Ja, forældre kan i nogle tilfælde sikre, at barnet ikke sælger ejendommen uden samtykke. Forbuddet bør ikke blot stå som et personligt løfte i skødet. Skal det knytte sig til ejendommen, skal det udformes som en tinglysningsbar ret, normalt i et særskilt servitutdokument, med klare vilkår, en navngiven påtaleberettiget og eventuel varighed.
Et salgsforbud i skøde ved familieoverdragelse er derfor både et valg af rettighed og et dokumentationsspørgsmål. Tinglysning kan beskytte rettigheden over for senere aftaler og retsforfølgning, men registreringen gør ikke enhver formulering gyldig. Indholdet skal passe til det konkrete formål og opfylde kravene til en ret over fast ejendom.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Forældre kan i nogle tilfælde tinglyse et salgsforbud, men et personligt løfte i skødet er ikke nok. Begrænsningen skal udformes som en klar ret over ejendommen med korrekt dokumenttype, påtaleberettiget og vilkår.
- Se forskellen på salgs- og pantsætningsforbud
- Få styr på samtykke, varighed og ophør
- Forstå kontrollen ved et senere salg
- Sammenlign med forkøbsret og tilbagekøbsret
- Samordn skøde, servitut og finansiering
Hvornår kan dit salgsforbud tinglyses?
Et salgsforbud skal være mere end en personlig aftale mellem forældrene og barnet. Tinglysningslovens § 10 kræver blandt andet, at et privat dokument stifter, ændrer eller ophæver en ret over en bestemt fast ejendom, og at dokumentet udstedes eller tiltrædes af den, der har ret til at råde over ejendommen. En personlig forpligtelse, som kun binder den nuværende ejer, kan derfor blive afvist som noget, der ikke kan tinglyses som en ret over ejendommen.
Tinglysningsrettens digitale dokumenttype hedder “Salgs Og Pantsætningsforbud” og ligger under servitutter. Det betyder i praksis, at du bør skelne mellem selve skødet, som registrerer ejerskiftet, og servitutdokumentet, som registrerer begrænsningen. Dokumenterne kan hænge sammen i samme overdragelsesforløb, men de løser hver sin registreringsopgave.
Hvilke oplysninger skal du tage stilling til?
Formuleringen skal gøre det muligt at se, præcis hvilken råden barnet begrænses i, og hvem der kan håndhæve begrænsningen. Tinglysningsrettens vejledning skelner mellem et salgsforbud og et pantsætningsforbud. Et forbud mod salg forhindrer derfor ikke automatisk barnet i at belåne ejendommen.
- Angiv den ejendom, som forbuddet vedrører. Gælder det kun en del af en matrikel, kræver Tinglysningsrettens vejledning et rids.
- Vælg udtrykkeligt, om dokumentet alene skal begrænse salg, eller om det også skal begrænse pantsætning.
- Navngiv den påtaleberettigede, for eksempel forældrene, så det fremgår, hvem der kan kræve rettigheden respekteret.
- Beskriv samtykkekravet og de situationer, hvor et salg kan tillades.
- Angiv en slutdato eller andre klare ophørsbetingelser, hvis forbuddet ikke skal gælde uden tidsgrænse. En registreret tidsbegrænsning kan medføre automatisk sletning, når fristen udløber.
- Tag stilling til, hvem der kan medvirke til aflysning, hvis familien senere vil ophæve forbuddet før tid.
Du bør også få afklaret, om begrænsningen skal gælde efter barnets ejertid. Hvis rettigheden skal binde fremtidige ejere, skal det fremgå af dens karakter og formulering. En ren ret til en del af et senere salgsprovenu er derimod ikke det samme som en servitut; Tinglysningsretten angiver, at en sådan provenuret ikke kan tinglyses som en ret over ejendommen.
Hvad sker der, når barnet senere vil sælge?
Et tinglyst samtykkekrav bliver et konkret kontrolpunkt ved et senere ejerskifte. Hvis det nye skøde strider mod den registrerede begrænsning, kan Tinglysningsretten kræve samtykke fra den påtaleberettigede eller aflysning af servitutten, før skødet kan tinglyses endeligt. Det præcise resultat afhænger af servituttens ordlyd og det nye dokument.
En offentliggjort kendelse fra Vestre Landsret viser netop, at en eksisterende salgs- og anvendelsesbegrænsning kunne udløse krav om samtykke eller aflysning i forbindelse med et senere skøde. Kendelsen dokumenterer et muligt tinglysningsmæssigt stop, men den afgør ikke automatisk, hvordan enhver familieaftale skal bedømmes. Du skal derfor læse den konkrete servitut frem for at regne med, at alle salgsforbud virker ens.
Forbuddet betyder heller ikke nødvendigvis, at ejendommen aldrig kan sælges. Hvis dokumentet åbner for salg med samtykke, kan den påtaleberettigede give dette. Er der fastsat en udløbsdato, kan begrænsningen ophøre ved udløbet. Et uklart eller meget vidtgående vilkår bør afklares før overdragelsen, fordi det ellers først kan give problemer, når barnet står med en konkret køber.
Kan barnet stadig belåne ejendommen?
Et rent salgsforbud og et pantsætningsforbud er to forskellige valg. Har du kun valgt salgsforbud, kan du ikke uden videre læse et forbud mod realkreditlån eller andre pantebreve ind i dokumentet. Hvis begge dispositioner skal begrænses, skal dokumentet sige det tydeligt.
Banken eller realkreditinstituttet kan alligevel lægge vægt på salgsforbuddet, fordi begrænsningen kan påvirke ejendommens omsættelighed og håndteringen af et senere salg. Det er en praktisk kreditvurdering og ikke i sig selv en lovregel om, at finansiering skal afvises. Du bør derfor få långivers stilling afklaret, før skødet og servitutten anmeldes, så dokumenterne ikke skal ændres midt i forløbet.
Tinglysningsrettens vejledning har desuden en særlig teknisk afgrænsning: Skal en ren pantsætningsbegrænsning gælde for fremtidige ejere, skal den anmeldes med den generelle dokumenttype “Servitut” og ikke som et rent pantsætningsforbud under specialtypen. Det er endnu en grund til at beslutte formål og rækkevidde, før dokumenttypen vælges.
Er en forkøbsret et bedre valg for dig?
Et salgsforbud er relevant, når forældrene vil kræve samtykke til et salg. Hvis formålet i stedet er, at forældrene skal have mulighed for at købe før en tredjemand, kan en forkøbsret passe bedre. Vil forældrene have en ret til at købe ejendommen tilbage, når en bestemt begivenhed indtræder, er en tilbagekøbsret ved familieoverdragelse et andet juridisk spor.
Rettighederne bør ikke blandes sammen. Et salgsforbud giver ikke i sig selv forældrene ret til at overtage ejendommen, og en forkøbsret er ikke nødvendigvis et generelt forbud mod salg. Ved en køberet eller tilbagekøbsret skal pris eller en entydig metode til at fastsætte prisen være beskrevet, hvis retten skal kunne tinglyses efter Tinglysningsrettens vejledning.
Illustrativt eksempel: Forældrene overdrager et hus til deres voksne barn og ønsker, at huset ikke sælges de næste otte år uden deres samtykke. Et tidsbegrænset salgsforbud med navngivne påtaleberettigede kan adressere dette mål. Hvis forældrene blot ønsker den første mulighed for at købe, er en forkøbsret mere præcis. Ønsker de en egentlig ret til at tage ejendommen tilbage ved en bestemt hændelse, kræver det andre vilkår. Ændres formålet, ændres den relevante rettighed også.
Hvordan samordner du skøde og servitut?
Ved en familieoverdragelse mellem forældre og barn bør salgsbegrænsningen afklares, før de endelige dokumenter underskrives. Så kan ejerskifte, finansiering, samtykker og tinglysning planlægges som ét sammenhængende forløb.
- Beskriv det konkrete mål: Skal barnet hindres i at sælge, skal forældrene kunne give samtykke, eller skal de have en køberet?
- Vælg den rettighed, der løser målet, og fastlæg ejendom, påtaleberettiget, varighed, betingelser og ophør.
- Afklar, om bank, realkreditinstitut eller andre rettighedshavere stiller krav til begrænsningen.
- Tilrettelæg skøde og servitut, så de anmeldes i en rækkefølge, der stemmer med den registrerede adkomst og de nødvendige tiltrædelser.
- Kontrollér efter tinglysningen, at både ejerskiftet og servitutten har fået det forventede indhold og den forventede status.
Der betales en særskilt offentlig tinglysningsafgift for servitutdokumentet. Den aktuelle faste afgift er 1.850 kr. Hertil kan komme udgifter til udformning af dokumenterne og eventuel finansiering, som afhænger af den konkrete sag. Du bør kontrollere den gældende offentlige afgift igen på anmeldelsestidspunktet.
Det afgørende efterkontrolpunkt er ikke kun, om dokumentet står i Tingbogen, men om registreringen viser den rigtige ejendom, den rigtige påtaleberettigede og den aftalte rækkevidde. Hvis Tinglysningsretten giver dokumentet en frist eller anmærkning, skal årsagen håndteres, før familien regner begrænsningen for færdig.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens officielle vejledninger og praksismeddelelser.
- Retsinformation: Tinglysningsloven, især reglerne om beskyttelse og dokumentets ret over en bestemt ejendom.
- Tinglysningsretten: Servitutter samt vejledningen om salgs- og pantsætningsforbud.
- Tinglysningsrettens offentliggjorte landsretskendelser om personlige forpligtelser og samtykke ved et senere skøde.
- Tinglysningsrettens aktuelle oversigt over tinglysningsafgifter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
