At beslutte hvem der skal stå på skødet, påvirker både jeres rettigheder, økonomi og ro i maven. Her får du en praktisk guide med klare regler, konkrete eksempler, skattetips og en trinvis ramme for aftaler, så I undgår konflikter og træffer et velovervejet valg.
Hvad betyder det i praksis, at I begge står på skødet?
Når I begge står på skødet, ejer I i fællesskab den samme ejendom. Det kaldes ideelle andele. I kan eje 50/50, men I kan også vælge en anden fordeling, for eksempel 60/40, hvis den ene har indskudt mere. Fordelingen skrives direkte i skødet og tinglyses i Tingbogen. Tinglysningen gør ejerskabet synligt og beskyttet over for omverdenen efter reglerne i tinglysningsloven.
Skal boligen skifte ejer?
At stå på skødet giver ret til at råde over ejendommen: bo i den, sælge den, belåne den og få del i værdistigninger. Dog er der særlige regler hvis boligen tjener som familiens bolig.
Bemærk, at skødet og lån er to forskellige ting: Man kan godt stå på skødet uden at være meddebitor på realkredit- eller banklånet. Hæftelsen for lån afhænger af, hvad der står i lånedokumenterne.
Selv om mange tror det, giver ægteskabet i sig selv ikke “fælleseje” i betydningen fælles ejerskab af alt. I har typisk delingsformue, men ejerskabet til den konkrete bolig afgøres af skødet og finansieringen. Hvis du vil dykke ned i forskellen mellem fælles økonomi og delingsformue, kan du læse mere her: Har vi fælles økonomi bare fordi vi har formuefællesskab?.
Case: I køber hus til 3.000.000 kr. Den ene lægger hele udbetalingen på 300.000 kr., og resten finansieres fælles. I kan vælge 50/50 ejerskab i skødet og lave en ægtepagt vedr. beløbet man har indskudt mere end den anden ægtefælle. Det kræver en skriftlig aftale for at holde styr på ret og rimelighed.
Hvornår kan det give mening, at kun én står på skødet?
Der er situationer, hvor det kan være klogt, at kun én ægtefælle står på skødet. Det kan være, når den ene har arvet en bolig, der er bestemt som særeje, eller når finansiering og kreditvurdering bliver lettere med én ejer. Det kan også være relevant, hvis den anden har høj usikker gæld eller driver virksomhed med øget risiko. I sådan et setup er det vigtigt at sikre den ikke-ejende ægtefælle med rettigheder gennem aftaler.
Selv om man ikke står på skødet, har man visse beskyttelser, blandt andet samtykkeregler ved salg og pantsætning af familiens helårsbolig. Men det er ikke det samme som ejerskab og del i en værdistigning. Overvej derfor en målrettet løsning, der matcher jeres liv: brugsret i tilfælde af dødsfald, ret til en del af friværdien, eller forkøbsret ved samlivsbrud.
Vil du kende dine rettigheder, hvis du ikke er registreret som ejer, kan du læse denne guide: Hvilke rettigheder har jeg, hvis jeg ikke står på skødet?. Og overvejer I at få begge på, så se processen trin for trin her: Hvordan kommer ægtefællen med på skødet?.
Hvilke regler gælder for hæftelse, lån og samtykke?
Hæftelse for lån afgøres ikke af skødet, men af lånedokumenterne. Står I begge som debitorer, hæfter I som udgangspunkt begge over for banken – også hvis I ejer i en anden fordeling i skødet. Står kun den ene som debitor, hæfter den anden ikke personligt for lånet, men pant i ejendommen kan stadig ramme jer begge, hvis I er medejere.
Ved ændringer i belåningen skal I som udgangspunkt være enige, når det er familiens helårsbolig. Efter reglerne om ægtefællesamtykke kan en ægtefælle ikke uden den andens samtykke sælge eller pantsætte familiens helårsbolig. Det gælder også, selv om kun den ene står på skødet. Mangler samtykke, kan dispositionen blive ugyldig.
