Ja. Du kan som udgangspunkt overdrage en ideel andel af en bolig til dit barn og selv beholde resten. Når skødet er tinglyst, fremgår I af Tingbogen som medejere i de brøker, som overdragelsen gennemfører. Det afgørende er at fastlægge ejerandelene før og efter handlen, fordi skødet ikke automatisk fordeler brugsret, løbende udgifter eller personlig hæftelse for lån.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En delvis overdragelse kan gøre barnet til medejer, mens forælderen beholder resten af boligen. Skødet skal vise de præcise nye ejerandele, mens brug, lån og det praktiske sameje skal afklares særskilt.
- En ideel andel gælder hele ejendommen og giver ikke automatisk ret til et bestemt værelse eller areal.
- Sælgerandelen beregnes af forælderens nuværende andel, mens køberandelen viser barnets nye andel af hele ejendommen.
- En samejeoverenskomst kan regulere brug, udgifter, vedligeholdelse og en senere udtræden.
- Skødet ændrer ikke automatisk lånehæftelse eller pant; kontrollér også tinglysningssvaret og afgiften.
- Er barnet under 18 år, kræver erhvervelsen myndighedsgodkendelse før gennemførelsen.
Er det en ejerandel eller et fysisk areal?
Ved en delvis familieoverdragelse af fast ejendom får barnet normalt en ideel ejerandel. Det er en brøkdel af ejendomsretten til hele den faste ejendom. En andel på eksempelvis en fjerdedel giver derfor ikke i sig selv barnet ejendomsret til et bestemt værelse, en etage eller et afgrænset stykke af grunden.
Tinglysningsretten bruger betegnelsen delskøde, når kun en fysisk del af ejendommens areal overdrages. Hvis dit mål er, at barnet skal have en bestemt boligdel eller et bestemt areal, skal du derfor først afklare, om sagen kræver arealoverførsel, udstykning, anpartsopdeling eller en særskilt brugsret. En almindelig ideel ejerandel løser ikke automatisk det behov.
Hvordan fordeles ejerandelene efter skødet?
Start med Tingbogens aktuelle adkomst og skriv derefter de ønskede slutandele ned. Brøkerne skal tilsammen beskrive hele ejendommen efter overdragelsen. Det er ikke nok at skrive, at barnet skal have “en del”. De præcise ejerandele på skødet skal kunne beregnes ud fra de registrerede ejerforhold.
Den officielle vejledning om sælger- og køberandele skelner mellem to brøker. Sælgerandelen er den del af forælderens egen nuværende ejerandel, der overdrages. Køberandelen er den del af hele ejendommen, barnet erhverver ved det aktuelle skøde.
Forenklet illustrativt eksempel: En mor ejer halvdelen af boligen, og den anden forælder ejer den anden halvdel. Mor overdrager halvdelen af sin egen ejerandel til barnet. Hendes sælgerandel er da 1/2, mens barnets køberandel er 1/4 af hele ejendommen. Efter overdragelsen ejer mor 1/4, den anden forælder 1/2 og barnet 1/4.
Hvad bør forælder og barn aftale som medejere?
Skødet registrerer, hvem der ejer boligen, og med hvilke andele. Det regulerer ikke automatisk alle spørgsmål om jeres daglige og økonomiske fællesskab. Når du beholder en andel, bør I derfor tage stilling til, hvordan samejet skal fungere fra overtagelsesdagen.
En samejeoverenskomst om fast ejendom er et særskilt aftalespor. Den kan blandt andet behandle:
- hvem der må bruge eller bo i boligen, og om brugen er fælles eller fordelt
- hvordan løbende udgifter, vedligeholdelse og større forbedringer fordeles
- hvordan beslutninger om ombygning, udlejning og nye lån træffes
- hvad der skal ske, hvis en medejer vil sælge, og hvordan en overtagelsespris i givet fald fastsættes
Aftalen ændrer ikke ejerandelene i skødet. Den supplerer dem ved at beskrive forholdet mellem jer. Hvis en aftalt brugsret skal gælde over for senere ejere eller knyttes til en bestemt boligdel, kan der være behov for et særskilt tinglysnings- eller anpartsspor.
Hvad ændrer skødet ikke ved lån og pant?
Skødet afgør adkomsten, men det gør ikke i sig selv barnet til låntager eller frigør forælderen fra personlig gæld. Et nyt skøde sletter heller ikke automatisk de pantebreve og andre hæftelser, der allerede er tinglyst på ejendommen. Ejerskab, pant og personlig lånehæftelse skal derfor kontrolleres som tre forskellige forhold.
Hvis barnet efter aftale skal overtage pantegæld, afhænger virkningen over for panthaveren blandt andet af pantebrevets vilkår og de betingelser, der følger af tinglysningslovens § 39. I andre situationer kræves en særskilt aftale med panthaveren. Reglen giver ikke ét generelt svar for enhver delvis overdragelse, hvor forælderen fortsat er medejer. Du bør derfor få det konkrete lån, pantet og den ønskede ændring i hæftelsen afklaret før underskrift.
Et eventuelt debitorskifte ved familieoverdragelse er derfor et særskilt dokument- og långiverspor. Det skal ikke udledes alene af de ejerandele, som står i det nye skøde.
Hvad hvis barnet er under 18 år?
Ordet barn kan både betyde et voksent barn og en mindreårig. Er barnet under 18 år, kan overdragelsen ikke behandles som et almindeligt køb til en myndig person. Værgen skal have Familieretshusets godkendelse til, at den mindreårige erhverver fast ejendom, og umyndigheden skal registreres på ejendommen.
Skal der samtidig stiftes gæld på den mindreåriges vegne, kræver det også myndighedsgodkendelse. Godkendelserne og en eventuel interessekonflikt mellem forælderen som sælger og som værge skal derfor afklares, før aftale, finansiering og skøde gøres endelige.
Hvornår bør I stoppe før underskrift?
En deloverdragelse bør ikke sendes til tinglysning, før grundlaget er entydigt. Sæt processen på pause, hvis:
- den person, der skal overdrage andelen, ikke svarer til den registrerede adkomsthaver
- ejerandelene før og efter overdragelsen ikke kan opstilles præcist eller ikke tilsammen dækker hele ejendommen
- familien taler om et bestemt værelse, en boligdel eller et areal, men dokumenterne kun beskriver en ideel andel
- købesum, betaling eller overtagelsesdato ikke er fastlagt klart
- det er uklart, om lån, personlig hæftelse eller tinglyst pant skal ændres
De punkter kan ændre både skødets oplysninger og de aftaler, som skal ligge ved siden af skødet. Hvis du går videre med uklare brøker eller uklare låneforhold, kan Tingbogen vise det ønskede ejerskab, uden at familiens øvrige forventninger faktisk er gennemført.
Hvordan gennemfører og kontrollerer I overdragelsen?
En sikker rækkefølge samler ejerforhold, aftale, finansiering og efterkontrol, før nogen regner processen for afsluttet:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér ejerandele, hæftelser og relevante servitutter.
- Fastlæg slutandelene og aftal købesum, betaling, overtagelsesdag og de praktiske vilkår for samejet.
- Udarbejd skødet med korrekt ejendom, parter og brøker. Overdragelsen mellem forælder og barn skal angives som familieoverdragelse i oplysningerne om handelen.
- Lad de krævede parter underskrive digitalt, og anmeld skødet med de nødvendige oplysninger og den beregnede tinglysningsafgift.
- Læs tinglysningssvaret, og kontrollér i Tingbogen, at forælderens restandel og barnets nye ejerandel er registreret som planlagt.
Tinglysning af en ejerandel udløser som udgangspunkt en offentlig afgift. Ved familieoverdragelse afhænger grundlaget blandt andet af ejendomstypen, den overdragne andel og om overdragelsen er sket i almindelig fri handel. Brug derfor de aktuelle regler om tinglysningsafgift ved ændring af skøde frem for at beregne afgiften ud fra købesummen alene. Pris, betaling og øvrige økonomiske vilkår skal være afklaret særskilt.
Efterkontrollen bør omfatte mere end navnene på det seneste skøde. Tingbogen kan samle adkomsten fra flere dokumenter, så du skal kontrollere den samlede ejerfordeling. Låneændringer og interne samejevilkår skal samtidig være gennemført i deres egne dokumenter.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og Tinglysningsrettens vejledninger om ejerandele, skøder og familieoverdragelser.
- Tinglysningsloven om retsbeskyttelse, skøder, pant og gældsovertagelse.
- Tinglysningsafgiftsloven om afgift ved ejerskifte af en andel.
- Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele.
- Tinglysningsrettens vejledninger om oplysninger om handelen, digital underskrift og samejeoverenskomst.
- Bekendtgørelsen om værgemål og Familieretshusets vejledning om mindreåriges erhvervelse af fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
