Overtagelse af hus ved skilsmisse betyder, at den ene fortsætter som ejer, mens den anden træder ud af boligen. Processen kræver afklaring af bodeling, boligværdi, lån, betaling, skøde, tinglysning og efterkontrol.
Skal I skilles, og skal ejendommen overtages?
Så skal ejerskabet ændres med en overdragelsesaftale og et skilsmisseskøde, som tinglyses.
Se skødepakke →Overtagelse af hus ved skilsmisse kræver mere end en aftale om, hvem der bliver boende. Bodeling, boligværdi, betaling, bankens lånebehandling, skøde, tinglysning og efterkontrol skal passe sammen, før overtagelsen reelt er gennemført.
- Første trin er at vælge mellem salg, overtagelse af én eller midlertidigt sameje.
- Boligens værdi, restgæld, betaling og overtagelsesdato skal afklares i bodelingen.
- Den faste tinglysningsafgift ved overdragelse som følge af opløsning af formuefællesskab er aktuelt 1.850 kr.
- Bankens accept er nødvendig, hvis lån eller hæftelse skal ændres.
- Efter tinglysning bør Tingbogen, bankdokumenter og bodelingsaftale kontrolleres samlet.
Hvornår er overtagelse af huset den rigtige proces at afklare?
Overtagelse af huset bliver relevant, når I ikke vil sælge boligen, og den ene af jer ønsker at blive boende som ejer. Det er ikke nok, at den ene bor i huset efter bruddet. Ejerforhold, betaling og låneansvar skal afklares særskilt.
Hvis I stadig overvejer, om huset skal sælges, overtages af den ene eller ejes sammen i en periode, ligger det første valg før skødet. En bredere artikel om fælles hus og skilsmisse handler netop om de mulige hovedspor.
Hvilke oplysninger skal I samle først?
Start med de oplysninger, der bestemmer, om overtagelsen kan gennemføres. I skal kende ejerandele, restgæld, panteforhold, boligens værdi, mulige udgifter ved overdragelsen og om banken vil behandle en låneændring.
Det hjælper at adskille oplysningerne i fire bunker. Den første handler om huset, den anden om jeres aftale, den tredje om bank og lån, og den fjerde om tinglysning.
- Hus: adresse, matrikel, ejerandele, restgæld og eventuelle tinglyste rettigheder.
- Aftale: hvem overtager, hvilken værdi bruges, og hvordan betales eller modregnes der?
- Bank: kan den blivende part godkendes til lånet alene?
- Tinglysning: hvilket dokument skal registrere ejerændringen, og hvilke oplysninger skal med?
Hvordan finder I boligens værdi i bodelingen?
Boligens værdi er et bodelingsspørgsmål, før det er et tinglysningsspørgsmål. Når den ene overtager huset, skal I normalt kunne forklare, hvilken værdi der indgår i jeres økonomiske opgørelse, og hvordan restgæld eller betaling påvirker resultatet.
I kan bruge en aftalt værdi, en mæglervurdering eller andet grundlag, der giver jer et fælles tal. Hvis I ikke er enige, kan selve skødet ikke løse uenigheden. En særskilt gennemgang af købesum ved skilsmisse viser, hvorfor prisfastsættelsen bør være afklaret, før ejerændringen sendes til tinglysning.
Den faglige kerne er, at værdien ikke kun er et tal i skødet. Den påvirker også boslod, betaling til den fraflyttende part og om den blivende part realistisk kan overtage lånet.
Hvad skal banken afklare, før én kan overtage huset?
Banken eller realkreditinstituttet skal behandle låneforholdet, hvis den ene skal overtage huset alene. Skødet kan ændre ejerregistreringen, men det fjerner ikke automatisk den anden parts hæftelse for eksisterende lån.
Derfor bør banksporet ikke gemmes til sidst. Hvis banken ikke accepterer låneændringen, kan overtagelsen blive umulig eller skulle ændres. Det er et tredjepartsspor, ikke en regel om selve bodelingen.
Forenklet illustrativt eksempel: I ejer huset halvt hver, og restgælden står i begge navne. Den ene kan godt aftale at overtage huset, men den anden er ikke økonomisk frigjort over for långiver, før lånet også er ændret eller indfriet efter långivers krav.
Hvordan regner I betaling og modregning ind?
Når den ene overtager huset, kan betalingen til den anden ske på flere måder. Den kan være kontant, indgå som modregning i bodelingen eller hænge sammen med overtagelse af gæld. Artiklen skal ikke vælge én metode for jer, fordi løsningen afhænger af jeres samlede økonomi.
Det afgørende er, at aftalen kan forklares klart. Hvis den blivende part overtager restgæld, betaler et kontant beløb og samtidig får andre aktiver eller gæld i bodelingen, skal de elementer passe sammen. Ellers kan skødet blive tinglyst, mens den økonomiske aftale stadig er uklar.
Hvornår skal overtagelsesdatoen fastsættes?
Overtagelsesdatoen bør fastsættes, før skødet sendes til tinglysning. Datoen kan have praktisk betydning for, hvem der betaler udgifter på huset, hvem der har rådighed over boligen, og hvornår den interne økonomi skal skifte fra fælles til separat.
Overtagelsesdatoen er ikke det samme som tinglysningsdatoen. I kan aftale en overtagelsesdato i bodelingen, mens tinglysningen først sker senere. En mere målrettet artikel om overtagelsesdato ved skilsmisse går tættere på dette skel.
Hvilke dokumenter skal hænge sammen?
En sikker overtagelse kræver, at dokumenterne peger i samme retning. Bodelingsaftalen skal forklare den økonomiske løsning. Skødet skal vise ejerændringen. Bankdokumenter skal afklare lån og hæftelse. Tinglysningen skal registrere adkomsten.
Hvis dokumenterne modsiger hinanden, kan det skabe praktiske problemer. Et skøde, der viser én ejer, hjælper ikke fuldt ud, hvis bodelingsaftalen siger noget andet om betaling, eller hvis bankens dokumenter stadig binder begge parter til lånet.
Hvad sker der med skøde og tinglysning?
Når aftalen og banksporet er klar nok, skal ejerændringen registreres digitalt. Ved skilsmisse sker det typisk med et skøde eller bodelingsskøde, der anmeldes til tinglysning, så Tingbogen viser, hvem der ejer huset efter overtagelsen.
Skødet er derfor det trin, der gør ejerændringen synlig i Tingbogen. Det er et andet spor end selve bodelingsaftalen. En særskilt artikel om overdragelse af skøde ved skilsmisse går nærmere ind i dokumentets funktion.
Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få beskyttelse mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Derfor bør efterkontrollen altid omfatte Tingbogen, ikke kun jeres underskrevne aftale.
Hvad koster selve tinglysningen?
Ved ejerskifte mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskab beregnes der efter tinglysningsafgiftsloven kun fast tinglysningsafgift. Det faste beløb er aktuelt 1.850 kr.
Det er ikke det samme som at sige, at hele overtagelsen kun koster dette beløb. Bankomkostninger, vurdering, låneændringer, dokumentudarbejdelse og andre tredjepartsudgifter kan være relevante, men de afhænger af jeres konkrete forløb og bør ikke blandes sammen med den offentlige tinglysningsafgift.
Hvis afgiften er hovedspørgsmålet, bør den vurderes sammen med tinglysningsafgift af skøde ved skilsmisse, fordi dokumenttype og grundlag for overdragelsen har betydning.
Hvad kan forsinke overtagelsen?
Forsinkelser opstår typisk i overgangen mellem aftale, bank og tinglysning. De skal ikke beskrives som samme type problem, for årsagen bestemmer, hvad der skal rettes.
- Manglende aftale om boligværdi eller betaling er et bodelingsproblem.
- Manglende accept af låneændring er et bank- og kreditorproblem.
- Uklare ejerandele eller forkert dokumenttype er et skøde- og tinglysningsproblem.
- Manglende underskrift eller bilag er et dokumentproblem.
- En åben aftale om brug og betaling frem til overtagelsen er et praktisk aftaleproblem.
Når I sorterer problemet rigtigt, bliver næste skridt også mere præcist. I skal ikke forsøge at løse et bankproblem i skødet eller et uafklaret bodelingsspørgsmål i en tinglysningsanmeldelse.
Hvad hvis huset ikke kan overtages af én?
Hvis banken ikke godkender låneændringen, eller hvis I ikke kan blive enige om værdi og betaling, kan huset måske ikke overtages af én af jer på det tidspunkt. Alternativerne kan være salg, midlertidigt sameje eller en aftale om, at overtagelsen først behandles igen senere.
Et midlertidigt sameje bør ikke stå ureguleret. I bør aftale, hvem der bor i huset, hvem der betaler hvilke udgifter, hvordan vedligeholdelse håndteres, og hvornår huset enten skal sælges eller overtages af den ene.
Hvis huset sælges, flyttes fokus fra intern overtagelse til salgsproces, provenu eller tab og afslutning af lån. Det kan være mere enkelt i nogle sager, men det afhænger af økonomi, boligmarked, lån og jeres aftale.
Hvordan ser en samlet trinplan ud?
En praktisk trinplan kan give overblik, men den skal tilpasses jeres situation. Rækkefølgen nedenfor viser, hvordan de vigtigste spor normalt bør hænge sammen.
- Vælg hovedspor: salg, overtagelse af én eller midlertidigt sameje.
- Saml oplysninger om ejerandele, restgæld, pant og boligværdi.
- Afklar med banken, om den blivende part kan overtage lånet alene.
- Aftal værdi, betaling, modregning og overtagelsesdato i bodelingen.
- Udarbejd skøde eller bodelingsskøde, der passer til aftalen.
- Underskriv og anmeld dokumentet digitalt til tinglysning.
- Kontroller Tingbogen, bankdokumenter og jeres interne aftale bagefter.
Hvis et trin ikke kan gennemføres, bør I stoppe dér og afklare årsagen, før næste trin sættes i gang.
Hvordan kontrollerer I den færdige overtagelse?
Den færdige overtagelse skal kunne ses i flere dokumenter. Tingbogen skal vise den rigtige ejer. Bankens dokumenter skal vise det aftalte låneforhold. Bodelingsaftalen skal forklare betaling, modregning og den dato, hvor den interne økonomi ændrede sig.
Kontrollen er især vigtig, hvis processen er sket i etaper. Hvis I først aftalte overtagelse, derefter fik bankens accept og til sidst tinglyste skødet, skal alle tre spor stadig ende samme sted.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle regler og myndighedsvejledninger om bodeling, tinglysning, skøde og tinglysningsafgift ved skilsmisse.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og Tinglysningsafgiftsloven.
- Retsinformation: Ægtefælleloven om delingsformue ved separation og skilsmisse.
- Domstolene og Tinglysningsretten: vejledninger om deling af fælles formue, bodeling, skøder og debitor-/kreditorskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
