Du skal som hovedregel have et gyldigt energimærke, når du sælger en helårsbolig. Mærket skal være synligt, hvis boligen annonceres i et kommercielt medie, og køber skal have selve energimærkningsrapporten, før I indgår salgsaftalen. Visse bygninger er undtaget, og et mærke kan miste gyldigheden før udløbsdatoen efter væsentlige energiændringer.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Ved de fleste boligsalg skal sælger have et gyldigt energimærke klar til annonceringen og give rapporten til køber, før salgsaftalen indgås. Undtagelser og senere ændringer i bygningen kan afgøre, om kravet gælder, og om et eksisterende mærke stadig kan bruges.
- Et gyldigt mærke skal vises i kommercielle annoncer.
- Sommerhuse, fredede bygninger og visse mindre fritliggende bygninger er blandt undtagelserne.
- Et mærke gælder normalt 10 år, men kan bortfalde efter væsentlige energiændringer.
- Ved ejerlejligheder skal foreningen normalt stille bygningens mærke til rådighed.
- Mulige fejl bør afklares med energimærkningsfirmaet før salget.
Hvornår skal energimærket være klar?
Salget har to forskellige frister. Efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger § 6 skal sælger sørge for, at køber har fået energimærkningen udleveret, inden aftalen om salg indgås. Det er hele rapporten og ikke kun bogstavet på energiskalaen, der skal være tilgængelig for køber.
Lovens § 8 a kræver desuden, at energimærket synliggøres i en annonce i kommercielle medier. Annoncerer du boligen på denne måde, skal et gyldigt mærke derfor foreligge allerede ved annonceringen. Bruger du en ejendomsformidler, skal du give mærket til formidleren, før boligen annonceres. Kravet om udlevering før salgsaftalen gælder også, hvis du sælger uden annoncering.
Energiklassen vil normalt stå i annoncen og i salgsopstillingen, men den oplysning erstatter ikke rapporten. Et sikkert salgsforløb kan derfor bygges op sådan:
- Find først ud af, om der allerede findes et energimærke for den rigtige bygning.
- Kontrollér udstedelsesdatoen og senere ændringer, der kan have påvirket gyldigheden.
- Bestil et nyt mærke eller anmod ejerforeningen i god tid, hvis et gyldigt mærke mangler.
- Giv mærket til formidleren før annoncering, og sørg for, at energiklassen vises i annoncen.
- Udlever rapporten til køber, før købsaftalen bliver indgået.
Manglende udarbejdelse, udlevering eller synliggørelse kan føre til et påbud fra Energistyrelsen og kan sanktioneres med bøde. En senere fremskaffelse ændrer ikke, at fristerne ved annoncering og aftale skulle have været overholdt.
Hvilke boliger er undtaget fra kravet?
Reglerne omfatter de fleste helårsboliger, men ikke alle bygninger på en ejendom. Energistyrelsens oversigt over mærkningspligten og den gældende bekendtgørelse nævner blandt andet disse undtagelser:
- sommerhuse og annekser, der er registreret som sommerhusbygninger
- kolonihavehuse, garager, carporte og udhuse
- fritliggende bygninger med et samlet etageareal under 60 m²
- bygninger, der sælges med henblik på nedrivning
- bygninger, der er fredet efter bygningsfredningsloven
Undtagelsen for mindre bygninger gælder en fritliggende bygning, ikke enhver bolig under 60 m². En mindre ejerlejlighed er derfor ikke automatisk undtaget. En bevaringsværdig bygning er heller ikke alene af den grund fredet og fritaget.
På en ejendom med flere bygninger kan hovedhuset være omfattet, selv om et udhus er undtaget. BBR-anvendelsen, arealet og den konkrete bygningsform kan ændre vurderingen. Hvis salget ligger tæt på en undtagelse, bør du få afklaret bygningens registrering og regelgrundlag, før boligen annonceres.
Kan du genbruge et eksisterende energimærke?
Et energimærke er gyldigt i 10 år regnet fra udstedelsen og kan bruges ved flere salg i perioden. Du behøver derfor ikke bestille et nyt alene, fordi boligen får en ny ejer. Du kan søge efter et eksisterende gyldigt mærke på Boligejer.dk og sammenholde rapportens adresse og bygningsoplysninger med den bolig, der skal sælges.
Ti år er dog ikke en ubetinget garanti. Mærket mister gyldigheden, hvis tilbygninger eller andre senere ændringer i væsentligt omfang har påvirket bygningens energimæssige ydeevne. En udskiftet varmekilde, en større ombygning eller ændringer i klimaskærmen kan derfor kræve en konkret vurdering. Ikke enhver forbedring gør automatisk mærket ugyldigt; tvivlen skal afklares ud fra den udførte ændring.
Kontrollér mindst rapportens energimærkningsnummer, udstedelsesdato, adresse, den omfattede bygning og oplysninger om varmekilde og areal. Et formelt gyldigt mærke kan også indeholde økonomiske skøn fra udstedelsesåret. Gyldigheden gør ikke gamle energipriser eller anslåede renoveringsudgifter til aktuelle tilbud.
Hvem bestiller mærket for hus og ejerlejlighed?
Ved salg af et enfamiliehus sørger ejeren som udgangspunkt for et gyldigt mærke og bestiller det hos et certificeret energimærkningsfirma. Prisen afhænger blandt andet af bygningstype og størrelse. Du kan genbruge et eksisterende mærke, hvis det stadig omfatter den rigtige bygning og er gyldigt.
Ved en ejerlejlighed i en etageejendom udarbejdes mærket normalt for hele bygningen. Ejerforeningen skal uden beregning stille det til rådighed for den sælgende ejer. Findes et gyldigt mærke allerede, er lovens frist 8 dage efter anmodningen. Skal foreningen få udarbejdet et nyt, skal det kunne stilles til rådighed senest 60 dage efter anmodningen. Det gør en tidlig anmodning relevant, også selv om du endnu ikke har fundet en køber.
Du har som sælger fortsat ansvaret for, at mærket når frem til formidleren og køber på de rigtige tidspunkter. Den nærmere fordeling ved lodret opdelte række-, kæde- og dobbelthuse kan være anderledes, fordi hver boligenhed kan skulle behandles som en selvstændig bygning. Den særlige rollefordeling er uddybet i artiklen om energimærke på ejerlejlighed.
Hvad bør du kontrollere i rapporten?
Energiklassen bygger på et beregnet energiforbrug efter standardforudsætninger om blandt andet vejr og brug. Den er derfor egnet til at sammenligne bygningers energimæssige kvalitet, men den er ikke en kopi af den tidligere ejers varme- eller elregning. Faktisk forbrug påvirkes også af antallet af beboere, temperaturvalg og andre vaner.
Læs rapportens forudsætninger sammen med energiklassen. Kontrollér især, om den registrerede varmekilde, bygningens areal og de beskrevne bygningsdele passer med de oplysninger, du har. Hvis konsulenten har måttet skønne over skjulte konstruktioner, bør grundlaget fremgå af rapporten. Den bredere forskel mellem klasse, beregnet behov og faktisk forbrug er forklaret i energimærkning af hus.
Rapporten viser også forslag til energiforbedringer, men den er ikke en tilstandsrapport. Den skal ikke beskrive alle fejl og mangler, og energikonsulenten funktionsafprøver ikke installationerne som led i mærkningen. Forbedringsforslagene kan bruges som et første beslutningsgrundlag, mens pris, teknisk løsning og følgearbejder må undersøges særskilt. Det gælder også, hvis du overvejer energioptimering af boligen før eller efter salget.
Hvad gør du, hvis energimærket er forkert?
En mulig faglig fejl bør undersøges, før rapporten bruges i salget. Sammenhold det omstridte punkt med tegninger, oplysninger om varmeanlæg, fakturaer for udført arbejde og anden dokumentation, der viser bygningens forhold på mærkningstidspunktet. En senere ændring af bygningen er ikke nødvendigvis en fejl i den oprindelige rapport.
Du skal først sende klagen til det certificerede energimærkningsfirma, der udarbejdede rapporten. Hvis firmaet ikke giver medhold eller kun retter en del af forholdet, kan afgørelsen efter reglerne indbringes for Energistyrelsen. Klageordningen kan føre til, at fejl i mærket bliver rettet; den afgør ikke et erstatningskrav og pålægger ikke nogen at udføre bygningsarbejde.
Timingen har en særlig betydning for sælger. Energistyrelsens klagevejledning angiver, at du ikke længere er klageberettiget, når du har solgt bygningen. Et konkret misforhold mellem rapporten og bygningen bør derfor ikke udskydes til efter ejerskiftet. Ret først mærkets faglige grundlag, og brug derefter den korrigerede eller nye rapport i salgsforløbet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og officielle vejledninger om energimærkning ved salg.
- Lov om fremme af energibesparelser i bygninger
- Bekendtgørelse om energimærkning af bygninger
- Energistyrelsen om, hvornår bygninger skal energimærkes
- Energistyrelsens klagevejledning
- SparEnergi om boligens energimærke
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: