Efter et ægtefælleskøde bør I kontrollere, at den aftalte ejerfordeling også er blevet den endelige tinglyste ejerfordeling. Det afgørende kontrolpunkt er ejerandelene under adkomst i Tingbogen. Et enkelt andelsfelt i skødet er ikke altid udtryk for, hvor stor en del af ejendommen hver af jer ejer efter tinglysningen.
En sikker efterkontrol bygger på tre dokumenter: tinglysningssvaret, det tinglyste skøde og en ny tingbogsattest. De viser forskellige dele af resultatet og skal derfor læses sammen. Lån, pant og en eventuel ægtepagt skal kontrolleres i deres egne dokumenter.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Efter et ægtefælleskøde skal I kontrollere, at den endelige ejerandel står korrekt under adkomst i Tingbogen. Sammenhold tinglysningssvaret, det tinglyste skøde og en ny tingbogsattest, og hold ejerforhold adskilt fra lån, pant og formueordning.
- Se, om skødet er endeligt tinglyst uden åbne frister.
- Kontrollér ejendom, navne og ejerbrøker under adkomst.
- Skeln mellem køberandelen i skødet og slutandelen i Tingbogen.
- Kontrollér lån, debitorskifte og eventuel ægtepagt særskilt.
- Afklar rettelsesvejen, hvis dokumenterne ikke stemmer.
Hvad skal I kontrollere først?
Start med tinglysningssvaret. Det sendes til anmelderen og de e-mailadresser, der er tilføjet i anmeldelsen. Hvis ingen af jer var anmelder, kan I få svaret fra den, der anmeldte skødet.
Se især efter, om skødet er tinglyst med en frist, eller om der står en retsanmærkning. En frist betyder, at en betingelse eller dokumentation endnu mangler. Først når der ikke er flere frister, er anmeldelsen endeligt tinglyst. En retsanmærkning er et andet forhold og skal læses konkret, fordi den kan kræve særskilt opfølgning.
Hent derefter en ny tingbogsattest. Under adkomst skal I kontrollere ejendommen, navnene på de registrerede ejere og hver ejers brøkdel. Tingbogsattesten viser også hæftelser og servitutter, men de står i andre afsnit og må ikke forveksles med ejerforholdet.
Hvorfor er køberandelen ikke slutresultatet?
Tinglysningsretten bruger tre forskellige størrelser, når en ideel andel af en ejendom overdrages:
- Sælgerandelen beskriver, hvor stor en del af sælgerens egen ejerandel der overdrages.
- Køberandelen beskriver, hvor stor en del af hele ejendommen køberen erhverver ved den aktuelle anmeldelse.
- Den endelige ejerandel viser, hvor stor en del af hele ejendommen personen ejer efter tinglysningen.
Hvis køberen allerede ejer en del af ejendommen, skal den eksisterende andel ikke medregnes i køberandelen. Tingbogen opsummerer derimod ejerforholdet på baggrund af de tinglyste adkomstdokumenter. Derfor er den endelige visning under adkomst det rigtige sted at kontrollere resultatet.
Forenklet illustrativt eksempel: Den ene ægtefælle ejer allerede 1/4 af ejendommen og erhverver yderligere 1/4 ved ægtefælleskødet. Køberandelen i den nye anmeldelse er 1/4, mens den endelige ejerandel efter tinglysningen skal være 1/2. Hvis ægtefællen ikke ejede noget før overdragelsen, ville samme køberandel derimod give en slutandel på 1/4. Hvis I kun læser køberandelen, kan en korrekt registrering derfor se forkert ud.
Det samme skel er relevant, når I på forhånd beregner ejerandele på skødet. Efter tinglysningen skal beregningen altid holdes op mod den samlede adkomstvisning.
Sådan sammenholder I de tre dokumenter
- Kontrollér, at skødet og tingbogsattesten vedrører samme ejendom. Sammenhold adresse, BFE-nummer eller matrikeloplysninger, så I ikke bruger en udskrift fra en forkert ejendom eller en underliggende enhed.
- Find den aftalte slutfordeling. Det er den brøkdel af hele ejendommen, som hver af jer skulle eje efter overdragelsen.
- Læs sælger- og køberandelene i det tinglyste skøde efter deres forskellige betydning. Læg en allerede ejet andel til den andel, der er erhvervet nu, når I kontrollerer køberens slutandel.
