Provenu fra hussalg efter samlivsophør er det beløb, der er tilbage efter salget, når restgæld, salgsudgifter og aftalte mellemregninger er håndteret. For ugifte samlevende afhænger fordelingen især af ejerandel, lån og jeres indbyrdes aftaler.
Er I gået fra hinanden, og skal ejendommen overtages?
Så skal ejerskabet ændres med en overdragelsesaftale og et skøde, som tinglyses.
Se skødepakke →Provenu fra hussalg efter samlivsophør skal opgøres ud fra salgspris, restgæld, salgsudgifter, ejerandel og jeres interne aftaler. For ugifte samlevende er det især vigtigt at skelne mellem tinglyst ejerandel, personlig lånehæftelse og aftalte mellemregninger.
- Provenuet er beløbet efter fradrag af restgæld, pantrelaterede poster og salgsudgifter.
- Ejerandelen i skødet er et centralt udgangspunkt, men dokumenterede aftaler kan få betydning mellem jer.
- En intern aftale frigør ikke automatisk en debitor over for banken.
- Ved uenighed bør salgsopgørelse, låneoplysninger, Tingbog og aftaler sammenholdes før udbetaling.
- Hvis den ene overtager huset i stedet for salg til tredjemand, er det et skøde- og ejerændringsspor.
Hvad er provenuet efter et hussalg?
Provenuet er ikke det samme som salgsprisen. Salgsprisen er det beløb, køberen betaler for huset. Provenuet er den del, der kan fordeles mellem jer, når de poster, der skal betales i forbindelse med salget, er trukket fra.
Et positivt provenu kan fx bestå af købesummen minus restgæld, indfrielse af pant, salgsomkostninger og andre aftalte udgifter. Hvis gælden og udgifterne overstiger salgsprisen, kan resultatet i stedet være et tab, som I skal tage stilling til.
Hvorfor starter fordelingen med ejerandelen i skødet?
Når ugifte medejere sælger et hus, er den tinglyste ejerandel et centralt udgangspunkt. Ejerandelen viser, hvem der er registreret som ejer af hvilken andel af ejendommen. Den siger derimod ikke nødvendigvis alt om, hvem der har betalt mest, eller hvem der hæfter for hvilke lån.
Du bør derfor kontrollere ejerforholdet i Tingbogen, før provenuet fordeles. Hvis I ejer med 1/2 hver, peger ejerforholdet på en ligedeling af den del af nettoprovenuet, der knytter sig til ejendommen, medmindre en gyldig aftale eller et andet dokumenteret grundlag ændrer den interne fordeling.
Det er samme skel, der gør sig gældende ved skøde og ejerandele: ejerbrøken er et adkomstspor, mens betaling, lån og interne aftaler er særskilte spor, der skal holdes adskilt.
Hvordan påvirker restgæld og pant det beløb, der står tilbage?
Restgæld i realkreditlån, banklån eller anden gæld med sikkerhed i huset skal normalt håndteres i forbindelse med salget. Pantet er knyttet til ejendommen som sikkerhed, mens den personlige hæftelse følger låneaftalen. De to ting kan derfor ikke bare blandes sammen.
Hvis et lån indfries af salgsprisen, reducerer det det beløb, der kan udbetales til jer. Hvis en af jer også hæfter personligt for gælden, kan banken stadig have krav efter låneaftalen, hvis salget ikke dækker hele gælden. En intern aftale mellem jer kan regulere jeres indbyrdes fordeling, men den ændrer ikke automatisk bankens stilling.
Ved usikkerhed om lånesporet bør du skelne mellem tre spørgsmål:
- Hvilke lån og pantehæftelser er knyttet til ejendommen?
- Hvem hæfter personligt over for banken?
- Hvordan skal gæld og betaling fordeles mellem jer internt?
Hvilke salgsudgifter skal trækkes fra før deling?
Før I deler provenuet, skal I finde ud af, hvilke salgsudgifter der hører til huset og derfor skal fratrækkes fælles. Det kan være udgifter, der følger af salgsprocessen, indfrielse af lån, dokumenter, refusioner eller aftalte betalinger til tredjemand.
Det afgørende er, at I ikke blander udgifter før, under og efter salget sammen. Løbende udgifter til huset efter bruddet kan være et særskilt mellemregningsspor, mens udgifter, der direkte knytter sig til selve salget, normalt behandles som en del af nettoprovenuet.
Hvis I allerede har aftalt, hvem der betaler udgifter til huset efter samlivsophør, bør den aftale sammenholdes med salgsopgørelsen, så samme udgift ikke både refunderes løbende og fratrækkes igen ved provenufordelingen.
Hvad kan en intern aftale ændre?
En intern aftale kan have stor betydning mellem jer. Den kan fx fastlægge, at bestemte udgifter skal dækkes før deling, at en af jer skal have et dokumenteret indskud tilbage, eller at en mellemregning skal udlignes af provenuet.
Aftalen bør være konkret. Den bør angive, hvilke poster der skal fratrækkes, om de skal fordeles efter ejerandel eller efter faktisk betaling, og om aftalen kun gælder mellem jer eller også skal bruges over for banken, mægler eller andre parter.
Hvis aftalen kun ændrer jeres indbyrdes økonomi, ændrer den ikke automatisk den tinglyste ejerandel. Hvis aftalen derimod indebærer, at den ene skal overtage den andens ejerandel i stedet for et salg til tredjemand, er emnet ikke længere kun provenu efter hussalg, men en ejerændring, hvor et nyt skøde kan blive relevant.
Hvordan adskiller provenu sig fra et udkøbsbeløb?
Provenu efter hussalg opstår, når huset sælges, og salgsopgørelsen viser, hvad der er tilbage. Et udkøbsbeløb opstår, når den ene medejer overtager den andens ejerandel, mens huset ikke sælges til en ekstern køber.
Forskellen har praktisk betydning. Ved salg fordeler I et faktisk nettobeløb efter gennemført handel. Ved udkøb af samlever skal I derimod fastlægge værdi, betaling, lån, pant og skødeændring, før ejerforholdet kan ende hos den ene.
Forenklet illustrativt eksempel: To ugifte ejere ejer huset med 1/2 hver. Huset sælges til tredjemand, og der står 300.000 kr. tilbage efter restgæld og salgsudgifter. Hvis der ikke er aftalt andet, peger ejerandelene på 150.000 kr. til hver. Hvis den ene i stedet køber den anden ud, er beløbet ikke et salgsprovenu, men en aftalt betaling for den overdragne ejerandel.
Hvad hvis en af jer har betalt mere til huset?
En højere betaling under samlivet ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerandel. Hvis du har betalt mere i indskud, afdrag, forbedringer eller løbende udgifter, skal du derfor kunne pege på en aftale eller et andet dokumenteret grundlag, hvis betalingen skal påvirke fordelingen af provenuet.
Betalinger kan have forskellig karakter. Et ekstra afdrag på et fælles lån, betaling for en forbedring, betaling af den andens andel af terminen og et privat lån mellem jer er ikke det samme. Hvis I behandler dem ens, kan provenufordelingen blive uklar.
En praktisk afklaring er at opdele betalingerne i disse grupper:
- betalinger, der bare har dækket fælles boligudgifter,
- betalinger, der efter aftale skulle give et internt krav,
- betalinger, der har øget husets værdi,
- betalinger, der allerede er refunderet eller modregnet.
Hvornår bør pengene ikke bare udbetales med det samme?
Hvis alle poster er klare, kan provenuet fordeles efter salgsopgørelsen og jeres aftale. Hvis der er uenighed om ejerandel, restgæld, udgifter eller mellemregning, kan en hurtig udbetaling gøre det sværere at rette op på fordelingen bagefter.
Der kan være behov for at afklare, om en bestemt udgift allerede er betalt, om et lån er endeligt indfriet, om en refusion vedrører perioden før eller efter overtagelsesdagen, eller om en intern aftale faktisk dækker den post, I vil modregne.
