Hvad betyder formuefællesskab for boligen ved skilsmisse?

Af Skøde Centret

Når et ægteskab ophører, bliver boligen ofte det sværeste punkt. Skal den sælges, overtages eller bevares i fællesskab i en periode? Her får du den praktiske og juridiske ramme – i et sprog, der er til at forstå.

Hvordan fordeler I boligens værdi ved skilsmisse?

Udgangspunktet i danske ægteskaber er formuefællesskab (delingsformue). Det betyder, at nettoværdien af jeres aktiver – også boligen – i udgangspunktet deles ligeligt, når I går fra hinanden. Nettoværdien opgøres på det tidspunkt, I vælger som skæringsdag, og er ganske enkelt boligens realistiske handelsværdi minus restgæld og relevante omkostninger. Værdistigninger, som er opstået under ægteskabet, indgår i delingen. Tilsvarende gælder tab. Har I fælles lån, påvirker fordelingen også, hvem der faktisk hæfter for hvad efter bruddet, og her spiller bankens krav en afgørende rolle.

Den praktiske fordeling af boligen kan normalt ske på tre måder, alt efter økonomi, tidshorisont og følelser:

• Salg til tredjemand og deling af nettoprovenuet.
• Overtagelse af boligen af den ene, ofte mod udbetaling af en aftalt købesum.
• Midlertidigt fortsat sameje med planlagt salg eller overtagelse senere.

Hvilken model der er rigtig, afhænger blandt andet af boligmarkedet, børnenes behov og jeres lånesituation. Mange bliver overraskede over, at det ikke er afgørende, hvem der står på skødet i dagligdagen; delingen følger formuefællesskabets regler. Hvis du vil dykke ned i nuancerne om, hvem der kan få boligen, gennemgår vi mulige løsninger i vores artikel om hvad der sker med huset, når ægtefæller skilles. Pointen er, at I i praksis kan skræddersy en aftale, så længe tallene er dokumenterede og banken spiller med.

Hvad kræver det, hvis den ene vil overtage boligen?

Vil du blive boende, er første skridt at afklare, om din økonomi kan bære boligen alene. Banken skal godkende et debitorskifte, så realkredit- og banklån fremover kun har dig som låntager. Det er ikke nok, at I er enige; kreditgiverne foretager deres egen vurdering af indkomst, gæld og budget. I praksis betyder det ofte, at lån omlægges, eller at der stilles ekstra sikkerhed.

Når økonomien er på plads, skal I blive enige om en købesum, som afspejler boligens realistiske handelsværdi fratrukket gælden. Købesummen udbetales typisk helt eller delvist ved at overtage en større del af jeres fælles gæld. Aftalen omsættes til et skøde, som tinglyses, så ejerskiftet bliver registreret uden anmærkninger.

Selve skødet ved skilsmisse er en særlig disciplin, fordi det ofte kobles med bodelingen og bankens betingelser. Vi gennemgår form og indhold i vores artikel om hvad et skilsmisseskøde er, og hvad det koster, hvor du kan se, hvordan vilkår om overtagelsesdato, gældsovertagelse og eventuelle kontantbeløb skrives korrekt ind. Processen glider mest smidigt, når rækkefølgen er klar: enighed om pris, bankens godkendelse, underskrift af bodeling/overdragelse – og til sidst tinglysning. Har du brug for et trin-for-trin overblik over selve bolighåndteringen ved brud, kan du følge vores guide til overdragelse af bolig ved skilsmisse.

Hvad betyder tinglysning og afgifter, når I ændrer skødet?

Tinglysning sikrer, at ændringen af ejerskabet fremgår af tingbogen. Det sker digitalt, og først når skødet er tinglyst uden anmærkninger, er ejerskiftet endeligt. Den tekniske del foregår i Tinglysningsrettens system, som du kan læse om via den officielle portal. I en skilsmissesituation er afgiften særligt vigtig, fordi reglerne kan spare jer for store beløb, hvis I griber processen rigtigt an.

Hovedreglen for tinglysningsafgift ved almindelige handler er 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen. Ved skilsmisse eller separation gælder en særregel: Når der foreligger separations- eller skilsmissebevilling, kan I undgå den variable afgift på 0,6 % og betale tinglysningsgebyret på 1.850 kr. alene. Mangler bevillingen, falder I tilbage på hovedreglen, og så udløser overdragelsen 0,6 % oveni. Det er derfor værd at afklare jeres familieretlige status, før skødet sendes til tinglysning.

Vi har samlet de mest almindelige spørgsmål om afgifter ved brud i vores gennemgang af tinglysningsafgift af skøde ved skilsmisse, hvor du ser, hvilke dokumenter der typisk kræves, og hvornår det giver mening at time tinglysningen. Husk, at nogle banker også vil have en tinglyst bodelingsaftale eller en særskilt erklæring om gældsovertagelse, før de frigiver den part, som flytter ud.

Hvordan fastsætter I en fair handelsværdi på huset?

En realistisk pris er rygraden i en rolig bodeling. Den bør afspejle, hvad boligen kan sælges for netop nu – ikke den offentlige vurdering eller en gammel købspris. I praksis vælger mange at indhente to uafhængige vurderinger fra lokale mæglere. Nogle går skridtet videre og bestiller en valuar- eller byggesagkyndig vurdering, hvis ejendommen er atypisk eller stærkt renoveret. Jo bedre dokumentation, jo færre konflikter om tallet.

Den offentlige vurdering kan nogle gange bruges som reference i andre sammenhænge, men ved skilsmisseoverdragelser er det markedsværdien, der er styrende. Det vigtigste er, at I kan forklare jeres prisvalg med objektive kilder – både over for hinanden og over for banken. Er der stor uenighed, kan det være en løsning at tage et gennemsnit af to vurderinger eller at aftale en salgspris med et betinget udbud i en kort periode.

• Gennemgå sammenlignelige handler i nærområdet de seneste 6–12 måneder.
• Indhent to uafhængige mæglervurderinger og dokumentér præmisserne.
• Overvej en valuar/byggesagkyndig vurdering ved særlige forhold eller tvivl.
• Beslut en skæringsdag og bind alle tal op på denne dato.

Husk, at en fair pris også beskytter køberen. Betaler du væsentligt over markedspris, påtager du dig et unødvendigt tab, hvis boligen senere skal sælges igen. Omvendt vil en underpris kunne udløse reaktioner fra banken. Med et par solide vurderinger står I stærkt.

Hvilke dokumenter og skridt indgår i bodelingen af boligen?

Det er en god idé at tænke i rækkefølge og tjeklister. Start med at fastsætte skæringsdag for bodelingen og få overblik over al gæld og alle aktiver. Indgå herefter en skriftlig aftale – ofte kaldet bodelingsoverenskomst – hvor I beskriver, hvem der får hvad, og hvordan eventuelle beløb udlignes. Når I er enige om tal og vilkår for boligen, aftales overtagelsesdato, og banken kontaktes for at få godkendt gældsovertagelse og eventuelle omlægninger.

Skødet udarbejdes derefter på baggrund af jeres aftale. Her indskrives købesum, overtagelsesdag, finansiering og relevante forbehold. Skødet underskrives digitalt, og tinglysning gennemføres, når banken har godkendt forløbet. Afslutningsvis sørger I for aflæsninger, refusionsopgørelse og praktiske skift af forsikringer, acontobetalinger og ejerskatter.

• Bodelingsoverenskomst med klar skæringsdag og opgørelser.
• Bankens godkendelse af debitorskifte og finansiering.
• Udarbejdelse og tinglysning af skilsmisseskøde.
• Aflæsninger, refusionsopgørelse og forsikringsskift.
• Koordineret overtagelsesdato, så nøgler, lån og skøde følges ad.

Det hele kan lyde teknisk, men når trin og dokumenter ligger i fast rækkefølge, bliver processen mere forudsigelig. Hvis du er i tvivl om de enkelte skridt, kan du få et hurtigt overblik i vores guide til overdragelse af bolig ved skilsmisse, som netop prioriterer timing og klar rollefordeling mellem jer, banken og tinglysningen.

Hvilke misforståelser ser vi ofte om bolig og skilsmisse?

Efter mange år med skilsmissesager ser vi de samme faldgruber gå igen. Den mest udbredte er troen på, at “den, der står på skødet, bestemmer alt”. Det er ikke rigtigt. Formuefællesskabet betyder, at værdien deles, uanset hvis navn der står på tinglysningen, medmindre særeje eller andre særlige forhold er aftalt. Det næsthyppigste er, at par starter med at sende skødet til tinglysning uden først at have styr på bankens krav. Det ender ofte med anmærkninger eller en tinglysning, der må trækkes tilbage, fordi gældsovertagelsen ikke er på plads.

Vi møder også mange, der betaler 0,6 % i tinglysningsafgift, fordi de ikke ved, at en separations- eller skilsmissebevilling kan udløse fritagelse for den variable del. Her betyder timingen alt: Få bevillingen på plads først, så skødet kun koster gebyret på 1.850 kr. En fjerde misforståelse er, at man kan “gaveoverdrage” i stedet for at handle ved skilsmisse. Men når ægteskabet opløses, er det ikke en gave mellem ægtefæller i ægteskabet; reglerne følger bodeling og overdragelse, ikke gaveafgiftsfri intern omplacering.

Endelig undervurderer mange effekten af manglende dokumentation. Ændrer en af jer taget for 200.000 kr., men kvitteringerne er væk, bliver det svært at aftale en rimelig kompensation. Vores erfaring er, at en rolig proces begynder med tre ting: dokumentér værdier og forbedringer, aftal skæringsdag skriftligt, og involvér banken tidligt. Det lyder banalt – men det er netop her, tvisterne stopper, før de starter.

Kan I blive boende som medejer efter bruddet – og bør I?

Midlertidigt sameje kan være en løsning, hvis markedet er svagt, eller hvis børnenes skoleår taler for at vente. Fordelen er fleksibilitet og mulighed for at undgå et hurtigt salg til en lav pris. Ulempen er, at I fortsat hænger sammen økonomisk. Hvem betaler renter, afdrag, ejendomsskat og større reparationer? Hvad sker der, hvis den ene flytter sammen med en ny partner, eller hvis indkomsten ændrer sig?

Hvis I vælger midlertidigt sameje, er en skriftlig aftale afgørende. Aftalen bør beskrive ejerandele, økonomisk fordeling af udgifter og indtægter, beslutningsregler om større forbedringer, hvem der må bo i boligen i mellemtiden, og hvordan og hvornår boligen skal sælges eller overtages. Det er også klogt at indbygge en “udløser”, så en part kan kræve salg efter et bestemt varsel, hvis planen trækker ud.