Er det lettere at få et boliglån, hvis I begge står på skødet?

Af Skøde Centret

Hvis I overvejer at købe bolig sammen, står I sikkert med spørgsmålet: Skal begge på skødet for at få et boliglån igennem – og giver det jer bedre vilkår? Her får du de vigtigste svar, konkrete regneeksempler og nuancerne, banker faktisk ser på.

Hvordan vurderer banken jer, hvis I er to på skødet?

Når en bank eller et realkreditinstitut vurderer jeres lånesag, kigger de først på helheden: jeres samlede indkomst, faste udgifter, eksisterende gæld, rådighedsbeløb, gældsfaktor, formue/opsparing og kredithistorik. Hvis I begge står på skødet, ser banken som udgangspunkt på jer som én økonomisk enhed – også selv om kun den ene af jer er låntager. Begge ejere skal typisk stille pant i boligen, og mange banker vil have begge til at hæfte for banklånet (solidarisk hæftelse), især hvis I bor sammen og begge skal bruge boligen.

To indkomster kan gøre en forskel på flere fronter. Rådighedsbeløbet bliver højere, fordi I deler faste udgifter, og gældsfaktoren (samlet gæld i forhold til bruttoindkomst) ser pænere ud. Det kan betyde, at banken tør give jer en højere samlet finansiering – eller siger ja, hvor en enkelt ansøger ville få nej. Men der er også faldgruber. Har én af jer forbrugslån, manglende opsparing eller en plettet betalingshistorik, følger den risiko med ind i sagen og kan trække ned.

Derfor handler det ikke kun om antallet af navne på skødet. Det handler om kvaliteten af den samlede økonomi: stabil løn, lave faste udgifter, sund opsparing, realistisk budget – og en plan for renterisiko. Vi vurderer som hovedregel, at to stabile indkomster på fuld tid giver en mere robust lånesag end én høj indkomst alene, fordi udgiftschok lettere kan bæres af to.

Giver to indkomster et større lån – og hvor meget?

Kort svar: ofte ja. Længere svar: det afhænger af jeres tal. Banker bruger flere “knækpunkter”, bl.a. gældsfaktor, rådighedsbeløb og egenbetaling. Et eksempel viser, hvorfor to indkomster kan flytte jer fra “næsten” til “ja”.

Eksempel A – alene: Indkomst 480.000 kr./år. Med en gældsfaktor på 3,5 er “loftet” for samlet gæld ca. 1.680.000 kr. Drømmer du om en bolig til 3.000.000 kr., kræver det typisk 5% i udbetaling (150.000 kr.) og finansiering på ca. 2.850.000 kr. – det overstiger loftet.

Eksempel B – to indkomster: Indkomst 480.000 + 300.000 = 780.000 kr./år. Ved samme gældsfaktor 3,5 er loftet ca. 2.730.000 kr. Det er stadig under 2.850.000 kr. Men her kan banken – fordi to økonomier er mere robuste – i nogle sager gå op til gældsfaktor 4. Det giver et loft på ca. 3.120.000 kr., og boligkøbet kan nu lade sig gøre, hvis budgettet i øvrigt holder, og I har passende opsparing.

Rådighedsbeløb er den anden nøgle. Indikativt regner mange banker med:

• Enlig: ca. 6.000–7.000 kr./md.
• Par: ca. 10.000–12.000 kr./md.
• Børn: + ca. 2.500–3.000 kr. pr. barn.

Når I er to, vil jeres faste udgifter pr. person typisk falde, og rådighedsbeløbet stige – selv med samme husleje. Det er derfor, to indkomster ofte udløser enten et ja, et højere lånebeløb eller lavere risikotillæg. Husk, at tallene er vejledende. Banken laver også stresstest af jeres økonomi ved højere rente for at se, om budgettet stadig hænger sammen.

Hvad hvis jeres indkomst er lav eller meget forskellig?

Lav eller ujævn indkomst behøver ikke spænde ben, men det kræver mere omhu. Er den ene på deltid, barsel, SU eller har variabel løn (provision, freelance), vil banken ofte “nedveje” den del af indkomsten for at være på den sikre side. Det kan give en lavere samlet kreditramme – også selv om I er to på skødet.

Har I meget forskellig indkomst, kan I bevidst fordele ejerandelene, så de afspejler indskud og løbende betalinger. I kan for eksempel eje 70/30, hvis den ene lægger en større udbetaling. Aftal skriftligt, hvordan I deler udgifter, forbedringer og et eventuelt overskud ved salg. En samejeaftale mindsker risikoen for konflikt og gør banken tryg ved, at I har tænkt fremad.

Hvis den ene har høj gæld eller svag kredithistorik, kan banken kræve, at vedkommende ikke medhæfter på lånet – eller omvendt kræve fælles hæftelse netop for at dække risikoen. Du kan godt stå på skødet uden at være medlåntager, men du skal som udgangspunkt give pant i din andel, og banken kan i praksis bede om medhæftelse for at godkende finansieringen.

Overvej også om forskelle i indkomst bør balanceres med aftaler om gaver, lån imellem jer eller en ægtepagt, hvis I er gift. Læs mere om overvejelser ved forskellig indkomst her: hvad skal vi overveje, når vi har forskellig indkomst?

Hvilke skattemæssige og juridiske følger har fælles skøde?

Skat først: Renter på realkredit og banklån kan fradrages af den, der hæfter for lånet. Er I begge låntagere, kan I normalt dele rentefradraget i samme forhold som jeres hæftelse. Ejendomsværdiskatten betales af den/de, der ejer og bebor boligen. Ved senere salg er avancen som udgangspunkt skattefri for ejer(e), hvis parcelhusreglen er opfyldt (reel beboelse). Står du ikke på skødet, er du ikke ejer – og kan derfor ikke bruge skattefriheden selv.

Gaver og overdragelser: Overdragelser mellem ægtefæller er som hovedregel afgiftsfri for så vidt angår selve gaven, og tinglysningsafgiften ved overdragelse under ægteskabet er typisk den faste afgift. For ugifte kan gaver udløse skat, og det er derfor klogt at overdrage til dokumenteret markedspris for at undgå gavebeskatning.

Juridisk hæfter I ofte i fællesskab for banklånet. Det betyder, at hvis én misligholder, kan banken kræve hele restgælden hos den anden. Derfor er klare aftaler mellem jer vigtige.

Hvornår kan det være bedre, at kun én står på skødet?

Det er ikke altid smartest at være to ejere. Overvej en løsning med én ejer, hvis det samlet set giver jer bedre adgang til finansiering eller lavere risiko.

Typiske situationer, hvor én ejer kan være klogt:

• Den ene har RKI/inkasso eller høj forbrugsgæld, som ellers vil udløse afslag eller dyrere vilkår.
• Den ene er selvstændig med usikker indtjening og ønsker at afskærme privatøkonomien mod erhvervsrisiko.
• Der er arvede midler eller krav om særeje, som taler for at holde ejerskabet enkelt.
• Banken vil kun godkende lånet, hvis én hæfter – og det giver lavere bidrag eller bedre rente.
• I ønsker en midlertidig løsning med senere indtræden på skødet, når økonomien er styrket.

Husk, at den samlever, der ikke står på skødet, ikke er ejer. Det giver færre rettigheder ved salg eller brud, medmindre I har klare aftaler. Er I i tvivl, så læs vores gennemgang af fordele og ulemper, når kun den ene ægtefælle står på skødet. En gennemtænkt plan – fx med samejekontrakt eller ægtepagt – kan gøre det trygt at starte med én ejer og først ændre skødet, når forudsætningerne er på plads.

Hvad koster det at få begge på skødet – og hvordan gør du?

Der er to slags omkostninger: afgifter til staten og udgifter til selve papirarbejdet. Afgiften ved tinglysning af et (nyt) skøde består af en fast afgift og i mange tilfælde en variabel afgift på en procentdel af købesummen eller værdien af den andel, der skifter ejer. Overdragelser mellem ægtefæller under ægteskabet udløser som udgangspunkt kun den faste afgift. For ugifte vil den variable afgift typisk gælde, når en andel overdrages.

Kort overblik over typiske poster og trin:

• Tinglysningsafgift (fast + evt. variabel afhængigt af relation og værdi).
• Vurdering/fastsættelse af markedspris på andelen, der overdrages.
• Udarbejdelse af skøde og digital tinglysning (honorar til juridisk bistand).
• Evt. bankaftaler om pant, samtykker og ændring af lån.
• Opdatering af forsikringer, aftale om fordeling af udgifter m.m.

Selve processen: I aftaler pris og ejerandele, der udarbejdes skøde, og I underskriver digitalt med MitID. Banken giver samtykke til, at pantet også hviler på den nye ejerandel, før skødet kan tinglyses endeligt. Vil I have en prisnær gennemgang af afgifter og typiske udgifter, så se: hvad koster det at få ægtefælle på skødet? og trin-for-trin om hvordan ægtefællen kommer på skødet. Det er værd at overveje at få lavet en samejeaftale samtidig, så jeres fordeling og “hvad nu hvis”-scenarier står klart fra dag ét.