Hvordan foregår vurdering af hus ved skilsmisse?

Af Skøde Centret

En vurdering af hus ved skilsmisse er fastsættelsen af ejendommens aktuelle markedsværdi i forbindelse med ægtefællernes bodeling. Vurderingen danner det økonomiske grundlag for at beregne, hvor meget den ene part skal betale for at overtage ejendommen, eller hvordan et eventuelt overskud skal fordeles ved et salg.

Hvorfor skal huset vurderes ved skilsmisse?

Når et ægteskab opløses, skal ægtefællernes samlede formue gøres op og deles. Udgangspunktet ved ægteskabets indgåelse er delingsformue, hvilket betyder, at nettoformuen skal deles lige mellem parterne. Huset udgør i de fleste tilfælde den absolut største økonomiske post i denne samlede opgørelse.

For at kunne gennemføre en retfærdig og korrekt bodeling ved skilsmisse, skal der sættes et præcist beløb på alle aktiver. Husets værdi afgør direkte, hvor stor en samlet formue der er til deling mellem ægtefællerne, når al gæld er trukket fra.

Hvis den ene part ønsker at beholde huset, skal vedkommende kompensere den anden part økonomisk. Denne kompensation beregnes ud fra husets friværdi, som er forskellen mellem husets fastsatte markedsværdi og den tinglyste gæld i ejendommen på overdragelsestidspunktet.

Vælger I i stedet at sætte huset til salg på det frie marked, vil den endelige salgspris automatisk udgøre vurderingen. Her deles det faktiske overskud mellem jer, efter at alle salgsomkostninger til mægler og indfrielse af lån er betalt.

I praksis ser vi ofte, at parterne i første omgang forsøger at fastsætte en værdi selv for at spare tid og omkostninger til mæglere. Dette kræver en høj grad af enighed og en fælles tillid til markedets aktuelle niveau i det specifikke lokalområde.

Hvordan bliver man enige om husets værdi?

Den mest smidige proces opnås, når begge parter kan blive enige om en realistisk markedsværdi. I kan frit aftale en pris, som I begge finder rimelig, uden at inddrage eksterne fagfolk, hvilket gør processen hurtigere og billigere for begge parter.

Mange vælger at indhente en vurdering fra en lokal ejendomsmægler for at få et professionelt udgangspunkt. Mægleren gennemgår boligen og fastsætter en kontantpris baseret på ejendommens stand, beliggenhed, forbedringer og de aktuelle markedsforhold i det specifikke nabolag.

For at sikre fuld objektivitet kan I aftale at indhente vurderinger fra to eller tre forskellige uafhængige ejendomsmæglere. Herefter beregnes gennemsnittet af disse vurderinger, som så udgør den endelige pris for huset i jeres interne opgørelse.

Denne metode minimerer risikoen for, at den ene part føler sig snydt i handlen. Det giver et solidt og dokumenteret udgangspunkt for at udarbejde en tinglysning af bodelingsoverenskomst, hvor alle økonomiske aftaler nedfældes juridisk bindende.

Det er en fordel at vælge mæglere, der har et indgående kendskab til det specifikke lokalområde. Deres kendskab til nylige salg og den generelle efterspørgsel i nabolaget sikrer en mere præcis og realistisk prisfastsættelse af ejendommen.

Hvad sker der, hvis I ikke er enige om vurderingen?

Opstår der uenighed om husets værdi, og kan I ikke finde et kompromis, kan sagen overgå til Skifteretten. Skifteretten håndterer sager, hvor ægtefæller ikke selv kan løse bodelingen og har brug for rettens hjælp til at fordele aktiverne.

Skifteretten kan udmelde en uvildig vurderingsmand til at fastsætte ejendommens værdi. Denne vurderingsmand er typisk en erfaren ejendomsmægler eller valuar, som har den fornødne faglige ekspertise til at vurdere boligen objektivt på rettens vegne.

Vurderingsmandens afgørelse er bindende for bodelingen. Det betyder, at I skal lægge denne pris til grund for jeres opgørelse, uanset om en af jer er uenig i det fastsatte beløb eller mener, at huset er mere eller mindre værd.

Processen i Skifteretten medfører ekstra omkostninger for begge parter. Der skal betales en grundafgift på 400 kroner til retten, og der vil være udgifter til en bobehandler samt selve vurderingsmanden. Disse udgifter trækkes typisk fra boets samlede midler.

For at undgå en langvarig og dyr proces, vælger mange at indgå et forlig, inden sagen når til en endelig afgørelse. En sag i Skifteretten kan trække i langdrag og forsinke jeres videre forløb med at etablere jer i nye boliger.

Hvilken dato gælder for husets værdi ved bodeling?

Tidspunktet for opgørelsen af formuen er bundet op på en specifik dato, kaldet skæringsdagen. Skæringsdagen er den dag, hvor Familieretshuset modtager jeres anmodning om separation eller skilsmisse, og den markerer afslutningen på det økonomiske fællesskab.

Formuen gøres op med udgangspunkt i de aktiver og passiver, der eksisterede på netop denne dato. Det sikrer en klar grænse for, hvad der indgår i den fælles delingsformue, og forhindrer at en part stifter ny gæld på fællesskabets regning.

Selvom aktiverne opgøres pr. skæringsdagen, skal huset værdiansættes til den aktuelle markedsværdi på det tidspunkt, hvor bodelingen rent faktisk afsluttes. Vurderingen skal afspejle husets reelle værdi på det tidspunkt, hvor ejendommen overdrages til den ene part.