Case: I ejer 50/50. Ved et brud vil den, der overtager boligen, ofte skulle optage nyt lån i eget navn for at frigøre den anden fra hæftelsen, så der ikke hænger et fælles lån i luften. Tidlig dialog med banken mindsker risikoen for ubehagelige stopklodser senere.
Hvad er de skattemæssige konsekvenser ved fælles ejerskab?
Skat handler især om to ting: afgifter ved overdragelser og skat ved salg. Ved at kende rammerne kan I undgå dyre fejl.
Overdragelser mellem ægtefæller i levende live er som udgangspunkt afgiftsfri efter gaveafgiftsreglerne. Der kan dog fortsat være tinglysningsafgift ved ændring af ejerskab. Afgiften består typisk af et fast beløb (for tiden 1.850 kr.) og en variabel del af købesum eller værdi.
Ved salg er udgangspunktet ejendomsavancebeskatningsloven. Parcelhusreglen kan gøre gevinsten skattefri, hvis ejendommen har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af ejerperioden.
- Gaver mellem ægtefæller er normalt afgiftsfri, men dokumentér overførsler.
- Tinglysningsafgift betales ved ejerskifte; variabel del afhænger af grundlaget.
- Skattefrihed ved salg kræver beboelse.
- Forbedringsudgifter kan påvirke opgørelsen af skattepligtig avance.
- Renteudgifter fradrages af den, der faktisk hæfter og betaler.
Hvordan håndterer I uenighed, udløsning og køb-ud i praksis?
Start med værdien. Brug to uafhængige mæglervurderinger og tag gennemsnittet. Fradrag typisk: forventede salgsomkostninger, restgæld og eventuel gæld i ejerpantebreve. I kan også aftale regulering for dokumenterede forbedringer og medtage latent skat, hvis salget ellers var skattepligtigt.
Beregn herefter friværdien: Salgsværdi minus restgæld og omkostninger. Del efter ejerandel. Den, der overtager, betaler den andens andel kontant eller via finansiering. Banken skal godkende, at den overtagende kan bære lånet. Der udarbejdes et nyt skøde, og der betales tinglysningsafgift.
Eksempel: Værdi 3.000.000 kr., restgæld 1.800.000 kr., omkostninger 60.000 kr. Friværdi 1.140.000 kr. Ved 55/45-ejerskab skal køberen betale 513.000 kr. for at overtage (45% af 1.140.000 kr.), evt. reguleret for forbedringer.
Hvis I ikke når til enighed, kan mægling være en genvej. En neutral tredjepart kan hjælpe med at følge jeres egen aftales “sporskifte”: først tilbud om køb-ud, ellers salg på åbent marked inden for en klar frist. Ved varig konflikt kan retten træffe afgørelse om opløsning af samejet.
Case: En part vil blive boende, men banken siger nej. Aftalen kan forpligte til salg i stedet for at fastlåse situationen. Det beskytter begge parter og mindsker risikoen for økonomisk nedtur.
Hvad sker der ved salg eller skilsmisse, og hvordan fordeles værdien?
Ved frivilligt salg aftaler I en mægler og en realistisk udbudsstrategi. Deling af provenu følger ejerandel, med regulering for dokumenterede forbedringer, særlige indskud og aftalte udlæg. Husk at få alle mellemregninger ned på skrift før salget, så der ikke opstår tvist på målstregen.
Ved separation og skilsmisse fordeles værdierne efter reglerne om bodeling. Skæringsdag og opgørelsesdag er centrale: Hvem ejer og skylder hvad på skæringsdagen, og hvilke betalinger reguleres efterfølgende? Overdrages boligen som led i bodelingen, udstedes et bodelingsskøde. Her gælder typisk kun den faste tinglysningsafgift, men tjek altid den konkrete ordning og eventuelle undtagelser. Læs om processen her: Overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse.
Negativ friværdi kræver ekstra omtanke. Nogle vælger at dele tab efter ejerandel. Andre aftaler, at den der bliver boende, bærer en større del af tabet mod at få retten til en fremtidig gevinst. Banken skal dog godkende enhver løsning.
