Ja, I kan aftale et salgsforbud ved familieoverdragelse, men vilkårene skal være gyldige og præcise. Vil du sikre retten over for senere aftaler om ejendommen, skal forbuddet håndteres ved særskilt tinglysning som servitut. En formulering i familiens aftale eller skøde er ikke i sig selv tilstrækkelig til den beskyttelse.
Afklar derfor både, hvilke dispositioner forbuddet omfatter, hvem der kan give tilladelse, og hvordan begrænsningen skal ophøre. Det har betydning, hvis barnet senere skal flytte, overdrage en ejerandel eller ændre finansieringen.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Et salgsforbud kan aftales ved familieoverdragelse, men vilkårene skal være gyldige og præcise. Beskyttelse over for senere aftaler kræver særskilt tinglysning som servitut.
- Afklar, hvilke overdragelser forbuddet omfatter, hvem der kan give samtykke, og om senere ejere omfattes.
- En slutdato skal registreres korrekt i anmeldelsen for at udløse automatisk sletning.
- Samtykke til en konkret handel og aflysning af hele forbuddet skal afklares hver for sig.
- Gennemgå aftalen, anmeld servitutten, og kontrollér tinglysningssvaret og den aktuelle Tingbog.
- Hold servituttens tinglysningsafgift adskilt fra ejerskiftets afgift og eventuelle udgifter til dokumenter og finansiering.
Skødet overdrager boligen, servitutten begrænser rådigheden
Skødet vedrører ejerskiftet. Et salgsforbud vedrører derimod ejerens adgang til senere at disponere over ejendommen. Efter tinglysningsloven kan forskellige rettighedstyper ikke tinglyses i samme dokument. Du skal derfor skelne mellem en omtale af servitutter i skødet og selve registreringen af forbuddet.
Over for senere aftaler er tinglysningen central. En senere aftale kan kun fortrænge en utinglyst ret, hvis den selv tinglyses, og erhververen er i god tro. Det kræver, at erhververen hverken kendte retten eller ved grov uagtsomhed var skyld i sit ukendskab. At familien internt har accepteret vilkåret, løser derfor ikke hele spørgsmålet om beskyttelse.
Forbuddet skal have et klart indhold. Tinglysning gør heller ikke ethvert aftalevilkår holdbart: Efter aftaleloven kan et urimeligt vilkår ændres eller tilsidesættes efter en konkret vurdering af aftalen, dens tilblivelse og senere omstændigheder. Du bør derfor ikke planlægge overdragelsen ud fra, at enhver ønsket begrænsning kan håndhæves uanset indhold og varighed.
Hvad vil familien faktisk begrænse?
Begynd med formålet. Vil I forhindre et hurtigt videresalg, bevare indflydelse på en senere overdragelse eller begrænse ny belåning? Skriv svarene ned, før dokumenterne udformes. Et ønske om, at boligen skal blive i familien, besvarer ikke alene disse spørgsmål.
- Omfatter vilkåret salg af hele boligen, overdragelse af en ejerandel eller også andre former for ejerskifte?
- Er salg helt udelukket i en periode, eller kan det ske med et nærmere angivet samtykke?
- Hvem må give samtykke, og hvordan skal det dokumenteres?
- Hvornår ophører forbuddet, og hvad skal gælde, hvis en rettighedshaver dør?
- Skal begrænsningen kun vedrøre barnet eller også senere ejere?
Pantsætning skal vurderes særskilt. Tinglysningsrettens vejledning om salgs- og pantsætningsforbud behandler de to begrænsninger hver for sig. Den angiver blandt andet, at markering af pantsætningsforbud alene gælder den aktuelt tinglyste ejer. Skal dette forbud også omfatte kommende ejere, kræves den relevante erklæring i anmeldelsen.
Du kan derfor ikke afgøre rækkevidden alene ud fra dokumentets navn. Hvis der skal optages lån, kan I forelægge den konkrete klausul for långiveren, før I binder jer til en løsning. Det er en praktisk afklaring af finansieringen, ikke en garanti for, at långiveren vil acceptere den.
En slutdato skal også registreres korrekt
Vil du kun begrænse salg i en bestemt periode, skal tidsbegrænsningen fremgå tydeligt. Tinglysningsrettens vejledning kræver, at en tidsbegrænsning for salgs- eller pantsætningsforbud anføres i anmeldelsens datofelt. Den registrering medfører, at dokumentet automatisk slettes på det angivne tidspunkt.