Svinger boligpriserne markant i perioden mellem skæringsdagen og den endelige opgørelse, er det den nyeste værdi, der gælder. Dette sikrer, at ingen af parterne vinder eller taber uforholdsmæssigt på markedsudsving i den periode, bodelingen står på.

Når I skal fastlægge de praktiske rammer for overdragelsen, skal I også tage stilling til, hvornår fastsætter du overtagelsesdato ved skilsmisse. Denne dato markerer det tidspunkt, hvor den blivende part overtager alle udgifter og det fulde ansvar for ejendommen.

Hvordan foregår overtagelse af huset og gælden?

Når vurderingen er på plads, og I har aftalt, hvem der beholder huset, skal gælden håndteres. Den part, der flytter fra ejendommen, skal frigøres fra hæftelsen på de fælles lån, så vedkommende kan købe en ny bolig.

Frigørelsen sker gennem en gældsovertagelse, som også kaldes et kreditorskifte. Dette kræver, at banken og realkreditinstituttet godkender den blivende parts økonomi til at sidde med hele gælden alene uden den anden parts indkomst.

Banken foretager en fuld kreditvurdering af den blivende ægtefælle. Her vurderes indtægter, faste udgifter og det månedlige rådighedsbeløb for at sikre, at økonomien kan bære de fremtidige boligudgifter i henhold til Finanstilsynets retningslinjer.

Afviser banken gældsovertagelsen, kan den ene part ikke overtage huset, uanset hvad I har aftalt i bodelingen. I en sådan situation vil den eneste løsning typisk være at sætte ejendommen til salg på det frie marked.

Det er en forudsætning for en endelig overdragelse, at kreditorskiftet falder på plads. Først når banken har givet grønt lys og udarbejdet de nye lånedokumenter, kan den fraflyttende part slettes fra lånene og komme videre økonomisk.

Hvad betyder formuefællesskab for husets værdi?

Udgangspunktet i et dansk ægteskab er delingsformue. Det betyder, at værdien af huset indgår i den samlede pulje, der skal deles lige mellem jer, medmindre I tidligere har oprettet en tinglyst ægtepagt om særeje.

Hvis den ene ægtefælle ejer huset som fuldstændigt særeje, holdes hele husets værdi uden for bodelingen. Den anden ægtefælle har i dette tilfælde ikke krav på en andel af friværdien, uanset hvor længe ægteskabet har varet.

For at få et fuldt overblik over, hvad betyder formuefællesskab for boligen ved skilsmisse, skal man se på den samlede nettoformue. Huset er blot ét element i det samlede regnskab, som også omfatter bankkonti, biler og anden gæld.

Har den ene part brugt midler fra sit særeje til at forbedre den fælles bolig, kan der opstå et reguleringskrav. Dette krav skal gøres op og modregnes, inden den endelige deling af husets værdi finder sted.

Hvordan overdrages ejendomsretten rent praktisk?

Når vurderingen, bodelingen og bankens godkendelse er på plads, skal ejendomsretten formelt overdrages. Dette gøres ved at oprette og tinglyse et nyt skøde på ejendommen, som overfører den fulde ejendomsret til den blivende part.

Skødet dokumenterer over for omverdenen, at ejerskabet nu er ændret. Det er et juridisk krav i Tinglysningsloven, at rettigheder over fast ejendom registreres i Tingbogen for at være gyldige mod kreditorer og andre tredjeparter.

Processen foregår i dag hundrede procent digitalt via Tinglysningsrettens portal. Fysiske papirskøder anvendes ikke længere i Danmark, og alle dokumenter oprettes, underskrives og anmeldes elektronisk i det centrale tinglysningssystem.

Både den købende og den sælgende ægtefælle skal logge ind og underskrive det digitale skøde med deres MitID. Først når begge parter har underskrevet dokumentet, kan skødet anmeldes til endelig tinglysning hos Tinglysningsretten.

For at beskytte den fraflyttende part, tinglyses skødet ofte betinget i første omgang. Betingelsen er, at banken endeligt gennemfører kreditorskiftet. Når gælden er overtaget af den blivende part, lyses skødet endeligt uden betingelser.

Hvilke dokumenter indgår i vurderingsprocessen?

Hele forløbet omkring vurdering og overdragelse kræver en række formelle dokumenter. Disse dokumenter sikrer, at aftalerne er juridisk bindende og kan håndhæves, hvis der opstår tvivl eller uenighed senere i forløbet mellem parterne.

Følgende dokumenter er centrale i processen omkring huset:

• Evt. en skriftlig vurderingsrapport fra en eller flere uafhængige ejendomsmæglere.
• En separations- eller skilsmissebevilling udstedt af Familieretshuset.
• En underskrevet bodelingsoverenskomst, der specificerer fordelingen af alle aktiver.
• Et digitalt skøde til registrering af det nye ejerforhold i Tingbogen.

Bodelingsoverenskomsten er særligt central, da den fungerer som det interne aftalegrundlag mellem jer. Den beskriver præcis, hvilken værdi huset er sat til, hvordan gælden fordeles, og hvornår overdragelsen rent praktisk finder sted.

Uden en klar skriftlig aftale risikerer I, at der opstår uenighed om vilkårene længe efter, at den ene part er flyttet. Den skriftlige dokumentation skaber tryghed og en ren linje for fremtiden for begge parter.

Når alle dokumenter er underskrevet og tinglyst, er overdragelsen komplet. Den blivende part står nu som eneejer i de offentlige registre, og den fraflyttende part er juridisk og økonomisk frigjort fra ejendommen.