Det er et dokumentationspunkt, ikke en automatisk lovregel om tilbageholdelse. I bør derfor få afklaret grundlaget skriftligt, før I fordeler et beløb, som en af jer bestrider.
Hvordan håndterer I negativt provenu eller tab?
Hvis salget ikke dækker gæld og salgsudgifter, er der ikke et provenu at dele. I stedet skal I afklare, hvem der hæfter for den gæld eller det underskud, der står tilbage, og hvordan I internt vil fordele betalingen.
Her er låneaftalen og ejerandelen ikke altid identiske. I kan eje huset med 1/2 hver, mens lånet har en anden hæftelsesstruktur, eller mens en intern aftale siger noget om fordelingen af tab. Banken kan støtte sig på lånedokumenterne, mens I indbyrdes kan have en anden aftale om, hvem der i sidste ende skal bære beløbet.
Hvis underskuddet skal løses ved nyt lån, afdragsaftale eller anden sikkerhed, er det et særskilt låne- og aftalespor. Det bør ikke skjules i en salgsopgørelse, som om der var tale om et positivt provenu.
Hvilke oplysninger skal I samle før fordelingen?
En god provenuopgørelse kræver, at I samler de dokumenter, der viser både ejerforhold, salgstal og aftaler. Uden dokumentation bliver fordelingen let en diskussion om hukommelse i stedet for en opgørelse.
Start med disse oplysninger:
- Tingbogsattest eller anden dokumentation for tinglyst ejerandel.
- Salgsopgørelse med salgspris, indfrielse af lån og salgsudgifter.
- Låneoplysninger, herunder hvem der hæfter personligt.
- Samejeoverenskomst, samlivsaftale eller anden intern aftale.
- Dokumentation for betalinger, der ønskes modregnet i provenuet.
Hvis ejerandelen er usikker, bør du begynde med Tingbogsattesten, fordi den viser den registrerede adkomst. Derefter kan I sammenholde registreringen med jeres aftaler og betalinger.
Hvordan kontrollerer du resultatet efter salget?
Når salget er gennemført, bør du kontrollere, at salgsopgørelsen og udbetalingen passer sammen. Det betyder, at du ikke kun ser på beløbet på kontoen, men også på hvilke poster der er fratrukket, og om fordelingen følger ejerandel og aftale.
Kontrollen kan gøres i tre trin:
- Sammenhold salgsprisen med købsaftale og endelig afregning.
- Kontrollér, at restgæld, pant og salgsudgifter er håndteret som aftalt.
- Fordel nettoprovenuet efter ejerandel, medmindre en konkret aftale eller dokumenteret mellemregning ændrer fordelingen.
Hvis noget ikke stemmer, bør fejlen lokaliseres. Det kan være en forkert udgiftspost, en manglende intern modregning eller en misforståelse af forskellen mellem ejerandel og lånehæftelse.
Hvornår er næste skridt et skøde i stedet for en provenuopgørelse?
Hvis huset allerede er solgt til tredjemand, handler jeres indbyrdes opgave normalt om nettoprovenu, udgifter og gæld. Hvis den ene af jer derimod skal overtage huset, er næste skridt ikke bare en provenuopgørelse, men en ejerændring.
Ved ejerændring skal den overdragne andel registreres korrekt i skødet. Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele viser netop, at der skal skelnes mellem den del af sælgers ejerandel, der overdrages, og den andel af hele ejendommen, køber erhverver.
Den forskel er vigtig, fordi et internt regnestykke om provenu ikke i sig selv ændrer Tingbogen. Hvis den ene skal stå som eneejer efter samlivsophøret, skal ejerændringen gennemføres i det relevante skøde- og tinglysningsspor.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de officielle kilder og myndighedsvejledninger, der er relevante for skøde, ejerandele, pant og tinglyst adkomst.
- Tinglysningsretten om skøder.
- Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele.
- Tinglysningsretten om debitor- og kreditorskifte.
- Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