En løs omtale af varigheden i familiens korrespondance er derfor ikke det samme som en registreret slutdato. Sammenhold aftalen med anmeldelsen, og kontrollér efter tinglysningen, at tidsbegrænsningen er med. Ved en senere handel bør du også kontrollere den aktuelle Tingbog frem for at nøjes med den oprindelige aftale.
Skal perioden forlænges, oplyser Tinglysningsretten, at det kræver anmeldelse af en ny servitut med de nødvendige underskrifter. Den eksisterende tidsbegrænsede servitut kan ikke blot påtegnes med en forlængelse. Tag derfor stilling til fortsættelsen, mens den oprindelige ret stadig består.
Hvem kan tillade salg eller fjerne forbuddet?
Den, der kan håndhæve servitutten, kaldes den påtaleberettigede. Du skal finde denne person eller kreds i selve servitutdokumentet. Tinglysningsretten angiver, at den påtaleberettigede skal godkende ændringer og aflysning. Enighed mellem den nuværende ejer og en køber er derfor ikke tilstrækkelig, hvis andre har retten.
Illustrativt, fiktivt eksempel: En mor overdrager sit hus til sin voksne datter. De aftaler, at datteren kun må sælge med morens skriftlige samtykke, og moren er påtaleberettiget. Datteren får senere arbejde i en anden landsdel. Flyttebehovet er et relevant punkt at drøfte, men det dokumenterer ikke i sig selv, at det aftalte samtykke foreligger.
Hvis moren giver samtykke til den konkrete handel, skal dokumentationen svare til klausulens krav. Afklar også, om forbuddet efter sin ordlyd skal fortsætte over for køberen, eller om det skal aflyses. Havde forbuddet i stedet en korrekt registreret slutdato, som allerede var passeret, ville kontrollen begynde med, om dokumentet var slettet.
Ved almindelig aflysning af servitut bruges dokumentets dato og løbenummer, og de rette påtaleberettigede skal tiltræde anmeldelsen. Hvis nogen hævder, at retten allerede er ophørt, er det et andet spørgsmål. Tinglysningslovens regler om sletning af ophørte rettigheder har egne betingelser; de kan ikke erstattes af en antagelse om, at en gammel begrænsning ikke længere gælder.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Sådan får du aftale og tinglysning til at stemme
- Hent en aktuel tingbogsattest og de relevante servitutdokumenter. Attesten giver overblik, mens dokumenterne viser de enkelte vilkår.
- Fastlæg begrænsningens omfang, rettighedshavere, samtykkevilkår og eventuelle slutdato. Afklar uklarheder, før familien underskriver.
- Koordinér ejerskiftet og den særskilte anmeldelse af forbuddet. Dokumenttypen hos Tinglysningsretten hedder Salgs Og Pantsætningsforbud og ligger under Servitut.
- Gennemgå anmeldelsen, få de nødvendige underskrifter, og send dokumentet til tinglysning. En underskrift alene afslutter ikke anmeldelsen.
- Læs tinglysningssvaret, og kontrollér både ejerregistreringen og servitutten. Afklar eventuelle frister eller anmærkninger, før du regner ekspeditionen for afsluttet.
Omkostningerne skal holdes adskilt. Der er en offentlig afgift ved tinglysning af en servitut, mens selve ejerskiftet har sit eget afgiftsgrundlag. Bed desuden om særskilte priser på eventuel dokumentudarbejdelse og ændringer. Hvis finansieringen berøres, kan du få långiveren til at oplyse de konkrete låne- og ekspeditionsomkostninger.
Kunne en mere afgrænset aftale opfylde formålet?
Hvis du vil bevare indflydelse uden et ubetinget salgsforbud, kan familien undersøge et tidsbegrænset forbud eller et vilkår om samtykke. Sammenlign dem ved at beskrive den situation, hvor barnet faktisk får behov for at sælge: Hvem skal kontaktes, hvad skal vedkommende tage stilling til, og hvordan dokumenteres resultatet?
Hvis formålet i stedet er, at familien skal kunne købe ejendommen, bør I afklare en køberet særskilt. Tinglysningsretten kræver ved tinglysning af en køberet, at den binder nuværende og fremtidige ejere, og at prisen eller beregningsgrundlaget er fastlagt. Et salgsforbud giver ikke i sig selv svar på, hvem der kan købe og til hvilken pris.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om rettigheder, dokumenttyper og tinglysning.
- Aftaleloven om ændring eller tilsidesættelse af urimelige aftaler.
- Tinglysningsrettens vejledninger om salgs- og pantsætningsforbud, servitutter, aflysning og tingbogsudskrifter.
- Tinglysningsafgiftsloven om afgifter ved ejerskifte og andre tinglysninger.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
