Formuefællesskab betyder, at boligens værdi som udgangspunkt indgår i delingen af jeres formuer ved skilsmisse. Det giver dig ikke automatisk ejerskab til halvdelen af huset. I deler de positive nettoformuer, mens særeje og visse andre værdier holdes udenfor. Hvem der kan beholde boligen, og hvem der hæfter for lånene, skal afklares særskilt.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Formuefællesskab betyder som udgangspunkt deling af boligens værdi ved skilsmisse, men giver ikke automatisk medejerskab. Delingen afhænger også af øvrig formue, gæld og eventuelt særeje.
- Positive nettobodele ligedeles. Den enes underskud overføres ikke til den anden gennem delingen.
- Ophørsdagen afgrænser aktiver og gæld; boligens værdi fastsættes som udgangspunkt ved udlæg eller skiftets afslutning.
- En overtagelse kræver afklaring af udligningsbeløb, finansiering og gældsfrigørelse. Et ændret skøde løser ikke alene lånespørgsmålet.
- Saml ejer- og lånedokumenter, fastlæg værdierne og skriv aftalen ned. Kontrollér til sidst betaling, tinglysning og lån særskilt.
- Undersøg udgifter til vurdering, dokumenter, lån og tinglysning. Ved uenighed kan skifteretten hjælpe efter ansøgning om separation eller skilsmisse.
Hvad betyder formuefællesskab, når kun én ejer huset?
Ægteskabet ændrer ikke i sig selv, hvem der ejer boligen. Du kan derfor eje hele huset, selv om du og din ægtefælle har formuefællesskab. Omvendt kan I begge være ejere med hver jeres andel. Skødet og ejergrundlaget beskriver ejerskabet, mens formueordningen afgør, hvordan værdierne behandles ved skilsmisse.
Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold kaldes den formue, som skal ligedeles, for delingsformue. Hvis huset er din delingsformue, indgår det i din opgørelse. Din ægtefælles ret til en økonomisk udligning er noget andet end at være medejer.
Forskellen mellem formuefællesskab og fælles skøde har også betydning for gæld. Hver ægtefælle hæfter som udgangspunkt for sine egne forpligtelser. Et fælles lån skal vurderes efter låneaftalen; formuefællesskabet gør ikke i sig selv al gæld fælles.
Hvorfor er halvdelen af friværdien ikke altid svaret?
Du skal se boligen sammen med de øvrige værdier og gældsposter, som indgår i hver af jeres bodele. En bodel er den enkelte ægtefælles del af formuen. Gælden fradrages efter reglerne om, hvilken formue den vedrører, og de positive nettobodele deles derefter. Er din bodel negativ, overfører ligedelingen ikke dit underskud til din ægtefælle.
Illustrativt, fiktivt eksempel: Du ejer alene en bolig til 3.000.000 kr. og skylder 2.000.000 kr. på boligen. Din nettobodel er dermed 1.000.000 kr. Din ægtefælle har 200.000 kr. i opsparing og ingen gæld. Alt er delingsformue, og der er ingen andre aktiver, særlige krav eller omkostninger i eksemplet.
Hver af jer skal have en nettoværdi på 600.000 kr., fordi 1.200.000 kr. deles i to. Hvis du beholder huset og din ægtefælle beholder opsparingen, skal du udligne med 400.000 kr. Det er mindre end halvdelen af boligens friværdi. Havde din ægtefælle ingen opsparing, ville udligningen under de samme forudsætninger være 500.000 kr. Beregningen viser værdidelingen; den dokumenterer ikke, at du kan finansiere betalingen.
Har I derimod en negativ nettobodel hver, er der ingen positiv formue at ligedele. Hvis kun den ene bodel er positiv, deles den positive bodel, mens den andens gæld består. Det ændrer ikke kreditorernes rettigheder efter jeres låneaftaler.
Hvilken dato bruges til boligen og dens værdi?
Ophørsdagen afgør som udgangspunkt, hvilke aktiver og gældsposter der skal med. Det er udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager ansøgningen om separation eller skilsmisse. En fraflytning fastlægger derfor ikke i sig selv denne dato. I kan i forbindelse med separationen eller skilsmissen aftale en anden ophørsdag; skifteretten kan også ændre den under ganske særlige forhold.
Boligens værdi fastfryses derimod ikke automatisk på ophørsdagen. Udgangspunktet er værdien, når boligen udlægges til en af jer, eller ved skiftets afslutning, hvis den ikke er udlagt forinden. Derfor kan en vurdering fra ansøgningsdagen være utilstrækkelig, hvis boligpriserne har ændret sig, inden I fordeler huset.
Hold derfor datoerne adskilt i din dokumentation: Hvilken boligandel indgår, hvornår er den vurderet, og hvornår skal overtagelse og betaling ske? Aftal også, hvordan I dokumenterer betalinger på lån og andre boligudgifter i perioden, så de kan håndteres særskilt i opgørelsen.
Hvad hvis huset var dit før ægteskabet?
At du købte huset før brylluppet, gør det ikke automatisk til særeje. Huset kan stadig være din ejendom, samtidig med at værdien indgår i delingsformuen. Det samme gælder som udgangspunkt værdier, du har arvet, medmindre der er bestemt særeje.
Boligen kan helt eller delvist være særeje gennem en gyldig ægtepagt eller bestemmelser fra en arvelader eller gavegiver. En ægtepagt kræver begge ægtefællers underskrift og tinglysning i Personbogen. Du skal derfor undersøge den konkrete bestemmelse og dens omfang, før du regner boligværdien med eller holder den udenfor.
Selv uden særeje kan ligedelingen undtagelsesvis fraviges. Det kræver blandt andet, at den væsentligste del af delingsformuen stammer fra den enes formue før ægteskabet eller fra arv eller gave, og at ligedeling ville være åbenbart urimelig. Kort ægteskab og begrænset økonomisk fællesskab indgår i vurderingen; et kort ægteskab er ikke alene nok.
Skellet mellem delingsformue og særeje løser heller ikke ethvert økonomisk spørgsmål. Særlige kompensationskrav kan efter en konkret vurdering få betydning, eksempelvis ved medvirken til at bevare eller øge den andens formue, der holdes uden for delingen. Det er et muligt pengekrav, ikke automatisk medejerskab.
Hvem kan beholde boligen, og må den sælges?
I kan aftale, at en af jer overtager boligen, eller at den sælges. Hvis I begge vil overtage en bolig, der helt eller delvist indgår i ligedelingen, har ejeren som udgangspunkt fortrinsret. Den anden ægtefælle kan dog have ret til familiens helårsbolig, hvis den har den væsentligste betydning for denne ægtefælles opretholdelse af hjemmet. Reglen kan også have betydning, når I ejer boligen sammen.
En ret til at overtage boligen giver dig ikke boligen gratis. Overstiger værdien det beløb, du skal have ved delingen, skal forskellen som udgangspunkt betales kontant. Skifteretten kan i særlige tilfælde tillade betaling over en kortere periode. Finansieringen skal derfor afklares sammen med spørgsmålet om, hvem der overtager.
Du kan heller ikke uden videre sælge familiens helårsbolig alene, selv om du er eneejer. Når boligen helt eller delvist indgår i ligedelingen, kræver overdragelse, pantsætning og udlejning som udgangspunkt din ægtefælles samtykke. Beskyttelsen fortsætter efter separation eller skilsmisse, indtil der er aftalt eller endeligt afgjort, hvad der skal ske med boligen. Loven giver mulighed for tilladelse ved et samtykke, der nægtes uden rimelig grund. En sådan tilladelse erstatter ikke en medejers ret til at bestemme over sin egen ejerandel.
Hvornår slipper den fraflyttede for boliglånet?
En aftale om, at din tidligere ægtefælle betaler lånet fremover, dokumenterer ikke i sig selv, at långiveren har frigjort dig. Ejerændring og gældsovertagelse skal kontrolleres hver for sig. Indhent en afklaring for hvert lån, så du kan se, om gælden indfries, overtages eller fortsat binder jer begge.
Tinglysningslovens § 39 har en særregel for pantegæld: Hvis erhververen efter aftale overtager gælden, pantebrevet ikke tillader indfrielse på grund af ejerskiftet, og den nye ejers ret er tinglyst ubetinget, indtræder erhververen i forpligtelsen. Den tidligere ejer frigøres, men panthaveren kan fortsat kræve ydelser hos denne, indtil meddelelse og nødvendigt bevis om overtagelsen og tinglysningen er modtaget.
I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning over for panthaveren ved aftale med den nye ejer. Långiverens accept og vurdering af finansieringen kan dermed være et selvstændigt vilkår for jeres løsning. Hvis du overvejer en bodelingsaftale før bankgodkendelse, skal betingelser, frister og følgerne af et afslag være afklaret.
Hvordan kommer I fra opgørelse til en afsluttet boligaftale?
Begynd med at få overblik over ejerforhold, formueordning og lån. Herefter kan du vurdere, om en overtagelse kan gennemføres, eller om salg er en mulighed. En praktisk rækkefølge er:
- Saml skøde, eventuel ægtepagt, relevante arve- eller gavebestemmelser, låneaftaler og oplysninger om jeres øvrige formue og gæld.
- Fastlæg ophørsdag og vurderingsgrundlag, og beregn udligningen for begge bodele. Afklar uenighed om ejerskab, særeje eller gældsplacering, før beløbet behandles som endeligt.
- Undersøg finansieringen og vilkårene for frigørelse fra hvert lån. Aftal, hvad der skal ske, hvis den ønskede overtagelse ikke kan finansieres.
- Skriv jeres aftale om bolig, betaling, overtagelsesdato og udgifter ned. Angiv, om aftalen afslutter hele bodelingen eller kun boligspørgsmålet.
- Gennemfør ejerændringen og kontrollér tinglysning, betaling og gældsforhold hver for sig.
Tinglysningsretten beskriver dokumenttypen Bodeling til overdragelse af fast ejendom ved separation eller skilsmisse. Hvis overdragelsen afventer aftalte betingelser, kan dokumenttypen Bodeling Betinget være relevant. Dokumentet om ejerændringen erstatter ikke jeres samlede økonomiske opgørelse.
Undersøg mulige udgifter til vurdering, dokumentudarbejdelse, bankens behandling eller nye lån samt offentlig tinglysningsafgift. Hvilke poster der bliver aktuelle, afhænger af den konkrete løsning. Indhent oplysninger om både beløbene og hvem der skal betale dem, før I fastlægger den endelige betaling mellem jer.
Er I enige om delingen, kan I selv indgå aftalen uden myndighedsgodkendelse. Er I uenige, kan du efter indgivelse af ansøgning om separation eller skilsmisse bede skifteretten om hjælp. Det kan medføre retsafgifter og udgifter til vurdering og bobehandler. Selve skilsmissen kan gennemføres, selv om bodelingen endnu ikke er afsluttet.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om ejerskab, delingsformue, særeje, ophørsdag og udtagelse af bolig.
- Tinglysningsloven om gældsovertagelse og frigørelse fra pantegæld.
- Familieretshusets vejledning om ophørsdato og bodeling.
- Danmarks Domstoles vejledning om deling af fælles formue og Tinglysningsrettens vejledning om bodeling.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
