Hvornår er sælger bundet af købsaftalen? Juridisk vejledning

Af Skøde Centret

At købe bolig er en af de største økonomiske beslutninger i livet, og usikkerheden om, hvornår en aftale reelt er på plads, kan være nervepirrende. Her får du det fulde overblik over reglerne for bud, accept og hvornår bordet fanger for både køber og sælger i en bolighandel.

Er en mundtlig aftale om boligkøb bindende?

I dansk aftaleret er det klare udgangspunkt, at en mundtlig aftale er lige så bindende som en skriftlig. Dette princip gælder teoretisk set også ved handel med fast ejendom. Hvis du og sælger giver hinanden hånden på en handel over hækken, har I teknisk set indgået en aftale.

Virkeligheden er dog en anden, når sagerne ender i retssystemet. Det er nemlig uhyre vanskeligt at løfte bevisbyrden for, at en mundtlig aftale er indgået, og hvad de præcise vilkår for handlen er. Derfor er den klare hovedregel i ejendomshandler, at intet er bindende, før der foreligger en underskrift.

Det er vores erfaring, at mange købere tror, de har sikret sig drømmeboligen, fordi sælger mundtligt har sagt ja til prisen. Men indtil blækket er tørt på købsaftalen, bør du betragte handlen som åben.

Af bevismæssige årsager stilles der i praksis krav om skriftlighed. Det sikrer, at der er klarhed over overtagelsesdato, pris, medfølgende løsøre og eventuelle forbehold. Uden et skriftligt grundlag vil en domstol sjældent give medhold i, at en bindende aftale eksisterer.

Hvornår er sælger bundet af købsaftalen?

Sælger er først juridisk forpligtet til at sælge boligen til dig, når sælger har underskrevet købsaftalen. Det er ikke tilstrækkeligt, at ejendomsmægleren har givet dig besked om, at sælger har accepteret dit bud.

Ejendomsmægleren fungerer som sælgers repræsentant, men mægleren har sjældent fuldmagt til at indgå den endelige aftale på sælgers vegne. Mægleren formidler blot kontakten og buddet.

Dette skaber en periode med usikkerhed for dig som køber. Du har måske underskrevet købsaftalen og sendt den til mægler, men indtil du modtager den retur med sælgers underskrift, står det sælger frit for at acceptere et højere bud fra en anden køber.

Det er derfor afgørende at få afklaret, hvornår er et købstilbud bindende for begge parter, så du ikke disponerer, før aftalen er endelig. Sælger kan i princippet bruge dit underskrevne bud til at presse prisen op hos en anden interesseret køber.

Hvad gælder hvis jeg byder pr. mail eller SMS?

I dagens hurtige boligmarked afgives mange bud via e-mail eller endda SMS. Disse former for kommunikation betragtes som skriftlige og kan derfor være juridisk bindende, hvis indholdet er tilstrækkeligt klart og præcist.

Hvis du sender en mail til mægler, hvor du skriver “Jeg byder 2.500.000 kr. for ejendommen på Hovedgaden 1”, og sælger svarer “Accepteret”, kan der være indgået en bindende aftale.

Det er dog forbundet med en vis risiko at byde på denne måde uden at tage dine forholdsregler. En kort mail tager sjældent højde for de mange detaljer, en standard købsaftale indeholder.

Vi anbefaler derfor altid, at du i en mail med et bud eksplicit skriver, at dit bud er betinget af, at der udarbejdes en endelig købsaftale, som skal godkendes af din bank og din juridiske rådgiver. På den måde sikrer du dig mod ubehagelige overraskelser.

Kan jeg trække mit bud tilbage igen?

Som køber har du mulighed for at tilbagekalde dit bud, men tidsvinduet er ofte meget kort. Reglen er baseret på det, man i juraen kalder “kundskabsreglen”.

Det betyder i praksis, at hvis du har underskrevet en købsaftale, men fortryder dagen efter, skal du handle hurtigt. Hvis sælger endnu ikke har underskrevet og meddelt dig dette, kan du nå at annullere dit bud.

Det skal ske skriftligt og øjeblikkeligt. Hvis sælger allerede har skrevet under og sendt aftalen retur til dig, er du som udgangspunkt bundet af handlen, medmindre du gør brug af din lovbestemte fortrydelsesret eller et indsat rådgiverforbehold.

Hvorfor er rådgiverforbeholdet din vigtigste sikkerhed?

Når du underskriver en købsaftale, bør den altid indeholde et rådgiverforbehold (også kendt som advokatforbehold). Dette er en klausul, der gør hele handlen betinget af, at din rådgiver kan godkende handlen i sin helhed.

Med et rådgiverforbehold bliver din underskrift i første omgang kun betinget. Selvom både du og sælger har skrevet under, er aftalen ikke endeligt bindende for dig, før din rådgiver har gennemgået alle dokumenterne og sagt god for handlen.

Hvis din rådgiver finder forhold i tilstandsrapporten, servitutterne eller lokalplanerne, som er problematiske, kan du træde ud af handlen helt omkostningsfrit. Uden dette forbehold fanger bordet i det øjeblik, sælger skriver under.

Du kan læse mere om de generelle regler for bolighandel og forbrugerbeskyttelse på Boligejer.dk, som er en offentlig informationsportal.

Har jeg fortrydelsesret som køber?

Selv hvis du har underskrevet, og sælger har accepteret, og du har glemt at få et rådgiverforbehold ind i aftalen, har du stadig en nødudgang i dansk lovgivning.

Ifølge loven om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom har du som køber 6 hverdages fortrydelsesret. Fristen løber fra det tidspunkt, hvor du har fået kendskab til, at aftalen er indgået.

Det er dog ikke gratis at bruge den lovbestemte fortrydelsesret. Hvis du benytter dig af den, skal du betale en godtgørelse til sælger på 1% af den nominelle købesum. Ved et huskøb på 3 millioner kroner koster det altså 30.000 kroner at fortryde.

Dette understreger vigtigheden af rådgiverforbeholdet. Med forbeholdet er det gratis at træde tilbage, hvis rådgiveren ikke kan godkende handlen, mens den lovbestemte fortrydelsesret altid koster penge.

Hvad med tidsfrister for accept?

Når du afgiver et bud, er det en god idé at sætte en tidsfrist for, hvor længe buddet gælder. Det lægger et pres på sælger for at tage stilling og forhindrer, at dit bud bliver brugt som løftestang i en langvarig salgsproces.

Hvis du skriver, at dit tilbud gælder i 48 timer, bortfalder det automatisk, hvis sælger ikke har accepteret inden fristens udløb. Herefter er du fritstillet og ikke længere bundet af dit bud.

Dette er et effektivt værktøj i en forhandlingssituation, da det tvinger sælger til at vælge mellem fuglen i hånden eller en usikker fremtid. Uden en frist kan dit bud i princippet være gældende i en rum tid, hvilket kan låse dig fast, mens du venter på svar.