Sådan undgår du de almindelige faldgruber ved boligkøb

Af Skøde Centret

Et boligkøb er ofte den største investering, du kommer til at foretage i dit liv. Derfor er det afgørende, at du ikke kun kigger på, hvad du maksimalt kan låne i banken. Det er vores erfaring, at mange købere glemmer at lægge et realistisk budget for tiden efter indflytningen.

Hvilke økonomiske fælder skal du være opmærksom på før jagten går ind?

Du bør starte med at skabe et komplet overblik over dit rådighedsbeløb. Det er ikke nok at kunne betale terminen. Du skal også have luft i økonomien til ejendomsskatter, forsikringer, vedligeholdelse og uforudsete udgifter. Mange glemmer, at det at eje en bolig medfører løbende omkostninger, som man ikke har som lejer.

Det er også vigtigt at få et købsbevis fra banken, før du forelsker dig i en specifik ejendom. Et købsbevis giver dig vished om, hvad du kan købe for, og det stiller dig stærkere i en forhandlingssituation med sælger eller ejendomsmægler. Uden finansieringen på plads risikerer du at spilde både din egen og sælgers tid.

Vi ser desværre ofte, at førstegangskøbere begår fejl ved at undervurdere de samlede omkostninger ved at overtage en ejendom. Det gælder især udgifter til tinglysning og flytning, som skal betales kontant her og nu.

Hvorfor er advokatforbeholdet din vigtigste sikkerhedsline?

Når du har fundet drømmeboligen, kan det gå stærkt. Ejendomsmægleren vil gerne have en underskrift, og du er bange for, at boligen bliver solgt til anden side. Her er det, at mange begår en kritisk fejl ved at skrive under uden de rette forbehold.

Du bør aldrig underskrive en købsaftale uden et advokatforbehold. Et advokatforbehold er en klausul, der sikrer, at din underskrift først er bindende, når din rådgiver har godkendt handlen i sin helhed. Det giver dig tid til at få gennemgået alle dokumenterne grundigt, efter du har skrevet under.

Uden dette forbehold fanger bordet, så snart du og sælger har underskrevet. Hvis du fortryder herefter, kan det koste dig en godtgørelse på 1 procent af købesummen til sælger, forudsat at du gør brug af den lovpligtige fortrydelsesret inden for seks hverdage. Med et advokatforbehold kan du derimod træde gratis ud af handlen, hvis din rådgiver finder kritiske forhold.

Det er her, professionel køberrådgivning kommer ind i billedet. Din rådgiver gennemgår servitutter, referater fra ejerforeningen, forureningsattester og lokalplaner for at sikre, at du ikke køber katten i sækken. Det handler om at undgå de klassiske faldgruber ved boligkøb, som kan koste dig dyrt på sigt.

Hvordan gennemskuer du boligens fysiske tilstand?

En flot facade kan gemme på dyre hemmeligheder. Når du køber hus eller sommerhus, vil der typisk foreligge en tilstandsrapport og en el-installationsrapport. Disse dokumenter er afgørende for, at du kan tegne en ejerskifteforsikring, men de fortæller ikke hele sandheden.

Tilstandsrapporten er en visuel gennemgang. Den bygningssagkyndige brækker ikke gulve op eller borer huller i væggene for at tjekke isoleringen. Derfor skal du læse rapporten grundigt og være særligt opmærksom på karaktererne. Selv mindre anmærkninger kan udvikle sig til større problemer over tid.

Du kan læse mere om huseftersynsordningen og rapporterne på Boligejer.dk, som er en offentlig informationsportal. Det er vigtigt at forstå, at en ejerskifteforsikring dækker skjulte skader, men den dækker ikke forhold, der allerede er beskrevet i tilstandsrapporten eller som burde kunne forventes af husets alder.

Ved køb af ejerlejlighed er der sjældent en tilstandsrapport på selve lejligheden. Her er det i stedet vigtigt at kigge på ejerforeningens økonomi og vedligeholdelsesplaner. Hvis taget på hele ejendommen skal skiftes om to år, kommer du som ny ejer til at betale din andel af denne udgift.

Hvad skal du vide om skøde og tinglysning?

Når handlen er endelig, og alle betingelser er opfyldt, skal ejerskiftet registreres officielt. Dette sker ved tinglysning af et skøde. I Danmark foregår al tinglysning digitalt via Tinglysning.dk. Det er først, når skødet er tinglyst, at du officielt står som ejer af ejendommen i tingbogen.

Udover skødet skal der ofte laves en refusionsopgørelse. Dette er det endelige regnskab mellem dig og sælger, hvor man fordeler udgifter til ejendomsskat, fællesudgifter og eventuelt forbrug af vand og varme på overtagelsesdagen. Hvis ikke dette gøres korrekt, risikerer du at betale for sælgers forbrug.

Gælder der særlige regler ved familiehandel eller skilsmisse?

Ikke alle bolighandler foregår på det åbne marked. Vi oplever ofte situationer, hvor boliger skal overdrages internt i familien eller mellem tidligere partnere. Her gælder der andre dynamikker, og man skal være særligt opmærksom på værdiansættelsen.

Hvis der er tale om overdragelse af bolig i familien, eksempelvis fra forældre til børn, kan man ofte benytte sig af den offentlige vurdering som beregningsgrundlag for købesummen. Dette kan have betydning for beregningen af tinglysningsafgiften, hvor man i visse tilfælde kan nøjes med at betale afgift af den offentlige vurdering minus 20 procent.

Står I i en situation, hvor I skal gå fra hinanden, er det vigtigt at få lavet en korrekt overdragelsesaftale ved skilsmisse. Her er det afgørende at få bankens accept af, at den ene part overtager hele gælden, før man tinglyser ændringerne. Ved separation eller skilsmisse kan man desuden ofte nøjes med at betale den faste tinglysningsafgift på 1.850 kr. og dermed spare den variable afgift.