtage lånene alene
• om boligen bør sælges i stedet for at blive overdraget internt

Hvis uenigheden alene handler om bankens accept, er det ikke sikkert, at en bodelingsafgørelse løser hele problemet. Banken er ikke bundet af ægtefællernes interne ønske om, hvem der skal hæfte for gælden. Derfor bør lånesporet afklares så tidligt, at I ikke laver en aftale, som ikke kan gennemføres økonomisk.

Hvilke alternativer findes til at overdrage boligen?

Overdragelse til den ene ægtefælle er kun én løsning. Den kan være relevant, hvis den ene vil blive boende, økonomien kan bære det, og bodelingen kan balancere. Men andre løsninger kan være mere realistiske, hvis værdien, gælden eller bankens behandling ikke passer til en intern overtagelse.

De mest relevante alternativer er:

• Salg til en ekstern køber, hvor provenu eller tab indgår i bodelingen.
• Midlertidigt fortsat fælleseje, hvis I aftaler, hvem der bor i boligen, betaler udgifterne og hvornår en endelig løsning skal ske.
• Intern overdragelse senere, hvis bankens behandling, værdiansættelse eller bodelingsopgørelsen først skal på plads.
• Udlæg af andre aktiver til den fraflyttende ægtefælle, hvis boligen overtages uden fuld kontant betaling.

Valget afhænger af ejerandele, restgæld, friværdi, boligbehov, børnenes bopæl, særeje, øvrige aktiver og bankens accept. En generel anbefaling om at beholde eller sælge boligen bliver derfor for upræcis. Det centrale er, at den valgte løsning kan gennemføres både juridisk, økonomisk og praktisk.

Hvis overdragelsen handler specifikt om skødet og tinglysningen, er tinglysning af skilsmisseskøde det dokumentmæssige spor. Hvis spørgsmålet derimod er, hvad boligovertagelsen samlet koster, bør du også se på pris for overtagelse af hus ved skilsmisse, fordi omkostningerne kan ligge andre steder end i selve skødet.

Hvordan kontrollerer du, at overdragelsen er afsluttet?

Overdragelsen er først reelt afsluttet, når både ejerskab, økonomisk afregning og lånespor er gennemført som aftalt. Det er ikke nok, at I har underskrevet en aftale, hvis Tingbogen stadig viser det gamle ejerforhold. Det er heller ikke nok, at Tingbogen viser den nye ejer, hvis den fraflyttende ægtefælle stadig hæfter for lån, som skulle overtages.

Efter tinglysningen bør du kontrollere:

• at Tingbogen viser den korrekte ejer og ejerandel
• at skødets betingelser er opfyldt eller slettet, hvis de skulle afsluttes
• at den aftalte betaling eller modregning er gennemført
• at banken har afsluttet låneændring, debitorskifte eller frigørelse som aftalt
• at eventuelle nye panteforhold passer med bankens aftale
• at den samlede bodelingsaftale ikke efterlader uafklarede boligposter

Hvis ét af punkterne ikke passer, bør fejlen placeres rigtigt. En fejl i Tingbogen kræver et tinglysningsmæssigt svar. En manglende betaling kræver opfølgning på aftalen. En manglende frigørelse fra lån kræver bankens behandling. Den afsluttende kontrol handler derfor om at sikre, at alle spor er lukket, ikke kun at skødet er sendt.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklen bygger på de centrale officielle kilder om bodeling, tinglysning og tinglysningsafgift ved overdragelse af fast ejendom i forbindelse med separation eller skilsmisse.

• Retsinformation: Ægtefælleloven
• Retsinformation: Tinglysningsloven
• Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven
• Danmarks Domstole om deling af fælles formue

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →