Du kan overtage huset ved skilsmisse, hvis fordelingen af boligen og økonomien bliver afklaret. I skal have styr på husets værdi, betalingen til den anden og lånene, før ejerændringen gennemføres. En aftale om, at du beholder huset, frigør ikke i sig selv din tidligere ægtefælle fra gælden. Ved uenighed kan retten til huset blive afgjort som led i bodelingen.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Overtagelse af huset ved skilsmisse kræver afklaring af bodeling, betaling, lån og ejerændring. En aftale om huset frigør ikke i sig selv den fraflyttende fra gælden.
- Ejerskab og delingsformue er forskellige spørgsmål; særeje og uenighed kan påvirke retten til huset.
- Beløbet til den anden afhænger af værdi, gæld og den samlede bodeling. Ophørsdagen fastlåser ikke automatisk husets værdi.
- Afklar finansiering og gældsfrigørelse, og aftal betaling, overtagelsesdag og eventuelle betingelser skriftligt.
- Tinglysning som bodeling kræver dokumentation for separation eller skilsmisse. Kontrollér bagefter ejerforhold, betaling og lån hver for sig.
- Budgettér med tinglysningsafgift og mulige udgifter til lån, vurdering og dokumenter.
Hvem kan overtage huset?
Er I enige, kan I aftale, at den ene overtager huset som led i jeres bodeling. Det gælder også, når I begge står på skødet. Aftalen skal ses sammen med den øvrige økonomiske deling, så overtagelsen og betalingen hænger sammen.
Ved uenighed giver lov om ægtefællers økonomiske forhold mulighed for at overtage aktiver, der helt eller delvist indgår i delingen, efter en vurdering. Vil begge overtage samme aktiv, har ejeren som udgangspunkt fortrinsret. For familiens helårsbolig kan den anden dog have fortrinsret, hvis boligen har den væsentligste betydning for netop denne ægtefælles opretholdelse af hjemmet. Den særlige vurdering gælder også, når I ejer boligen sammen.
Du får derfor ikke automatisk huset, fordi du allerede bor der. Er boligen helt undtaget fra delingen som særeje, kan reglen om at udtage aktiver fra delingsformuen ikke uden videre bruges. Start med skødet og eventuelle bestemmelser om særeje, før I beslutter, hvad der skal overdrages.
Overstiger værdien af det, du overtager, din andel af delingsformuen, skal forskellen som udgangspunkt betales kontant. Skifteretten kan i særlige tilfælde tillade betaling over en kortere periode. I kan også selv aftale delingen og betalingsvilkårene, men jeres aftale binder ikke automatisk långiverne. Retten til at overtage huset er altså ikke samtidig et løfte om, at du kan finansiere overtagelsen.
Hvad skal du betale den anden?
Husets værdi og gælden er udgangspunktet for opgørelsen, men halvdelen af friværdien er ikke en universel pris. Delingsformue betyder deling af værdier og gør ikke i sig selv begge ægtefæller til ejere af huset. Ejerandele, gældsfordeling, særeje og de øvrige poster i bodelingen kan ændre det beløb, der skal betales mellem jer. Ved bodeling af hus skal boligen derfor indgå i den relevante samlede opgørelse.
Som udgangspunkt afgør ophørsdagen, hvilke aktiver og gældsposter der indgår. Det er udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtog anmodningen om separation eller skilsmisse. I kan aftale en anden ophørsdag, og skifteretten kan under særlige betingelser fastsætte en anden.
Husets værdi bliver ikke automatisk fastlåst på ophørsdagen. Efter ægtefællelovens regler bruges værdien, når aktivet udlægges, eller ved skiftets afslutning, hvis det ikke er udlagt tidligere. Hvis I selv aftaler overtagelsen, bør aftalen præcisere både værdien og det tidspunkt, den bygger på. En vurdering fra begyndelsen af bruddet kan ellers blive blandet sammen med en overtagelse langt senere.
Et forenklet, fiktivt eksempel: I ejer huset lige, deler den tilknyttede gæld lige indbyrdes og har ingen andre værdier, gældsposter, særeje eller særlige krav, der påvirker delingen. I aftaler en husværdi på 3.000.000 kr. og anvender en gæld på 2.000.000 kr. Nettoværdien er dermed 1.000.000 kr., og den fraflyttendes halvdel er 500.000 kr.
Overtager du hele gælden og låner hele beløbet til den anden, skal finansieringen i eksemplet rumme 2.500.000 kr. før omkostninger. Ændres husværdien til 2.800.000 kr., mens de øvrige forudsætninger er uændrede, falder halvdelen af nettoværdien til 400.000 kr. Eksemplet viser, hvorfor en aftalt værdi og en opdateret gældsopgørelse er nødvendige, når I beregner beløbet for at købe den anden ud.
Kan du stå alene med lånene?
Bed hver långiver afklare, hvad der skal ske med det konkrete lån: Kan du overtage det, skal det indfries, eller skal I etablere ny finansiering? Få samtidig dokumenteret, på hvilket grundlag og fra hvilket tidspunkt den anden bliver frigjort. Bankens vurdering af din betalingsevne er en særskilt kreditbeslutning.
Der er en særlig regel for visse pantebreve i tinglysningslovens § 39. Den kræver, at du efter aftale overtager pantegælden, at pantebrevet ikke giver ret til at kræve gælden indfriet ved ejerskifte, og at din ejendomsret bliver tinglyst ubetinget. Når betingelserne er opfyldt, indtræder du i gælden, og overdrageren frigøres. Panthaveren kan dog fortsat kræve ydelser af den tidligere ejer, indtil panthaveren har modtaget meddelelse og fornødent bevis for overtagelsen og tinglysningen.
Er betingelserne for denne særregel ikke opfyldt, får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. I bør derfor ikke behandle en intern betalingsaftale eller et ændret skøde som dokumentation for, at alle låneforhold er afsluttet.
Lav også dit eget budget med boligydelser, forsikring, forbrug og vedligeholdelse. Et budget viser, hvad du skal kunne betale efter overtagelsen; det erstatter ikke långiverens stillingtagen til gældsovertagelse eller et nyt lån.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Hvilke aftaler skal være på plads?
En skriftlig bodelingsaftale kan samle det økonomiske grundlag. Skødet eller bodelingsdokumentet bruges derimod til at registrere ejerændringen. Hvis jeres aftale kun handler om huset, bør det stå klart, hvilke øvrige spørgsmål i bodelingen der stadig er åbne.
Du kan bruge denne rækkefølge til at få afhængighederne frem:
- Kontrollér ejerandele, særeje, gæld og de oplysninger, der påvirker fordelingen. Aftal et grundlag for værdiansættelsen.
- Afklar finansieringen og den anden ægtefælles frigørelse fra hvert lån. Indhent de konkrete vilkår, før I behandler finansieringen som endelig.
- Fastlæg betaling, overtagelsesdag og fordeling af løbende boligudgifter frem til overtagelsen.
- Beskriv eventuelle betingelser med en frist, hvem der skal fremskaffe dokumentationen, og hvad der sker, hvis betingelsen ikke bliver opfyldt. Gennemfør ikke et trin, som efter aftalen skal afvente en endnu uopfyldt betingelse.
- Koordinér betaling, tinglysning og håndtering af lån, og kontrollér bagefter, at alle dele er gennemført.
Vil I indgå en bodelingsaftale før bankgodkendelse, skal ordlyden håndtere den manglende afklaring. Et løfte om at betale den anden på en bestemt dato kan ellers være vanskeligt at opfylde, hvis lånet ikke bliver godkendt. Et finansieringsforbehold bør derfor sige mere end blot, at banken skal spørges.
Hvordan bliver overtagelsen tinglyst?
Ved overdragelse i forbindelse med separation eller skilsmisse anvendes dokumenttypen Bodeling. Skal gennemførelsen afvente aftalte betingelser, eksempelvis betaling, kan dokumenttypen Bodeling Betinget være relevant.
Tinglysningsrettens vejledninger kræver dokumentation for separationen eller skilsmissen. Det kan være en bevilling med den krævede myndighedsunderskrift eller en dom med ankepåtegning, der dokumenterer dommens ankestatus. Mangler ankepåtegningen på dommen, beskriver vejledningen en løsning, hvor retten underskriver anmeldelsen digitalt. Også ved Bodeling Betinget skal den relevante bevilling eller dom foreligge; dokumenttypen løser ikke i sig selv en manglende bevilling.
Før du underskriver, bør du kontrollere ejendommen, den overdragne andel, vederlaget og betingelserne. Den andel, du allerede ejer, skal ikke regnes med som den andel, du nu erhverver. Købesummen i anmeldelsen omfatter det samlede vederlag for den overdragne ejendom, også gæld der overtages som betaling, og er derfor ikke nødvendigvis identisk med kontantbeløbet til din tidligere ægtefælle.
Efter anmeldelsen skal du kontrollere tinglysningssvaret og få eventuelle anmærkninger afklaret. Sammenhold derefter det registrerede ejerforhold med aftalen, betalingen og dokumentationen for lånene. Tinglysningen er én del af afslutningen; den dokumenterer ikke alene, at hele jeres økonomiske aftale er opfyldt.
Hvad koster overtagelsen ud over betalingen?
Der kan komme udgifter til vurdering af huset, udarbejdelse af aftale og tinglysningsdokument samt långiverens behandling af lån, indfrielse eller ny finansiering. Bed om en opdeling, så du kan se, hvilke beløb der vedrører overtagelsen, og hvilke der vedrører den fremtidige finansiering.
Ved tinglysning af et ejerskifte som følge af opløsning af formuefællesskab ved separation eller skilsmisse er afgiften 1.850 kr., når betingelserne for afgiftsnedsættelsen er opfyldt. Der skal afgives den relevante erklæring om formuefællesskabets opløsning. Har I ikke delingsformue, eksempelvis på grund af en aftale om skilsmissesæreje, kan denne nedsættelse ikke lægges til grund. Skattestyrelsen beskriver betingelserne for tinglysningsafgift ved bodeling.
Beløbet dækker selve ejerskiftets tinglysningsafgift under disse forudsætninger. Udgifter og eventuel tinglysningsafgift ved nye lån skal afklares særskilt. Brug derfor ikke den faste afgift som samlet budget for at overtage huset.
Hvad hvis overtagelsen ikke lykkes?
Hvis finansieringen ikke falder på plads, kan I undersøge et salg eller aftale at eje huset sammen efter skilsmissen i en periode. Fortsat fælles ejerskab kræver stillingtagen til brug, betalinger, vedligeholdelse og en vej ud af ordningen. En sådan aftale frigør ikke i sig selv nogen af jer fra lånene.
Er I uenige om selve delingen, kan du bede skifteretten om hjælp, når der er indgivet anmodning om separation eller skilsmisse til Familieretshuset. Selve separationen eller skilsmissen behøver ikke vente på, at bodelingen bliver færdig.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om formuedeling, værdiansættelse og udtagelse af bolig.
- Tinglysningsloven om ejendomsret og overtagelse af pantegæld.
- Tinglysningsrettens vejledninger om Bodeling og Bodeling Betinget samt Domstolenes vejledning om deling af fælles formue.
- Tinglysningsafgiftsloven og Skattestyrelsens juridiske vejledning om bodeling ved separation og skilsmisse.
Skøde Centret – specialister i skøder og tinglysning siden 2003
Gennem mere end 20 år har Skøde Centret hjulpet med over 17.000 ejendomsoverdragelser i hele Danmark.
Skøde Centret er specialiseret i skødeskrivning og tinglysning, ændring af ejerforhold mellem ægtefæller, når samlever skal være medejer, ved skilsmisse, ved samlivsophør, ved familieoverdragelse og ved overtagelse af dødsbo.
Du får hurtig sagsbehandling og én fast rådgiver, der følger din sag fra start til slut. Prisen er fast, og du betaler os kun, hvis sagen kan gennemføres.