Når ugifte går fra hinanden, kræver overdragelse af huset normalt aftale mellem ejerne, digital underskrift på skødet, korrekt tinglysning og særskilt accept fra långiver, hvis lån eller hæftelse skal ændres.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Ved samlivsophør skal overdragelse af huset normalt godkendes i flere spor. Ejerne skal aftale og underskrive skødet, Tinglysningsretten skal kunne registrere ejerskiftet, og banken skal acceptere ændringer i lån eller hæftelse.
- Skødet ændrer ejerforholdet, men frigør ikke automatisk en meddebitor.
- Begge tinglyste ejere skal normalt medvirke, hvis en ejerandel overdrages.
- Bankens accept er et særskilt lånespor, ikke en tinglysningsformalitet.
- Overdragelsesaftale, skøde og lånedokumenter bør beskrive samme løsning.
- Efter tinglysning bør Tingbogen og bankens dokumenter kontrolleres hver for sig.
Hvilke godkendelser handler spørgsmålet om?
Ved samlivsophør kan ordet godkendelse dække flere forskellige spor. Det kan handle om, hvem der skal acceptere selve aftalen, hvem der skal underskrive skødet, hvem der skal godkende en ændring af lånet, og hvem der registrerer ejerskiftet.
De spor bør holdes adskilt. Et skøde kan godt blive tinglyst som ejerskifte, selv om en intern betalingsaftale eller en bankaftale stadig mangler afklaring. Omvendt kan banken acceptere en finansieringsløsning, uden at ejerforholdet er ændret i Tingbogen.
Skal begge ejere godkende overdragelsen?
Hvis I begge står som ejere, skal den ejer, der overdrager sin andel, medvirke til skødet. Den anden part kan ikke alene flytte en medejer ud af Tingbogen, fordi samlivet er ophørt.
Hvis kun den ene står på skødet, er udgangspunktet et andet. Den registrerede ejer er den, der kan overdrage ejendommen eller en ejerandel. En intern aftale mellem jer kan få økonomisk betydning, men den ændrer ikke i sig selv adkomsten.
Derfor bør du først kontrollere, hvem der faktisk står som ejer. Artiklen om skøde ved samlivsophør forklarer det bredere ejerskifte, mens denne artikel fokuserer på godkendelserne rundt om skødet.
Skal en tidligere samlever godkende, hvis vedkommende ikke står på skødet?
En tidligere samlever, der ikke står på skødet, skal normalt ikke underskrive skødet som sælger. Skødet følger den tinglyste adkomst, ikke jeres tidligere relation.
Det betyder ikke, at den tidligere samlever aldrig kan have et krav eller en interesse. Hvis der findes en samejeaftale, en låneaftale, dokumenterede betalinger eller et andet økonomisk grundlag, kan det være et særskilt aftalespor mellem jer. Det er ikke det samme som tinglyst ejerskab.
Den nyttige kontrol er derfor at spørge: Skal personen godkende som ejer, som meddebitor, som aftalepart eller slet ikke? Svaret kan være forskelligt i de enkelte dokumenter.
Hvornår skal banken eller realkreditinstituttet sige ja?
Banken eller realkreditinstituttet skal medvirke, hvis lånet skal ændres, en meddebitor skal frigøres, eller den ene skal overtage gælden alene. Det er ikke Tinglysningsrettens godkendelse af skødet, men långiverens accept af en ændret låneaftale.
Hvis I begge hæfter for lånet, kan en intern aftale om, at den ene betaler fremover, ikke i sig selv frigøre den anden over for banken. Det er nærmere gennemgået i artiklen om boliglånet, når ugifte går fra hinanden.
Bankens svar bør derfor ligge klar, før I gør skødet endeligt, hvis overdragelsen forudsætter, at den ene ikke længere hæfter.
Hvad godkender Tinglysningsretten?
Tinglysningsretten registrerer rettigheder over fast ejendom, når dokumentet kan tinglyses. Ved et skøde handler kontrollen blandt andet om adkomst, underskrifter, dokumentets oplysninger og eventuelle tinglysningsmæssige hindringer.
Tinglysningsretten vurderer ikke, om jeres interne opgør er økonomisk rimeligt. Den kontrollerer heller ikke, om banken burde have accepteret en bestemt låneløsning. De spørgsmål ligger uden for selve tinglysningsregistreringen.
Det gør skødet til et snævert, men centralt dokument: Det registrerer ejerskiftet. Aftalen mellem jer og bankens dokumenter skal forklare de økonomiske dele.
Hvem skal underskrive skødet digitalt?
Den eller de personer, der overdrager ejendommen eller en ejerandel, skal normalt underskrive digitalt. Den, der overtager, skal også medvirke som køber. Tinglysningen sker digitalt via tinglysning.dk.
Hvis en part ikke selv kan underskrive, skal der være et gyldigt grundlag for, at en anden kan handle på vedkommendes vegne. Det kan være en relevant fuldmagt, men fuldmagten skal passe til den konkrete disposition.
Underskriftssporet bør afklares tidligt. Manglende underskrift er et praktisk stoppunkt, også selv om I er enige om økonomien.
Kan skødet være betinget af bankens godkendelse?
Et betinget skøde kan være relevant, hvis ejerskiftet først skal være endeligt, når en bestemt forudsætning er opfyldt. Ved samlivsophør kan det for eksempel være långiverens accept af gældsovertagelse eller en aftalt betaling.
Betingelsen bør være konkret nok til, at den kan kontrolleres. En løs formulering om, at parterne senere finder ud af finansieringen, skaber ikke samme klarhed som en dokumenteret bankaccept eller en præcis betalingsbetingelse.
Hvis overdragelsen ikke afhænger af bankens ændring af lånet, kan et endeligt skøde være mere naturligt. Valget afhænger af den konkrete sammenhæng mellem ejerskifte, betaling og lån.
Hvilke dokumenter skal passe sammen?
Godkendelserne bliver først brugbare, når dokumenterne beskriver den samme løsning. Skødet, overdragelsesaftalen, bankens svar og eventuelle gælds- eller samejeaftaler skal kunne læses sammen.
- Skødet viser, hvem der bliver ejer efter overdragelsen.
- Overdragelsesaftalen beskriver pris, overtagelsesdag, betaling og betingelser.
- Lånedokumenterne viser, hvem der hæfter over for banken.
- Tingbogen viser de tinglyste ejerforhold, pant og rettigheder.
Hvis dokumenterne peger i forskellige retninger, bør de rettes, før skødet sendes videre. Det er lettere at rette uoverensstemmelser før tinglysning end at forklare dem bagefter.
Hvordan foregår processen fra enighed til tinglyst overdragelse?
Processen bør begynde med, at I adskiller ejerforhold, økonomi og lån. Derefter kan skødet oprettes på et grundlag, der faktisk kan gennemføres.
- Kontrollér hvem der står som tinglyste ejere.
- Aftal hvem der skal overtage huset, og på hvilke vilkår.
- Afklar med banken, om lån, meddebitorer eller pant skal ændres.
- Udarbejd overdragelsesaftale og skøde, så de passer sammen.
- Sørg for nødvendige digitale underskrifter eller gyldigt fuldmagtsgrundlag.
- Kontrollér Tingbogen efter tinglysning.
Hvis banken ikke godkender den ønskede løsning, bør I ikke bare gennemføre skødet uændret. Så skal aftalen justeres, eller skødet gøres betinget af en løsning, der kan dokumenteres.
Hvad hvis den ene ikke vil underskrive?
Hvis en medejer ikke vil underskrive, kan den anden normalt ikke selv gennemføre overdragelsen af medejerens andel. Tinglysningen bygger på, at den, der disponerer over ejendommen, har den nødvendige adkomst og medvirken.
Uenighed om huset kan derfor ikke altid løses gennem skødet alene. I kan have brug for at afklare jeres interne aftale, salgsmuligheder, samejevilkår eller en anden juridisk proces, før et skøde kan bruges.
En samejekontrakt kan i nogle situationer give en aftalt vej ud af samejet. Den ændrer dog ikke automatisk ejerforholdet i Tingbogen; det kræver stadig en overdragelse eller et salg.
Hvad bør du kontrollere efter godkendelserne?
Når overdragelsen er gennemført, bør du kontrollere både ejerforhold og gældsspor. Tingbogen skal vise den aftalte ejer, mens bankens dokumenter skal vise, hvem der hæfter efter ændringen.
Gem også den aftale, der forklarer betaling, overtagelsesdag og eventuelle betingelser. Hvis der senere opstår spørgsmål om, hvad der blev godkendt, er det sjældent nok kun at vise skødet.
Forenklet illustrativt eksempel: To ugifte ejere aftaler, at den ene overtager huset. Begge underskriver skødet, men banken frigør først den fraflyttende, når ny finansiering er på plads. I den situation er skødet og bankens godkendelse to forskellige afslutningspunkter.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om tinglysning, skøder og digitale underskrifter samt almindelig dokumentafgrænsning mellem ejerforhold, aftale og lån.
- Tinglysningsretten/Domstol.dk: vejledning om skøder som adkomst ved fast ejendom.
- Tinglysning.dk som officiel digital platform for tinglysning.
- Retsinformation: tinglysningsloven som lovgrundlag for tinglysning af rettigheder over fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: