Kan dit barn købe forældrekøbet sammen med sin kæreste?

Af Skøde Centret

Ja, dit barn og barnets kæreste kan godt købe forældrekøbet sammen. De kan begge stå på skødet, men overdragelsen skal opdeles klart, fordi dit barn og den ugifte kæreste som udgangspunkt ikke har samme skattemæssige relation til dig.

Kan begge stå som købere på skødet?

Et tidligere forældrekøb kan overdrages til to købere på samme tid. Dit barn og kæresten kan derfor begge blive tinglyste ejere, hvis købsaftalen og skødet angiver, hvor stor en andel hver af dem køber.

Ejerandelene behøver ikke være 50/50. Dit barn kan eksempelvis købe en større andel end kæresten, hvis det passer bedre til deres indskud, finansiering og den værdi, som du ønsker at overføre inden for familien. Fordelingen skal blot være reel og gå igen i dokumenterne.

Skødet er det dokument, der registrerer ejerskabet. Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument for købers ejendomsret. Køberandelene bør derfor svare til den økonomiske aftale og ikke blot vælges af praktiske grunde.

Hvis parret skal eje boligen sammen, er den generelle proces den samme som ved at købe bolig sammen uden at være gift. Familieforholdet mellem dig og dit barn tilføjer dog et ekstra skattemæssigt lag.

Hvorfor behandles dit barn og kæresten forskelligt?

Dit barn tilhører din nære familie efter gaveafgiftsreglerne. Det gør barnets ugifte kæreste normalt ikke. Kærestens samliv med dit barn skaber ikke i sig selv et gaveafgiftsmæssigt familieforhold mellem kæresten og dig.

Det betyder, at en prisfordel til dit barn kan blive behandlet efter reglerne om gaver inden for den nære familie. En tilsvarende prisfordel til kæresten kan derimod blive betragtet som en skattepligtig økonomisk fordel hos kæresten. Skattestyrelsens vejledning om gaver og gaveafgift skelner netop mellem den nære familie og andre modtagere.

Den almindelige regel om familieoverdragelse kan derfor ikke uden videre anvendes på hele boligen, hvis halvdelen købes af en person, der ikke er omfattet af din gavekreds. Hver købers andel skal vurderes ud fra relationen mellem sælger og den konkrete køber.

Er dit barn gift med medkøberen, gælder der andre regler for gaver til svigerbørn. Det er stadig en anden kategori end gaver til egne børn, så ægteskab gør ikke automatisk alle vilkår ens.

Hvordan bør købesummen fordeles mellem de to købere?

Købsaftalen bør vise, hvilken andel hver køber erhverver, og hvilken del af den samlede købesum der knytter sig til andelen. Hvis dit barn køber 70 procent og kæresten 30 procent, skal betaling, finansiering og skøde som udgangspunkt følge samme fordeling.

En skæv fordeling kan være naturlig, hvis familieprisen kun kan bruges sikkert for den del, der overdrages til dit barn. Kæresten kan købe sin andel på almindelige markedsvilkår, mens barnets andel behandles som en familieoverdragelse af fast ejendom.

I praksis bør man undgå én samlet lav pris uden at forklare, hvordan fordelen fordeles. En samlet pris kan skjule, at en del af værdien reelt tilfalder kæresten. Det kan skabe tvivl om både gave, anskaffelsessum og den senere fordeling mellem køberne.

Hvis boligen har en kendt markedsværdi, nyligt er købt eller er blevet væsentligt forbedret, kan det også påvirke, om en familiepris kan lægges til grund. Prisfastsættelsen skal derfor vurderes, før ejerandelene låses fast.

Kan dit barn købe alene og senere give kæresten en andel?

Dit barn kan først købe boligen alene og senere overdrage en ejerandel til kæresten. Det er dog ikke blot en rettelse af det første skøde. Den senere ændring er en ny overdragelse mellem barnet og kæresten med sin egen pris, aftale og tinglysning.

Hvis kæresten betaler markedsprisen for sin andel, er der som udgangspunkt tale om et almindeligt køb. Betaler kæresten mindre end andelens værdi, kan forskellen være en gave. Gavebehandlingen afhænger blandt andet af parrets relation og samlivsperiode på tidspunktet for den nye overdragelse.

En todelt model er derfor ikke nødvendigvis enklere eller billigere. Den kan medføre to handler, to dokumentforløb og nye omkostninger. Samtidig kan boligens værdi have ændret sig mellem de to overdragelser.

Fordelen er, at den første familieoverdragelse bliver holdt klart mellem forældre og barn. Ulempen er, at kæresten først bliver medejer senere. Parret bør derfor vælge rækkefølge ud fra finansiering, ejerønske og skattemæssig dokumentation, ikke kun ud fra ønsket om et fælles skøde.

Det er også vigtigt at bemærke, at dit barn normalt skal have ejet ejendommen en vis periode før den kan videresælges uden at det giver skattemæssige problemer, gerne mindst 3 år. Dette gælder, hvis dit barn selv har erhvervet ejendommen ved brug af den attraktive familiepris via den offentlige vurdering minus 20%.

Hvordan skal ejerandele, indskud og lån passe sammen?%.

En ejerandel viser, hvor stor en del af boligen hver person ejer. Den viser ikke nødvendigvis, hvem der har betalt udbetalingen, eller hvem banken kan kræve betaling fra. Ejerskab, indskud og gæld er tre forskellige forhold.

Hvis kæresten står som ejer af halvdelen, men dit barn betaler langt mere end halvdelen, bør forskellen forklares. Det kan ske gennem ulige ejerandele eller et reelt lån mellem parret. Ellers kan betalingen få karakter af en gave fra barnet til kæresten.

Banken og realkreditinstituttet afgør, hvem der kan overtage eller optage lån. At kæresten står på skødet, gør ikke automatisk kæresten til meddebitor, og et fælles lån fastlægger ikke i sig selv ejerandelene. Dokumenterne skal derfor afstemmes hver for sig.

En artikel om ejerandele i skødet kan give overblik over den tinglyste fordeling. I denne situation skal fordelingen samtidig passe med den særskilte pris for barnets og kærestens andel.

Hvilke aftaler bør parret have ved siden af skødet?

Skødet registrerer ejerandelene, men løser ikke alle spørgsmål om parrets fælles økonomi. Når ugifte køber bolig sammen, bør de også aftale, hvordan udgifter, forbedringer og et senere salg skal håndteres.

En samejeoverenskomst kan blandt andet regulere betaling af renter og afdrag, større renoveringer, værdiansættelse ved udkøb og frister, hvis den ene ønsker at sælge. Aftalen bør passe til de ejerandele, der står i skødet.

Har den ene lagt mere kontant end den anden, skal det fremgå, om forskellen giver en større ejerandel eller et tilbagebetalingskrav. Ellers kan der senere opstå uenighed om, hvad der var indskud, lån eller gave. Det gælder også, selv om forholdet er godt ved købet.

Parret kan læse mere om forskellen mellem samejeoverenskomsten og ejerandelene. De to dokumenter skal understøtte hinanden, men de har ikke samme funktion.

Hvad sker der, hvis parret går fra hinanden eller den ene dør?

Ugifte medejere har ikke de samme automatiske delings- og arveregler som ægtefæller. Ved et brud ejer hver fortsat den andel, der fremgår af skødet, medmindre de indgår en ny aftale om salg eller overtagelse.

Hvis den ene vil blive boende, skal vedkommende kunne finansiere et udkøb og normalt godkendes af banken til at overtage den relevante gæld. Samejeoverenskomsten kan på forhånd beskrive, hvordan prisen fastsættes, og hvor længe en køberet gælder.

Ved dødsfald arver ugifte kærester ikke automatisk hinanden. Den afdødes ejerandel går derfor til afdødes arvinger, medmindre et testamente bestemmer andet inden for arvelovens rammer. Den længstlevende kan ellers ende som medejer sammen med arvingerne.

Disse forhold ændrer ikke, om den oprindelige familieoverdragelse var skattemæssigt korrekt. De viser derimod, hvorfor pris, ejerandele, samejeaftale og eventuelt testamente bør planlægges som én samlet dokumentpakke.

Hvordan kan overdragelsen gennemføres trin for trin?

Forløbet bør begynde med en afklaring af, om begge skal købe med det samme, og hvor stor en andel hver skal eje. Først derefter giver det mening at fastlægge pris og finansiering.

1. Fastlæg boligens aktuelle værdi og undersøg, om familiepris kan anvendes for barnets andel.
2. Fordel ejerandel og købesum særskilt mellem barnet og kæresten.
3. Få bankens godkendelse af køberne, lånene og eventuel gældsovertagelse.
4. Udarbejd købsaftale, skøde og eventuelle gældsbreve med samme økonomiske fordeling.
5. Tilpas samejeoverenskomst og testamente til de tinglyste ejerandele.

Det færdige skøde skal angive køberne og deres andele. Tinglysningsrettens vejledning om skøder beskriver skødet som den officielle registrering af købernes ejendomsret.

Den centrale kontrol er, at ingen økonomisk fordel flyttes ubemærket fra forældrene til kæresten. Når hver andel har en begrundet pris, betaling og ejerandel, bliver både familieoverdragelsen og parrets fælles ejerskab lettere at dokumentere.