Når en samlever køber sig ind i en bolig, fastsættes markedsprisen ofte ud fra ejendommens aktuelle handelsværdi. Processen indebærer en formel overdragelse af en ejerandel, hvor købesummen kan beregnes på baggrund af uvildige mæglervurderinger og den eksisterende gæld, medmindre parterne har været samlevende i mindst 2 år.
- Lovkrav: For ugifte samlevende er overdragelsen en formel handel, der kræver et tinglyst adkomstdokument for at være juridisk gyldig. Handlen skal ske til markedspris.
- Økonomi: Købesummen fastsættes ud fra et gennemsnit af 2-3 mæglervurderinger. Betalingen sker typisk ved, at køber overtager en andel af gælden og betaler resten kontant for friværdien.
- Proces: Parterne skal indhente uvildige vurderinger, aftale en pris og opnå bankens godkendelse af den nye medejer til gældsovertagelse, før overdragelsen kan gennemføres.
- Advarsel: Sættes prisen markant under den reelle markedsværdi, kan skattemyndighederne anse differencen for en afgiftspligtig gave. Professionel vurdering er derfor afgørende.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hvad betyder det at købe sig ind i en bolig?
Når en person ejer en bolig, og partneren ønsker at blive medejer, indebærer det en formel overdragelse af en del af ejendomsretten.
Processen betyder i praksis, at den oprindelige ejer sælger en specifik procentdel af boligen til samleveren. Oftest er der tale om en overdragelse af halvtreds procent af ejendommen, så parterne fremadrettet står som fuldstændig ligestillede ejere. Dette giver begge parter lige store andele af både de juridiske rettigheder og de økonomiske forpligtelser.
Overdragelsen betragtes rent juridisk som en handel, men lovgivningen giver særlige lempelser for visse ugifte samlevende. Hvis ugifte samlevende har haft fælles bopæl i mindst to år, eller hvis de venter, har eller har haft barn sammen, er de omfattet af boafgiftskredsen. De har derved adgang til lempeligere regler og kan benytte reglerne for familieoverdragelse.
En overdragelse udløser derfor ikke nødvendigvis de samme krav til afregning som en almindelig fri handel mellem uafhængige parter. Den indtrædende part skal betale en købesum, men på grund af disse regler behøver beløbet ikke nødvendigvis at svare til andelens aktuelle markedsværdi for at undgå gaveafgift.
Selve overdragelsen af ejendomsretten kræver, at der udarbejdes et formelt adkomstdokument. Dette dokument skal efterfølgende registreres i det offentlige tinglysningssystem. Denne officielle registrering er et krav for, at den nye medejers rettigheder over den faste ejendom har fuld gyldighed mod eventuelle fremtidige aftaler og retsforfølgning fra den oprindelige ejers kreditorer.
Hvordan finder man den korrekte markedspris på boligen?
Markedsprisen defineres som det præcise beløb, den faste ejendom realistisk set ville kunne sælges for til en uafhængig tredjemand på det åbne boligmarked på selve overdragelsestidspunktet. Denne pris afspejler boligens reelle handelsværdi og tager højde for alle de relevante faktorer, der påvirker den generelle prissætning i det aktuelle geografiske område.
Samleverne skal opnå fuld enighed om denne værdi, før selve transaktionen kan gennemføres rent juridisk. Den fastsatte pris danner fundament for hele den økonomiske afregning.
I praksis ser vi ofte, at parterne vælger at indhente professionelle vurderinger fra to til tre forskellige lokale ejendomsmæglere for at få et fuldstændig retvisende billede af prisniveauet. Flere uafhængige vurderinger minimerer risikoen for, at prisen baseres på en enkelt mæglers eventuelle overvurdering eller undervurdering af den pågældende faste ejendom.
Hvis de indhentede vurderinger varierer i beløb, beregner parterne typisk et simpelt gennemsnit af de fremlagte salgspriser. Denne gennemsnitsberegning fungerer som en retfærdig og neutral metode til at fastlægge den endelige markedspris. Metoden sikrer, at begge parter kan have fuld tillid til, at den aftalte købesum afspejler de faktiske markedsvilkår.
Den endeligt aftalte markedspris divideres herefter i nøje overensstemmelse med den ejerandel, som den indtrædende partner skal overtage. Hvis den samlede ejendom vurderes til fire millioner kroner, og samleveren skal overtage præcis halvdelen, udgør den reelle købesum to millioner kroner. Dette beløb udgør den bruttokøbesum, som overdragelsesdokumenterne og finansieringen baseres på.
Hvorfor anvendes uvildige ejendomsmæglere til vurderingen?
Det kan ofte være tilstrækkeligt udelukkende at læne sig op ad den offentlige ejendomsvurdering, hvis de ugifte samlevende har haft fælles bopæl i mindst to år (eller har/venter barn sammen). Disse parter er omfattet af boafgiftskredsen og kan benytte Værdiansættelsescirkulæret. Det betyder, at andelen kan overdrages til en pris, der ligger inden for +/- 20 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering, uden at myndighederne betragter differencen som en afgiftspligtig gave.
For ugifte samlevende i boafgiftskredsen er det dermed ikke et krav, at handlen sker til markedspris for at undgå skattemæssige konsekvenser. Er toårskravet derimod ikke opfyldt, skal handlen ske til markedspris.
En objektiv og professionel vurdering forebygger fremtidige konflikter mellem samleverne. Uden en ekstern vurdering kan der let opstå tvivl om, hvorvidt den indtrædende partner har betalt for meget eller for lidt for sin andel af boligen. Den uvildige vurdering fungerer som en neutral rettesnor, der beskytter begge parters økonomiske interesser.
Hvordan håndteres den eksisterende gæld i boligen?
Når en partner køber sig ind i en fast ejendom, udgør den eksisterende gæld en del af det samlede økonomiske opgør mellem de to parter. Gælden skal indregnes direkte i beregningen af den endelige kontante betaling, som den indtrædende samlever skal overføre til samlever.
Den indtrædende partner overtager typisk en andel af det eksisterende realkreditlån og eventuelle banklån, der svarer til den nye ejerprocent. Hvis samleveren køber halvdelen af ejendommen, overtager vedkommende ligeledes ansvaret for halvdelen af den tinglyste gæld. Dette reducerer det kontante beløb, der skal betales direkte til sælgeren af andelen.
Den faktiske kontante betaling beregnes ved at tage den aftalte markedsværdi for den erhvervede andel og trække den andel af gælden, som overtages, fra dette beløb. Denne udregningsmetode sikrer, at den nye medejer betaler den korrekte pris for friværdien i boligen, mens gælden fordeles ligeligt mellem de to fremtidige ejere.
Hvis den samlede ejendom har en aftalt markedspris på tre millioner kroner, og den nye partner køber halvdelen, udgør bruttokøbesummen halvanden million kroner. Dette er det fulde beløb, som andelen er værd. Finansieringen af dette beløb sker gennem en kombination af gældsovertagelse og en direkte kontant betaling til den oprindelige ejer.
Hvis den halve andel af den eksisterende gæld beløber sig til 1.000.000 kroner, skal den nye partner betale 500.000 kroner i kontant udbetaling. Resten af købesummen dækkes ved, at den indtrædende part påtager sig den juridiske hæftelse for den ene million kroner af det samlede lån i ejendommen.
Hvad kræver banken når en samlever køber sig ind?
Den indtrædende partner skal gennemgå en standardiseret kreditvurdering i banken. Formålet med denne vurdering er at sikre, at den nye medejer har den fornødne økonomiske kapacitet til at betjene gælden sammen med den oprindelige ejer. Banken gennemgår indkomst, rådighedsbeløb og eventuel anden gæld for at vurdere den samlede økonomiske robusthed.
Processen kaldes et kreditorskifte (gældsovertagelse), hvor den nye medejer officielt indtræder som fuldt ud medhæftende debitor på de eksisterende lån i ejendommen. Dette betyder, at begge parter fremadrettet hæfter solidarisk for den samlede gæld. Banken kan til enhver tid kræve hele restgælden indfriet hos begge ejere, hvis lånevilkårene misligholdes.
Den formelle overdragelse af ejendomsretten via adkomstdokumentet tinglyses ofte med en specifik betingelse om bankens endelige godkendelse. Denne betingede tinglysning beskytter begge parter i overgangsfasen. Den sikrer, at ejendomsretten ikke overgår permanent, før finansieringen og gældsovertagelsen er fuldstændig på plads og formelt godkendt af de involverede finansielle institutter og panthavere.
Den betingede tinglysning gøres først endelig, når banken har accepteret et kreditorskifte og de nye lånedokumenter er underskrevet af begge parter. Når dette afgørende trin er gennemført, slettes betingelsen i tingbogen, og den indtrædende samlever er nu fuldgyldig medejer med det fulde juridiske og økonomiske medansvar for ejendommens samlede lån.
Hvordan sikres aftalen juridisk mellem parterne?
Ugifte samlevende er ikke omfattet af reglerne om delingsformue, som gælder for ægtefæller. Hovedreglen ved et samlivsophør er, at hver part tager de aktiver, de selv ejer, og hæfter for deres egen gæld. Derfor er det nødvendigt at oprette klare juridiske rammer, når man ejer fast ejendom i fællesskab.
En juridisk bindende aftale mellem ugifte parter etableres gennem en specifik samejekontrakt, der regulerer selve samejet. Dette dokument forebygger effektivt konflikter, hvis parterne senere går fra hinanden, eller hvis den ene part ønsker at sælge sin andel. Kontrakten skaber gennemsigtighed og tryghed omkring de økonomiske forpligtelser i det daglige samliv.
Dokumentet anvendes til at fastholde eventuelle skævdelinger i den kontante udbetaling og definerer de præcise ejerandele, som fremgår af de officielle registre. Hvis den ene part har indskudt flere midler end den anden, sikrer kontrakten, at dette beløb tages i betragtning ved et eventuelt fremtidigt salg af den faste ejendom.
Aftalen fastlægger desuden faste regler for fordelingen af de løbende udgifter. Dette omfatter betaling af renter, afdrag på gælden, ejendomsskatter, forsikringer og udgifter til generel vedligeholdelse. Ved at have alle disse elementer nedskrevet undgår parterne tvivl om, hvem der har ansvaret for at dække de forskellige omkostninger forbundet med boligen.
Endelig redegør kontrakten for den præcise fremgangsmåde for en fremtidig opløsning af samejet. Den indeholder typisk faste bestemmelser om forkøbsret og definerer, hvordan ejendommens værdi skal fastsættes, hvis den ene part på et tidspunkt skal købe den anden ud.
Skøde Centret og samlever som medejer af boligen
Skøde Centret hjælper ugifte samlevende med at få formaliseret det fælles ejerskab til boligen. Med et samleverskøde sikrer vi, at begges ejerandele og rettigheder står korrekt i tingbogen.
Som ugifte er det særligt vigtigt at have klare aftaler. Skøde Centret udarbejder den skriftlige overdragelsesaftale og tinglyser skødet, så I er juridisk dækket ved køb eller indtræden i ejerskabet.
