Gæld i huset forhindrer ikke i sig selv, at du kan købe eller overtage boligen. Skødet handler om ejendomsretten, mens lån og pant skal håndteres særskilt. Før handlen afsluttes, skal det være afklaret, hvilke lån der indfries, hvilke hæftelser der bliver stående, og om nogen overtager den personlige gæld. Et nyt navn på skødet dokumenterer ikke alene, at den tidligere ejer er frigjort.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Gæld i huset udelukker ikke et ejerskifte, men skøde, lån og pant skal håndteres særskilt. Et anmærkningsfrit skøde beviser hverken, at boligen er gældfri, eller at sælger er frigjort fra lånet.
- Skødet vedrører ejendomsretten. Tingbogen viser registrerede hæftelser, mens långiveren opgør den aktuelle gæld.
- Gældsovertagelse afhænger af pantebrevets vilkår og lovens betingelser eller en aftale med panthaveren.
- Afklar hvert lån, og kontrollér både indfrielse eller frigørelse og den aftalte aflysning af pant.
- Indhent et samlet overslag over afgifter, bankarbejde og dokumentudgifter. Et underskud kræver særskilt afklaring med banken.
Hvor finder du oplysningerne om gælden?
Begynd med at holde tre dokumenter adskilt. Skødet beskriver ejerændringen. En aktuel tingbogsattest viser de registrerede ejerforhold og hæftelser. Långiverens opgørelse viser den aktuelle gæld og vilkårene for at betale lånet ud.
Under hæftelser i Tingbogen kan du finde pantedokumenterne. Læs også selve dokumentet og senere påtegninger: En overskrift og et beløb giver ikke hele svaret på, hvad der skal ske ved ejerskiftet. Attestens dato har betydning, fordi nye hæftelser kan være registreret siden en tidligere udskrift.
Beløbet i et pantedokument er ikke nødvendigvis det beløb, der skal betales nu. Der er forskel på pantebrevets hovedstol, lånets resterende gæld og det konkrete indfrielsesbeløb. Indfrielsen kan blandt andet afhænge af lånets vilkår og obligationskursen. Bed derfor om en opgørelse til den planlagte indfrielsesdato.
Et ejerpantebrev reserverer en plads til sikkerhed i ejendommen. Beløbet fortæller ikke alene, hvor meget banken aktuelt har til gode. Her skal du også have afklaret det underliggende lån og bankens eventuelle underpant, altså dens sikkerhed i ejerpantebrevet.
Er et anmærkningsfrit skøde også gældfrit?
Nej. Et skøde kan være uden retsanmærkninger, selv om der fortsat er pant i ejendommen, som skødet respekterer. At respektere en hæftelse betyder, at ejerretten anerkender hæftelsens plads foran sig. Det er et andet spørgsmål end at overtage betalingen af lånet.
En retsanmærkning kan derimod gøre opmærksom på en hæftelse, som ikke passer med den rettighed, der er anmeldt. Tinglysningslovens regler skelner mellem tinglysning med anmærkning og afvisning. Hvis du får et skøde med en anmærkning om sælgers pant, skal den konkrete hæftelse derfor afklares; anmærkningen betyder ikke alene, at ejerskiftet er afvist.
Afklar med den, der gennemfører handlen, om hæftelsen skal aflyses, eller om den efter aftalen skal respekteres og blive stående. Det er ikke en løsning blot at ændre skødet til at respektere en hæftelse, som køber efter aftalen skulle være fri for. Tinglysningsresultatet og købsaftalen skal passe sammen.
Et illustrativt, fiktivt eksempel: Et ejerpantebrev på 400.000 kr. skal efter aftalen overføres til køber og bruges til købers finansiering. Skødet respekterer ejerpantebrevet. Det beviser hverken, at sælger skylder 400.000 kr., eller at køber har overtaget sælgers banklån. Sælgers lån og bankens sikkerhed skal håndteres særskilt. Hvis aftalen i stedet siger, at ejerpantebrevet skal slettes, skal afslutningen følge den løsning.
Hvornår bliver sælger frigjort ved gældsovertagelse?
Hvis du skal overtage et eksisterende lån, skal gældsovertagelsen vurderes efter pantebrevets vilkår og den relevante regel. En aftale mellem køber og sælger er ikke altid nok over for långiveren.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en særlig regel: Køber skal have aftalt med sælger at overtage pantegælden, pantebrevet skal bestemme, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og købers ejendomsret skal være tinglyst som ubetinget. Når betingelserne er opfyldt, indtræder køber i forpligtelsen, og sælger frigøres.
Der er dog et meddelelseskrav: Panthaveren kan fortsat kræve ydelser af den tidligere ejer, indtil panthaveren har fået besked om overtagelsen og den nye ejers tinglysning med det nødvendige bevis. Gem derfor dokumentation for, hvad långiveren har modtaget.
I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren gennem en aftale med den nye ejer. Få præciseret, hvilke lån og personer aftalen omfatter, hvornår den gælder, og hvilke betingelser der skal opfyldes. Afklar hvert lån for sig. En kreditgodkendelse til køber bør ikke forveksles med dokumentation for, at sælger faktisk er frigjort.
Selve gældsovertagelsen kræver efter bestemmelsen ikke tinglysning. Et debitorskifte på et pantedokument er en særskilt registrering. Tinglysningsrettens vejledning om debitorskifte forklarer, hvordan personer tilføjes eller udtræder; den registrering erstatter ikke afklaringen af låneforholdet.
Hvordan koordinerer du skøde, lån og aflysning?
Lav en oversigt over hver hæftelse med dokumentets dato og løbenummer, långiver og den aftalte behandling. Gennemgå den sammen med købsaftalen og låneoplysningerne. Den praktiske rækkefølge kan bygges op sådan:
- Hent en aktuel tingbogsattest og de relevante pantedokumenter. Sammenhold oplysningerne med långivernes opgørelser.
- Afklar for hvert lån, om det skal indfries eller overtages. Ved overtagelse skal frigørelsesgrundlaget være afklaret; ved indfrielse skal beløb og betalingsvilkår være kendt.
- Aftal, hvem der sørger for betaling, eventuelt debitorskifte og aflysning. Få også fastlagt, hvilke dokumenter der skal foreligge, før købesummen kan frigives til sælger.
- Kontrollér skødets tinglysningssvar. Følg op på de konkrete anmærkninger og på den aftalte behandling af pantet.
- Gem både dokumentation for indfrielse eller for gældsovertagelse og sælgers frigørelse samt en opdateret tingbogsattest, der viser resultatet af registreringerne.
Betaling af et lån og aflysning af pantet er to forskellige handlinger. Tinglysningsretten har en særskilt anmeldelse til aflysning af hæftelser. Du bør derfor ikke afslutte kontrollen, alene fordi banken oplyser, at pengene er betalt. Kontrollér også, at det pant, der skulle fjernes, faktisk er aflyst.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Hvad hvis købesummen ikke dækker gælden?
Hvis salgsprisen ikke dækker indfrielsen og handlens øvrige udgifter, løser en ændring af skødet ikke underskuddet. Få afklaret finansieringen af forskellen og bankens medvirken, før handlen gennemføres på det grundlag. Boligejer.dk beskriver ved selvsalg behovet for et tilsagn fra banken, når boligen sælges med underskud.
Brug et aktuelt indfrielsesbeløb i din økonomiske opgørelse. Boligejer.dk’s vejledning om salgsprovenu forklarer, at kursændringer kan flytte det endelige resultat. Et gammelt restgældstal er derfor ikke nok til at afgøre, om handlen hænger sammen.
Bed om et opdelt overslag over omkostningerne: tinglysningsafgift ved ejerændringen, eventuel afgift ved nyt pant, bankens arbejde med indfrielse eller finansiering samt udgifter til dokumentudarbejdelse og eventuel vurdering. Beløbene afhænger af den valgte løsning og de konkrete aftaler. Sammenlign en mulig overtagelse af eksisterende lån med indfrielse og ny finansiering ud fra samme afslutningsdato og de samlede vilkår.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om skøder, tinglyste rettigheder, retsanmærkninger og overtagelse af pantegæld.
- Tinglysningsafgiftsloven om afgift ved tinglysning af ejerændringer og pant.
- Tinglysningsrettens vejledninger om endeligt skøde, debitorskifte og aflysning af hæftelser.
- Boligejer.dk om tingbogsattester, salgsprovenu, finansiering og dokumenter ved selvsalg.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: