Begge ægtefæller på skødet: Forebygger det uenighed?

Af Skøde Centret

Ja, delvist. Når begge ægtefæller står på skødet, er det klart, at I begge er registrerede ejere, og hvilke ejerandele I har. Det kan fjerne uenighed om selve ejerskabet. Skødet afgør derimod ikke automatisk, hvem der hæfter for lån, hvordan I fordeler udgifter, eller hvordan I skal træffe beslutninger om boligen. De spørgsmål kræver særskilt afklaring.

Hvad bliver klart, når I begge ejer?

Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som køberens ejendomsret. Står I begge som ejere, viser Tingbogen derfor både jeres navne og de registrerede ejerandele. Tinglysningen beskytter samtidig ejendomsretten over for senere aftaler om boligen og kreditorforfølgning.

I behøver ikke eje halvdelen hver. Ejerandelene kan være forskellige, hvis det er det, I faktisk aftaler og gennemfører. Ved en overdragelse skal skødet skelne mellem den del af sælgerens egen andel, der overdrages, og den andel af hele ejendommen, som køberen erhverver. Det er derfor værd at kontrollere de endelige brøker i Tingbogen, også når målet umiddelbart er enkelt. Læs også om, hvordan ægtefæller kan eje i forskellige ejerandele.

Illustrativt eksempel: I står begge registreret med en halvdel, men den ene har betalt en større del af udbetalingen. Betalingen ændrer ikke af sig selv de tinglyste ejerandele. Hvis den ekstra betaling skal behandles som et internt lån eller føre til en anden ejerandel, skal den valgte løsning dokumenteres korrekt. Skal ejerandelen ændres, kræver det et reelt ejerskifte og et nyt adkomstdokument.

Hvilke uenigheder løser skødet ikke?

Skødet registrerer ejerskab, men fungerer ikke som en fuldstændig driftsaftale for jeres fælles bolig. Selv klare ejerandele giver ikke i sig selv svar på alle de beslutninger, som kan få økonomisk betydning.

I kan derfor stadig blive uenige om blandt andet:

• hvordan renter, afdrag, forsikring, vedligeholdelse og andre boligudgifter fordeles
• om større forbedringer skal gennemføres, og hvordan en skæv betaling skal behandles
• hvordan en salgspris eller en overtagelsespris skal fastsættes, hvis den ene vil ud
• hvilke beslutninger der kræver enighed, og hvordan I håndterer et fastlåst valg
• om en intern økonomisk udligning er et lån, et bidrag til fælles økonomi eller betaling uden tilbagebetalingskrav

Konfliktforebyggelsen ligger derfor ikke kun i at få begge navne på skødet. Den ligger i at få ejerandelene, betalingerne og beslutningsreglerne til at beskrive den samme økonomiske virkelighed.

Hvorfor er lån og ejerskab to forskellige spor?

Et skøde bestemmer, hvem der ejer boligen. Et lånedokument bestemmer, hvem der skylder pengene. Efter loven om ægtefællers økonomiske forhold hæfter hver ægtefælle som udgangspunkt for sine egne forpligtelser. At blive registreret som medejer gør derfor ikke i sig selv den pågældende til meddebitor på boliglånet.

Omvendt kan en ægtefælle have underskrevet et lån uden at eje den samme andel af boligen, som den interne betalingsfordeling kunne antyde. I bør derfor sammenholde skøde, låneaftaler og eventuelle kautioner. Hvis I vil ændre, hvem der er debitor, skal det behandles særskilt med långiveren; en ændring i Tingbogen gennemfører ikke debitorskiftet. Den nærmere forskel er uddybet i artiklen om, hvem der hæfter for huslånet.

Hvad betyder delingsformue for ejerandelene?

Delingsformue, tidligere kaldet formuefællesskab, er ikke det samme som fælles ejerskab af hvert aktiv. Under ægteskabet råder hver ægtefælle som udgangspunkt over sin egen formue. Ved separation eller skilsmisse opgøres og deles de nettoværdier, der er delingsformue, efter reglerne om formuedeling. Det gør ikke automatisk den anden ægtefælle til medejer af boligen, mens ægteskabet består.

Når I begge står på skødet, har I derimod et aktuelt, registreret sameje. Jeres ejerandele og spørgsmålet om delingsformue eller særeje skal stadig vurderes hver for sig. En ejerandel kan være delingsformue eller særeje, og skødet fortæller ikke alene, hvilken formueordning der gælder. Se den særskilte forklaring på forskellen mellem formuefællesskab og fælles skøde.

Hvad bør I aftale ved siden af skødet?

En skriftlig intern aftale kan gøre det tydeligt, hvordan I håndterer betalinger og beslutninger, som skødet ikke beskriver. Aftalen kan for eksempel fastlægge budgetnøgle, behandling af ekstraordinære indbetalinger, godkendelse af større arbejder, værdiansættelse ved udtræden og et forløb, hvis den ene ønsker at sælge sin andel.

Dokumenttypen skal passe til det, I vil ændre. En intern aftale ændrer ikke i sig selv ejerandelene i Tingbogen; det kræver et nyt skøde. Vil I ændre, hvad der er delingsformue eller særeje, kræver det en gyldig ægtepagt, som begge underskriver, og som tinglyses i Personbogen. En almindelig aftale kan ikke bruges som genvej uden om ægtefællelovens formkrav. Det samme skel er beskrevet i forklaringen på, om en samejeoverenskomst kan ændre skødets ejerandele.

Hvis bestemte rettigheder over ejendommen skal tinglyses, skal hver bestemmelse vurderes efter sit indhold. Tinglysningsrettens vejledning behandler en samejeoverenskomst som en servitut og kræver mindst et uddrag af de bestemmelser, som ønskes tinglyst. Det betyder ikke, at alle private budget- og samlivsvilkår skal gøres til en del af Tingbogen.

Har en ægtefælle beskyttelse uden medeje?

Ja, i en afgrænset situation. Hvis familiens helårsbolig helt eller delvist indgår i ligedelingen, kan ejerægtefællen som udgangspunkt ikke sælge, pantsætte eller udleje boligen uden den anden ægtefælles samtykke. Beskyttelsen kan også bestå efter samlivsophør og indtil boligens placering er afgjort.

Et samtykkekrav er dog ikke det samme som ejendomsret. Den ægtefælle, der ikke står på skødet, får ikke en ejerandel alene ved at have ret til at sige ja eller nej til en disposition. Omvendt deltager begge som ejere, hvis I begge står på skødet og hele boligen skal overdrages. Det er derfor nyttigt at skelne mellem rettigheder uden at stå på skødet og egentligt medeje.

Hvordan kontrollerer I, at aftalerne passer sammen?

En fælles gennemgang er mest nyttig, før I ændrer ejerskabet, og når økonomien eller planerne for boligen ændrer sig. Brug fem separate kontrolspørgsmål:

1. Viser Tingbogen de personer og ejerandele, som I mener er aftalt?
2. Stemmer lånedokumenterne med jeres forståelse af, hvem der hæfter over for långiveren?
3. Er skæve indskud, afdrag og forbedringer klassificeret som ejerbetaling, lån eller anden intern betaling?
4. Har I en brugbar metode for større beslutninger, værdiansættelse, udtræden og salg?
5. Passer jeres ægtepagt og øvrige formueordning til den virkning, I ønsker ved separation eller skilsmisse?

Finder I en uoverensstemmelse, skal det relevante spor rettes. Ejerforhold ændres med et nyt adkomstdokument, gældsforhold med långiveren, interne betalings- og beslutningsregler med en klar aftale og særeje eller anden formueordning med en ægtepagt. Én samlet mundtlig forståelse kan ikke erstatte de forskellige dokumenters funktion.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklen bygger især på gældende regler om ejerskab, ægtefællers økonomiske forhold og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger.

• Retsinformation: Tinglysningsloven og lov om ægtefællers økonomiske forhold
• Tinglysningsretten: vejledninger om skøder og sælger-/køberandele
• Tinglysningsretten: vejledning om tinglysning af samejeoverenskomst

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →