Hvis den aftalte købesum ikke er deponeret til tiden, er betalingssiden af handlen ikke på plads, og berigtigelsen kan ikke afsluttes på sædvanlig måde. Først skal du afklare, om det er udbetalingen, bankgarantien eller kontantdeponeringen på overtagelsesdagen, der mangler. Følgerne afhænger af købsaftalen, fristen og af, om en gyldig garanti stadig dækker.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Hvis den aftalte købesum ikke bliver deponeret til tiden, kan berigtigelsen ikke afsluttes normalt. Du skal først skelne mellem manglende udbetaling, bankgaranti, kontant deponering og en betaling, der blot afventer frigivelse.
- Kontrollér beløb, frist, konto og betalingsvilkår i købsaftalen.
- Få bankens status og dokumentation skriftligt.
- Afklar skøde, nøgleudlevering og overtagelse som separate spor.
- Forsinkelsen kan udløse renter eller andre krav, men ikke automatisk ophævelse.
- Kontrollér bagefter, at deponering, tinglysning og frigivelsesvilkår stemmer.
Hvilken betaling mangler i din handel?
Ordet deponering bliver ofte brugt om flere forskellige trin. Det kan derfor føre til en forkert konklusion, hvis du alene får beskeden, at “købesummen mangler”.
Det almindelige forløb ved en kontanthandel har flere led. Køber indbetaler først den aftalte udbetaling. Derefter stiller købers bank normalt en bankgaranti for restkøbesummen, og på overtagelsesdagen erstattes garantien af en kontant deponering i sælgers pengeinstitut. Købsaftalen kan have andre vilkår, så aftalens beløb og frister er afgørende.
Bankgaranti og kontant deponering er ikke det samme. Garantien er bankens sikkerhed for betalingen, mens deponeringen betyder, at pengene er indsat på en konto. Frigivelse er et senere trin, hvor sælger får rådighed over de allerede deponerede penge.
Illustrativt eksempel: Køber har indbetalt udbetalingen, og banken har stillet garanti, men banken får ikke erstattet garantien med kontant deponering på overtagelsesdagen. Sælger står da i en anden situation, end hvis der aldrig blev stillet sikkerhed. Det skal straks afklares, om garantien fortsat gælder, og hvordan købsaftalen regulerer forsinkelsen.
Hvad skal du kontrollere først?
Begynd med betalingsafsnittet i købsaftalen og den dokumentation, der allerede findes i sagen. Du skal ikke nøjes med en mundtlig besked om, at banken “arbejder på det”.
- Hvilket beløb skulle betales eller sikres på det aktuelle trin?
- Var kravet en kontant indbetaling, en bankgaranti eller begge dele?
- Hvilken dato, konto og modtager står i købsaftalen?
- Er der en bankkvittering, og kan beløb, betalingsdato og reference afstemmes?
- Hvis der findes en garanti, hvornår udløber den, og hvilke forpligtelser dækker den?
- Hvad er aftalt om overtagelse, dispositionsret og nøgleudlevering?
Få også oplyst, om pengene slet ikke er overført, eller om de står på en spærret konto og blot afventer frigivelse. De to situationer kræver forskellige handlinger.
Hvordan får I betalingen tilbage på sporet?
Når fejlen er afgrænset, bør parterne arbejde efter én skriftlig status. Rækkefølgen mindsker risikoen for, at banken, den berigtigende part og ejendomsmægleren handler ud fra forskellige oplysninger.
- Indhent skriftlig status fra den bank og den part, som skulle sørge for betalingen eller garantien.
- Sammenhold status med købsaftalens beløb, betalingsform, frist og konto.
- Få den manglende overførsel eller sikkerhed gennemført, og indhent dokumentation for resultatet.
- Hvis parterne ændrer en frist, skal ændringen og dens følger aftales skriftligt.
- Afstem derefter planen for skøde, overtagelse, nøgleudlevering og senere frigivelse af købesummen.
En ny betalingsdato løser ikke nødvendigvis alle følger af den oprindelige forsinkelse. En aftale om fristforlængelse bør derfor også tage stilling til blandt andet renter og til, om overtagelsen fortsætter som planlagt.
Kan skøde og overtagelse fortsætte imens?
Under berigtigelsen af bolighandlen løber betaling, tinglysning og fysisk overtagelse som tre forbundne, men forskellige spor. Fremdrift i ét spor dokumenterer ikke, at de andre er på plads. Et underskrevet eller anmeldt skøde er derfor ikke i sig selv bevis for, at købesummen er deponeret.
