Selv om kun din ægtefælle står på skødet, har du stærke rettigheder som ægtefælle. Her får du et klart overblik over delingsformue, samtykkeregler, kreditorer, særeje og vejen til at komme på skødet – med konkrete eksempler og henvisninger til loven.
Gælder formuefællesskab, når kun én står på skødet?
Når I gifter jer, får I som udgangspunkt delingsformue (tidligere kaldet fælleseje). Det betyder, at værdierne deles ligeligt ved separation eller skilsmisse, uanset hvem der står på skødet – medmindre I har aftalt særeje. Reglerne står i Lov om ægtefællers økonomiske forhold (ÆFL), bl.a. om delingsformue og aftalefrihed (se især ÆFL §3–§4).
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Praktisk set: Har din ægtefælle købt huset før eller under ægteskabet og står alene på skødet, indgår friværdien i bodelingen ved brud, hvis boligen er delingsformue. Det gælder også, selv om du ikke har betalt med til huset. Det afgørende er, om værdien er delingsformue eller særeje.
Eksempel: Huset er 3.000.000 kr. værd, og gælden er 2.200.000 kr. Friværdien er 800.000 kr. Ved skilsmisse deles friværdien som udgangspunkt med 400.000 kr. til hver, hvis boligen er delingsformue. Har I derimod aftalt fuldstændigt særeje for huset i en ægtepagt, deles friværdien ikke.
Det er værd at vide, at enkelte værdier er undtaget deling efter loven (f.eks. visse pensioner). Men for selve boligen er udgangspunktet klart: Står den ikke som særeje, er den delingsformue – også selv om kun den ene står på skødet.
Hvad betyder samtykkereglerne for salg og belåning af boligen?
Familieboligen er særlig beskyttet. Efter ÆFL §6 må din ægtefælle ikke uden dit samtykke sælge, pantsætte eller opsige lejemålet til familiens helårsbolig. Reglerne om, hvad der sker, hvis samtykket mangler, følger af ÆFL §7–§8. Kort sagt: Mangler samtykke, kan du kræve dispositionen omstødt, hvis du handler rettidigt.
Hvad tæller som familiebolig? Det er typisk jeres faste helårsbolig – den bolig, hvor I lever jeres dagligdag. En fritidsbolig er som udgangspunkt ikke omfattet af samtykkekravet.
I praksis betyder det:
- Banken/realkredit kræver næsten altid begge ægtefællers underskrift ved salg og belåning af helårsboligen.
Hvis din ægtefælle alligevel sælger uden dit samtykke, kan handlen i visse tilfælde gøres ugyldig over for køber – især hvis køber vidste eller burde vide, at der manglede samtykke. Her er timing vigtig. Kontakt straks rådgiver, hvis du opdager en disposition uden dit samtykke.
Eksempel: Din ægtefælle forsøger at optage et tillægslån med pant i huset uden din underskrift. Realkreditinstituttet vil normalt afvise at tinglyse, fordi samtykke mangler. Skulle et pant alligevel blive tinglyst, kan du efter omstændighederne kræve det ophævet efter ÆFL §7–§8.
Har din ægtefælle ret til at blive boende – og hvor længe?
Som udgangspunkt kan ingen af jer ensidigt smide den anden ud af familieboligen, så længe I er gift og ikke har en myndighedsafgørelse. Samtykkereglen (ÆFL §6) beskytter netop mod, at den ene opsiger lejemålet, sælger eller belåner boligen på en måde, der reelt fratager den anden retten til at bo der.
Ved brud kan der træffes midlertidig afgørelse om, hvem der bliver boende, indtil bodelingen er på plads. Familieretshuset kan hjælpe med en midlertidig løsning, hvis I ikke kan blive enige. Ofte er det den, der overtager huset i den endelige bodeling, som får en midlertidig brugsret under processen. Børn i hjemmet kan veje tungt i vurderingen.
Opsigelse, salg eller ændringer i lånet, som sætter den anden ægtefælle på gaden, kræver samtykke, og mangler det, kan du reagere efter ÆFL §7–§8. Er der akutte konflikter om, hvem der må blive boende, kan sagen i sidste ende afgøres af retten. I praksis er det klogt at få aftalt, hvem der bor i huset, hvem der betaler løbende udgifter, og hvordan huset holdes forsikret, mens I forhandler om bodeling.
Overvejer du at få din ægtefælle med på skødet for at undgå tvivl om beboelsesretten, kan du se processen trin for trin her.
Hvordan påvirker kreditorer jeres bolig i praksis?
Udgangspunktet er enkelt: Du hæfter kun for din egen gæld, og din ægtefælle hæfter for sin. At I har delingsformue betyder ikke, at I automatisk hæfter for hinandens kreditorer.
I praksis afhænger kreditorers muligheder af, hvem der ejer boligen, og hvem der har stillet sikkerhed:
- Står huset i din ægtefælles navn, kan din ægtefælles kreditorer tage udlæg i huset og i sidste ende søge tvangsauktion – også selv om du bor der. Samtykkereglen i ÆFL §6 forhindrer ikke kreditorforfølgning.
- Har I begge underskrevet boliglånet, hæfter I som hovedregel begge for gælden. Kreditor kan da gøre kravet gældende mod jer begge.
- Har du kautioneret for din ægtefælle, kan du blive ramt, selv om du ikke står på skødet.
- Har en af jer pant i huset (ejerpantebrev/realkredit), går panthaver som udgangspunkt forud for andre krav.
Eksempel: Huset er 2.500.000 kr. værd, og bank/realkredit har pant for 1.900.000 kr. Din ægtefælles erhvervsgæld giver en kreditor udlæg på 300.000 kr. Der er plads efter pantet, så kreditor kan i værste fald kræve tvangsauktion, selv om du ikke er skyldner. Du vil typisk have fortrinsret til at byde med meddelelse om ægtefælleretlige forhold, men det kræver handling og finansiering.
Det er værd at overveje særeje og forsigtig gældsplanlægning, hvis én af jer driver virksomhed eller løber særlig økonomisk risiko. Særligt ved ny belåning bør I tjekke, hvem der hæfter, og om der gives pant i huset.
Hvornår giver ægtepagt og særeje mening for boligen?
Særeje kan sikre, at boligen ikke deles ved skilsmisse – eller ved død – alt efter hvilken model I vælger. Ægtefæller kan aftale særeje i en skriftlig ægtepagt, som skal tinglyses i Personbogen for at være gyldig. Reglerne om ægtepagter og særejeaftaler findes i ÆFL’s bestemmelser om aftalefrihed og særeje (se bl.a. ÆFL §4 og reglerne om ægtepagter).
De mest brugte modeller er:
- Skilsmissesæreje: Deles ikke ved skilsmisse, men indgår ved død.
- Fuldstændigt særeje: Deles hverken ved skilsmisse eller død.
- Kombinationssæreje: Skilsmissesæreje i live; fuldstændigt særeje ved død.
Eksempel: Du har arvet et hus og vil sikre, at arven ikke deles ved skilsmisse. En ægtepagt med skilsmissesæreje kan være løsningen. Har du derimod et fælles ønske om at begunstige hinanden mest muligt ved død, kan kombinationssæreje være mere fordelagtigt.
Én faglig holdning: Vi ser ofte, at kombinationssæreje passer bedst til boligejere, fordi det både beskytter ved skilsmisse og typisk styrker længstlevendes stilling ved død – uden at låse jer unødigt.
Hvordan får din ægtefælle sit navn på skødet – trin for trin?
At få din ægtefælle på skødet er som udgangspunkt en almindelig ejendomsoverdragelse mellem ægtefæller. I skal vælge en overdragelsesmodel (gave, købesum eller delvis betaling), indhente bankens accept og tinglyse et nyt skøde digitalt.
Sådan gør du i praksis:
- Aftal værdi og ejerandel (fx 50/50) og få bank/realkredit til at godkende ejerskiftet og eventuel gældsovertagelse.
- Udarbejd overdragelsesaftale og skøde. Beregn tinglysningsafgiften.
- Tinglys digitalt med MitID. Sørg for at få afklaret samtykker, fuldmagter og evt. særejevilkår.
- Opdater eventuelle forsikringer og aftal betaling af udgifter.
Tinglysningsafgift for et skøde er normalt 1.850 kr. i fast afgift plus 0,6 % af købesummen/værdien. Overdrager I som led i bodeling ved separation/skilsmisse, er afgiften som udgangspunkt kun den faste 1.850 kr. Banken kan opkræve mindre gebyrer for ændringer i pantsætninger.
Hvad sker der med boligen ved separation eller skilsmisse?
Ved separation og skilsmisse sker der en bodeling. Boligen værdiansættes typisk til markedspris, og gælden fratrækkes. Er boligen delingsformue, deles nettofriværdien som udgangspunkt ligeligt. Er den særeje, deles den ikke. Børn, økonomi og jeres ønsker om at blive boende spiller ind på, hvem der overtager.
Der er tre klassiske løsninger:
- Den ene overtager hele huset og indfrier/overtager fælles lån med bankens godkendelse.
- I sælger og deler nettoprovenuet efter bodelingsreglerne.
- Midlertidig sameje i en kort periode, mens økonomien falder på plads.
Eksempel: Huset er 3.200.000 kr. værd. Gæld 2.500.000 kr. Friværdien er 700.000 kr. Ved delingsformue får hver 350.000 kr. Ønsker du at overtage, betaler du din ægtefælle 350.000 kr. og bliver godkendt til hele lånet. Skøde ved bodeling tinglyses typisk med fast afgift (1.850 kr.).
Husk, at banken skal godkende enhver gældsovertagelse. Uden bankens ja kan overtagelsen ikke gennemføres, selv om I er enige om bodelingen. Når fordelingen er aftalt, laves et bodelingsskøde, som tinglyses digitalt.
Skal ægtefælle være medejer af ejendommen?
Når I er gift og ønsker fælles ejerskab over boligen, sker det ikke automatisk. For at sikre begge parter juridisk og formelt, skal der tinglyses et nyt skøde, der afspejler de reelle ejerforhold. Dette kaldes et ægtefælleskøde.