- Sammenhold resultatet med navnene og ejerbrøkerne under adkomst i den nye tingbogsattest. Kontrollen skal omfatte begge ægtefæller, ikke kun den, der blev føjet til skødet.
- Notér skødets tinglysningsdato og dato-løbenummer. De oplysninger gør det muligt at identificere præcis det dokument, som adkomstvisningen bygger på, hvis der senere opstår en uoverensstemmelse.
Hvis tingbogsattesten viser, at der ligger andre dokumenter i kø, er visningen ikke nødvendigvis det endelige resultat af alle anmeldelser. Kontrollér igen, når de relevante dokumenter er behandlet, og brug ikke en midlertidig visning som grundlag for en ny disposition.
Hvad viser ejerandelen ikke om lån?
Adkomst og lån er to forskellige spor. Skødet dokumenterer ejerændringen, men dokumenterer ikke i sig selv, hvem der hæfter personligt efter låneaftalen. En person kan derfor stå med en ejerandel i Tingbogen uden automatisk at være blevet debitor på alle lån, og en tidligere debitor er ikke automatisk frigjort, fordi ejerandelen er ændret.
Tinglysningsretten har særskilte dokumenttyper til debitorskifte på tinglyste pantedokumenter. Den personlige hæftelse skal desuden kontrolleres i låneaftalen og i långiverens eventuelle godkendelse af en ændring. En korrekt ejerandel er derfor ikke i sig selv bevis for, at låneforholdet er ændret som ønsket.
Kontrollér også hæftelserne i Tingbogen som et særskilt punkt. Afsnittet viser tinglyste pantehæftelser, men siger ikke alene, hvem der er personligt forpligtet over for långiveren. Den nærmere forskel er forklaret i artiklen om, hvem der hæfter for huslånet.
Er ejerandel det samme som delingsformue?
Nej. Ejerandelen under adkomst viser det tinglyste ejerforhold. Delingsformue og særeje handler om, hvordan værdier behandles mellem ægtefællerne ved en senere formuedeling. Ægteskabet gør ikke i sig selv begge ægtefæller til tinglyste ejere, og en bestemt ejerbrøk afgør ikke alene, om værdien er delingsformue eller særeje.
Hvis jeres samlede ordning afhænger af en ægtepagt, skal den kontrolleres særskilt. En ægtepagt skal være underskrevet af begge og tinglyst i Personbogen for at være gyldig. Det betyder ikke, at alle ægtefælleskøder kræver en ægtepagt; kun at skødet og ægtepagten løser forskellige juridiske opgaver.
Læs derfor ejerandelen sammen med de dokumenter, der faktisk regulerer jeres formueordning. Artiklen om forskellen mellem formuefællesskab og skøde uddyber denne afgrænsning.
Hvad gør I, hvis andelen er forkert?
Fastslå først, hvor uoverensstemmelsen ligger. Sammenlign den aftalte slutfordeling, det tinglyste skødes indhold og Tingbogens adkomstvisning. Et åbent fristpunkt i tinglysningssvaret er heller ikke det samme som en forkert ejerbrøk.
- Hvis skødet er korrekt, men adkomstvisningen ikke gengiver dokumentet som forventet, skal uoverensstemmelsen afklares ud fra det konkrete tinglyste dokument og dets dato-løbenummer.
- Hvis det tinglyste skøde indeholder en forkert oplysning, kan en påtegning efter omstændighederne bruges til at berigtige indholdet. Ved ændring af skødets indhold skal både sælger og køber som udgangspunkt tiltræde.
- Hvis det tinglyste skøde som helhed gennemfører den forkerte ejerændring, oplyser Tinglysningsretten, at der skal anmeldes et nyt skøde. Rettelsesvejen kan derfor ikke vælges alene ud fra den ejerbrøk, I ønsker at ende med.
Gem tinglysningssvaret, en ny tingbogsattest og en kopi af det digitale skøde, før en rettelse sættes i gang. Så kan fejlen placeres i det rigtige dokument, og I undgår at forsøge at rette adkomst gennem et lånedokument eller en ægtepagt.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklens skel mellem skøde, adkomst og tinglysning bygger på den gældende Tinglysningslov. Forklaringen af sælgerandel, køberandel og den samlede adkomstvisning følger Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele. Kontrolpunkterne om tingbogsattest, frister og rettelser følger Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger. Afgrænsningen mellem ejerskab, hæftelse og formueordning bygger på lov om ægtefællers økonomiske forhold.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