Formidlingsbekendtgørelsen kræver, at en standardkøbsaftale oplyser, at sælger ikke afgiver ejendomsretten uden at have modtaget betaling eller sikkerhed, og at sælger omvendt ikke får fri rådighed over købesummen, før købers ret er sikret ved endelig tinglysning uden frist eller anmærkninger. Standardvilkåret kan være fraveget med tydelig information i den konkrete købsaftale.
Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som købers ejendomsret. Hvis handlen efter aftalen først skal være endelig, når en betingelse som betaling af købesummen er opfyldt, skal der anmeldes et betinget skøde. Det konkrete skøde og købsaftalen afgør derfor, om tinglysningen kan fortsætte, mens betalingsproblemet bliver løst.
Må nøglerne udleveres, før pengene står der?
Nøgleudlevering bør behandles som et selvstændigt kontrolpunkt. I en afgørelse fra 2025 fastslog Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, at sikret fysisk deponering var en væsentlig og afgørende forudsætning, før ejendomsmægleren udleverede nøglerne. Mægleren blev frifundet i den konkrete sag, fordi deponeringen kom på plads inden udleveringen.
Afgørelsen handler om ejendomsmæglerens pligter og betyder ikke, at enhver særskilt aftale om tidligere dispositionsret er udelukket. Hvis nøglerne skal udleveres før den almindelige overtagelsesdag, skal betalingsvilkår, forsikring, risiko og dispositionsret derfor kunne dokumenteres særskilt.
Hvilke følger kan forsinkelsen få?
En kort bankmæssig forsinkelse kan i nogle handler løses uden, at overtagelsesdagen ændres, hvis den aftalte sikkerhed fortsat består. Det ændrer dog ikke, at den manglende betaling skal dokumenteres og bringes i orden.
Forsinket deponering kan udløse renter for perioden fra den aftalte betalingsdag til den faktiske deponering. Den konkrete rente og beregningsperiode skal kontrolleres i købsaftalen og efter de regler, aftalen henviser til. Rentebeløbet kan efter omstændighederne indgå i refusionsopgørelsen.
Fortsat manglende betaling kan være misligholdelse. Det betyder ikke, at handlen automatisk bortfalder, eller at sælger straks frit kan sælge til en anden. Et påkrav, en eventuel ekstra frist, ophævelse og et muligt erstatningskrav skal vurderes ud fra købsaftalen, det konkrete forløb og misligholdelsens betydning.
Højesteret afgjorde i februar 2026 en sag, hvor købere ikke havde deponeret rettidigt, sælgerne havde hævet, og der blev krævet erstatning for et dokumenteret tab. Højesteret tilkendte erstatning, men afgørelsen opstiller ikke en regel om, at enhver forsinkelse giver ret til ophævelse eller et bestemt erstatningsbeløb. Den viser, at følgerne kan blive væsentlige, når en bindende handel ender efter købers misligholdelse.
Hvornår mangler frigivelsen – ikke deponeringen?
Selv om pengene er deponeret i sælgers pengeinstitut, kan sælger normalt ikke disponere over dem med det samme. I et almindeligt forløb sker frigivelsen først, når overtagelsesdagen er passeret, og købers ejendomsret er sikret ved tinglysningen. Sælgers gamle lån og eventuelle retsanmærkninger skal også håndteres efter aftalen.
En sælger, der endnu ikke har fået provenuet udbetalt, bør derfor få besvaret to spørgsmål hver for sig: Er det aftalte beløb indsat på deponeringskontoen, og er betingelserne for frigivelse opfyldt? Hvis kun det sidste mangler, er problemet ikke udeblevet deponering, men et senere trin i berigtigelsen.
Hvordan kontrollerer du, at handlen er på sporet?
Når betalingen er rettet, bør den samlede sag kontrolleres igen. En bankkvittering løser betalingssporet, men den bekræfter ikke alene, at tinglysning og overtagelse er klar.
- Det deponerede beløb og betalingsdatoen stemmer med den seneste skriftlige aftale.
- En eventuel bankgaranti gælder, indtil den er korrekt afløst af kontant deponering.
- Den berigtigende part har et aktuelt tinglysningssvar og kender eventuelle frister eller retsanmærkninger.
- Betingelserne for nøgleudlevering og overtagelse er bekræftet skriftligt.
- Det er afklaret, hvem der følger op på frigivelse og på de poster, der skal med i refusionsopgørelsen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om betalingssikkerhed, tinglysning og berigtigelse.
- Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom, herunder krav til standardkøbsaftaler, depositum og garanti.
- Boligejer.dk, “Sikkerhed for købesummens betaling” og “Berigtigelse af handlen”.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder og tinglysningssvar.
- Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, sag 828, og Højesterets dom BS-36449/2025-HJR.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: